임대차
임대인인 원고 A는 임차인 피고 C와 D를 상대로 임대차계약 종료 후 미반환 임대차보증금 및 부당이득 반환 등을 청구하며 10,463,860원을 요구했습니다. 계약은 2023년 12월 7일 합의 해지되었으나, 보증금 중 일부만 반환된 상태였습니다. 법원은 임대차보증금 20,000,000원에서 이미 반환된 16,886,140원을 제외한 3,113,860원을 피고들이 원고에게 공동하여 지급하도록 판결했습니다. 원고의 유익비 청구는 상가임대차계약서의 특약사항에 따라 기각되었고, 임차인들이 계약 종료 후 건물을 점유했으나 실질적인 이득을 얻지 못했다고 판단하여 그 기간에 대한 부당이득 반환 청구도 받아들이지 않아 원고의 나머지 청구는 모두 기각되었습니다.
임대인인 원고 A는 임대차계약이 2023년 12월 7일 합의 해지되었음에도 불구하고 임차인인 피고 C와 D가 건물을 계속 점유하고 있고, 임대차보증금 20,000,000원 중 16,886,140원만 반환받아 3,113,860원이 남아있다고 주장했습니다. 원고는 여기에 더해 유익비와 계약 종료 후 점유에 따른 부당이득 등을 포함하여 총 10,463,860원의 반환을 청구했습니다. 피고들은 보증금 반환 의무가 있지만, 유익비 청구는 계약상 특약으로 배제되며, 실질적인 사용·수익이 없었던 점유에 대한 부당이득은 없다고 주장하며 원고의 청구 전액에 이의를 제기했습니다.
임대차계약이 합의 해지된 후 임대차보증금의 미반환된 잔액이 얼마인지 여부와 그 지급 의무, 임대인의 유익비 청구가 계약서의 특약사항에 비추어 유효한지 여부, 그리고 임차인들이 임대차계약 종료 후에도 건물을 점유한 기간에 대해 실질적인 사용, 수익이 없었을 경우 부당이득 반환 의무가 발생하는지 여부가 쟁점이었습니다.
법원은 피고들이 공동하여 원고에게 3,113,860원과 이에 대한 지연이자를 지급하라고 판결했습니다. 지연이율은 2024년 1월 27일부터 2024년 2월 8일까지는 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%로 계산됩니다. 원고의 나머지 청구(유익비 및 부당이득 등)는 모두 기각되었으며, 소송비용은 원고가 2/3, 피고들이 1/3을 부담하도록 했습니다. 지급 명령은 가집행할 수 있도록 했습니다.
법원은 임차인들이 임대인에게 미반환 임대차보증금 3,113,860원과 지연이자를 지급할 의무가 있다고 판단했지만, 임대인의 유익비 청구는 계약 특약에 따라 배척하고 임차인들이 건물 점유 기간 동안 실질적인 이득을 얻지 못했으므로 부당이득 반환 의무는 없다고 판시하여 원고의 청구 중 일부만 인용했습니다.
부당이득 반환 의무에 관한 법리 (대법원 1998. 7. 10. 선고 98다8554 판결 등 참조): 법률상 원인 없이 타인의 재산이나 노무로 인해 이득을 얻고 그로 인해 타인에게 손해를 가한 자는 그 이득을 반환할 의무가 있습니다. 하지만 여기서 말하는 '이득'은 '실질적인 이익'을 의미합니다. 따라서 임차인이 임대차계약관계가 종료된 이후에 임차 건물을 계속 점유하기는 했으나, 이를 본래의 임대차계약 목적에 따라 사용하거나 수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는, 그로 인해 임대인에게 손해가 발생했더라도 임차인에게 부당이득 반환 의무는 성립하지 않습니다. 이는 임차인의 개인적인 사정으로 인해 임차 건물을 사용하거나 수익하지 못했거나, 임차인이 자신의 시설물을 반출하지 아니하고 방치한 경우에도 마찬가지로 적용됩니다. 이 법리는 임대차 종료 후 임차인의 단순한 점유가 항상 월세 상당의 부당이득으로 이어지는 것은 아님을 명확히 합니다. 임대차보증금 반환 의무: 임대차계약이 종료되면 임대인은 임차인에게 보증금을 반환할 의무가 발생합니다. 다만, 임대인이 임차인에게 받아야 할 연체된 월세, 손해배상금, 원상회복 비용 등의 채무가 있다면 이를 보증금에서 공제하고 남은 금액을 반환하게 됩니다. 유익비 상환 청구권 배제 특약: 상가 임대차계약과 같은 특정 임대차 계약에서는 임차인이 지출한 유익비(건물의 가치를 증가시킨 비용)에 대해 임대인에게 상환을 청구할 수 없다는 특약을 맺을 수 있습니다. 이러한 특약은 특별한 사정이 없는 한 유효하며, 법원은 계약서에 명시된 특약사항을 존중하여 유익비 상환 청구의 유효성을 판단합니다. 본 사건에서도 유익비 청구가 계약서의 특약사항에 의해 기각되었습니다.
임대차계약 종료 시에는 임대인과 임차인 모두 건물의 인도 및 보증금 반환, 그리고 정산 내역에 대해 명확하게 합의하고 이를 서면으로 남기는 것이 중요합니다. 특히, 계약 종료 후 임차인이 건물을 점유하더라도, 그 점유가 본래의 계약 목적에 따라 사용, 수익되지 않아 실질적인 이득을 얻지 못했다면 임대인은 임차인에게 월세 상당의 부당이득 반환을 청구하기 어렵습니다. 따라서 임대인은 임차인의 점유 상태와 실제 사용 여부를 정확히 확인해야 합니다. 또한, 유익비와 같은 비용 상환에 관한 특약사항은 계약서에 구체적으로 명시해야 하며, 이러한 특약은 법원 판단에 결정적인 영향을 미칠 수 있으므로 계약 체결 시 신중히 검토해야 합니다. 남은 보증금 액수를 계산할 때는 이미 반환된 금액과 임대인이 주장하는 채무 등을 정확히 확인하고 증거를 준비하는 것이 필요합니다.
