공인중개 보조원의 보증금 편취로 인한 오피스텔 임대차 사기 피해 사건

원고 A는 공인중개사 사무소의 중개보조원 F와 H을 통해 여러 오피스텔 임대차 계약을 체결하며 보증금을 지급했으나, 이들이 임대인을 대리할 정당한 권한이 없었고 보증금을 편취한 사건입니다. 원고는 임대인들에게 표현대리 책임 및 사용자책임을 물어 보증금 반환을 청구했으나, 법원은 피고 C에게만 중개보조원 F의 사용자로서의 책임을 60% 인정하여 보증금 중 일부를 반환하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 오피스텔 임대차 계약을 체결하고 보증금을 지급한 임차인
• 피고 B: 이 사건 오피스텔 L호의 임대인으로 기재된 자
• 피고 C: 이 사건 오피스텔 J호의 임대인으로 기재되었던 자
• 피고 D: 이 사건 오피스텔 J호의 소유권을 피고 C으로부터 양수받은 자
• H: 공인중개사 I공인중개사사무소 개업공인중개사
• F: I공인중개사사무소 소속 중개보조원. 이 사건 임대차 계약 체결 및 보증금 수령에 깊이 관여했으며, 보증금을 편취한 장본인

분쟁 상황

원고 A는 2012년 6월 29일 피고 C 소유의 이 사건 오피스텔 J호(제1 부동산)에 대해 임대차 계약서를 작성하고, 중개보조원 F의 계좌로 보증금 4,000만원을 이체했습니다. F의 말을 믿고 이전 거주 오피스텔 보증금 500만원이 승계된 것으로 생각하여 총 보증금은 4,500만원으로 처리되었습니다. 2014년 7월경 F의 요청으로 보증금 500만원을 증액하여 총 5,000만원을 피고 C의 계좌로 이체하고 새로운 계약서를 작성했습니다. 원고는 2017년 1월경 F를 통해 피고 B 소유의 이 사건 오피스텔 L호(제2 부동산)를 소개받아 계약서를 작성했으며, 제1 부동산 보증금 5,000만원이 승계된다는 F의 말을 믿고 F의 계좌로 500만원만 이체했습니다. 이후 제1 부동산은 2016년 3월 14일 피고 D에게 소유권이 이전되었습니다. 원고는 2019년 1월 26일 오피스텔에서 퇴거한 후 F로부터 일부 보증금(총 1,583만원)을 회수했으나, 나머지 보증금을 돌려받지 못하자 피고들을 상대로 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

1. 공인중개사 사무소의 중개보조원이 임대인을 대리하여 임대차 계약을 체결하고 보증금을 수령한 행위에 대해 임대인에게 민법 제126조의 표현대리 책임이 인정되는지 여부.
2. 임대인이 중개보조원에게 임대차 관련 업무를 위탁한 경우, 중개보조원의 불법행위에 대해 임대인에게 민법 제756조의 사용자책임이 인정되는지 여부.
3. 손해배상액 산정 시 피해자가 지급받은 금액을 손익상계로 공제할 수 있는지 여부 및 그 범위.

법원의 판단

1. 피고 C은 원고에게 11,170,000원과 이에 대한 2019년 1월 26일부터 2020년 9월 23일까지 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.
2. 원고의 피고 B, D에 대한 청구 및 피고 C에 대한 나머지 청구를 모두 기각한다.
3. 소송비용 중 원고와 피고 C 사이 발생 부분의 65%는 원고가, 나머지는 피고 C이 부담하고, 원고와 피고 B, D 사이 발생 부분은 원고가 부담한다.

결론

법원은 중개보조원 F와 H에게 피고들을 대리할 정당한 권한이 있었다고 보기 어렵고, 원고가 이들에게 대리권이 있다고 믿을 만한 정당한 이유도 부족하다고 판단하여 표현대리 주장을 받아들이지 않았습니다. 그러나 피고 C의 경우, F에게 임대차 계약 중 일부 대리권을 부여하고 임대차보증금 반환 및 시설물 관리 등 임대 업무를 맡긴 사실이 인정되어 F의 사용자로 보았습니다. F가 원고를 기망하여 보증금 4,500만원을 편취한 불법행위에 대해 피고 C의 사용자책임을 인정하되, 원고가 임대인이 아닌 중개인 계좌로 보증금을 송금한 과실을 고려하여 피고 C의 책임을 60%로 제한했습니다. 원고가 F로부터 일부 회수한 금액을 손해액에서 공제하여 최종적으로 피고 C은 원고에게 11,170,000원을 배상하게 되었습니다. 피고 B와 D에 대한 청구는 사용자책임 요건을 충족하지 못한다고 보아 기각되었습니다.

연관 법령 및 법리

민법 제126조 (권한을 넘은 표현대리)​: 이 조항은 대리인이 본인으로부터 부여받은 권한을 넘어선 행위를 했더라도, 상대방이 그 대리인에게 그러한 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있을 때에는 본인이 그 행위에 대해 책임지도록 하는 법리입니다. 본 판례에서는 중개보조원 F와 H이 임대인 피고 B, C의 대리인이라고 주장하며 임대차 계약을 체결했으나, 법원은 원고가 이들에게 대리권이 있다고 믿을 만한 '정당한 이유'가 없었다고 보았습니다. 계약서에 대리인으로 기재되지 않았고, 위임장이나 인감증명서가 없었으며, 임대인과 직접 대면하지 않았고, 특히 임대인이 아닌 중개보조원의 계좌로 보증금을 송금한 점 등이 그 이유였습니다. 즉, 단순히 중개사무실에서 계약했다는 사실만으로는 정당한 이유를 인정하기 어렵다는 것입니다. 민법 제756조 (사용자의 배상책임)​: 이 조항은 어떤 사람(사용자)이 다른 사람(피용자)을 고용하여 일을 시키는 과정에서 피용자가 제3자에게 불법행위로 손해를 입힌 경우, 사용자가 그 손해를 배상할 책임이 있다는 법리입니다. 이때 사용자와 피용자 사이에 실질적인 지휘·감독 관계가 있어야 합니다. 본 판례에서 법원은 피고 C이 중개보조원 F에게 임대차 계약 중 일부(보증금 500만원, 차임 월 40만원)를 체결할 대리권을 부여하고 이전 임차인 보증금 정산, 임차인의 전출입 및 시설물 관리 등을 맡겼다는 사실을 인정하여, 피고 C과 F 사이에 임대 업무에 관한 '사용관계'가 있다고 보았습니다. 따라서 F가 원고를 기망하여 보증금을 편취한 행위에 대해 피고 C이 사용자로서 책임을 져야 한다고 판단했습니다. 다만, 원고에게도 보증금을 임대인이 아닌 F의 계좌로 송금한 과실이 있었으므로, 피고 C의 책임은 60%로 제한되었습니다. 반면, 피고 B와 D에 대해서는 F와의 사이에 실질적인 사용관계가 있었다고 인정할 증거가 부족하다고 보아 사용자책임을 인정하지 않았습니다.

참고 사항

1. 계약 당사자 직접 확인: 임대차 계약 시 임대인이 누구인지 반드시 직접 확인하고, 신분증과 등기부등본을 대조하여 소유자 본인과 계약을 체결해야 합니다. 대리인과 계약할 경우, 대리인의 위임장, 인감증명서, 임대인 본인의 인감도장 날인 여부를 꼼꼼히 확인하고 임대인에게 직접 연락하여 위임 사실을 확인하는 것이 중요합니다.
2. 보증금 송금 계좌 확인: 보증금은 반드시 임대인 본인의 명의로 된 계좌로 송금해야 합니다. 공인중개사나 중개보조원의 개인 계좌로 송금하는 것은 매우 위험하며, 추후 보증금 반환에 큰 어려움을 겪을 수 있습니다.
3. 계약 내용 및 특약사항 명확화: 구두로 전달된 내용은 법적 효력이 불분명할 수 있으므로, 보증금 승계 등 중요한 사항은 반드시 계약서에 명확히 기재하고 임대인의 확인을 받아야 합니다.
4. 권리 관계 변동 주기적 확인: 장기간 임차하는 경우, 전입신고 및 확정일자 외에도 계약 기간 중 등기부등본을 주기적으로 확인하여 소유권 변동이나 담보권 설정 등 권리 관계의 변화를 주시해야 합니다.
5. 중개인의 역할 명확히 이해: 공인중개사는 중개 업무를 수행하며, 중개보조원은 공인중개사의 지시를 받아 현장 안내 및 일반 서무 등 중개 업무를 보조할 뿐, 계약 체결의 대리권이나 보증금 수령 권한이 없음을 인지해야 합니다.