기타 민사사건
B 호텔 위탁운영사인 주식회사 A는 구분소유자들이 구성한 B 호텔관리단이 임시 관리단 집회를 통해 새로운 관리인을 선임하고 A사를 위탁관리업체에서 퇴출시킨 결의가 무효 또는 부존재함을 주장하며 소송을 제기했습니다. A사는 집회 소집 통지 절차상의 하자, A사의 동의 없이 결의가 이루어진 점, 서면결의 의결정족수 미달 및 서면결의서의 하자를 주요 주장으로 내세웠습니다. 그러나 법원은 A사가 결의의 유효성을 다툴 원고적격이 있다고 판단하면서도, 관리단 집회 소집 통지 절차에 중대한 하자가 없으며, A사가 주장하는 위탁계약 조항이 A사에게 배타적인 관리인 선임 의결권을 부여한 것으로 볼 수 없고, 집합건물법상의 결의 요건을 위반하지 않았다고 보아 A사의 청구를 모두 기각했습니다.
B 호텔은 350개의 구분소유권으로 이루어진 생활형 숙박시설인 집합건물입니다. 분양사인 주식회사 E은 108개 객실의 수분양자들과 임대관리 위탁계약을 체결했고, 이 계약에는 관리단 구성 등에 관한 권한을 E 또는 E이 선정하는 제3자에게 위탁한다는 조항(이 사건 위탁조항)이 포함되어 있었습니다. E은 2020년 1월 원고인 주식회사 A와 호텔 위탁운영 업무협약을 체결하고, 미분양 객실에 대해서도 A사와 임대관리 위탁계약을 맺었습니다. 또한 A사는 E과 계약하지 않은 89개 객실 수분양자들과도 임대관리 위탁계약을 체결했는데, 여기에도 이 사건 위탁조항과 같은 조항이 있었습니다. 이후 구분소유자들은 2021년 4월 24일 임시 관리단 집회를 개최하여 총 구분소유자 204명 중 178명, 총 전유면적 9,016.41㎡ 중 5,099㎡의 동의로 새로운 관리인 D을 선임하고, 관리규약을 제정하며, 원고를 위탁관리업체에서 퇴출시키는 결의를 했습니다. 원고 A는 이 결의에 대해 소집 통지 절차, 원고의 동의 부재, 서면결의의 하자 등을 이유로 무효 또는 부존재 확인을 구하는 소송을 제기했습니다.
이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 관리단 집회 소집 통지 절차의 적법성 여부입니다. 특히 위탁운영사인 원고에게 소집 통지를 하지 않은 것이 적법한지, 그리고 구분소유자 주소지로 소집 통지서를 발송한 것이 적법한지가 문제되었습니다. 둘째, 원고와 수분양자들 사이에 체결된 '임대관리 위탁계약' 내의 특정 조항(이 사건 위탁조항)이 원고에게 관리인 선임에 대한 배타적인 의결권을 부여했는지 여부입니다. 셋째, 임시 관리단 집회 결의 시 집합건물법상 요구되는 의결정족수(특히 서면결의 포함 시)가 충족되었는지 여부와 서면결의서 자체의 유효성 여부입니다.
법원은 원고 주식회사 A의 모든 청구를 기각했습니다. 소송 비용은 원고가 부담하도록 했습니다. 법원은 확인의 소에서 원고의 권리 또는 법률상 지위에 현존하는 불안·위험을 제거하는 데 확인판결이 유효적절한 수단일 때 확인의 이익이 인정된다며, 원고 A가 이 사건 결의의 효력을 다툴 원고적격이 있다고 판단했습니다. 그러나 소집절차 하자에 대해서는, 135명의 구분소유자가 집회 소집에 동의했고, 관리규약이 없는 상황에서 구분소유자가 아닌 원고에게 소집 통지를 하지 않은 것은 집합건물법에 위반되지 않으며, 소집 통지문이 건물 내 여러 곳에 게시되었던 점 등을 들어 중대한 하자가 없다고 보았습니다. 또한, 이 사건 위탁조항은 원고에게 관리단 구성 등의 '집행권한'을 위임했을 뿐, '관리인 선임 의결권'을 위임한 것으로 볼 수 없으며, 위임 계약 및 대리의 성질에 반하여 원고에게 배타적 의결권이 부여되었다고 해석할 수 없다고 판단했습니다. 결의 요건과 관련해서는, 실제로 소집된 임시 관리단 집회이므로 집합건물법 제38조가 적용되며, 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수 찬성으로 결의가 적법하게 성립되었다고 보았습니다. 서면이나 전자적 방법만으로 결의가 이루어지는 경우에 적용되는 집합건물법 제41조는 이 사건에 적용되지 않는다고 보았고, 서면결의서 자체에도 효력이 없다고 인정할 만한 증거가 없다고 판단했습니다.
이 판결은 집합건물의 관리단 구성 및 운영에 있어 구분소유자들의 본질적인 권리인 의결권이 위탁운영사와의 계약만으로 배타적으로 위임될 수 없음을 명확히 했습니다. 또한, 관리단 집회 소집 절차와 관련하여 합리적인 통지 노력이 있었다면 형식적인 절차상 하자가 있더라도 결의의 효력을 부정하기 어렵다는 점을 시사합니다. 위탁계약의 해석에 있어 위임의 범위와 본래 당사자의 권한 행사 여부를 신중하게 고려해야 함을 보여주는 사례입니다.
이 판결에서 다루어진 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다.
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 (집합건물법)
민법
비슷한 상황에 처했을 때 다음 사항들을 참고할 수 있습니다. 첫째, 집합건물의 관리단 집회 소집 통지는 관리규약이 없는 경우 구분소유자에게 해야 하며, 구분소유자가 통지 장소를 따로 제출하지 않았다면 전유부분이 있는 장소로 발송하는 것이 원칙입니다. 그러나 실제 거주하지 않는 분양형 호텔 등의 경우 등기사항증명서상 주소지로 발송하는 것도 적법하다고 볼 수 있습니다. 중요한 것은 통지를 받지 못한 사람이 합리적인 통지 노력을 인지하지 못했을 특별한 사정이 없어야 합니다. 둘째, 위탁관리업체와 체결하는 계약서에 관리단 구성 및 운영에 대한 의결권 위임 조항이 있다면, 그 문언을 매우 신중하게 해석해야 합니다. 위탁관리업체에게 관리단의 본질적인 권한인 의결권을 배타적으로 위임하는 것은 특별한 사정이 없는 한 위임 계약의 본질에 반한다고 판단될 수 있습니다. 셋째, 관리단 집회 결의 시에는 집합건물법이 정하는 의결정족수를 충족하는 것이 중요합니다. 실제 집회가 소집되어 참석자 외에 서면으로 의사를 표시한 경우, 집합건물법 제38조(구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수 찬성)가 적용되며, 서면으로만 결의하는 경우에 적용되는 제41조(구분소유자 5분의 4 이상 동의)와는 다르게 적용됩니다. 넷째, 위탁계약에 따라 수익금 지급이나 안정적인 건물 관리를 기대하더라도, 이는 관리단 구성과 반드시 직접적으로 연관되지 않을 수 있습니다. 관리단의 구성은 구분소유자들의 고유한 권리임을 인지해야 합니다.
수원지방법원 2019
이아람 변호사 서울중앙지방법원 2022
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신선혜 변호사 외 2명 수행의정부지방법원 2022
한철상 변호사 
