지역주택조합 가입자의 자격 상실 및 분담금 반환 소송

원고는 지역주택조합에 가입 후 배우자와 2주택 소유 세대가 되어 조합원 자격을 상실했습니다. 그럼에도 불구하고 피고 지역주택조합과 새로운 조합원 가입계약을 체결하여 분담금 총액을 증액했습니다. 이후 원고는 자신이 조합원이 아님을 확인하고 기지급한 분담금 전액 또는 새로운 계약에 따른 일부 금액을 반환받기 위해 소송을 제기했습니다. 법원은 피고가 원고의 조합원 지위 상실을 다투지 않으므로 조합원 지위 부존재 확인 청구는 '확인의 이익'이 없어 각하하고, 두 번째 가입계약은 무효이므로 첫 번째 계약을 기준으로 분담금 반환을 판단하되, 계약상 분담금 반환 시기 제한 조건이 아직 도래하지 않았다고 보아 분담금 반환 청구는 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: B지역주택조합에 가입했으나 이후 2주택자가 되어 조합원 자격을 상실한 사람.
• 피고 B지역주택조합: 사천시 C 일원에 아파트를 신축하려는 지역주택조합.
• E: 원고 A의 배우자. 원고와 함께 2주택자가 됨.

분쟁 상황

원고 A는 2017년에 지역주택조합에 가입하여 아파트 분양을 약속받고 69,420,000원의 분담금을 지급했습니다. 그러나 2020년 배우자 E와 함께 2주택 소유 세대가 되어 지역주택조합원 자격을 상실했습니다. 2022년 원고는 피고 조합과 분담금을 증액하는 내용의 두 번째 조합원 가입계약을 체결했습니다. 이후 피고 조합이 원고 명의로 받은 대출금 이자 납부를 요구하자, 원고는 자신의 조합원 자격이 없음을 확인받고, 이미 납부한 분담금 25,303,500원(두 번째 계약 기준) 또는 23,110,000원(첫 번째 계약 기준) 및 지연손해금을 돌려받고자 소송을 제기했습니다. 피고 조합은 원고의 조합원 자격 상실은 인정했으나, 분담금 반환은 계약서에 명시된 조건(신규 조합원 또는 일반 분양자 대체)이 충족되지 않아 아직 이행기가 도래하지 않았다고 주장하며 맞섰습니다.

핵심 쟁점

지역주택조합이 원고의 조합원 자격 상실을 다투지 않을 때, 원고가 조합원 지위 부존재 확인을 구할 '확인의 이익'이 있는지 여부입니다. 원고 부부가 2주택자가 되어 조합원 자격을 상실했음에도 불구하고, 조합과 체결한 두 번째 조합원 가입계약의 유효성 여부입니다. 조합원 자격 상실 시 기지급한 분담금의 반환 시기를 '신규 조합원 모집' 또는 '일반 분양 완료' 시점으로 제한하는 조항이 유효한지, 그리고 그 반환 시기가 도래했다고 볼 수 있는지 여부입니다.

법원의 판단

법원은 원고가 제기한 소송 중 조합원 지위 부존재 확인 청구 부분을 각하했습니다. 원고의 나머지 청구(분담금 반환 청구)는 기각했습니다. 소송 비용은 원고가 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 원고가 피고의 조합원이 아님을 확인해 달라는 청구에 대해, 피고 지역주택조합이 원고의 조합원 지위 상실을 다투지 않았으므로 '확인의 이익'이 없다고 판단하여 이 부분을 각하했습니다. 분담금 반환 청구에 대해서는, 원고 부부가 2주택 소유 세대가 되면서 원고는 조합원 자격을 상실했고, 이후 체결된 이 사건 제2차 가입계약은 원고와 피고가 통정하여 주택법령을 위반한 법률행위로서 무효라고 보았습니다. 따라서 분담금 반환은 유효한 이 사건 제1차 가입계약의 규약에 따라 이루어져야 하는데, 해당 규약에는 '사업비 부족으로 해당 시기에 환불이 불가할 경우, 신규 조합원 및 일반 분양자로 대체되어 입금이 완료되었을 때 환불'한다는 반환 시기 제한 조항이 있었습니다. 법원은 이 조항을 불확정기한으로 보았으며, 피고가 자금 부족을 겪고 있고 신규 조합원이나 일반 분양자가 모집되지 않은 현재 시점에서는 분담금 반환 의무의 이행기가 아직 도래하지 않았다고 판단하여 원고의 분담금 반환 청구를 기각했습니다.

연관 법령 및 법리

1. 주택법 제11조 제7항 및 주택법 시행령 제21조 제1항 제1호: 지역주택조합의 조합원 자격 요건을 규정합니다. 조합설립인가 신청일부터 입주 가능일까지 세대원 전원이 주택을 소유하지 아니하거나 주거전용면적 60㎡ 이하의 주택 1채를 소유한 세대주여야 합니다. 원고는 이 규정에 따라 2주택 소유 세대가 되면서 조합원 자격을 상실했습니다.
2. 확인의 소에서 '확인의 이익': 당사자의 권리 또는 법률상 지위에 현존하는 불안·위험이 있고, 이를 제거함에 확인판결을 받는 것이 가장 유효적절한 수단일 때 인정됩니다. 피고가 원고의 조합원 지위 상실을 다투지 않았으므로, 법원은 원고에게 조합원 지위 부존재 확인을 구할 '확인의 이익'이 없다고 보아 이 부분 소를 각하했습니다.
3. 통정허위표시와 법률행위의 무효: 당사자가 통정하여 주택법령의 단속규정을 위반하는 법률행위를 한 경우, 이는 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 사항을 내용으로 하는 법률행위에 해당하여 무효가 될 수 있습니다. 이 사건 제2차 가입계약은 원고가 이미 자격을 상실했음을 알면서도 양 당사자가 통정하여 체결한 계약이므로 무효로 판단되었습니다.
4. 부관이 붙은 법률행위 (불확정기한)​: 이미 부담하고 있는 채무의 변제에 관하여 일정한 사실이 부관으로 붙여진 경우, 특별한 사정이 없는 한 변제기를 유예한 것으로서 그 사실이 발생한 때 또는 발생하지 아니하는 것으로 확정된 때에 기한이 도래합니다. 이 사건에서 분담금 반환 시기 제한 조항(신규 조합원 또는 일반 분양자로 대체 입금 완료 시 환불)은 불확정기한으로 해석되었고, 해당 기한이 아직 도래하지 않았다고 판단되어 분담금 반환 청구가 기각되었습니다.
5. 약관의 규제에 관한 법률: 지역주택조합 사업의 특성상 사업 진행 과정에서 다양한 변수가 발생할 수 있으므로, 분담금 반환 시기를 제한하는 조항이 반드시 불공정 약관에 해당한다고 보기는 어렵습니다. 조합의 재정 안정성을 도모하고 다수 잔존 조합원의 이익을 보호하기 위한 합리적인 조항으로 볼 여지가 있습니다.

참고 사항

지역주택조합의 조합원 자격은 '주택법' 및 '주택법 시행령'에 따라 세대원 전원이 무주택자이거나 전용면적 60㎡ 이하 주택 1채를 소유한 세대주여야 합니다. 이 자격 요건은 가입 시점부터 해당 조합주택의 입주 가능일까지 계속 유지되어야 합니다. 조합원 자격이 상실된 상태임을 알면서도 조합과 새로운 가입계약을 체결하는 경우, 이는 주택법령의 단속규정을 위반하는 통정허위표시로 간주되어 해당 계약이 무효로 판단될 수 있습니다. 지역주택조합 분담금 반환 시기를 '신규 조합원 모집 완료' 또는 '일반 분양자 대체 입금 완료' 등으로 제한하는 조항은 조합 사업의 특성상 불확정기한으로 인정되는 경우가 많습니다. 이러한 조항은 조합의 안정적인 사업 진행을 위한 것이므로, 단순히 사업 진행이 지연된다는 사정만으로는 이행기가 도래했다고 단정하기 어렵습니다. 자금 부족, 시공사 변경 등 사업 진행의 어려움이 있더라도 사업 자체가 완전히 불가능해졌다고 보기 어려운 경우, 법원은 반환 시기가 아직 도래하지 않았다고 판단할 수 있습니다. 상대방이 특정 법률적 지위(예: 조합원 아님)를 인정하여 다투지 않는 상황에서 그 지위의 확인을 구하는 소송은 '확인의 이익'이 없다고 보아 각하될 수 있습니다. 확인의 이익은 현존하는 법률상 불안이나 위험을 해소하는 데 확인 판결이 가장 유효하고 적절한 수단일 때 인정됩니다.