새로 산 집에 하자가 많아 손해배상을 요구한 사건

원고는 피고로부터 주택을 2억 1,000만 원에 매수했습니다. 이후 주택에서 단열재 미준수, 지붕재 오용, 바닥 공정 누락, 비정품 보일러 설치 등의 하자가 발견되어 천정, 바닥, 출입문에 누수, 결로, 곰팡이, 보일러실 누수와 소음, 화장실 악취, 정원 내 건축폐기물 매설 등의 문제가 발생했습니다. 원고는 이러한 하자로 인해 계약 목적을 달성할 수 없다고 주장하며 매매계약 해제 및 매매대금 2억 1,000만 원 반환, 또는 하자로 인한 손해배상금 3,000만 원 지급을 청구했습니다. 법원은 하자로 인해 계약 목적 달성이 불가능하다고는 보지 않았으나, 객관적으로 인정되는 하자에 대한 보수비용 39,822,000원 중 70%인 27,875,400원을 피고가 원고에게 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 피고로부터 주택을 2억 1,000만 원에 매수한 사람
• 피고 B: 원고에게 주택을 판매한 사람 (해당 주택을 직접 신축함)

분쟁 상황

원고는 공인중개사를 통해 피고가 직접 신축한 주택을 2억 1,000만 원에 매수했습니다. 매매대금 2억 3,000만 원에서 2,000만 원을 감액하여 계약을 체결했습니다. 주택 매수 후 원고는 주택에 여러 하자가 있음을 발견하고 피고에게 보수를 요구했습니다. 피고는 일부 보수를 해주었으나 원고가 주장하는 모든 문제가 해결되지 않자, 원고는 매매계약 해제 및 매매대금 반환 또는 손해배상을 요구하는 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

주택 매매 후 발견된 하자가 계약의 목적 달성을 불가능하게 할 정도의 중대한 하자인지 여부와, 그 하자로 인해 매도인이 매수인에게 손해배상책임을 져야 하는지 여부 및 손해배상 범위.

법원의 판단

법원은 이 사건 주택의 하자가 계약의 목적 달성을 불가능하게 할 정도는 아니라고 판단했습니다. 그러나 객관적으로 인정되는 하자에 대한 보수비용 39,822,000원 중 손해의 공평한 분담을 고려하여 70%인 27,875,400원을 손해배상금으로 인정했습니다. 이에 피고는 원고에게 27,875,400원 및 이에 대해 2018년 3월 21일부터 2019년 10월 16일까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었습니다.

결론

매매된 주택에 하자가 있더라도 그 하자가 계약의 목적 달성을 심각하게 방해하는 정도가 아니라면, 계약을 해제하고 매매대금 전액을 돌려받을 수는 없지만, 하자보수에 필요한 상당 부분의 손해배상을 받을 수 있습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 민법 제580조(매도인의 하자담보책임) 및 제575조 제1항(제한물권 있는 경우와 매도인의 담보책임)과 관련이 있습니다.

민법 제580조에 따르면 매매의 목적물에 하자가 있을 때 매수인이 이를 알지 못했다면 매수인은 계약을 해제하거나 손해배상을 청구할 수 있습니다. 단, 이 조항은 하자로 인해 계약의 목적을 달성할 수 없을 때 계약 해제가 가능하며, 그 외의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다고 규정하고 있습니다.

이 판결에서 법원은 이 사건 주택의 하자가 계약의 목적 달성을 불가능하게 할 정도의 중대한 하자는 아니라고 보았으므로, 원고의 계약 해제 요구는 받아들이지 않았습니다. 그러나 주택에 객관적으로 하자가 존재하고 그로 인해 원고가 손해를 입었음이 인정되므로, 피고에게 민법 제580조에 따른 하자담보책임으로서 손해배상 의무가 있다고 판단했습니다.

민법 제575조 제1항은 매매의 목적물이 지상권, 전세권, 유치권 등 타인의 권리(제한물권)의 목적이 되어 매수인이 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없을 때 매수인이 계약을 해제할 수 있고, 그 외의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다는 내용입니다. 이 사건은 주로 물리적인 하자에 대한 문제였으므로 제580조가 주요하게 적용되었습니다.

참고 사항

주택을 매수할 때에는 계약 전 주택의 상태를 공인중개사와 함께 수차례 방문하여 면밀히 확인해야 합니다. 매매대금을 감액하는 과정에서 하자가 고려되었는지도 중요한 요소가 될 수 있으니 관련 기록을 남기는 것이 좋습니다. 주택 구매 후 하자가 발견된다면 전문가의 감정을 통해 하자의 내용, 정도, 보수비용을 객관적으로 입증할 자료를 확보해야 합니다. 모든 하자가 매매계약을 해제할 만큼 중대한 하자는 아닐 수 있으며, 하자의 경중에 따라 손해배상으로 해결될 수도 있습니다. 손해배상액은 하자의 전체 보수비용을 모두 인정받기 어려울 수 있으므로, 손해의 공평한 분담이라는 측면에서 조정될 수 있음을 인지해야 합니다.