손해배상
재개발 사업으로 인해 주택이 철거된 후 주택 소유자가 사업조합을 상대로 손실보상금 증액을 요구했으나 법원은 이미 철거된 주택에 대해 추가 감정 평가가 어렵고 원고가 미리 증거보전 등의 조치를 취하지 않아 손실보상금 증액을 인정할 증거가 부족하다는 이유로 청구를 기각한 사건입니다.
A씨는 인천 부평구 E 지역의 다세대주택 소유자였습니다. B구역 주택재개발정비사업이 진행되면서 A씨의 다세대주택은 수용 대상이 되었고 2021년 3월 25일 수용 개시일과 함께 5억 6,225만원의 손실보상금이 결정되었습니다. 이후 2022년 3월 3일 이의재결을 통해 보상금은 5억 7,130만원으로 증액되었습니다. 그러나 A씨는 이 금액이 충분하지 않다고 판단하여 재개발조합을 상대로 10,000원의 추가 보상금과 지연이자를 청구하는 소송을 제기했습니다. 문제는 A씨의 다세대주택이 이미 멸실되어 법원 감정인이 현장 조사를 통한 정확한 가치 평가를 할 수 없게 되었다는 점이었습니다.
재개발 사업으로 수용된 다세대주택이 이미 멸실된 상황에서 원고가 기존 수용재결 및 이의재결에서 정한 손실보상금액보다 더 많은 정당한 손실보상금이 필요하다는 점을 입증할 책임과 그 증명 여부가 쟁점이 되었습니다. 특히 멸실된 주택에 대한 법원 감정의 한계와 원고의 증거보전 조치 미흡이 주요 판단 근거가 되었습니다.
법원은 원고의 청구를 기각하고 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다. 즉 원고가 청구한 10,000원 및 지연이자를 지급하라는 요구는 받아들여지지 않았습니다.
원고는 재개발로 멸실된 다세대주택에 대한 손실보상금이 부족하다고 주장했지만 법원은 원고가 이를 증명할 충분한 증거를 제출하지 못했다고 판단하여 청구를 기각했습니다. 특히 주택이 이미 멸실되어 법원 감정이 불가능했고 원고가 미리 증거보전 신청 등을 하지 않은 점이 패소의 주요 원인이었습니다.
토지보상법(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률)상 손실보상금 증액청구의 입증책임: 공익사업으로 인해 토지나 건물을 수용당한 소유자가 재결에서 결정된 손실보상금액이 적다고 주장하며 증액을 청구하는 소송에서는 기존 보상금액보다 정당한 손실보상금액이 더 많다는 점을 원고(소유자) 스스로 입증해야 합니다. 이 사건에서도 법원은 대법원 판례(대법원 2004. 10. 15. 선고 2003두12226 판결 등)를 인용하며 "손실보상금 증액청구의 소에 있어서 그 수용재결이나 이의재결에서 정한 손실보상금액보다 정당한 손실보상금액이 더 많다는 점에 대한 입증책임은 원고에게 있다"고 명시했습니다. 감정평가의 기본원칙: 감정평가는 원칙적으로 기준시점 당시 가격조사가 가능한 물건에 대해 이루어집니다. 특히 거래사례비교법과 같이 개별 물건의 특성(층별, 위치별 효용, 주차장, 엘리베이터, 마감 및 관리상태 등)을 상세히 확인해야 하는 경우 물건이 현존하지 않으면 정확한 평가가 매우 어려워집니다. 이 판결에서 법원 감정인은 멸실된 다세대주택에 대해 단순 공부 자료만으로는 감정평가가 불가능하다고 판단하여 평가 대상에서 제외했습니다.
재개발이나 재건축 등 주택 수용 상황에 놓이게 되면 보상금 산정에 대비해 미리 주택의 상태나 가치를 증명할 수 있는 자료를 충분히 확보해 두세요. 건물이 멸실되기 전 주택의 내외부 사진, 건축 도면, 리모델링 내역, 유지보수 기록 등 가능한 모든 자료를 수집하고 보관하는 것이 중요합니다. 만약 추후 감정 평가가 필요할 것으로 예상된다면 주택이 멸실되기 전에 법원에 '증거보전신청'을 하여 법원 감정 평가를 미리 받아두는 것을 고려해야 합니다. 이는 재산의 현존 상태를 법적으로 증명하는 중요한 절차가 될 수 있습니다. 기존에 제시된 손실보상금액이 불합리하다고 생각되면 이를 객관적으로 반박할 수 있는 증거를 충분히 마련해야 합니다.
