대리인과의 전세 계약 보증금 반환 사건

원고는 공인중개사 중개로 피고의 대리인이라고 주장하는 F과 전세 임대차 계약을 체결했습니다. 계약금 500만 원은 피고 명의 계좌로, 잔금 4,500만 원은 F 명의 계좌로 송금했습니다. 이후 원고가 계약 해지 및 보증금 반환을 요구하자, 피고는 F이 대리권 없이 계약을 체결하고 보증금을 편취했다고 주장하며 보증금 반환을 거부했습니다. 법원은 F에게 이미 소멸한 과거 대리권이 있었고, 원고가 F에게 대리권이 있다고 믿은 데 정당한 이유가 있다고 판단하여 피고에게 보증금 5,000만 원을 반환하라고 판결했습니다. 다만 임대차 목적물 인도 증거가 없어 지연손해금 청구는 기각되었습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 전세 임대차 계약을 맺고 보증금 반환을 청구한 임차인
• 피고 C: 이 사건 건물의 소유주로 F의 대리권을 부인한 임대인
• F: 피고의 대리인이라며 원고와 임대차계약을 체결한 사람
• 공인중개사 E: 이 사건 임대차계약을 중개한 공인중개사

분쟁 상황

임대인으로 소개된 대리인과 전세 계약을 맺고 보증금을 지급했는데, 실제 임대인이 대리인의 권한을 부인하며 보증금 반환을 거부한 상황입니다. 특히 계약금은 임대인 본인 계좌로 송금되었으나 잔금은 대리인 계좌로 송금된 것이 문제가 되었습니다.

핵심 쟁점

대리인으로 지칭된 F에게 계약 체결 대리권이 없었음에도 불구하고, 원고가 F에게 대리권이 있다고 믿은 데 정당한 이유가 있었는지 여부 (민법상 표현대리가 성립하는지 여부)가 주요 쟁점입니다.

법원의 판단

피고는 원고에게 임대차보증금 5,000만 원을 지급해야 합니다. 원고의 나머지 청구 (지연손해금)는 기각합니다. 소송 비용은 피고가 부담하며 제1항은 가집행할 수 있습니다.

결론

법원은 F이 과거 피고로부터 다른 호실의 전세계약 체결 대리권을 받은 적이 있었으므로, 비록 해당 대리권이 기간 만료로 소멸했더라도 민법 제126조에 따른 표현대리의 기본대리권이 될 수 있다고 보았습니다. 또한 원고가 공인중개사의 중개 하에 계약을 체결하고, 의심스러운 부분이 있었음에도 피고 명의 계좌에 계약금을 송금했으며, 이후 피고로부터 어떠한 이의제기도 받지 않은 채 잔금을 지급하고 거주한 점 등을 종합하여, 원고가 F에게 대리권이 있다고 믿은 데 정당한 이유가 있었다고 판단했습니다. 따라서 피고는 민법 제126조 권한을 넘는 표현대리 규정에 따라 이 사건 임대차계약에 대한 책임을 부담하고, 계약 만료로 원고에게 보증금 5,000만 원을 반환할 의무가 있습니다. 다만 임대차보증금 반환과 임차목적물 인도는 동시이행 관계에 있어, 원고가 목적물을 인도했음을 인정할 증거가 없으므로 지연손해금 청구는 받아들여지지 않았습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 주로 민법 제126조(권한을 넘은 표현대리)​와 관련된 법리가 적용되었습니다. 민법 제126조는 대리인이 자신의 권한을 넘어 법률행위를 했더라도, 거래 상대방이 그 대리인에게 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있었다면, 본인이 그 행위에 대해 책임을 져야 한다고 규정합니다. 여기서 '정당한 이유'가 있었는지는 계약 당시의 모든 사정을 종합적으로 고려하여 판단됩니다. 이 사례에서는 F에게 과거 피고로부터 다른 호실의 전세계약 체결 대리권이 있었고 (비록 기간이 만료되었더라도 이를 기본대리권으로 보아 126조 적용 가능), 공인중개사를 통해 계약했고 계약금을 피고 명의 계좌에 송금했음에도 피고가 이의를 제기하지 않았으며, 피고가 해외 거주 중이라는 F의 말을 듣고 잔금을 F 계좌에 송금한 점 등이 '정당한 이유'로 인정되었습니다. 또한 동시이행의 항변권 법리도 적용되었습니다. 이는 쌍무계약에서 서로 상대방의 채무 이행이 있기 전까지는 자신의 채무 이행을 거절할 수 있는 권리인데, 임대차 계약 종료 시 임대인의 보증금 반환 의무와 임차인의 목적물 인도 의무는 동시이행 관계에 있습니다. 따라서 원고가 목적물을 인도했다는 증거가 없는 한, 피고는 보증금 반환 지체에 대한 지연손해금을 부담하지 않는다고 판단되었습니다.

참고 사항

대리인과 계약할 때는 반드시 임대인 본인에게 대리권 유무와 계약 내용을 직접 확인해야 합니다. 특히 위임장과 인감증명서 원본을 꼼꼼히 확인하고 사본만으로 계약하지 않도록 주의하세요. 임대차보증금은 계약금과 잔금 모두 임대인 본인 명의의 계좌로 직접 송금하는 것이 가장 안전합니다. 대리인 계좌로 송금을 요구받는다면 반드시 임대인 본인과 직접 통화하여 승낙 여부를 확인해야 합니다. 공인중개사의 중개가 있었다 하더라도 대리인과의 계약에서는 본인 확인과 대리권 확인에 대한 임차인 스스로의 추가적인 확인 노력이 중요합니다. 과거에 대리권이 있었다거나 다른 부동산에 대한 대리권이었다면 현재 계약에 유효한 대리권이 아닐 수 있으므로 정확히 확인해야 합니다. 전세보증금 반환은 임차주택의 인도와 동시이행 관계이므로, 보증금을 돌려받으려면 주택을 비워줄 준비를 마쳐야 합니다.