임대차
임차인 A는 임대차 계약을 체결한 후 해당 건물의 소유권이 E에서 G으로 변경되었고 이후 건물이 경매에 넘어가자 받지 못한 임대차보증금을 돌려달라고 E과 G에게 소송을 제기했습니다. 법원은 임차인이 소유권 변경 후 새로운 소유자 G에게 관리비를 지급하며 이의를 제기하지 않은 점 등을 들어 임대인의 지위가 E에서 G으로 승계되었다고 보아, E에 대한 청구는 기각하고 G에게 나머지 임대차보증금과 이자를 지급하라고 판결했습니다.
임차인 A는 2018년 6월 22일 임대차보증금 65,000,000원에 기간 2018년 7월 24일부터 2020년 7월 23일까지로 하는 임대차 계약을 맺었습니다. 계약 당시 건물 소유자는 E였으나, 2018년 9월 19일 소유권이 G으로 변경되었습니다. 이후 2020년 10월 20일 건물이 경매에 넘어가게 되었고, A는 2021년 10월 7일 경매 배당을 통해 보증금의 일부인 25,528,879원을 회수했습니다. 이에 A는 나머지 39,471,121원을 받지 못하자, 이전 집주인 E과 현재 집주인 G 모두에게 임대차보증금 반환을 요구하며 소송을 제기했습니다.
이 사건의 핵심 쟁점은 다음과 같습니다. 임대차 계약 당시의 소유주와 이후 소유주가 변경된 경우, 경매로 인해 임대차 계약이 해지되었을 때 남은 임대차보증금에 대한 반환 책임이 누구에게 있는지 여부입니다. 특히, 임차인이 소유권 변경 후 새로운 소유주에게 관리비를 지급하는 등 임대차 관계를 계속 유지했을 때 이전 임대인의 책임이 소멸하는지가 중요하게 다루어졌습니다.
법원은 피고 G이 원고 A에게 남은 임대차보증금 39,471,121원과 이에 대해 2022년 7월 7일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 지연이자를 지급하라고 판결했습니다. 반면 원고 A의 피고 E에 대한 청구는 기각되었습니다. 소송 비용은 원고 A와 피고 E 사이는 원고 A가, 원고 A와 피고 G 사이는 피고 G이 부담합니다.
법원은 임대차 계약 체결 당시 건물 소유자로 등기되어 있던 피고 E과 실제 건물을 관리했던 피고 G 모두를 임대인으로 보아 계약이 유효하게 성립했다고 판단했습니다. 그러나 이후 피고 E이 피고 G에게 소유권을 이전하면서 임차인인 원고 A가 피고 G에게 관리비를 지급하는 등 임대인의 지위가 피고 G에게 승계되었음에 이의를 제기하지 않았으므로, 이전 임대인인 피고 E의 책임은 사라졌다고 보았습니다. 따라서 최종적으로 소유권을 넘겨받고 임대인의 지위를 승계한 피고 G에게 남은 임대차보증금을 반환할 책임이 있다고 결론 내렸습니다.
주택임대차보호법 제3조 (대항력 등): 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생깁니다. 이 경우 임차주택의 양수인(새로운 소유주)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 이 판례에서는 임차인이 소유권 변동 후 새로운 소유주에게 관리비를 지급하는 등 임대차 관계를 계속 유지한 행위를 임대인 지위 승계에 동의한 것으로 보아 이전 임대인의 책임을 면해 주었습니다.
민법 제408조 (분할채무): 채무의 목적이 성질상 또는 당사자의 의사표시에 의하여 불가분으로 된 경우를 제외하고는 각 채무자가 균등하게 채무를 부담합니다. 다만 이 사건에서는 임대인의 지위 승계가 인정되어, 공동임대인 중 한 명의 책임은 면제되었습니다.
소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 (법정 이율): 금전 채무의 이행을 명하는 판결을 선고할 경우, 지연손해금률은 연 12%를 적용할 수 있습니다. 법원은 피고 G에게 원고가 받지 못한 보증금에 대해 연 12%의 지연이자를 지급하라고 명했습니다.
임차인이 거주하는 건물의 소유주가 바뀌는 경우, 새로운 소유주와 임대차 계약을 다시 작성하거나, 기존 계약의 승계 여부를 명확히 확인하는 것이 좋습니다. 소유주 변경 후 새로운 소유주에게 월세나 관리비 등을 지급할 때, 이는 임대차 관계가 새로운 소유주에게 승계되었음을 인정하는 행위로 해석될 수 있으므로 신중해야 합니다. 만약 임대차보증금을 돌려받지 못하고 건물이 경매에 넘어갔다면, 경매 절차에 반드시 참여하여 배당요구를 해야 보증금을 일부라도 회수할 수 있습니다. 임대차보증금 반환 시 기존 임대인과 새로운 임대인 중 누구에게 반환 의무가 있는지 불분명할 경우, 두 사람 모두에게 내용을 알리고 법률 전문가의 도움을 받아 대응하는 것이 안전합니다.
