임대차 보증금 미반환으로 인한 세입자의 보증금 청구 사건

세입자 A가 집주인 C와 임대차 계약 및 연장 계약을 맺고 거주하다가 계약 해지를 통보했으나, 집주인이 보증금을 반환하지 않아 소송을 제기한 사건입니다. 세입자는 이사를 위해 대출까지 받아 보증금을 마련하여 이사한 후에도 보증금을 돌려받지 못했습니다. 법원은 집주인 C에게 임대차보증금 1억 3천 7백만 원과 지연이자를 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 임대차 계약의 세입자로, 임대차보증금 반환을 청구하는 자
• 피고 C: 임대차 계약의 집주인으로, 세입자에게 임대차보증금을 반환해야 하는 자

분쟁 상황

원고 A는 2020년 1월 4일 피고 C와 보증금 1억 2천만 원에 임대차 계약을 맺고 2022년 2월 20일까지 거주했습니다. 이후 2022년 2월 11일 보증금을 1천 7백만 원 증액하여 총 1억 3천 7백만 원에 2023년 8월 20일까지 계약을 연장했습니다. 연장 계약 만료일 이후에도 원고는 계속 거주하다가 2023년 12월 5일 피고에게 계약 해지를 통지했습니다. 피고는 다른 세입자를 구하여 보증금을 돌려주겠다고 했으나, 2024년 3월 6일 내용증명을 발송할 때까지도 보증금 반환이 이루어지지 않았습니다. 원고는 보증금을 돌려받지 못해 이사에 어려움을 겪고 임차권등기까지 하게 되는 손해를 입었으며, 2024년 8월 30일 이사를 위해 대출로 보증금을 마련하여 이사 및 부동산 인도를 완료했음에도 피고가 보증금을 반환하지 않자 결국 소송을 제기하게 되었습니다.

핵심 쟁점

임대차 계약의 묵시적 갱신 이후 세입자의 해지 통보에 따른 계약 해지의 유효성과 집주인의 임대차보증금 반환 의무 발생 여부, 그리고 반환이 지연될 경우의 지연손해금 발생 여부가 주요 쟁점이었습니다. 특히, 임차권등기 말소와 임대차보증금 반환이 동시이행 관계인지 여부도 중요한 사안이었습니다.

법원의 판단

법원은 피고 C가 원고 A에게 임대차보증금 1억 3천 7백만 원 및 이에 대하여 2024년 8월 31일부터 2024년 9월 6일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 지연이자를 지급하라고 판결했습니다. 소송 비용은 피고가 부담하며, 이 판결은 가집행할 수 있다고 덧붙였습니다.

결론

법원은 원고의 청구를 인용하여 피고에게 미반환된 임대차보증금 전액과 지연이자를 지급하도록 명령했습니다. 이는 임대인이 임대차 계약 해지 후 보증금을 반환하지 않을 경우, 임차인이 법적 절차를 통해 보증금을 회수할 수 있음을 보여주는 사례입니다.

연관 법령 및 법리

본 판례는 민사소송법상 '무변론 판결'에 해당합니다. 민사소송법 제208조 제3항 제1호 및 제257조에 따르면, 피고가 답변서 제출 의무를 이행하지 않거나, 답변서 제출 후 변론기일에 출석하지 않고 변론하지 않는 등의 경우, 법원은 원고의 청구 취지에 따라 무변론 판결을 선고할 수 있습니다. 이는 피고가 원고의 주장을 다투지 않거나 다툴 의사가 없다고 간주될 때 적용됩니다. 또한, 임대차보증금 반환과 관련하여 주택임대차보호법상의 묵시적 갱신 조항과 계약 해지 통보 규정이 적용됩니다. 임대차 계약이 만료된 후 임대인과 임차인이 별도의 의사표시 없이 기간이 경과하면 종전과 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보는데 이를 '묵시적 갱신'이라 합니다. 묵시적으로 갱신된 경우, 임차인(세입자)은 언제든지 임대인(집주인)에게 계약 해지를 통지할 수 있으며, 이 해지 통지가 임대인에게 도달한 날부터 3개월이 지나면 계약 해지의 효력이 발생합니다. 이 경우 임대인은 3개월이 지난 시점부터 임대차보증금을 반환할 의무가 발생하며, 이를 이행하지 않을 경우 지연이자를 지급해야 합니다. 판결문에서 지연이자가 명시된 것은 임대인이 보증금 반환 의무를 지체한 것에 대한 책임을 묻는 것입니다. 특히, 2024년 8월 31일부터 2024년 9월 6일까지 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 이율은 아마도 민사법정이율(연 5%)과 소송촉진 등에 관한 특례법상의 이율(연 12%)을 적용한 것으로 보입니다.

참고 사항

임대차 계약 만료 전 임대인에게 계약 갱신 거절 또는 해지 의사를 명확히 통보하고 증거를 남겨두세요 (내용증명, 문자 메시지 등). 묵시적 갱신이 된 경우, 임차인은 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있으며 해지 통보 후 3개월이 지나면 효력이 발생하므로 이 기간을 고려하여 다음 이사 계획을 세우세요. 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우, 임차권등기명령을 신청하여 이사 후에도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다. 임대차보증금 반환 소송을 제기할 때는 임대차 계약서, 보증금 이체 내역, 계약 해지 통보 내용증명, 임차권등기 관련 서류 등 관련 증거를 철저히 준비해야 합니다. 임차권등기명령에 따른 임차권등기 말소 의무와 임대차보증금 반환 의무는 동시이행 관계가 아니며, 임대인의 보증금 반환이 먼저 이루어져야 합니다.