임대차
원고는 피고들로부터 서울 소재 상가 점포 세 곳을 임차하여 남성복 판매업을 하였습니다. 상가 활성화가 부진하자 관리회사는 2013년 1차 리뉴얼 공사를 진행하여 3층을 여성복 전용층으로 변경했고, 원고는 4층에서 영업을 이어갔습니다. 이후 2018년 2차 리모델링으로 상가 전체에서 남성복 판매층이 사라지자 원고는 임대차 계약 해지를 통보하고 보증금 반환을 청구했습니다. 법원은 2013년 1차 리뉴얼 시점의 묵시적 합의 해지 주장은 인정하지 않았으나, 2018년 2차 리모델링으로 인해 임차 목적 달성이 불가능해진 시점의 계약 해지는 적법하다고 판단하여 피고들에게 보증금의 일부를 반환하도록 판결했습니다.
원고는 2011년 피고들로부터 상가 점포 3개를 임차하여 남성복 판매업을 시작했습니다. 임대차 계약서에는 명시된 업종만 취급해야 하며 임의 변경 시 해지 사유가 된다는 조항이 있었습니다. 상가 개장 후 90% 이상이 공실일 정도로 활성화가 안 되자 관리회사는 2013년 상가 2, 3, 4층 리뉴얼 공사를 진행하여 3층을 여성복 전용층으로 변경했습니다. 원고는 관리회사와 협의하여 4층으로 옮겨 영업을 계속했고 월세 면제와 지원금을 받았습니다. 하지만 상가는 여전히 활성화되지 않았고 2018년 관리회사는 전면 리모델링 공사를 시작하여 이 건물에 남성복 판매층이 아예 없어지게 되었습니다. 이에 원고는 임대차 목적을 달성할 수 없게 되었다며 피고들에게 임대차보증금 반환을 청구했습니다.
임차인이 특정 업종(남성복 판매)을 위해 상가를 임차했으나 상가 리모델링으로 인해 해당 업종의 영업이 불가능해진 경우 임대차 계약이 해지되는지 여부와 이 경우 임대보증금 반환의무 및 연체 차임 공제 여부.
법원은 원고와 피고들 사이의 각 임대차계약이 2018년 6월경 시작된 2차 리모델링 공사로 인해 이 사건 건물에 남성복 판매층이 아예 존재하지 않게 됨으로써 임대차계약의 목적 달성이 불가능해졌으므로 원고의 계약 해지가 적법하다고 판단했습니다. 이에 따라 피고 B는 21,742,600원, 피고 C은 46,421,000원, 피고 D은 17,224,000원 및 각 돈에 대하여 2018년 9월 6일부터 2019년 10월 30일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 원고에게 지급하라고 판결했습니다. 피고 B와 D의 경우 반환할 보증금에서 연체 임대료가 공제되었습니다.
법원은 2013년 1차 리뉴얼 시점의 묵시적 합의 해지나 채무불이행으로 인한 해지 주장은 받아들이지 않았으나 2018년 2차 리모델링으로 인해 임차 목적 달성이 불가능해진 시점에서의 계약 해지는 적법하다고 판단하여 피고들은 원고에게 각 임대보증금에서 일부 피고의 연체 차임을 공제한 금액을 반환해야 한다고 결론 내렸습니다.
민법 제618조(임대차의 의의)에 따르면 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생깁니다. 이 사건의 경우 임차인 A가 남성복 판매업을 할 수 있도록 상가 점포를 제공하는 것이 임대인의 주된 의무였습니다. 민법 제623조(임대인의 의무)에서는 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다고 명시하고 있습니다. 본 판례에서는 2018년 2차 리모델링으로 인해 상가 건물에 남성복 판매층이 아예 사라지면서 임대인이 임차 목적물(남성복 판매업 영위)을 사용, 수익에 필요한 상태로 유지할 의무를 위반했다고 보아 임대차 계약 해지가 적법하다고 판단했습니다. 민법 제544조(이행지체와 해제)는 당사자 일방이 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방이 상당한 기간을 정하여 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다고 규정합니다. 2018년 2차 리모델링으로 남성복 판매업 자체가 불가능해지자 임대인의 채무불이행(임차목적물 제공 의무 위반)으로 인한 계약 해지가 인정되었습니다. 민법 제548조(해제의 효과, 원상회복의무)에 따라 계약이 해제되면 각 당사자는 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있습니다. 임대차 계약이 해지되면 임대인은 임차인에게 임대보증금을 반환해야 하며 이 과정에서 미지급된 임대료는 임대보증금에서 공제될 수 있습니다. 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조(법정이율)에 따라 금전채무의 이행을 명하는 판결 시 지연손해금률은 판결 선고 전까지는 민법상 법정이율인 연 5%, 그 다음날부터는 연 12%가 적용됩니다.
임대차 계약 시 영업할 업종을 명확히 하고 변경 가능성에 대한 조항을 확인해야 합니다. 특정 업종만 허용하는 경우 추후 상가 리모델링 등으로 업종 변경이 강제될 때 분쟁의 소지가 될 수 있습니다. 상가 관리 회사나 건물주의 운영 방침에 대한 동의서를 작성할 경우 ‘층별 MD 및 레이아웃 변경 시 동의’와 같은 문구가 포함되어 있는지 꼼꼼히 확인하고 변경 시 임차인에게 어떤 권리가 보장되는지 사전에 협의해야 합니다. 임차 목적 달성이 어려워졌을 때 즉시 임대인과 구체적인 대책을 논의하고 합의 내용을 서면으로 남겨야 합니다. 장기간 임대료 미지급 상태로 계약을 유지하는 것은 묵시적 합의로 해석될 여지가 있어 불리할 수 있습니다. 임대차 계약의 주요 목적(예: 특정 업종 영업)이 임대인의 책임 있는 사유 또는 불가항력적인 사유로 인해 더 이상 달성될 수 없게 된 경우 임차인은 계약 해지를 주장하고 보증금 반환을 요구할 수 있습니다. 이때 해지 의사표시를 명확히 해야 합니다. 임대보증금 반환 시 미지급된 차임이나 관리비는 공제될 수 있습니다. 따라서 분쟁 중에도 임대료 지급 의무에 대한 명확한 합의가 없다면 연체액이 누적될 수 있음을 인지해야 합니다.
