심한 누수와 곰팡이 때문에 전세 계약을 취소한 사건

세입자 A씨는 집주인 B, C씨와 전세 계약을 맺고 보증금 1억 7천만 원을 지급했습니다. 하지만 입주 시점에 주택에서 심각한 누수와 곰팡이 등 중대한 하자를 발견했습니다. A씨는 집주인들에게 하자 보수를 요구했지만 원만히 해결되지 않자, 계약 해제를 주장하며 보증금 반환과 손해배상을 청구했습니다. 법원은 계약서상 해제 절차(서면 통보)를 따르지 않았다는 이유로 계약 해제 주장은 받아들이지 않았습니다. 그러나 부동산 중개인이 작성한 '중개대상물 확인·설명서'의 내용(누수 없음, 도배 보통)과 실제 주택 상태의 중대한 불일치로 인한 '착오'를 인정하여 계약 취소를 결정했습니다. 이에 따라 집주인들은 A씨에게 지급받은 보증금 1억 7천만 원을 반환해야 한다는 판결을 받았습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 전세 계약을 맺고 입주했으나 주택 하자로 인해 계약을 취소하고 보증금 반환을 요구한 세입자
• 피고 B, C: 원고와 전세 계약을 체결한 공동 임대인들

분쟁 상황

원고 A씨는 피고 B, C씨와 전세 계약을 맺고 보증금 1억 7천만 원을 지급했습니다. 이 계약을 중개한 공인중개사들은 중개대상물 확인·설명서에 이 주택의 벽면에 균열과 누수가 없고 바닥 및 도배 상태는 보통이라고 기재하여 원고에게 교부했습니다. 그러나 A씨가 전입신고 후 주택에 입주했을 때, 베란다 창틀 누수, 천장과 벽의 누수로 인한 벽지 훼손, 곰팡이 발생, 악취, 주방 싱크대 및 방문 훼손 등 심각한 하자를 발견했습니다. A씨는 즉시 피고들에게 하자 보수를 요구했으나, 윗집 보일러 교체 및 누수 보수 외에는 A씨가 요구한 다른 하자 보수가 즉시 이행되지 않았습니다. 이에 A씨는 주택 하자를 이유로 계약 해제 및 보증금 반환, 계약금 상당의 손해배상을 청구했으나, 계약서상 해제 절차 미준수를 이유로 기각되었습니다. 이후 A씨는 피고들이 하자를 고지하지 않아 계약의 중요 부분에 대한 착오가 있었다며 계약 취소를 주장하기에 이르렀습니다.

핵심 쟁점

전세 주택의 중대한 하자로 인해 임대차 계약을 해제하거나 취소할 수 있는지 여부 계약서에 명시된 계약 해제 절차(서면 최고)의 준수 여부 부동산 중개대상물 확인·설명서의 내용과 실제 주택 상태의 불일치로 인한 '착오'를 이유로 한 계약 취소 가능 여부 계약 취소 시 지급된 보증금의 반환 의무 발생 여부

법원의 판단

1. 피고들은 공동으로 원고에게 170,000,000원을 지급하라.
2. 원고의 피고들에 대한 나머지 청구(손해배상 예정액)를 기각한다.
3. 소송비용 중 1/10은 원고가, 나머지는 피고들이 각각 부담한다.
4. 제1항은 가집행할 수 있다.

결론

법원은 먼저 원고 A씨가 계약서에 명시된 계약 해제 절차, 즉 '서면으로 하자 보수를 최고하고 계약을 해제할 수 있다'는 규정을 따르지 않았으므로, 계약 해제 주장은 받아들이지 않았습니다. 또한, 임대인이 모든 하자를 즉시 보수하지는 못했으나, 이를 임대인의 수리 의무 불완전 이행으로 확정하기에는 증거가 부족하다고 판단하여 채무불이행으로 인한 손해배상 청구도 기각했습니다. 그러나 법원은 A씨가 계약 전 공인중개사와 함께 주택을 방문했으나 당시 거주자가 있어 면밀한 확인이 어려웠던 점, 피고 임대인들이나 중개인들이 주택에 누수가 없고 도배 상태가 보통이라고 설명했으나 실제 입주 시 심각한 누수와 곰팡이, 악취 등 중대한 하자가 존재했던 점을 인정했습니다. 특히 중개대상물 확인·설명서에 누수 여부 및 도배 상태가 별도 확인 항목으로 기재될 정도로 계약의 중요 부분에 해당한다고 보았습니다. 이러한 정황을 종합하여 A씨가 주택의 하자 여부에 관해 '중요 부분의 착오'를 일으켜 계약을 체결했다고 판단했습니다. 따라서 A씨가 법원에 제출한 준비서면을 통해 계약 취소 의사표시를 한 것은 적법하며, 이 계약은 처음부터 무효이므로 피고들은 A씨로부터 받은 보증금 1억 7천만 원을 '부당이득'으로 반환해야 한다고 판결했습니다. 피고들이 변론 종결 이후 뒤늦게 주택 인도의무와 동시이행 항변을 주장한 것은 민사소송법상 '적시제출주의'에 위배되어 받아들여지지 않았습니다.

연관 법령 및 법리

1. 민법 제109조 (착오로 인한 의사표시)​: 법률행위의 내용에 중요 부분의 착오가 있다면 계약을 취소할 수 있습니다. 다만, 착오를 한 사람에게 중대한 과실이 없어야 합니다. 이 판례에서는 주택의 누수 및 곰팡이 등 하자가 없는 상태가 전세 계약의 중요 부분에 해당하며, 중개대상물 확인·설명서의 잘못된 정보로 인해 세입자가 착오를 일으켜 계약을 체결했다고 보아 계약 취소가 인정되었습니다.
2. 민법 제741조 (부당이득의 내용)​: 법률상 원인 없이 타인의 재산이나 노력으로 이익을 얻고 이로 인해 타인에게 손해를 끼친 사람은 그 이익을 돌려줘야 합니다. 계약이 '취소'되어 처음부터 무효가 되었으므로, 집주인들이 세입자로부터 받은 보증금 1억 7천만 원은 법률상 원인 없이 얻은 이익(부당이득)이 되어 이를 반환할 의무가 발생했습니다.
3. 민사소송법 제146조 (적시제출주의)​: 소송 당사자가 고의나 중대한 과실로 소송에 필요한 증거 또는 주장(공격방어방법)을 뒤늦게 제출하여 소송 진행을 지연시킬 경우, 법원은 이를 받아들이지 않을 수 있다는 원칙입니다. 이 판례에서는 집주인들이 변론 종결 후 뒤늦게 주택 인도의무와 동시이행 항변을 주장했으나, 법원은 이를 적시제출주의 위반으로 보아 받아들이지 않았습니다.
4. 임대인의 수선 의무 (민법 제623조)​: 임대인은 임차인이 목적물을 사용하고 수익하는 데 필요한 상태를 유지할 의무를 부담합니다. 주택의 중대한 하자는 임대인의 이러한 수선 의무와 관련되며, 하자로 인해 임차인이 정상적인 거주가 어렵다면 중요한 법적 근거가 될 수 있습니다.

참고 사항

전세나 월세 계약 시에는 계약 전 주택의 상태를 꼼꼼히 확인하는 것이 매우 중요합니다. 특히 누수, 곰팡이, 벽지 손상, 시설물 파손 등은 직접 확인해야 합니다. 만약 주택에 다른 거주자가 있어 자세한 확인이 어렵다면, 계약서 특약사항에 '입주 전 하자 발생 시 계약 해제 또는 임대인의 즉시 보수 의무' 등을 명확히 기재해 두는 것이 좋습니다. 부동산 중개인이 작성하는 '중개대상물 확인·설명서'는 중요한 자료가 되므로, 그 내용이 실제 주택 상태와 일치하는지 반드시 대조 확인해야 합니다. 만약 설명서 내용과 실제가 다르다면 중요한 증거로 활용될 수 있습니다. 중대한 하자로 인해 계약의 목적을 달성하기 어렵다고 판단될 경우, 계약 해제보다는 '중요 부분의 착오'를 이유로 한 계약 취소를 고려할 수 있습니다. 계약 해제를 주장하려면 계약서에 명시된 절차(예: 서면으로 하자 보수 요구 및 기간 지정)를 철저히 지켜야 합니다. 하자 발견 시에는 즉시 사진, 동영상 등으로 증거를 남기고, 임대인에게 내용증명이나 메시지, 통화 녹음 등 기록이 남는 방식으로 하자 보수를 요구하는 것이 좋습니다.