임대차
원고 A가 피고 주식회사 D와 다가구 주택 임대차 계약을 맺고 보증금 7천만 원을 지급했으나 주택 경매로 인해 보증금을 돌려받지 못하게 되자 임대인인 주식회사 D와 계약을 중개한 공인중개사 B 그리고 공인중개사 C협회를 상대로 손해배상 및 임대차보증금 반환을 청구한 사건입니다. 법원은 임대인 주식회사 D에게 보증금 반환 의무를 인정했지만 공인중개사 B의 확인·설명의무 위반은 없다고 판단하여 B과 C협회에 대한 청구는 기각했습니다.
원고 A는 2019년 9월 16일 피고 주식회사 D와 진주시 E 소재 다가구주택 F호에 대해 임대차보증금 7천만 원 임대차기간 2019년 10월 2일부터 2021년 10월 1일까지의 임대차계약을 체결하고 보증금을 모두 지급했습니다. 이 계약은 피고 B 공인중개사가 중개했습니다. 계약 당시 해당 다가구주택에는 채권최고액 7억 8천만 원의 선순위 근저당권이 설정되어 있었고 다른 임차인들의 보증금 합계는 3억 7천7백만 원이었습니다. 원고는 경매 시 보증금 회수 가능성에 대해 공인중개사 B에게 문의했으나 B은 시가가 충분하고 다른 세입자 보증금이 소액이라고 답했을 뿐 다른 임차인들의 구체적인 보증금 내역을 명확히 설명하지 않았다고 주장했습니다. 이후 다가구주택 전체에 대해 임의경매 절차가 진행되어 8억 3천만 원에 매각되었고 원고는 배당신청을 했으나 보증금을 전혀 배당받지 못했습니다. 이에 원고는 임대인 D에게 보증금 반환을 중개인 B과 C협회에게 중개상의 과실로 인한 손해배상을 청구했습니다.
임대인인 피고 주식회사 D가 임차인 원고에게 임대차보증금 7천만 원을 반환해야 하는지 여부 공인중개사 피고 B이 다가구주택 임대차 중개 시 임차인에게 다른 임차인의 보증금 등 선순위 권리관계를 제대로 확인·설명하지 않아 손해를 발생시켰는지 여부 공인중개사 피고 B의 확인·설명의무 위반이 인정될 경우 공제사업자인 피고 C협회가 그 손해를 배상할 책임이 있는지 여부
법원은 임대인 주식회사 D에게 임대차보증금 7천만 원과 지연이자를 반환하도록 판결했습니다. 그러나 공인중개사 B는 계약 당시 선순위 임차권이 있음을 설명했고 당시 다가구 주택의 시가가 선순위 채권을 초과하여 보증금 회수에 문제가 없을 것으로 예상되었으므로 중개사의 확인·설명의무 위반이 인정되지 않아 B과 공제사업자 C협회에 대한 손해배상 청구는 기각되었습니다. 원고의 손해는 임대차계약 당시 예상치 못한 경매 유찰이라는 후발적 사정에 기인한 것으로 판단되었습니다.
민법 제618조(임대차의 의의): 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용 수익하게 하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생깁니다. 임대차계약 종료 시 임대인은 임차인에게 보증금을 반환해야 할 의무가 있습니다. 본 사례에서 임대인 주식회사 D는 임대차계약 종료에 따라 임차인 원고에게 지급받았던 보증금 7천만 원을 반환할 책임이 인정되었습니다. 공인중개사법 제30조(손해배상책임의 보장): 개업공인중개사는 중개행위를 할 때 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 또한 공인중개사는 중개대상물의 권리관계 법령에 따른 거래 또는 이용 제한 사항 등을 확인하여 거래당사자에게 성실하고 정확하게 설명하고 토지대장 등 설명의 근거자료를 제시해야 할 의무가 있습니다. 특히 다가구주택의 경우 중개업자는 임차의뢰인이 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 다른 임차인들의 임대차보증금 임대차 시기와 종기 등의 자료를 임대인에게 요구하여 확인하고 임차의뢰인에게 설명하며 자료를 제시해야 합니다. 만약 임대인이 자료 요구에 불응하면 그 사실을 중개대상물 확인·설명서에 기재해야 합니다. 본 사례에서는 공인중개사 B가 계약서에 '선순위 있음'을 기재하고 임대인과 함께 설명한 점 당시 시가가 선순위 채권 총액을 초과하여 보증금 회수에 문제가 없을 것으로 예측되었던 점 등을 고려하여 중개사의 확인·설명의무 위반을 인정하기 어렵다고 판단했습니다. 즉 중개사가 모든 불확실한 미래의 손해까지 예측하여 설명할 의무는 없으며 당시 합리적으로 예상 가능한 범위 내에서 정보를 제공했다면 의무를 다한 것으로 본 것입니다.
다가구주택 임대차 계약 시에는 해당 건물 전체에 설정된 근저당권 및 다른 선순위 임차인들의 보증금 총액과 임대차 기간을 반드시 확인해야 합니다. 중개업자에게 이 정보의 제공을 적극적으로 요청하고 중개대상물 확인·설명서에 해당 내용이 명확히 기재되어 있는지 확인해야 합니다. 중개업자가 다른 임차인의 정보를 충분히 제공하지 못할 경우 그 이유를 확인하고 문서화해야 합니다. 임대인에게도 직접 문의하여 정확한 정보를 얻으려는 노력이 필요합니다. 계약 당시의 부동산 시가 평가만으로 보증금 회수 가능성을 섣불리 판단해서는 안 됩니다. 경매는 시세보다 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 있으며 여러 차례 유찰될 경우 낙찰가가 현저히 낮아질 수 있음을 염두에 두어야 합니다. 경매 진행 시 배당 순위에 따라 보증금을 돌려받지 못할 수도 있으므로 선순위 채권액이 과도하게 높은 다가구주택은 임대차 계약을 신중하게 고려해야 합니다. 전입신고 및 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권을 확보하는 것은 필수적입니다.
