나유신 변호사

세무사의 잘못된 세금 신고와 배상 책임 인정 판결

의뢰인 A는 세무사 E에게 증여세 수정신고와 양도소득세 신고 업무를 위임했습니다. 그러나 세무사 E는 조세특례제한법 적용을 잘못 이해하여 불필요한 감정평가를 권유하고, 양도소득세 신고 시 취득가액을 잘못 산정하여 의뢰인 A에게 추가 세금과 가산세를 발생시켰습니다. 이에 의뢰인 A는 세무사 E의 선량한 관리자로서의 주의 의무 위반을 주장하며 손해배상을 청구했습니다. 법원은 세무사가 감정평가 비용과 잘못된 신고로 인한 가산세를 배상할 책임이 있다고 판단했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 세무사 E에게 세금 신고 업무를 위임했으나, 세무사의 실수로 손해를 입었다고 주장하는 의뢰인. - 피고 E: 원고 A의 세금 신고를 대리한 세무사로, 선관주의 의무 위반으로 인한 손해배상 책임이 있다고 인정된 당사자. - M산업단지: 원고 A가 이 사건 부동산의 일부 지분을 양도한 주체. - 김해세무서: 원고 A에게 양도소득세 및 가산세 추가 납부를 통보한 세무 당국. ### 분쟁 상황 원고 A는 피고 세무사 E가 증여세 수정신고와 양도소득세 신고 과정에서 여러 실수를 저질렀다고 주장했습니다. 첫째, 조세특례제한법상 감정평가액을 취득가액으로 적용할 수 없음에도 피고가 이를 제대로 확인하지 않고 불필요하게 감정평가를 받게 하여 감정평가 비용과 세무 위임 비용 손해를 입혔다고 주장했습니다. 둘째, 피고가 이 사건 부동산을 과세연도를 달리하여 분리 양도하면 양도소득세를 줄일 수 있다는 점을 고지하지 않았고, 양도소득세도 잘못 계산하여 추가 양도소득세 및 가산세를 부담하게 했다고 주장했습니다. 이에 원고 A는 총 60,476,304원의 손해배상을 청구했습니다. 이에 대해 피고 E는 최초 증여 관련 세금 신고는 다른 세무사가 했으며, 자신은 수정신고만 담당했고, 양도소득세 납세의무는 이미 확정되어 있었으므로 가산세 8,114,801원을 제외한 나머지 세금에 대해서는 책임이 없다고 반박했습니다. 또한, 양도소득세 감면 혜택(자경농지 감면 등)에 대한 설명 의무는 원고가 이미 부동산을 양도한 상태였고, 자경기간 등 요건을 충족하지 못했으며, 조세 회피로 간주될 가능성도 있어 없었다고 주장했습니다. 납부불성실 가산세는 원고의 지연 손해금 성격이므로 피고의 책임이 아니라고도 주장했습니다. ### 핵심 쟁점 세무사가 위임받은 세금 신고 업무를 처리하면서 선량한 관리자로서의 주의 의무를 소홀히 하여 의뢰인에게 손해를 입혔는지 여부와 그 손해배상 책임의 범위입니다. 특히 조세특례제한법상 감정평가액을 취득가액으로 적용할 수 없는 상황에서 불필요한 감정평가를 권유한 점, 그리고 취득가액을 잘못 신고하여 추가 세금 및 가산세를 발생시킨 점이 쟁점이 되었습니다. 또한, 세무사가 양도소득세 감면 혜택에 대한 설명 및 조언 의무를 다했는지 여부도 주요 쟁점입니다. ### 법원의 판단 법원은 피고 세무사 E가 원고 A에게 총 15,740,801원 및 이에 대한 지연손해금을 지급해야 한다고 판결했습니다. 이 금액은 불필요한 감정평가 비용 1,626,000원, 세무 위임 비용 6,000,000원, 그리고 피고의 잘못된 신고로 인해 발생한 가산세 8,114,801원을 합산한 것입니다. 법원은 세무사가 조세특례제한법상 취득가액 적용을 잘못 판단하여 불필요한 감정평가를 받게 하고, 양도소득세 신고 시 취득가액을 잘못 기재하여 가산세가 발생하게 한 점에 대해 배상 책임을 인정했습니다. 그러나 양도소득세 감면 혜택에 대한 설명 및 조언 의무 위반 주장은 받아들이지 않았습니다. ### 결론 법원은 세무사가 위임받은 세무 업무 처리 과정에서 보인 두 가지 과실, 즉 조세특례제한법상 취득가액 산정 오류로 인한 불필요한 감정평가 유도와 양도소득세 취득가액 잘못 신고로 인한 가산세 발생에 대해 손해배상 책임을 인정했습니다. 세무사는 위임인에게 이익을 도모하고 손해를 방지하기 위해 선량한 관리자로서 주의 의무를 다해야 하지만, 이 사건의 경우 세무사가 이 의무를 다하지 못했다고 보았습니다. 다만, 특정 세금 감면 혜택에 대한 설명 의무는 위임 시점의 구체적인 상황과 위임 범위 등을 고려할 때 인정하기 어렵다고 판단했습니다. 결국, 세무사의 전문적인 지식 부족이나 오인으로 인해 의뢰인에게 직접적인 금전적 손해가 발생한 부분에 대해서는 세무사의 책임이 있다고 본 것입니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건에서는 다음과 같은 법령과 법리가 적용되었습니다. * **세무사의 선량한 관리자의 주의 의무 (민법상 위임관계 법리)**​: 세무사와 납세자 사이의 법률관계는 민법상의 위임관계와 동일하게 보며, 세무사는 위임계약의 내용과 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 위임사무를 처리해야 할 의무가 있습니다. 특히 의뢰인의 이익을 도모하고 손해를 방지하기 위해 필요한 설명과 조언을 할 의무가 있다는 대법원 판례(대법원 2005. 1. 14. 선고 2003다63968 판결 등)가 인용되었습니다. 이 사건에서 법원은 피고 세무사가 조세특례제한법상 취득가액 적용에 대한 확인을 소홀히 하여 불필요한 감정평가를 받게 하고, 취득가액을 잘못 신고하여 가산세가 발생하게 한 것이 선관주의 의무 위반에 해당한다고 판단했습니다. * **조세특례제한법 제71조 (영농자녀 등이 증여받은 농지 등에 대한 증여세 감면 및 양도소득세):** 이 조항에 따르면 영농자녀 등이 증여세를 감면받은 농지 등을 양도할 때 양도소득세를 부과하는 경우, 그 농지의 취득시기는 증여자가 해당 농지를 취득한 날로 보게 됩니다. 이 사건에서 피고 세무사가 감정평가액을 기준으로 증여세 수정신고를 하더라도 이 규정으로 인해 감정평가액을 취득가액으로 산정할 수 없었음에도 이를 확인하지 못한 점이 선관주의 의무 위반의 한 요소로 지적되었습니다. * **조세특례제한법 제69조 및 제70조 (자경농지 감면 및 농지대토 감면):** 원고는 피고가 이러한 조세감면 혜택에 대한 설명 및 조언 의무를 다하지 않았다고 주장했으나, 법원은 위임 시점, 부동산의 양도 상태, 원고의 감면요건 충족 여부 등 여러 사정을 고려할 때 피고에게 그러한 설명·조언 의무가 있었다고 보기 어렵다고 판단하여 이 부분 주장은 받아들이지 않았습니다. ### 참고 사항 세무 대리인에게 세금 관련 업무를 위임할 때는 다음과 같은 점들을 유의해야 합니다. 1. **위임 범위 명확화**: 어떤 업무를 위임하는지, 특히 복잡한 부동산 관련 세금이나 과거의 증여 이력 등이 있는 경우, 구체적으로 어떤 부분을 검토하고 조언해야 하는지 서면으로 명확히 하는 것이 좋습니다. 2. **정보 제공의 중요성**: 자신의 자산 현황, 취득 경위, 매매 계획 등 세금 계산에 영향을 미칠 수 있는 모든 정보를 세무 대리인에게 숨김없이 정확하게 제공해야 합니다. 제공된 정보가 불충분할 경우 세무 대리인도 올바른 판단을 내리기 어렵습니다. 3. **전문가의 조언 확인 및 이해**: 세무 대리인이 특정 절차(예: 감정평가)나 세금 계산 방식을 권유할 경우, 그 필요성, 법적 근거, 그리고 예상되는 결과(세금 절감, 비용 발생 등)에 대해 충분히 설명을 요구하고 본인도 그 내용을 이해하려 노력해야 합니다. 중요하다고 생각되는 부분은 다시 한번 문의하여 확인하는 것이 좋습니다. 4. **세금 감면 혜택 문의**: 조세특례제한법 등에 따른 다양한 세금 감면 혜택이 있을 수 있으므로, 본인이 받을 수 있는 혜택이 없는지 적극적으로 세무 대리인에게 문의하고, 해당 감면 요건 충족 여부를 함께 확인해야 합니다. 5. **신고 후에도 관심 유지**: 세금 신고가 완료된 후에도 세무서로부터 세금 고지서나 소명 요구서 등이 발송될 경우, 즉시 세무 대리인과 상의하여 내용을 확인하고 필요한 조치를 취해야 합니다. 특히 추가 세금이나 가산세가 부과된 경우 그 원인을 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

아내와 부적절한 관계를 맺고 이혼을 돕기까지 한 상대방에게 손해배상을 인정한 사건

원고 A는 배우자 G와 법률혼 관계였으나 G가 피고 C와 틱톡 라이브 방송을 통해 만나 불륜 관계를 맺고 동거까지 하게 되었습니다. 피고는 G의 이혼 소송을 돕기 위해 착수금을 결제하는 등 적극적으로 혼인 관계 파탄에 기여했습니다. 원고는 이에 대해 손해배상을 청구했고 법원은 피고가 원고의 부부 공동생활을 침해하고 정신적 고통을 가했음을 인정하여 2,500만 원의 위자료를 지급하라고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 배우자 G의 부적절한 관계로 인해 정신적 고통을 겪고 손해배상을 청구한 당사자 - 피고 C: 원고의 배우자 G와 부적절한 관계를 맺고 G의 이혼 소송을 도우며 혼인 관계 파탄에 기여하여 손해배상 책임을 지게 된 당사자 - G: 원고 A의 배우자로서 피고 C와 부적절한 관계를 맺어 원고와의 혼인 관계가 흔들리게 된 인물 - H: 원고 A와 G의 자녀 ### 분쟁 상황 원고 A와 G는 2014년 12월 11일 혼인신고를 한 법률상 부부이며 자녀 H을 두었습니다. G는 2024년 1월경 틱톡 라이브 방송을 통해 피고 C를 알게 되어 만남을 가졌습니다. 2024년 2월경 G는 집을 나와 피고 C가 임차한 주소에 머물기 시작했습니다. 2024년 3월 12일 G는 원고에 대한 이혼 등 청구 소송 위임계약을 체결했는데 이때 피고 C가 동행하여 착수금 330만 원을 자신의 신용카드로 결제했습니다. 이후 2024년 3월 27일 G는 원고를 상대로 이혼 등 청구 소장을 제출했습니다. 2024년 4월 초경 G는 다시 원고와 함께 생활하던 주거지로 돌아왔고 2024년 4월 9일 이혼 소송을 취하했습니다. 그러나 피고 C는 G에게 '여보' 등의 호칭을 사용하며 관계를 이어가려는 카카오톡 메시지를 보냈습니다. 2024년 5월 말경부터 G는 다시 특정 지역을 방문하기 시작했으며 2024년 6월 22일에는 자녀 H을 데리고 피고 C를 방문했습니다. 이날 원고 A는 G와의 통화 중 피고 C에게 자녀 H을 집에 데려다 달라고 부탁하기도 했습니다. 원고 A는 2024년 7월 10일 피고 C를 상대로 이 사건 손해배상 소송을 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 제3자가 부부 일방과 부정한 행위를 하여 혼인의 본질에 해당하는 부부 공동생활을 침해하거나 그 유지를 방해하고 배우자에게 정신적 고통을 가한 경우 불법행위를 구성하는지 여부 그리고 제3자가 부부의 이혼 소송을 적극적으로 돕는 행위가 혼인 관계 파탄에 개입하여 그 유지를 방해하는 불법행위에 해당하는지 여부 ### 법원의 판단 법원은 피고가 원고의 배우자 G와 부정한 행위를 하고 G의 이혼 소송을 적극적으로 돕는 등 원고와 G의 혼인관계에 개입하여 유지를 방해했음을 인정했습니다. 이에 따라 피고는 원고에게 위자료 2,500만 원 및 이에 대한 지연손해금으로 2024년 8월 3일부터 2025년 5월 21일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 금액을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었으며 소송비용은 원고가 1/6, 피고가 5/6을 부담하도록 했습니다. ### 결론 피고는 원고의 배우자와 부정한 관계를 맺고 이혼 소송까지 도왔다는 이유로 원고에게 2,500만 원의 위자료를 지급하라는 판결을 받았습니다. 이는 제3자가 부부 공동생활을 침해하거나 그 유지를 방해하는 행위가 불법행위를 구성한다는 법원의 판단에 따른 것입니다. ### 연관 법령 및 법리 민법 제750조(불법행위의 내용): 고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 본 사건에서 피고 C는 원고 A의 배우자 G와 부정한 행위를 하고 이혼 소송을 돕는 등의 행위로 원고 A의 부부 공동생활을 침해하고 정신적 고통을 가하여 불법행위 책임을 부담하게 되었습니다. 대법원 판례(2005. 5. 13. 선고 2004다1899 판결 등): 제3자도 타인의 부부 공동생활에 개입하여 그 부부 공동생활의 파탄을 초래하는 등 그 혼인의 본질에 해당하는 부부 공동생활을 방해해서는 안 됩니다. 제3자가 부부의 일방과 부정행위를 함으로써 혼인의 본질에 해당하는 부부 공동생활을 침해하거나 그 유지를 방해하고 그에 대한 배우자로서의 권리를 침해하여 배우자에게 정신적 고통을 가하는 행위는 원칙적으로 불법행위를 구성합니다. 이 사건에서는 피고 C의 행위가 이 판례에서 제시하는 불법행위의 요건을 충족하여 손해배상 책임이 인정되었습니다. 소송촉진 등에 관한 특례법: 금전채무의 이행을 명하는 판결을 선고할 경우 지연손해금의 비율에 관한 특별 규정을 적용할 수 있습니다. 이 판결에서는 판결 선고일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 지연손해금률이 적용되었습니다. ### 참고 사항 부부 중 일방과 제3자의 부정한 행위가 있었다면 이는 배우자에게 정신적 고통을 주는 불법행위로 인정되어 위자료를 청구할 수 있습니다. 부정한 행위는 성관계를 포함하여 배우자로서 지켜야 할 정조 의무를 저버리는 일체의 행위를 포괄하며 직접적인 신체 접촉이 없더라도 연락 만남 동거 애정 표현 등으로 인해 부부 공동생활이 침해되었다면 인정될 수 있습니다. 제3자가 부부의 이혼을 적극적으로 돕는 행위 역시 혼인 관계 유지 방해로 간주되어 손해배상 책임이 발생할 수 있습니다. 피고가 이혼 소송의 착수금을 대납한 것이 그 예시입니다. 불륜 관계가 잠시 중단되었다가 다시 재개된 경우에도 그 전체적인 맥락과 지속성을 고려하여 불법행위가 인정될 수 있습니다. 손해배상액은 혼인 기간 불법행위의 정도와 기간 자녀 유무 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 결정됩니다.

임대차 계약 불발과 부동산 중개인의 책임 범위 분쟁 사건

원고는 부동산 중개인인 피고 B가 권한 없이 또는 권한을 넘어 임대차 계약 협상을 진행하고 중개인의 의무를 위반하여 계약이 체결되지 못했다고 주장하며 손해배상을 청구했습니다. 원고는 또한 임대차 계약의 법적 효력 인정 및 계약 체결 명령을 요구했습니다. 법원은 계약 효력 인정 및 체결 명령 요구는 법률상 근거 없는 형성의 소이거나 확인의 이익이 없어 부적법하다고 판단하여 각하했습니다. 손해배상 청구에 대해서는 피고 B가 무권대리 또는 표현대리를 하였거나 중개인으로서 주의의무를 위반했다고 인정할 증거가 부족하다고 보아 기각했습니다. 결과적으로 원고의 모든 청구가 받아들여지지 않았습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 부산 해운대구의 토지 임차를 원했던 사람으로, 중개인의 과실로 계약이 불발되어 손해를 입었다고 주장했습니다. - 피고 B: 부동산 중개인으로, 원고의 임대차 계약 중개를 담당했으며 무권대리, 표현대리 및 주의의무 위반 혐의를 받았습니다. - 피고 C협회: 피고 B와 공제계약을 맺은 협회로, 피고 B의 배상책임 발생 시 연대하여 책임질 것을 원고가 주장했습니다. - 소외 D, E, F, G, H (이 사건 공유자들): 원고가 임차하려 했던 토지의 공동 소유주들입니다. ### 분쟁 상황 원고 A는 부산 해운대구에 위치한 대지를 임차하기 위해 부동산 중개인 B를 통해 토지 공유자들과 협상 중이었습니다. 원고는 월세 700만 원, 임대기간 15년을 희망했으나, 피고 B는 임대인이 월세 800만 원, 임대기간 10년을 제안했다는 입장을 전달했습니다. 원고는 피고 B가 공유자들의 대리권 없이 협상을 진행하거나, 권한을 넘어선 표현대리 행위 또는 중개인의 주의의무를 위반하여 임대차 계약이 최종적으로 체결되지 못했다고 주장했습니다. 이로 인해 원고는 가계약해약금 10,000,000원, 건축설계비 18,000,000원, 컨설팅용역비 20,798,860원 등 총 48,798,860원의 손해를 입었다며 피고 B와 그 공제사업자인 C협회를 상대로 손해배상을 청구했습니다. 법원은 원고와 공유자들 사이의 임대 기간 및 차임에 대한 의사 합치 부족이 계약 불발의 주된 원인이며, 피고 B의 중개 거부나 주의의무 위반은 입증되지 않았다고 판단했습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 1. 법률상 근거 없이 기존 법률관계의 형성이나 변경을 구하거나, 확인의 이익 없이 법률관계의 확인을 구하는 소송(형성의 소 또는 확인의 소)이 적법한지 여부. 2. 부동산 중개인인 피고 B가 대리권 없이(무권대리) 또는 권한을 넘어(표현대리) 임대차 계약을 중개하였는지 여부. 3. 피고 B가 공인중개사로서의 계약상 주의의무를 위반하였는지 여부. 4. 피고 B의 행위로 인해 원고가 임대차 계약 체결에 실패하고 손해를 입었는지 여부. 5. 피고 B와 공제계약을 맺은 피고 C협회가 피고 B의 배상책임에 대해 연대 책임을 지는지 여부. ### 법원의 판단 1. 이 사건 소 중 피고 B의 월권행위 여부 조사 및 심리를 통해 손해배상책임을 인정하고 임대차계약의 법적 효력을 인정하며 계약체결을 명령하라는 청구는 각하합니다. 2. 원고의 나머지 손해배상 청구는 기각합니다. 3. 소송비용은 원고가 부담합니다. ### 결론 법원은 원고의 청구 중 임대차 계약의 법적 효력을 인정하거나 계약 체결을 명령해달라는 부분은 법률상 근거 없는 형성의 소이거나 확인의 이익이 없어 부적법하다고 보아 각하했습니다. 또한, 부동산 중개인인 피고 B가 대리권 없이 행동했거나 공인중개사로서의 주의의무를 위반하여 계약이 불발되었다는 원고의 주장을 인정할 증거가 부족하다고 판단하여 손해배상 청구를 기각했습니다. 결과적으로 원고의 모든 청구가 받아들여지지 않았습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건과 관련된 주요 법령 및 법리는 다음과 같습니다. 1. **형성의 소의 법리**: 기존 법률관계의 변경이나 형성을 목적으로 하는 소송(형성의 소)은 법률에 명확한 근거 규정이 있는 경우에만 허용됩니다(대법원 2001. 1. 16. 선고 2000다45020 판결 등 참조). 이 사건에서 원고가 임대차 계약의 법적 효력을 인정하고 계약 체결을 명령해달라고 청구한 부분은 이러한 법률상 근거가 없는 형성의 소에 해당하여 부적법하다고 판단되어 각하되었습니다. 2. **확인의 소의 법리**: 확인소송은 제소자의 권리 또는 법률상 지위에 대한 위험이나 불안을 제거하기 위해 확인 판결을 받는 것이 법률상 유효하고 적절할 때에만 허용됩니다. 원고가 직접 이행의 소(손해배상금 지급)를 제기할 수 있는 경우에 손해배상채권의 존재 확인을 구하는 것은 확인의 이익이 없으며, 제3자와의 관계에 대한 법률관계 확인을 구하는 것 역시 유효적절한 수단이 아니라고 보아 확인의 이익이 없다고 판단되어 각하되었습니다. 3. **민법 제130조 (무권대리)**​: 대리권이 없는 자가 타인의 대리인으로서 계약을 체결한 경우, 그 계약은 본인이 나중에 추인(인정)하지 않는 한 본인에게 효력이 없습니다. 본 사건에서 법원은 피고 B가 토지 공유자들의 대리인으로 볼 수 없고, 공유자들이 피고 B에게 대리권을 수여했음을 인정할 증거가 없다고 판단하여 무권대리 주장을 받아들이지 않았습니다. 4. **민법 제126조 (권한을 넘은 표현대리)**​: 대리인이 자신의 권한 범위를 넘어선 법률행위를 한 경우, 상대방이 대리인에게 그 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있었다면 본인이 그 행위에 대해 책임을 집니다. 그러나 본 사건에서는 피고 B가 임대인의 대리인으로서 교섭했다고 볼 수 없었고, 대리권 수여의 표시나 기본 대리권이 인정되지 않아 표현대리도 성립하지 않는다고 보았습니다. 5. **공인중개사의 계약상 주의의무**: 공인중개사는 거래의 당사자로서 공정하게 중개 업무를 수행하며, 신의와 성실로 거래 당사자의 이익을 보호해야 할 계약상 주의의무를 가집니다. 그러나 이 사건에서는 피고 B가 거짓 사실을 고지하거나 무권대리 행위를 하였거나 임대차 계약 중개를 거부하는 등 주의의무를 위반했다고 인정할 만한 증거가 부족하다고 판단되었습니다. 원고와 임대인 사이에 임대차 계약의 주요 조건(기간, 차임)에 대한 의사 합치가 이루어지지 않은 것이 계약 불발의 주된 원인으로 지적되었습니다. ### 참고 사항 1. **법적 절차의 정확한 이해**: 법률에 근거 없는 소송은 각하될 수 있습니다. 특정 법률관계를 변경하거나 형성하는 '형성의 소'는 법률에 명시된 규정이 있어야만 제기할 수 있으며, 단순히 사실을 확인하는 '확인의 소' 역시 법적 불안을 제거할 유효하고 적절한 수단이 아닐 경우 확인의 이익이 없다고 보아 각하될 수 있습니다. 2. **부동산 중개인의 대리권 확인**: 부동산 중개인이 계약 당사자의 대리인으로 협상하는 경우, 중개인이 해당 당사자로부터 정식 대리권을 위임받았는지 명확히 확인해야 합니다. 서면 위임장 등 대리권을 증명하는 자료를 요구하고 본인과 직접 의사를 확인하는 것이 중요합니다. 3. **계약 핵심 조건의 명확화**: 임대 기간, 임대료 등 계약의 핵심 조건에 대해 당사자 간의 명확한 의사 합치가 이루어지지 않으면 계약은 성립되지 않습니다. 중개인의 단순한 의견 조율 과정을 계약 확약으로 오인해서는 안 됩니다. 4. **중개인의 책임 범위**: 부동산 중개인의 책임은 보통 중개 행위에 따른 주의의무 위반이나 고의적인 기망 행위에 한정됩니다. 단순히 계약이 불발되었다는 사실만으로는 중개인에게 손해배상 책임을 묻기 어려울 수 있습니다. 중개인이 거짓 사실을 고지하거나, 대리권 없이 계약을 확약하는 등의 명백한 과실이 입증되어야 합니다. 5. **피해 입증의 중요성**: 손해배상 청구를 위해서는 중개인의 불법행위나 채무불이행, 그로 인한 손해 발생, 그리고 그 사이의 인과관계를 원고가 명확하게 입증해야 합니다. 본 사례의 원고는 중개인의 주의의무 위반 사실을 입증하지 못했습니다. 6. **공제계약의 효력**: 공인중개사협회와의 공제계약은 중개사의 과실로 인한 손해가 발생했을 때 이를 보전하는 역할을 합니다. 따라서 중개사의 과실이 법적으로 인정되어야만 공제계약에 따른 배상을 받을 수 있습니다.

세무사의 잘못된 세금 신고와 배상 책임 인정 판결

의뢰인 A는 세무사 E에게 증여세 수정신고와 양도소득세 신고 업무를 위임했습니다. 그러나 세무사 E는 조세특례제한법 적용을 잘못 이해하여 불필요한 감정평가를 권유하고, 양도소득세 신고 시 취득가액을 잘못 산정하여 의뢰인 A에게 추가 세금과 가산세를 발생시켰습니다. 이에 의뢰인 A는 세무사 E의 선량한 관리자로서의 주의 의무 위반을 주장하며 손해배상을 청구했습니다. 법원은 세무사가 감정평가 비용과 잘못된 신고로 인한 가산세를 배상할 책임이 있다고 판단했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 세무사 E에게 세금 신고 업무를 위임했으나, 세무사의 실수로 손해를 입었다고 주장하는 의뢰인. - 피고 E: 원고 A의 세금 신고를 대리한 세무사로, 선관주의 의무 위반으로 인한 손해배상 책임이 있다고 인정된 당사자. - M산업단지: 원고 A가 이 사건 부동산의 일부 지분을 양도한 주체. - 김해세무서: 원고 A에게 양도소득세 및 가산세 추가 납부를 통보한 세무 당국. ### 분쟁 상황 원고 A는 피고 세무사 E가 증여세 수정신고와 양도소득세 신고 과정에서 여러 실수를 저질렀다고 주장했습니다. 첫째, 조세특례제한법상 감정평가액을 취득가액으로 적용할 수 없음에도 피고가 이를 제대로 확인하지 않고 불필요하게 감정평가를 받게 하여 감정평가 비용과 세무 위임 비용 손해를 입혔다고 주장했습니다. 둘째, 피고가 이 사건 부동산을 과세연도를 달리하여 분리 양도하면 양도소득세를 줄일 수 있다는 점을 고지하지 않았고, 양도소득세도 잘못 계산하여 추가 양도소득세 및 가산세를 부담하게 했다고 주장했습니다. 이에 원고 A는 총 60,476,304원의 손해배상을 청구했습니다. 이에 대해 피고 E는 최초 증여 관련 세금 신고는 다른 세무사가 했으며, 자신은 수정신고만 담당했고, 양도소득세 납세의무는 이미 확정되어 있었으므로 가산세 8,114,801원을 제외한 나머지 세금에 대해서는 책임이 없다고 반박했습니다. 또한, 양도소득세 감면 혜택(자경농지 감면 등)에 대한 설명 의무는 원고가 이미 부동산을 양도한 상태였고, 자경기간 등 요건을 충족하지 못했으며, 조세 회피로 간주될 가능성도 있어 없었다고 주장했습니다. 납부불성실 가산세는 원고의 지연 손해금 성격이므로 피고의 책임이 아니라고도 주장했습니다. ### 핵심 쟁점 세무사가 위임받은 세금 신고 업무를 처리하면서 선량한 관리자로서의 주의 의무를 소홀히 하여 의뢰인에게 손해를 입혔는지 여부와 그 손해배상 책임의 범위입니다. 특히 조세특례제한법상 감정평가액을 취득가액으로 적용할 수 없는 상황에서 불필요한 감정평가를 권유한 점, 그리고 취득가액을 잘못 신고하여 추가 세금 및 가산세를 발생시킨 점이 쟁점이 되었습니다. 또한, 세무사가 양도소득세 감면 혜택에 대한 설명 및 조언 의무를 다했는지 여부도 주요 쟁점입니다. ### 법원의 판단 법원은 피고 세무사 E가 원고 A에게 총 15,740,801원 및 이에 대한 지연손해금을 지급해야 한다고 판결했습니다. 이 금액은 불필요한 감정평가 비용 1,626,000원, 세무 위임 비용 6,000,000원, 그리고 피고의 잘못된 신고로 인해 발생한 가산세 8,114,801원을 합산한 것입니다. 법원은 세무사가 조세특례제한법상 취득가액 적용을 잘못 판단하여 불필요한 감정평가를 받게 하고, 양도소득세 신고 시 취득가액을 잘못 기재하여 가산세가 발생하게 한 점에 대해 배상 책임을 인정했습니다. 그러나 양도소득세 감면 혜택에 대한 설명 및 조언 의무 위반 주장은 받아들이지 않았습니다. ### 결론 법원은 세무사가 위임받은 세무 업무 처리 과정에서 보인 두 가지 과실, 즉 조세특례제한법상 취득가액 산정 오류로 인한 불필요한 감정평가 유도와 양도소득세 취득가액 잘못 신고로 인한 가산세 발생에 대해 손해배상 책임을 인정했습니다. 세무사는 위임인에게 이익을 도모하고 손해를 방지하기 위해 선량한 관리자로서 주의 의무를 다해야 하지만, 이 사건의 경우 세무사가 이 의무를 다하지 못했다고 보았습니다. 다만, 특정 세금 감면 혜택에 대한 설명 의무는 위임 시점의 구체적인 상황과 위임 범위 등을 고려할 때 인정하기 어렵다고 판단했습니다. 결국, 세무사의 전문적인 지식 부족이나 오인으로 인해 의뢰인에게 직접적인 금전적 손해가 발생한 부분에 대해서는 세무사의 책임이 있다고 본 것입니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건에서는 다음과 같은 법령과 법리가 적용되었습니다. * **세무사의 선량한 관리자의 주의 의무 (민법상 위임관계 법리)**​: 세무사와 납세자 사이의 법률관계는 민법상의 위임관계와 동일하게 보며, 세무사는 위임계약의 내용과 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 위임사무를 처리해야 할 의무가 있습니다. 특히 의뢰인의 이익을 도모하고 손해를 방지하기 위해 필요한 설명과 조언을 할 의무가 있다는 대법원 판례(대법원 2005. 1. 14. 선고 2003다63968 판결 등)가 인용되었습니다. 이 사건에서 법원은 피고 세무사가 조세특례제한법상 취득가액 적용에 대한 확인을 소홀히 하여 불필요한 감정평가를 받게 하고, 취득가액을 잘못 신고하여 가산세가 발생하게 한 것이 선관주의 의무 위반에 해당한다고 판단했습니다. * **조세특례제한법 제71조 (영농자녀 등이 증여받은 농지 등에 대한 증여세 감면 및 양도소득세):** 이 조항에 따르면 영농자녀 등이 증여세를 감면받은 농지 등을 양도할 때 양도소득세를 부과하는 경우, 그 농지의 취득시기는 증여자가 해당 농지를 취득한 날로 보게 됩니다. 이 사건에서 피고 세무사가 감정평가액을 기준으로 증여세 수정신고를 하더라도 이 규정으로 인해 감정평가액을 취득가액으로 산정할 수 없었음에도 이를 확인하지 못한 점이 선관주의 의무 위반의 한 요소로 지적되었습니다. * **조세특례제한법 제69조 및 제70조 (자경농지 감면 및 농지대토 감면):** 원고는 피고가 이러한 조세감면 혜택에 대한 설명 및 조언 의무를 다하지 않았다고 주장했으나, 법원은 위임 시점, 부동산의 양도 상태, 원고의 감면요건 충족 여부 등 여러 사정을 고려할 때 피고에게 그러한 설명·조언 의무가 있었다고 보기 어렵다고 판단하여 이 부분 주장은 받아들이지 않았습니다. ### 참고 사항 세무 대리인에게 세금 관련 업무를 위임할 때는 다음과 같은 점들을 유의해야 합니다. 1. **위임 범위 명확화**: 어떤 업무를 위임하는지, 특히 복잡한 부동산 관련 세금이나 과거의 증여 이력 등이 있는 경우, 구체적으로 어떤 부분을 검토하고 조언해야 하는지 서면으로 명확히 하는 것이 좋습니다. 2. **정보 제공의 중요성**: 자신의 자산 현황, 취득 경위, 매매 계획 등 세금 계산에 영향을 미칠 수 있는 모든 정보를 세무 대리인에게 숨김없이 정확하게 제공해야 합니다. 제공된 정보가 불충분할 경우 세무 대리인도 올바른 판단을 내리기 어렵습니다. 3. **전문가의 조언 확인 및 이해**: 세무 대리인이 특정 절차(예: 감정평가)나 세금 계산 방식을 권유할 경우, 그 필요성, 법적 근거, 그리고 예상되는 결과(세금 절감, 비용 발생 등)에 대해 충분히 설명을 요구하고 본인도 그 내용을 이해하려 노력해야 합니다. 중요하다고 생각되는 부분은 다시 한번 문의하여 확인하는 것이 좋습니다. 4. **세금 감면 혜택 문의**: 조세특례제한법 등에 따른 다양한 세금 감면 혜택이 있을 수 있으므로, 본인이 받을 수 있는 혜택이 없는지 적극적으로 세무 대리인에게 문의하고, 해당 감면 요건 충족 여부를 함께 확인해야 합니다. 5. **신고 후에도 관심 유지**: 세금 신고가 완료된 후에도 세무서로부터 세금 고지서나 소명 요구서 등이 발송될 경우, 즉시 세무 대리인과 상의하여 내용을 확인하고 필요한 조치를 취해야 합니다. 특히 추가 세금이나 가산세가 부과된 경우 그 원인을 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

아내와 부적절한 관계를 맺고 이혼을 돕기까지 한 상대방에게 손해배상을 인정한 사건

원고 A는 배우자 G와 법률혼 관계였으나 G가 피고 C와 틱톡 라이브 방송을 통해 만나 불륜 관계를 맺고 동거까지 하게 되었습니다. 피고는 G의 이혼 소송을 돕기 위해 착수금을 결제하는 등 적극적으로 혼인 관계 파탄에 기여했습니다. 원고는 이에 대해 손해배상을 청구했고 법원은 피고가 원고의 부부 공동생활을 침해하고 정신적 고통을 가했음을 인정하여 2,500만 원의 위자료를 지급하라고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 배우자 G의 부적절한 관계로 인해 정신적 고통을 겪고 손해배상을 청구한 당사자 - 피고 C: 원고의 배우자 G와 부적절한 관계를 맺고 G의 이혼 소송을 도우며 혼인 관계 파탄에 기여하여 손해배상 책임을 지게 된 당사자 - G: 원고 A의 배우자로서 피고 C와 부적절한 관계를 맺어 원고와의 혼인 관계가 흔들리게 된 인물 - H: 원고 A와 G의 자녀 ### 분쟁 상황 원고 A와 G는 2014년 12월 11일 혼인신고를 한 법률상 부부이며 자녀 H을 두었습니다. G는 2024년 1월경 틱톡 라이브 방송을 통해 피고 C를 알게 되어 만남을 가졌습니다. 2024년 2월경 G는 집을 나와 피고 C가 임차한 주소에 머물기 시작했습니다. 2024년 3월 12일 G는 원고에 대한 이혼 등 청구 소송 위임계약을 체결했는데 이때 피고 C가 동행하여 착수금 330만 원을 자신의 신용카드로 결제했습니다. 이후 2024년 3월 27일 G는 원고를 상대로 이혼 등 청구 소장을 제출했습니다. 2024년 4월 초경 G는 다시 원고와 함께 생활하던 주거지로 돌아왔고 2024년 4월 9일 이혼 소송을 취하했습니다. 그러나 피고 C는 G에게 '여보' 등의 호칭을 사용하며 관계를 이어가려는 카카오톡 메시지를 보냈습니다. 2024년 5월 말경부터 G는 다시 특정 지역을 방문하기 시작했으며 2024년 6월 22일에는 자녀 H을 데리고 피고 C를 방문했습니다. 이날 원고 A는 G와의 통화 중 피고 C에게 자녀 H을 집에 데려다 달라고 부탁하기도 했습니다. 원고 A는 2024년 7월 10일 피고 C를 상대로 이 사건 손해배상 소송을 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 제3자가 부부 일방과 부정한 행위를 하여 혼인의 본질에 해당하는 부부 공동생활을 침해하거나 그 유지를 방해하고 배우자에게 정신적 고통을 가한 경우 불법행위를 구성하는지 여부 그리고 제3자가 부부의 이혼 소송을 적극적으로 돕는 행위가 혼인 관계 파탄에 개입하여 그 유지를 방해하는 불법행위에 해당하는지 여부 ### 법원의 판단 법원은 피고가 원고의 배우자 G와 부정한 행위를 하고 G의 이혼 소송을 적극적으로 돕는 등 원고와 G의 혼인관계에 개입하여 유지를 방해했음을 인정했습니다. 이에 따라 피고는 원고에게 위자료 2,500만 원 및 이에 대한 지연손해금으로 2024년 8월 3일부터 2025년 5월 21일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 금액을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었으며 소송비용은 원고가 1/6, 피고가 5/6을 부담하도록 했습니다. ### 결론 피고는 원고의 배우자와 부정한 관계를 맺고 이혼 소송까지 도왔다는 이유로 원고에게 2,500만 원의 위자료를 지급하라는 판결을 받았습니다. 이는 제3자가 부부 공동생활을 침해하거나 그 유지를 방해하는 행위가 불법행위를 구성한다는 법원의 판단에 따른 것입니다. ### 연관 법령 및 법리 민법 제750조(불법행위의 내용): 고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 본 사건에서 피고 C는 원고 A의 배우자 G와 부정한 행위를 하고 이혼 소송을 돕는 등의 행위로 원고 A의 부부 공동생활을 침해하고 정신적 고통을 가하여 불법행위 책임을 부담하게 되었습니다. 대법원 판례(2005. 5. 13. 선고 2004다1899 판결 등): 제3자도 타인의 부부 공동생활에 개입하여 그 부부 공동생활의 파탄을 초래하는 등 그 혼인의 본질에 해당하는 부부 공동생활을 방해해서는 안 됩니다. 제3자가 부부의 일방과 부정행위를 함으로써 혼인의 본질에 해당하는 부부 공동생활을 침해하거나 그 유지를 방해하고 그에 대한 배우자로서의 권리를 침해하여 배우자에게 정신적 고통을 가하는 행위는 원칙적으로 불법행위를 구성합니다. 이 사건에서는 피고 C의 행위가 이 판례에서 제시하는 불법행위의 요건을 충족하여 손해배상 책임이 인정되었습니다. 소송촉진 등에 관한 특례법: 금전채무의 이행을 명하는 판결을 선고할 경우 지연손해금의 비율에 관한 특별 규정을 적용할 수 있습니다. 이 판결에서는 판결 선고일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 지연손해금률이 적용되었습니다. ### 참고 사항 부부 중 일방과 제3자의 부정한 행위가 있었다면 이는 배우자에게 정신적 고통을 주는 불법행위로 인정되어 위자료를 청구할 수 있습니다. 부정한 행위는 성관계를 포함하여 배우자로서 지켜야 할 정조 의무를 저버리는 일체의 행위를 포괄하며 직접적인 신체 접촉이 없더라도 연락 만남 동거 애정 표현 등으로 인해 부부 공동생활이 침해되었다면 인정될 수 있습니다. 제3자가 부부의 이혼을 적극적으로 돕는 행위 역시 혼인 관계 유지 방해로 간주되어 손해배상 책임이 발생할 수 있습니다. 피고가 이혼 소송의 착수금을 대납한 것이 그 예시입니다. 불륜 관계가 잠시 중단되었다가 다시 재개된 경우에도 그 전체적인 맥락과 지속성을 고려하여 불법행위가 인정될 수 있습니다. 손해배상액은 혼인 기간 불법행위의 정도와 기간 자녀 유무 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 결정됩니다.

임대차 계약 불발과 부동산 중개인의 책임 범위 분쟁 사건

원고는 부동산 중개인인 피고 B가 권한 없이 또는 권한을 넘어 임대차 계약 협상을 진행하고 중개인의 의무를 위반하여 계약이 체결되지 못했다고 주장하며 손해배상을 청구했습니다. 원고는 또한 임대차 계약의 법적 효력 인정 및 계약 체결 명령을 요구했습니다. 법원은 계약 효력 인정 및 체결 명령 요구는 법률상 근거 없는 형성의 소이거나 확인의 이익이 없어 부적법하다고 판단하여 각하했습니다. 손해배상 청구에 대해서는 피고 B가 무권대리 또는 표현대리를 하였거나 중개인으로서 주의의무를 위반했다고 인정할 증거가 부족하다고 보아 기각했습니다. 결과적으로 원고의 모든 청구가 받아들여지지 않았습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 부산 해운대구의 토지 임차를 원했던 사람으로, 중개인의 과실로 계약이 불발되어 손해를 입었다고 주장했습니다. - 피고 B: 부동산 중개인으로, 원고의 임대차 계약 중개를 담당했으며 무권대리, 표현대리 및 주의의무 위반 혐의를 받았습니다. - 피고 C협회: 피고 B와 공제계약을 맺은 협회로, 피고 B의 배상책임 발생 시 연대하여 책임질 것을 원고가 주장했습니다. - 소외 D, E, F, G, H (이 사건 공유자들): 원고가 임차하려 했던 토지의 공동 소유주들입니다. ### 분쟁 상황 원고 A는 부산 해운대구에 위치한 대지를 임차하기 위해 부동산 중개인 B를 통해 토지 공유자들과 협상 중이었습니다. 원고는 월세 700만 원, 임대기간 15년을 희망했으나, 피고 B는 임대인이 월세 800만 원, 임대기간 10년을 제안했다는 입장을 전달했습니다. 원고는 피고 B가 공유자들의 대리권 없이 협상을 진행하거나, 권한을 넘어선 표현대리 행위 또는 중개인의 주의의무를 위반하여 임대차 계약이 최종적으로 체결되지 못했다고 주장했습니다. 이로 인해 원고는 가계약해약금 10,000,000원, 건축설계비 18,000,000원, 컨설팅용역비 20,798,860원 등 총 48,798,860원의 손해를 입었다며 피고 B와 그 공제사업자인 C협회를 상대로 손해배상을 청구했습니다. 법원은 원고와 공유자들 사이의 임대 기간 및 차임에 대한 의사 합치 부족이 계약 불발의 주된 원인이며, 피고 B의 중개 거부나 주의의무 위반은 입증되지 않았다고 판단했습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 1. 법률상 근거 없이 기존 법률관계의 형성이나 변경을 구하거나, 확인의 이익 없이 법률관계의 확인을 구하는 소송(형성의 소 또는 확인의 소)이 적법한지 여부. 2. 부동산 중개인인 피고 B가 대리권 없이(무권대리) 또는 권한을 넘어(표현대리) 임대차 계약을 중개하였는지 여부. 3. 피고 B가 공인중개사로서의 계약상 주의의무를 위반하였는지 여부. 4. 피고 B의 행위로 인해 원고가 임대차 계약 체결에 실패하고 손해를 입었는지 여부. 5. 피고 B와 공제계약을 맺은 피고 C협회가 피고 B의 배상책임에 대해 연대 책임을 지는지 여부. ### 법원의 판단 1. 이 사건 소 중 피고 B의 월권행위 여부 조사 및 심리를 통해 손해배상책임을 인정하고 임대차계약의 법적 효력을 인정하며 계약체결을 명령하라는 청구는 각하합니다. 2. 원고의 나머지 손해배상 청구는 기각합니다. 3. 소송비용은 원고가 부담합니다. ### 결론 법원은 원고의 청구 중 임대차 계약의 법적 효력을 인정하거나 계약 체결을 명령해달라는 부분은 법률상 근거 없는 형성의 소이거나 확인의 이익이 없어 부적법하다고 보아 각하했습니다. 또한, 부동산 중개인인 피고 B가 대리권 없이 행동했거나 공인중개사로서의 주의의무를 위반하여 계약이 불발되었다는 원고의 주장을 인정할 증거가 부족하다고 판단하여 손해배상 청구를 기각했습니다. 결과적으로 원고의 모든 청구가 받아들여지지 않았습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건과 관련된 주요 법령 및 법리는 다음과 같습니다. 1. **형성의 소의 법리**: 기존 법률관계의 변경이나 형성을 목적으로 하는 소송(형성의 소)은 법률에 명확한 근거 규정이 있는 경우에만 허용됩니다(대법원 2001. 1. 16. 선고 2000다45020 판결 등 참조). 이 사건에서 원고가 임대차 계약의 법적 효력을 인정하고 계약 체결을 명령해달라고 청구한 부분은 이러한 법률상 근거가 없는 형성의 소에 해당하여 부적법하다고 판단되어 각하되었습니다. 2. **확인의 소의 법리**: 확인소송은 제소자의 권리 또는 법률상 지위에 대한 위험이나 불안을 제거하기 위해 확인 판결을 받는 것이 법률상 유효하고 적절할 때에만 허용됩니다. 원고가 직접 이행의 소(손해배상금 지급)를 제기할 수 있는 경우에 손해배상채권의 존재 확인을 구하는 것은 확인의 이익이 없으며, 제3자와의 관계에 대한 법률관계 확인을 구하는 것 역시 유효적절한 수단이 아니라고 보아 확인의 이익이 없다고 판단되어 각하되었습니다. 3. **민법 제130조 (무권대리)**​: 대리권이 없는 자가 타인의 대리인으로서 계약을 체결한 경우, 그 계약은 본인이 나중에 추인(인정)하지 않는 한 본인에게 효력이 없습니다. 본 사건에서 법원은 피고 B가 토지 공유자들의 대리인으로 볼 수 없고, 공유자들이 피고 B에게 대리권을 수여했음을 인정할 증거가 없다고 판단하여 무권대리 주장을 받아들이지 않았습니다. 4. **민법 제126조 (권한을 넘은 표현대리)**​: 대리인이 자신의 권한 범위를 넘어선 법률행위를 한 경우, 상대방이 대리인에게 그 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있었다면 본인이 그 행위에 대해 책임을 집니다. 그러나 본 사건에서는 피고 B가 임대인의 대리인으로서 교섭했다고 볼 수 없었고, 대리권 수여의 표시나 기본 대리권이 인정되지 않아 표현대리도 성립하지 않는다고 보았습니다. 5. **공인중개사의 계약상 주의의무**: 공인중개사는 거래의 당사자로서 공정하게 중개 업무를 수행하며, 신의와 성실로 거래 당사자의 이익을 보호해야 할 계약상 주의의무를 가집니다. 그러나 이 사건에서는 피고 B가 거짓 사실을 고지하거나 무권대리 행위를 하였거나 임대차 계약 중개를 거부하는 등 주의의무를 위반했다고 인정할 만한 증거가 부족하다고 판단되었습니다. 원고와 임대인 사이에 임대차 계약의 주요 조건(기간, 차임)에 대한 의사 합치가 이루어지지 않은 것이 계약 불발의 주된 원인으로 지적되었습니다. ### 참고 사항 1. **법적 절차의 정확한 이해**: 법률에 근거 없는 소송은 각하될 수 있습니다. 특정 법률관계를 변경하거나 형성하는 '형성의 소'는 법률에 명시된 규정이 있어야만 제기할 수 있으며, 단순히 사실을 확인하는 '확인의 소' 역시 법적 불안을 제거할 유효하고 적절한 수단이 아닐 경우 확인의 이익이 없다고 보아 각하될 수 있습니다. 2. **부동산 중개인의 대리권 확인**: 부동산 중개인이 계약 당사자의 대리인으로 협상하는 경우, 중개인이 해당 당사자로부터 정식 대리권을 위임받았는지 명확히 확인해야 합니다. 서면 위임장 등 대리권을 증명하는 자료를 요구하고 본인과 직접 의사를 확인하는 것이 중요합니다. 3. **계약 핵심 조건의 명확화**: 임대 기간, 임대료 등 계약의 핵심 조건에 대해 당사자 간의 명확한 의사 합치가 이루어지지 않으면 계약은 성립되지 않습니다. 중개인의 단순한 의견 조율 과정을 계약 확약으로 오인해서는 안 됩니다. 4. **중개인의 책임 범위**: 부동산 중개인의 책임은 보통 중개 행위에 따른 주의의무 위반이나 고의적인 기망 행위에 한정됩니다. 단순히 계약이 불발되었다는 사실만으로는 중개인에게 손해배상 책임을 묻기 어려울 수 있습니다. 중개인이 거짓 사실을 고지하거나, 대리권 없이 계약을 확약하는 등의 명백한 과실이 입증되어야 합니다. 5. **피해 입증의 중요성**: 손해배상 청구를 위해서는 중개인의 불법행위나 채무불이행, 그로 인한 손해 발생, 그리고 그 사이의 인과관계를 원고가 명확하게 입증해야 합니다. 본 사례의 원고는 중개인의 주의의무 위반 사실을 입증하지 못했습니다. 6. **공제계약의 효력**: 공인중개사협회와의 공제계약은 중개사의 과실로 인한 손해가 발생했을 때 이를 보전하는 역할을 합니다. 따라서 중개사의 과실이 법적으로 인정되어야만 공제계약에 따른 배상을 받을 수 있습니다.