가등기 권리를 양도받은 사람이 매도인의 동의 없이 소유권 이전을 요구한 사건

피고 B는 C에게 부동산 매매예약에 따른 가등기를 해주었는데, 원고 A가 C로부터 그 가등기 권리를 양도받았습니다. 이후 원고 A는 피고 B에게 청산금을 지급하고 가등기에 기한 본등기를 요구했으나, 법원은 부동산 소유권이전등기청구권의 양도는 매도인의 동의가 필요하며, 피고 B의 동의를 얻지 못한 원고 A의 청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: C로부터 부동산에 대한 가등기 권리(소유권이전등기청구권)를 양도받아 피고에게 소유권 이전을 청구한 사람
• 피고 B: 자신의 부동산에 대해 C에게 매매예약 및 가등기를 해주었으나, C로부터 가등기 권리를 양도받은 A의 소유권 이전 요구에 동의하지 않은 사람
• C: 피고 B로부터 부동산에 대한 가등기 권리를 얻었다가 원고 A에게 그 권리를 양도한 사람
• D조합: 이 사건 부동산에 근저당권을 설정한 채권자

분쟁 상황

피고 B는 2017년 3월 3일 C와 자신의 부동산에 대해 매매예약금 1억 원으로 하는 매매예약을 체결하고, C에게 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기를 마쳐주었습니다. 이후 원고 A는 2017년 3월 23일 C로부터 이 가등기에 기한 소유권이전등기청구권을 양도받아 자신의 명의로 가등기 이전등기를 마쳤습니다. 원고 A는 2019년 10월 16일 피고 B에게 채권양도 사실을 통지하고, 2020년 10월 19일 매매예약을 완결한 뒤 피고 B로부터 청산금 50,619,550원(부동산 가액 1억 7,981만 1,200원 - 매매예약금 1억 원 - D조합의 피담보채권액 2,919만 1,650원)을 지급받음과 동시에 가등기에 기한 본등기 절차를 이행하고 부동산을 인도할 것을 요구했습니다. 하지만 피고 B는 원고 A가 가등기 권리 양도에 대한 자신의 동의를 얻지 못했으므로 소유권 이전 요구를 거부했습니다.

핵심 쟁점

부동산 소유권이전등기청구권의 양도 시 매도인의 동의가 필요한지 여부 및 가등기에 기한 본등기청구권 양도의 경우에도 동일하게 적용되는지 여부

법원의 판단

원고 A의 청구를 기각하며, 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다.

결론

부동산 매매예약에 따른 소유권이전등기청구권과 같이 특정한 매도인과 매수인 사이의 신뢰관계를 전제로 하는 채권은 채무자(매도인)의 동의 없이는 양수인이 채무자에게 그 이행을 직접 청구할 수 없다는 법리를 재확인한 판결입니다.

연관 법령 및 법리

부동산 소유권이전등기청구권의 성격 및 양도 제한: 부동산 매매로 인한 소유권이전등기청구권은 매도인과 매수인 사이의 계약에 기반한 '채권적 청구권'입니다. 이는 단순히 금전 채권처럼 자유롭게 양도될 수 있는 것이 아니라, 매도인이 재산권 이전 의무를 이행하는 과정에서 매도인과 매수인 사이에 형성되는 신뢰 관계가 중요하게 작용합니다. 대법원은 이러한 소유권이전등기청구권은 그 이행과정에 신뢰관계가 따르므로, 매수인이 이 권리를 제3자에게 양도하더라도 매도인이 그 양도에 동의하지 않았다면 양수인은 매도인에게 직접 소유권이전등기 절차의 이행을 청구할 수 없다고 일관되게 판시하고 있습니다(대법원 2001. 10. 9. 선고 2000다51216 판결, 대법원 2005. 3. 10. 선고 2004다67653, 67660 판결 참조). 이러한 법리는 소유권이전등기청구권을 보전하기 위해 마친 가등기에 기하여 본등기를 청구하는 경우에도 동일하게 적용됩니다. 즉, 가등기 권리를 다른 사람에게 양도받았다 하더라도, 원래의 부동산 소유자(매도인)가 그 양도에 동의하지 않았다면, 양수인은 가등기에 기한 본등기 절차 이행을 직접 요구할 수 없습니다(대법원 2013. 11. 14. 선고 2013다63783 판결 참조). 이 사건에서는 원고가 가등기가 '담보가등기'에 해당하므로 채무자의 승낙이 필요 없다고 주장했으나, 법원은 제출된 증거와 변론 전체의 취지를 바탕으로 이 사건 가등기를 '소유권이전청구권 보전을 위한 가등기'로 판단했습니다. 담보가등기는 채권을 담보하기 위한 목적으로 설정되며, 일반적인 채권양도의 법리가 적용되어 채무자 동의 없이도 양도가 가능할 수 있지만, 이 사건처럼 매매예약에 따른 소유권이전청구권 보전 가등기는 그 법적 성격이 다릅니다.

참고 사항

부동산 매매계약이나 매매예약으로 발생한 소유권이전등기청구권을 다른 사람에게 양도할 경우, 반드시 부동산 소유자(매도인)의 동의를 받거나 사전에 그러한 양도를 허용하는 특약이 있는지 확인해야 합니다. 가등기 권리를 양도받으려 할 때, 해당 가등기가 단순히 소유권이전청구권 보전을 위한 것인지 아니면 담보 목적인지 명확히 확인해야 합니다. 담보가등기의 경우 채무자의 동의 없이 양도가 가능할 수 있지만, 소유권이전청구권 보전 가등기는 매도인의 동의가 필요합니다. 매도인의 동의를 받지 않은 상태에서 소유권이전등기청구권을 양수하더라도, 매도인에게 직접 등기 이전을 요구할 수 없으므로 주의해야 합니다. 내용증명으로 채권양도 사실을 통지하는 것만으로는 매도인의 동의를 갈음할 수 없으며, 동의는 명시적인 의사표시로 이루어져야 합니다.