아파트 보증금과 장기수선충당금 반환 지연 사건

원고는 피고로부터 아파트를 임차하여 거주하던 중 계약갱신청구권을 행사하여 계약을 연장하였습니다. 연장된 계약 기간 중 원고는 계약 해지를 통보하고 아파트를 인도하였으나 피고는 임대차보증금과 원고가 대신 납부했던 장기수선충당금의 반환을 지연하였습니다. 이에 원고는 미반환된 보증금과 장기수선충당금 및 이에 대한 지연손해금을 청구하였습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 피고로부터 서울 서초구 D아파트 E호를 임차하여 거주했던 임차인
• 피고 B: 원고에게 서울 서초구 D아파트 E호를 임대한 임대인으로 해당 아파트의 소유자

분쟁 상황

원고는 피고와 아파트 임대차계약을 체결하고 계약갱신청구권을 행사하여 계약을 2025년 7월까지 연장했습니다. 그러나 원고는 2024년 4월에 계약 해지를 통보하고 2024년 8월에 아파트를 피고에게 인도했으나, 피고는 임대차보증금 10억 5천만원 중 9억 5천만원만을 반환하고 나머지 보증금과 원고가 대신 납부했던 장기수선충당금 681,380원을 반환하지 않았습니다. 이에 원고는 피고에게 미반환된 보증금과 장기수선충당금 및 2024년 8월 13일부터의 지연손해금을 요구했습니다. 반면 피고는 원고가 보증금 지급 기한을 2024년 9월 말까지 유예해 주었으므로 지연손해금 기산일이 2024년 10월 1일부터라고 주장하며 대립했습니다.

핵심 쟁점

갱신된 임대차계약의 임차인 해지 통보 효력 발생 시점과 그에 따른 임대차보증금 반환 의무 및 지연손해금 기산일, 임차인이 대신 납부한 장기수선충당금의 반환 의무 및 지연손해금 기산일, 임대인이 임대차보증금 지급 기한을 유예받았다는 주장의 타당성.

법원의 판단

법원은 피고에게 원고에게 125,188,818원 및 이에 대하여 2025년 2월 19일부터 다 갚는 날까지 연 5%의 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었으며, 소송비용은 피고가 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 주택임대차보호법에 따라 임차인이 계약갱신청구권을 행사하여 갱신된 임대차계약을 해지 통보한 경우 임대인이 통보를 받은 날로부터 3개월이 지나면 계약이 종료된다고 판단했습니다. 이에 따라 원고의 해지 통보로 임대차계약은 2024년 7월 7일에 종료되었고, 원고가 2024년 8월 12일에 아파트를 인도했으므로 피고는 2024년 8월 13일부터 임대차보증금에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 보았습니다. 장기수선충당금은 아파트 소유자인 임대인이 부담해야 하는 금액으로, 임차인이 대신 납부한 경우 임차인의 반환 청구를 받은 다음날부터 임대인이 지체책임을 부담한다고 보았습니다. 원고가 2024년 10월 2일에 장기수선충당금 지급을 청구했으므로 피고는 2024년 10월 3일부터 이에 대한 지연손해금을 부담해야 한다고 판단했습니다. 피고가 보증금 지급 기한을 2024년 9월 말까지 유예받았다는 주장에 대해서는, 원고의 문자메시지가 법적 조치를 잠시 유예하겠다는 의미일 뿐 변제기 자체를 연기한 것으로 볼 수 없다고 판단하여 기각했습니다. 피고가 변제한 9억 5천만원을 법정 순서에 따라 충당한 결과, 임대차보증금 원금 124,507,438원과 장기수선충당금 681,380원의 합계인 125,188,818원이 미납된 금액으로 남았고, 이에 대한 지연손해금은 최종변제일 다음날인 2025년 2월 19일부터 다 갚는 날까지 연 5%의 비율로 지급하라고 명령했습니다.

연관 법령 및 법리

주택임대차보호법 제6조의3 제4항: 임차인이 계약갱신청구권을 행사하여 갱신된 임대차계약의 경우, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있으며, 이 통지는 임대인이 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다. 이 조항은 임차인이 갱신된 계약 기간 중에도 거주 상황 변화에 유연하게 대응할 수 있도록 보호하는 취지입니다. 이 사건에서 원고가 2024년 4월 6일 해지를 통보하고 피고에게 도달했으므로, 3개월 후인 2024년 7월 7일에 임대차계약이 종료된 것으로 판단되었습니다. 민법 제387조 제2항: 채무이행의 기한이 없는 경우에는 채무자가 이행청구를 받은 때부터 지체책임이 있습니다. 장기수선충당금 반환 의무는 그 성격상 특별히 기한이 정해져 있지 않은 채무로 간주됩니다. 따라서 임차인이 임대인에게 장기수선충당금의 반환을 요구한 다음날부터 임대인은 해당 금액에 대한 지연손해금을 지급할 책임이 발생합니다. 이 판례에서는 원고가 2024년 10월 2일에 장기수선충당금 지급을 청구했으므로 피고는 2024년 10월 3일부터 지체책임을 지게 되었습니다.

참고 사항

계약갱신청구권을 사용해 연장된 임대차 계약이라도 임차인은 언제든지 임대인에게 해지를 통보할 수 있으며, 이 경우 임대인이 해지 통보를 받은 날로부터 3개월이 지나면 계약이 종료됩니다. 임대차 계약 종료 후 임대인이 보증금을 반환하지 않으면 임차인은 부동산 인도 다음날부터 지연손해금을 청구할 수 있습니다. 아파트 장기수선충당금은 아파트 소유자가 부담해야 하는 금액이므로 임차인이 이를 대신 납부했다면 임대인에게 반환을 청구할 수 있습니다. 이때 임대인의 반환 의무에 대한 지체책임은 임차인이 반환을 청구한 다음날부터 발생합니다. 임대차보증금 반환 지연으로 인한 지연손해금을 청구할 계획이라면, 임대인에게 명확하게 지급 기한을 유예하는 의사표시를 하지 않는 것이 중요합니다. 단순히 법적 조치를 유예하겠다는 표현은 변제기를 유예한 것으로 해석되지 않을 수 있으니 의사표현에 신중해야 합니다.