임대차 보증금 반환 지연으로 새로운 임대차 계약금 몰취 손해배상 사건

원고 A는 피고들로부터 임차한 부동산의 보증금 1억 3천만 원을 임대차 계약 종료일인 2024년 6월 4일까지 돌려받지 못했습니다. 피고들이 보증금 반환을 2024년 6월 28일까지 유예해달라고 요청하여 원고는 새로운 임대차 계약의 잔금 지급일을 조정했습니다. 원고는 피고 C에게 보증금 반환이 지연되면 새로운 임대차 계약의 계약금 8백만 원이 몰취될 수 있음을 고지했으나, 피고들은 약속한 날짜까지 보증금을 반환하지 않았고, 결국 원고는 새로운 임대차 계약의 계약금 8백만 원을 몰취당했습니다. 법원은 피고들이 공동으로 임대차 보증금 1억 3천만 원을 반환하고, 피고 C은 특별손해인 계약금 8백만 원 및 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 판단했습니다. 피고 B는 자백간주에 따라 8백만 원 및 지연손해금을 지급하라는 판결을 받았습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 피고들로부터 부동산을 임차했으며, 보증금 반환 지연으로 새로운 임대차 계약의 계약금을 몰취당하는 손해를 입은 임차인입니다.
• 피고 B, C: 원고에게 부동산을 임대했으며, 임대차 보증금 반환 의무를 다하지 않아 손해배상 책임을 지게 된 공동 임대인들입니다.
• G: 원고가 새로 임차한 부동산의 임대인입니다.

분쟁 상황

임차인 A는 임대인 B, C로부터 보증금 1억 3천만 원에 부동산을 임차했으며, 임대차 기간은 2022년 6월 5일부터 2024년 6월 4일까지였습니다. 계약 종료일이 다가오자 임대인들은 보증금 반환을 2024년 6월 28일까지 유예해달라고 요청했고, 임차인은 이에 동의하여 새로운 임대차 계약의 잔금 지급일을 조정했습니다. 임차인은 임대인 C에게 보증금 반환이 늦어지면 새로운 임대차 계약의 계약금 8백만 원을 몰취당할 수 있다고 미리 알렸습니다. 그러나 임대인들은 약속한 날짜인 2024년 6월 28일까지 보증금을 반환하지 않았고, 결국 임차인은 새로운 임대차 계약의 계약금 8백만 원을 돌려받지 못하게 되었습니다. 이에 임차인은 임대인들을 상대로 임대차 보증금 반환과 함께 계약금 몰취로 인한 손해배상을 청구하게 되었습니다.

핵심 쟁점

임대차 보증금 반환 의무 불이행 및 지연으로 인한 손해배상 책임의 발생 여부 보증금 반환 지연으로 인해 발생한 새로운 임대차 계약의 계약금 몰취가 민법상 '특별손해'에 해당하는지 여부 및 임대인의 예견 가능성 여부

법원의 판단

법원은 피고들이 공동으로 원고에게 임대차 보증금 1억 3천만 원을 지급할 것을 명했습니다. 또한 피고 B는 원고에게 8백만 원과 이에 대하여 2024년 11월 8일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급하고, 피고 C은 피고 B와 공동하여 위 8백만 원과 이에 대하여 2024년 11월 10일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 각 지급하라고 판결했습니다. 소송비용은 피고들이 모두 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 임대인인 피고들이 임대차 보증금 1억 3천만 원을 반환할 의무가 있음을 인정했습니다. 특히 임대차 보증금 반환 지연으로 임차인(원고)이 새로운 임대차 계약의 계약금 8백만 원을 몰취당한 것은 민법상 '특별손해'에 해당하지만, 임대인 C은 그 이행기 전에 임차인이 이와 같은 손해를 입을 수 있음을 인지하고 있었으므로, 임차인이 입은 계약금 8백만 원의 손해 및 이에 대한 지연손해금까지 배상할 책임이 있다고 판단했습니다. 피고 B에 대해서는 민사소송법상 자백간주 규정에 따라 동일한 내용의 지급 의무가 인정되었습니다.

연관 법령 및 법리

민법 제390조 (채무불이행과 손해배상): 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 본 사안에서는 임대인이 임대차 계약 종료 후 보증금을 제때 반환하지 않아 채무불이행이 발생했습니다. 민법 제393조 (손해배상의 범위): 채무불이행으로 인한 손해배상은 통상의 손해를 그 한도로 하며, 특별한 사정으로 인한 손해는 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상의 책임이 있습니다. 본 사례에서 임대차 보증금 반환 지연으로 임차인이 새로운 임대차 계약의 계약금을 몰취당한 것은 '특별한 사정으로 인한 손해'에 해당하지만 임차인이 피고 C에게 미리 이 사실을 알렸으므로 피고 C은 이 특별손해를 알았거나 알 수 있었던 경우에 해당하여 배상 책임이 인정되었습니다. 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 (법정이율): 금전채무의 이행을 명하는 판결을 선고할 경우 채무자가 그 이행을 지체한 때에는 법률에서 정하는 이율(연 12%)을 적용하여 지연손해금의 지급을 명할 수 있습니다. 이 사건에서는 피고들이 보증금 반환을 지체하여 연 12%의 지연손해금률이 적용되었습니다. 민사소송법 제208조 제2항, 제150조 제3항 (자백간주 판결): 피고가 적법한 기일 내에 답변서를 제출하지 않거나 변론기일에 출석하지 않는 등 청구원인 사실을 다투지 않는 경우 법원은 원고의 청구원인 사실을 자백한 것으로 간주하여 판결할 수 있습니다. 피고 B의 경우 이 규정에 따라 자백간주 판결이 내려졌습니다.

참고 사항

임대차 보증금 반환 지연 시 손해배상 청구 가능성: 임대인이 임대차 계약 종료 후 정당한 이유 없이 보증금 반환을 지연하면 임차인은 그로 인해 발생한 손해에 대해 배상을 청구할 수 있습니다. 특별손해 발생 시 고지 의무 및 증거 확보: 새로운 임대차 계약 체결 지연, 계약금 몰취 등과 같은 '특별손해'가 예상될 경우 임차인은 임대인에게 그러한 사정을 미리 정확하게 알려야 합니다. 이때 문자 메시지, 내용증명 등 문서화된 형태로 고지하여 추후 손해배상 청구 시 증거로 활용할 수 있도록 준비하는 것이 중요합니다. 이사 계획 및 계약 시 주의: 임대차 계약 종료일에 맞춰 다음 거주지로 이사를 계획하고 있다면 기존 보증금 반환 시기와 새로운 주택의 입주 및 계약금 잔금 지급 시기를 신중하게 조율해야 합니다. 기존 임대인의 보증금 반환 지연 가능성을 염두에 두고 대비책을 마련하는 것이 좋습니다. 공동 임대인의 책임: 여러 명이 공동 임대인인 경우 보증금 반환 의무는 각 임대인에게 연대하여 책임이 있을 수 있습니다. 본 사례에서는 피고들이 공동으로 1억 3천만 원의 보증금 반환 의무를 부담했습니다. 지연손해금: 임대차 보증금 반환이 지연될 경우 그 지연 기간에 대해 법정이율에 따른 지연손해금을 청구할 수 있습니다.