임대차
임차인들이 임대차계약 기간 만료를 앞두고 임대인에게 계약 갱신 의사가 없음을 밝히고 전세보증금 반환을 요청했으나 임대인이 이를 거부하여 임차인들이 소송을 제기한 사건입니다. 임대인은 계약 기간이 연장되었다고 주장했으나 법원은 임차인들의 지속적인 계약 종료 의사 표명 및 임차권등기 신청 등을 근거로 임대인의 주장을 받아들이지 않고 임차인들에게 미반환된 보증금 3억 9천만 원을 지급하라고 판결했습니다.
원고들은 2020년 9월 8일 피고로부터 부천시 D아파트 E호를 임대차보증금 9억 9천만 원에 2년간 임차하여 2022년 11월 22일 계약 기간 만료를 앞두고 있었습니다. 2022년 3월 21일 이 사건 부동산에 강제경매가 개시되자, 원고들은 2022년 8월 2일 피고에게 계약 만료와 동시에 보증금 반환을 요구하는 문자 메시지를 보냈습니다. 임대인은 새로운 임차인을 구할 때까지 계약 기간을 연장하고 그 동안 임차인들의 전세금 대출 초과 이자를 지급하기로 하여 실제로 2022년 12월부터 2023년 4월까지 총 5,524,111원을 지급했습니다. 그러나 임차인들은 지속적으로 계약을 지속할 의사가 없음을 알리고 보증금 반환을 요구했으며, 2023년 4월경부터는 초과 이자 수령까지 거부한 후 2023년 5월 4일 임대차보증금 반환 소송을 제기하고 임차권등기명령을 받았습니다. 임대인은 계약 연장을 주장했으나 임차인들은 이를 부인했습니다.
임대차 계약 기간 만료 후 임차인이 계약 갱신 의사가 없음을 명확히 밝혔음에도, 임대인이 보증금 반환을 지연하며 계약이 갱신 또는 연장되었다고 주장할 수 있는지 여부가 쟁점이 되었습니다. 특히 임대차 목적물에 강제경매가 개시되고 임대인이 보증금 대출 이자를 일부 지급한 상황에서 계약 연장 합의가 있었다고 볼 수 있는지 여부가 중요한 문제였습니다.
법원은 피고 임대인의 주장을 받아들이지 않고, 임대차계약은 2022년 11월 22일에 계약 기간이 만료되어 종료되었다고 판단했습니다. 따라서 피고는 원고들에게 미반환된 임대차보증금 3억 9천만 원을 반환할 의무가 있다고 판결했으며, 소송 비용은 피고가 부담하도록 했습니다. 이 판결은 가집행할 수 있습니다.
법원은 원고 임차인들의 임대차보증금 반환 청구가 정당하다고 보아 이를 인용하고, 피고 임대인에게 미반환 보증금을 지급하라는 판결을 내렸습니다.
주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신): 임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 임차인이 임대차 기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같습니다. 그러나 이 사건에서는 임차인들이 계약 만료 3개월 전인 2022년 8월 2일에 명확히 계약 종료 의사를 통지했으므로 묵시적 갱신은 적용되지 않습니다. 주택임대차보호법 제3조의3(임차권등기명령): 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 임차권등기명령이 내려져 임차권등기를 마치면 임차인은 대항력과 우선변제권을 취득하거나 유지할 수 있어, 임차보증금 반환 소송이나 경매 절차에서 임차인의 권리를 보호받을 수 있습니다. 이 사건에서 원고들은 보증금 반환이 지연되자 임차권등기명령을 신청하여 권리 보호 조치를 취했습니다. 민법 제543조(해지, 해제권): 계약의 해지 또는 해제는 당사자의 일방적인 의사표시로 가능합니다. 이 사건의 경우, 임대차계약 기간이 만료되어 계약이 종료되었으며, 임차인들은 계약 갱신 의사가 없음을 명확히 통지하여 임대차 계약이 적법하게 종료되었음을 확정했습니다.
임대차계약 만료 전 계약 갱신 의사가 없다면, 임대인에게 명확하고 반복적으로 계약 종료 및 보증금 반환 의사를 알려야 합니다. 문자 메시지 등 기록이 남는 방법으로 소통하는 것이 좋습니다. 임대차 목적물에 경매가 진행되는 등 보증금 반환이 불확실한 상황에서는 임차권등기명령 신청을 고려하여 대항력과 우선변제권을 유지하는 조치를 취하는 것이 중요합니다. 임대인이 보증금 반환을 지연하며 임차인의 대출 이자 등을 대신 지급하더라도, 임차인이 계약 종료 의사를 명확히 유지하고 있다면 이것만으로 계약이 묵시적으로 갱신되었다고 보기 어렵습니다. 계약 연장에 동의할 의사가 없다면 임대인의 제안을 명확히 거절해야 합니다. 계약 만료 후 보증금이 반환되지 않을 경우, 내용증명 발송 후 지급명령 신청이나 임대차보증금 반환 소송을 통해 법적 절차를 진행해야 합니다.
