정이든 변호사

상가 임대차 계약 해지 후 미지급 월세 및 부당이득 반환 사건

원고 A가 임차인인 피고 주식회사 B와 전차인이자 대표자인 피고 C를 상대로, 5기 이상의 월세 연체를 이유로 상가 임대차 계약을 해지하고, 해지 이후 건물 인도 지연에 따른 미지급 차임 및 부당이득금의 반환을 청구한 사건입니다. 법원은 임차인과 전차인의 월세 연체 사실을 인정하여 계약 해지가 적법하다고 판단하였고, 계약 해지일로부터 건물 인도일까지 발생한 차임 상당 부당이득금에서 임대차 보증금을 공제한 잔액과 이에 대한 지연손해금을 피고들이 공동으로 원고에게 지급하도록 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 인천 연수구 D건물 E호 상가의 소유주이자 임대인입니다. - 피고 주식회사 B: 원고 A로부터 이 사건 상가를 임차한 임차인입니다. - 피고 C: 피고 주식회사 B의 대표자이자, 피고 B로부터 이 사건 상가를 다시 전대받아 사용한 전차인입니다. ### 분쟁 상황 원고는 2022년 10월 22일 피고 주식회사 B와 상가 임대차 계약을 체결하였고, 피고 B는 2022년 11월 7일 피고 C에게 상가를 다시 전대했습니다. 이후 피고 B는 2023년 7월분, 8월분, 2024년 3월분, 7월분, 8월분까지 총 5기분의 월세를 연체했습니다. 원고는 월세 연체를 이유로 2024년 9월 1일 피고 C에게, 2024년 9월 3일 피고 B에게 임대차 계약 해지를 통보했습니다. 피고들은 해지 통지를 받지 못했다고 주장했으나, 법원은 원고와 피고 C 사이의 통화 녹취록 등을 근거로 해지 통지가 적법하게 도달되었다고 인정했습니다. 계약 해지에도 불구하고 피고들은 2025년 4월 10일에야 상가를 원고에게 인도하였고, 이에 원고는 미지급 차임과 계약 해지 이후 건물 인도 지연에 따른 차임 상당 부당이득의 반환을 청구했습니다. ### 핵심 쟁점 임차인과 전차인이 총 5기분의 월세를 연체한 것이 임대차 계약을 해지할 수 있는 정당한 사유가 되는지 여부, 계약 해지 통보의 효력이 적법하게 발생했는지 여부, 그리고 계약 해지 이후 건물을 인도할 때까지 발생한 월세 상당액을 부당이득으로 반환해야 하는지 여부가 핵심 쟁점이었습니다. 또한 직접 건물을 점유한 전차인과 간접적으로 점유한 임차인의 부당이득 반환 의무가 어떠한 관계에 해당하는지도 중요하게 다루어졌습니다. ### 법원의 판단 법원은 피고들이 공동으로 원고에게 2,502,333원 및 이에 대하여 피고 주식회사 B는 2025년 5월 24일부터, 피고 C는 2025년 5월 18일부터 판결 선고일인 2025년 10월 28일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 청구는 모두 기각되었으며, 소송비용은 피고들이 부담하도록 했습니다. ### 결론 임차인인 피고 주식회사 B와 전차인인 피고 C는 5기분 이상의 월세를 연체하여 임대차 계약이 적법하게 해지되었음이 인정되었습니다. 계약 해지 이후에도 건물을 제때 인도하지 않아 발생한 월세 상당 부당이득금 총 22,502,333원에서 임대차보증금 20,000,000원을 공제한 2,502,333원을 원고에게 공동으로 반환해야 하며, 이에 대한 지연손해금도 부과되었습니다. 이는 임차인과 전차인의 부당이득 반환 의무가 부진정연대채무 관계에 해당한다는 법리 적용에 따른 것입니다. ### 연관 법령 및 법리 1. **민법 제640조 (차임연체와 해지)**​: 건물 임대차의 경우, 임차인의 월세 연체액이 2기의 월세액에 달하면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 상가건물 임대차의 경우에는 **상가건물 임대차보호법 제10조의8**에 따라 3기의 월세액에 달할 때 계약을 해지할 수 있습니다. 본 사안에서는 5기분의 월세 연체가 있었으므로 계약 해지 사유에 해당합니다. 2. **민법 제741조 (부당이득의 내용)**​: 법률적인 원인 없이 다른 사람의 재산이나 노무로 인해 이득을 얻고, 이로 인해 다른 사람에게 손해를 끼친 사람은 그 이득을 반환해야 합니다. 임대차 계약이 해지된 후에도 임차인 등이 건물을 계속 점유하고 사용한 기간 동안의 월세 상당액이 법률상 원인 없는 이득인 부당이득에 해당하여 이를 반환해야 합니다. 3. **부진정연대채무**: 여러 사람이 하나의 채무를 부담하는데, 그 채무가 동일한 경제적 목적을 가지고 있으며, 한 채무자가 채무를 이행하면 다른 채무자의 채무도 그 범위 내에서 소멸하는 관계를 말합니다. 본 판결에서는 상가 임대차 계약 해지 이후 건물 점유·사용으로 인한 부당이득 반환 의무에 대해 직접점유자인 전차인과 간접점유자인 임차인이 이러한 부진정연대채무 관계에 있다고 보았습니다. 4. **소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 (법정 이율)**​: 금전 지급을 명하는 판결을 선고할 때, 지연손해금률은 특별한 사정이 없는 한 연 12%를 적용합니다. 다만, 채무자가 자신의 채무 존재 여부나 범위에 대해 법원에서 합리적으로 항변하는 것이 타당하다고 인정되는 경우에는 판결 선고일까지는 민법에서 정한 연 5%의 이율을 적용할 수 있습니다. ### 참고 사항 1. 임차인은 월세(차임) 연체로 인한 불이익을 방지하기 위해 정해진 날짜에 월세를 납부해야 합니다. 특히 상가건물 임대차보호법에 따라 3기분 이상의 월세를 연체하면 임대인은 계약을 해지할 수 있으므로 주의해야 합니다. 2. 임대인은 임차인이 월세를 연체할 경우, 계약 해지 통보를 문자메시지, 내용증명 우편 등으로 명확히 하고 그 증거를 보관해야 합니다. 3. 임대차 계약이 해지되었음에도 임차인이 건물을 계속 점유한다면, 임차인은 건물 인도를 지체한 기간 동안의 월세 상당액을 부당이득으로 반환할 의무가 발생합니다. 4. 임대차보증금은 임차인이 연체한 월세나 계약 해지 후 발생한 부당이득금 등 미납된 채무를 공제하는 용도로 사용될 수 있습니다. 5. 전대차 관계에서는 임차인과 전차인이 월세 연체나 부당이득 반환에 대해 '부진정연대채무' 관계에 놓여 공동으로 책임을 질 수 있으므로, 전대인(원래의 임차인)은 전차인의 월세 납부를 철저히 관리해야 합니다. 6. 임차인이나 전차인은 임대차 계약 해지 통보를 받으면 추가적인 손해(부당이득 및 지연손해금) 발생을 막기 위해 지체 없이 부동산을 임대인에게 인도해야 합니다.

아파트 분양권 불법 전매 과정에서 발생한 매매대금 반환 청구 사건

원고는 피고와 아파트 분양권 전매계약을 체결하고 대금을 지급했으나, 피고가 다른 사람에게 아파트 소유권이전등기를 해주어 계약상 의무가 이행불능이 되었으므로, 피고에게 손해배상 또는 부당이득 반환을 청구했습니다. 하지만 법원은 원고와 피고 사이에 직접적인 분양권 전매계약이 체결되었다거나, 피고가 원고로부터 대금을 직접 지급받았다는 증거가 부족하다고 판단하여 원고의 청구를 기각했습니다. 이는 전매제한 아파트의 전매 관행과 복잡한 대금 지급 경로를 고려한 결과입니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 피고로부터 아파트 분양권을 매수하고 대금을 지급했다고 주장하며 손해배상 또는 부당이득 반환을 청구한 사람. - 피고 C: 이 사건 아파트의 최초 분양계약자로서, 원고와 분양권 전매계약을 체결한 적이 없다고 주장한 사람. - E: 이 사건 아파트의 소유권이전등기를 마친 최종 소유자. - 주식회사 L신탁, 주식회사 M: 이 사건 아파트의 분양계약 및 발코니 확장계약을 체결한 회사들. - F, G, H: 원고와 피고 사이의 분양권 전매 과정에 개입된 여러 중간 이해관계인들. ### 분쟁 상황 피고는 2018년 9월 18일 <주소> 아파트(이 사건 아파트)를 469,800,000원에 분양받는 계약과 17,010,000원의 발코니 확장공급계약을 체결하고, 각 계약금을 지급했습니다. 같은 날 피고는 성명불상자에게 이 사건 아파트 분양권을 매도하기로 하고, 분양계약서, 발코니계약서, 양도각서, 매수인 공란의 매매예약 계약서 등 이른바 '권리확보서류'를 교부했습니다. 이후 2022년 3월 18일 이 사건 아파트에 관한 소유권이전등기가 E에게 마쳐졌습니다. 원고는 자신이 이 사건 아파트 및 분양권에 관한 '권리확보서류'를 소지하고 있으며, 피고와 분양권 전매계약을 체결하고 피고에게 분양계약금 46,980,000원 및 권리금 100,000,000원 등 총 148,870,000원을 지급했다고 주장했습니다. 그러나 피고가 E에게 소유권이전등기를 마쳐줌으로써 자신과의 전매계약상 의무가 이행불능이 되었으므로, 피고에게 손해배상 또는 부당이득 반환으로 위 148,870,000원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 청구했습니다. 반면 피고는 원고와 이 사건 분양권 전매계약을 체결한 바 없다고 주장하며 원고의 청구를 다투었습니다. ### 핵심 쟁점 원고와 피고 사이에 아파트 분양권 전매계약이 직접적으로 체결되었는지 여부, 피고가 원고로부터 분양권 전매대금 148,870,000원을 직접 지급받았는지 여부, 그리고 전매제한 아파트의 '권리확보서류'를 통한 불법 전매 관행에서 최종 권리확보서류 소지자와 최초 수분양자 사이에 직접적인 계약 관계가 성립하는지 여부가 이 사건의 주요 쟁점이었습니다. ### 법원의 판단 법원은 원고의 청구를 모두 기각하고, 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다. ### 결론 법원은 원고가 피고와의 직접적인 분양권 전매계약 체결 및 대금 지급 사실을 입증하지 못했으므로, 피고에게 손해배상 또는 부당이득 반환 의무가 없다고 판단하여 원고 패소 판결을 내렸습니다. 이는 전매제한 규정 위반이 단속규정이라 하더라도 실제 거래 관계를 명확히 입증하지 못하면 법적 보호를 받기 어렵다는 점을 보여줍니다. ### 연관 법령 및 법리 1. **구 주택법 제64조 제1항 (전매제한)**​ 이 조항은 일정 기간 동안 분양권 전매를 제한하는 규정입니다. 판례는 이 규정을 '효력규정'이 아닌 '단속규정'으로 봅니다. 즉, 전매제한 기간 내에 분양권 전매계약이 체결되었다 하더라도, 그 계약 자체의 사법상 효력은 부정되지 않습니다. 하지만 위반 시 행정처벌(과태료, 징역 등)의 대상이 될 수 있습니다. 이 사건에서는 전매제한 규정 위반 여부가 직접적인 쟁점이라기보다는, 복잡한 전매 과정에서 원고와 피고 사이에 직접적인 계약 관계가 있었는지 여부가 핵심이었습니다. 2. **매매계약의 성립 및 입증 책임** 매매계약이 유효하게 성립하기 위해서는 매도인과 매수인 사이에 매매의사에 대한 합치가 있어야 하며, 대금 지급 등 계약 이행 사실이 명확히 증명되어야 합니다. 특히 이 사건처럼 전매가 제한되는 아파트의 경우, 계약서를 작성하지 않고 '권리확보서류'만을 주고받는 관행이 있습니다. 하지만 법원은 이러한 '권리확보서류'의 교부만으로 최초 수분양자(피고)와 최종 소지자(원고) 사이에 직접적인 매매계약이 체결되었다고 쉽사리 인정하지 않습니다. 각 전매 단계에서 발생하는 '프리미엄(권리금)'은 해당 단계의 전매자가 취득하는 것이 일반적이므로, 최초 수분양자가 중간에 발생한 모든 프리미엄과 관련된 책임을 지는 매도인이 된다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 3. **부당이득 반환 및 손해배상** 원고는 피고가 계약상 의무를 이행하지 못해 손해가 발생했거나, 피고가 부당한 이득을 취했다고 주장했습니다. 그러나 부당이득이 성립하려면 타인의 재산이나 노무로 인해 이득을 얻고, 그로 인해 타인에게 손해를 가했으며, 이득과 손해 사이에 인과관계가 있고, 법률상 원인이 없어야 합니다. 손해배상의 경우에도 채무불이행이나 불법행위가 존재해야 합니다. 이 사건에서는 원고와 피고 사이에 직접적인 계약 관계가 존재하지 않고, 피고가 원고로부터 대금을 직접 지급받은 사실이 없다고 판단되었으므로, 피고에게 손해배상 의무나 부당이득 반환 의무가 없다고 보아 원고의 청구가 기각되었습니다. ### 참고 사항 전매가 제한된 분양권 거래는 법적 안정성이 매우 낮으므로 신중하게 접근해야 합니다. 특히 다음 사항들을 유의해야 합니다. 직접적인 계약 당사자를 명확히 확인하고, 대금 지급의 증거(계좌 이체 등)를 확실히 확보해야 합니다. 현금 거래나 수표 지급 시에도 그 수취인을 명확히 하고 증거를 남겨야 합니다. 중간에 여러 이해관계인이 개입된 복잡한 거래에서는 각 단계별 권리 의무 관계를 명확히 문서화하고 당사자 확인을 철저히 하는 것이 중요합니다. '권리확보서류'만으로는 직접적인 매매계약의 존재를 인정받기 어려울 수 있습니다. 이는 전매 금지 규정을 회피하기 위한 관행일 뿐, 법적 효력을 담보하지 않을 수 있습니다. 형사 고소 등 법적 절차에서의 진술은 일관성이 중요하며, 진술 번복은 신뢰성을 떨어뜨려 불리하게 작용할 수 있습니다. 법률 위반 소지가 있는 거래(전매제한 위반 등)는 설령 그 규정이 단속규정이라 하더라도 거래 당사자 간의 분쟁 발생 시 법적 보호를 받기 어려울 수 있음을 인지해야 합니다.

부동산 근저당권 말소를 위한 2억 원 지급 합의 유효성 판단 사건

원고 C는 주식회사 J로부터 대출을 받고 본인 소유 부동산에 근저당권을 설정해주었으며, 이 채권과 근저당권은 주식회사 K를 거쳐 피고 주식회사 E에게 양도되었습니다. 원고는 K에게 2억 원을 지급하면 근저당권을 말소하고 임의경매를 취하하기로 합의했다고 주장하며 근저당권 말소를 청구했습니다. 하지만 법원은 원고가 제출한 합의 확인서의 진정성립을 인정하지 않았고, K와 원고 사이에 2억 원 변제로 근저당권을 말소하기로 하는 합의가 성립되었다고 볼 증거가 부족하다고 판단하여 원고의 청구를 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 C: 부동산 소유자이자 최초 대여금 채무자. 본인 소유 부동산에 설정된 근저당권의 말소를 청구했습니다. - 피고 주식회사 E: 주식회사 K로부터 원고에 대한 대여금 채권과 근저당권을 최종적으로 양수받은 회사입니다. - 주식회사 J: 원고에게 최초로 3억 2천3백만 원을 대여해주고 원고 부동산에 근저당권을 설정받았던 회사입니다. - 주식회사 K: 주식회사 J로부터 원고에 대한 대여금 채권과 근저당권을 양수받았고, 임의경매를 신청했던 회사입니다. - I: 원고 C의 배우자이자 채무 연대보증인. K와의 합의 자리에 원고를 대리하여 참석했습니다. - N: 주식회사 K의 대표자. 원고 측과 합의를 시도한 K의 책임자입니다. - O: K와 원고 C 사이의 근저당권 해지 협의를 중개한 인물입니다. - M: I의 지인으로 K와의 합의 자리에 동석했습니다. ### 분쟁 상황 원고 C는 2019년 J로부터 3억 2천3백만 원을 빌리고 원고 소유 부동산에 채권최고액 4억 5천만 원의 근저당권을 설정했습니다. 이 채권과 근저당권은 2022년 K에게, 다시 2023년 피고 E에게 양도되었습니다. K는 2022년 해당 부동산에 대해 임의경매를 신청했습니다. 2023년 5월 23일, 원고의 배우자인 I과 K의 대표 N 등이 만나 근저당권 해지 및 경매 취하 문제를 논의했습니다. 이 자리에서 N는 해지증서와 확인서면, 경매취하서를 작성했으나, 원고 측은 2억 원을 송금했고, K 측은 4억 원을 기대했던 것으로 보이며, 변제금액에 대한 명확한 합의가 이루어지지 않은 채 N가 서류를 들고 현장을 떠났습니다. 원고는 K에게 2억 원을 지급하면 근저당권이 말소되고 경매가 취하되기로 합의되었다고 주장하며, 근저당권을 양수받은 피고 E를 상대로 근저당권 말소등기 절차 이행을 청구하는 소송을 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 원고 C와 주식회사 K 사이에 2억 원 변제를 조건으로 부동산 근저당권을 말소하고 임의경매를 취하하기로 하는 합의가 적법하게 성립되었는지 여부와, 합의의 증거로 제출된 확인서가 K의 의사에 따라 진정하게 작성된 것인지 여부가 핵심 쟁점입니다. ### 법원의 판단 법원은 원고의 청구를 기각하고 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다. ### 결론 법원은 원고가 제출한 확인서가 K의 대표자인 N의 의사에 따라 작성되거나 날인되었다고 인정하기 어렵고, 합의 중개자인 O이 K로부터 근저당권 해지에 관한 합의 권한을 위임받았다는 증거도 없다고 판단했습니다. 또한, K의 실제 채권액이 5억 8천만 원 이상이었던 점, 회동 당시 변제금액에 대한 명확한 합의 없이 각자의 입장만 주장한 것으로 보이는 점 등을 종합하여 2억 원 변제로 근저당권이 소멸되었다는 원고의 주장을 받아들이지 않았습니다. 결과적으로 근저당권설정등기 말소를 구하는 원고의 청구는 이유 없다고 보아 기각되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 본 사건에서는 사문서의 진정성립과 계약 합의의 성립 여부가 주요 법리적 쟁점이었습니다. 1. **민사소송법 제357조 (사문서의 진정성립 증명):** 사문서는 그 내용이 진실임을 증명해야만 증거로 사용할 수 있습니다. 즉, 문서에 기재된 내용이 해당 작성명의인의 의사에 따라 진정하게 작성되었다는 사실을 증명해야 합니다. 2. **민사소송법 제358조 (인영의 진정성립 추정):** 사문서에 날인된 작성명의인의 인영(도장 흔적)이 그 사람의 인장(도장)에 의해 찍힌 것이라면, 특별한 사정이 없는 한 그 인영이 작성명의인의 의사에 따라 날인된 것으로 추정됩니다. 이렇게 인영의 진정성립이 추정되면 그 문서 전체의 진정성립도 함께 추정됩니다. 하지만 이러한 추정은 '사실상의 추정'이므로, 상대방이 반대 증거를 제시하여 날인 행위가 작성명의인의 의사에 의한 것이 아님을 의심하게 할 수 있는 사정을 증명하면 그 추정은 깨지게 됩니다. 추정이 깨진 경우, 해당 문서를 제출한 자는 날인 행위가 작성명의인으로부터 위임받은 정당한 권원에 의한 것이라는 사실까지 다시 증명해야 합니다. 법원은 본 사건에서 원고가 제시한 확인서에 K의 인장이 날인되어 있기는 하나, K의 대표자가 아닌 다른 인물이 날인했고, 대표자가 날인 행위에 대해 명시적 또는 묵시적으로 승낙했다고 보기 어렵다고 판단하여 위 확인서의 진정성립 추정을 뒤집고 증거로 인정하지 않았습니다. 3. **계약 합의의 성립:** 계약은 당사자 간의 의사표시의 합치, 즉 청약과 승낙에 의해 성립합니다. 본 사건에서는 원고와 K 사이에 2억 원 변제로 근저당권을 말소하기로 하는 명확한 의사의 합치가 있었다고 볼 증거가 부족하다고 법원은 판단했습니다. 특히, K 측이 기대한 변제금액과 원고 측이 실제 지급한 금액 사이에 큰 차이가 있었고, 회동 당시 변제금액에 대한 명확한 합의가 없었던 점 등이 고려되었습니다. ### 참고 사항 유사한 상황에서는 다음 사항을 명확히 확인해야 합니다. 1. **합의 내용 명확화:** 금전적 합의 금액, 변제 조건, 근저당권 해지 여부, 경매 취하 여부 등 모든 중요한 조건은 반드시 문서화하고, 관련된 모든 당사자가 그 내용을 명확히 인지하고 동의해야 합니다. 2. **권한 위임 확인:** 대리인을 통해 합의할 경우, 대리인이 합의를 체결하거나 서류에 날인할 정당한 권한이 있는지 위임장 등 명확한 서류로 확인해야 합니다. 단순히 동석했다는 사실만으로 권한을 위임했다고 볼 수 없습니다. 3. **중개인의 역할:** 중개인이 있다면 중개인의 역할과 권한 범위 또한 명확히 해두어야 합니다. 중개인이 당사자들의 의사를 정확히 전달했는지, 합의 내용을 왜곡하지 않았는지 등을 확인해야 합니다. 4. **문서의 진정성:** 중요한 법률적 효력을 가지는 문서(해지증서, 확인서 등)는 작성자 본인이 직접 작성하거나, 본인의 명확한 지시와 확인 아래 작성 및 날인이 이루어져야 합니다. 타인이 무단으로 날인하는 행위는 법적 효력을 인정받기 어렵습니다. 5. **CCTV 등 객관적 증거 확보:** 분쟁 발생 시를 대비하여 회의나 합의 과정에 대한 CCTV 영상, 녹음, 메시지 기록 등 객관적인 증거를 확보해 두는 것이 중요합니다. 6. **변제 금액 일치 확인:** 채무 변제를 통한 채무 소멸을 주장할 경우, 당사자들이 합의한 변제 금액과 실제 지급된 금액이 정확히 일치하는지 서로 명확하게 확인해야 합니다. 일부 금액만 지급된 상태에서 전체 채무가 소멸했다고 주장하기 어렵습니다.

상가 임대차 계약 해지 후 미지급 월세 및 부당이득 반환 사건

원고 A가 임차인인 피고 주식회사 B와 전차인이자 대표자인 피고 C를 상대로, 5기 이상의 월세 연체를 이유로 상가 임대차 계약을 해지하고, 해지 이후 건물 인도 지연에 따른 미지급 차임 및 부당이득금의 반환을 청구한 사건입니다. 법원은 임차인과 전차인의 월세 연체 사실을 인정하여 계약 해지가 적법하다고 판단하였고, 계약 해지일로부터 건물 인도일까지 발생한 차임 상당 부당이득금에서 임대차 보증금을 공제한 잔액과 이에 대한 지연손해금을 피고들이 공동으로 원고에게 지급하도록 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 인천 연수구 D건물 E호 상가의 소유주이자 임대인입니다. - 피고 주식회사 B: 원고 A로부터 이 사건 상가를 임차한 임차인입니다. - 피고 C: 피고 주식회사 B의 대표자이자, 피고 B로부터 이 사건 상가를 다시 전대받아 사용한 전차인입니다. ### 분쟁 상황 원고는 2022년 10월 22일 피고 주식회사 B와 상가 임대차 계약을 체결하였고, 피고 B는 2022년 11월 7일 피고 C에게 상가를 다시 전대했습니다. 이후 피고 B는 2023년 7월분, 8월분, 2024년 3월분, 7월분, 8월분까지 총 5기분의 월세를 연체했습니다. 원고는 월세 연체를 이유로 2024년 9월 1일 피고 C에게, 2024년 9월 3일 피고 B에게 임대차 계약 해지를 통보했습니다. 피고들은 해지 통지를 받지 못했다고 주장했으나, 법원은 원고와 피고 C 사이의 통화 녹취록 등을 근거로 해지 통지가 적법하게 도달되었다고 인정했습니다. 계약 해지에도 불구하고 피고들은 2025년 4월 10일에야 상가를 원고에게 인도하였고, 이에 원고는 미지급 차임과 계약 해지 이후 건물 인도 지연에 따른 차임 상당 부당이득의 반환을 청구했습니다. ### 핵심 쟁점 임차인과 전차인이 총 5기분의 월세를 연체한 것이 임대차 계약을 해지할 수 있는 정당한 사유가 되는지 여부, 계약 해지 통보의 효력이 적법하게 발생했는지 여부, 그리고 계약 해지 이후 건물을 인도할 때까지 발생한 월세 상당액을 부당이득으로 반환해야 하는지 여부가 핵심 쟁점이었습니다. 또한 직접 건물을 점유한 전차인과 간접적으로 점유한 임차인의 부당이득 반환 의무가 어떠한 관계에 해당하는지도 중요하게 다루어졌습니다. ### 법원의 판단 법원은 피고들이 공동으로 원고에게 2,502,333원 및 이에 대하여 피고 주식회사 B는 2025년 5월 24일부터, 피고 C는 2025년 5월 18일부터 판결 선고일인 2025년 10월 28일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 청구는 모두 기각되었으며, 소송비용은 피고들이 부담하도록 했습니다. ### 결론 임차인인 피고 주식회사 B와 전차인인 피고 C는 5기분 이상의 월세를 연체하여 임대차 계약이 적법하게 해지되었음이 인정되었습니다. 계약 해지 이후에도 건물을 제때 인도하지 않아 발생한 월세 상당 부당이득금 총 22,502,333원에서 임대차보증금 20,000,000원을 공제한 2,502,333원을 원고에게 공동으로 반환해야 하며, 이에 대한 지연손해금도 부과되었습니다. 이는 임차인과 전차인의 부당이득 반환 의무가 부진정연대채무 관계에 해당한다는 법리 적용에 따른 것입니다. ### 연관 법령 및 법리 1. **민법 제640조 (차임연체와 해지)**​: 건물 임대차의 경우, 임차인의 월세 연체액이 2기의 월세액에 달하면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 상가건물 임대차의 경우에는 **상가건물 임대차보호법 제10조의8**에 따라 3기의 월세액에 달할 때 계약을 해지할 수 있습니다. 본 사안에서는 5기분의 월세 연체가 있었으므로 계약 해지 사유에 해당합니다. 2. **민법 제741조 (부당이득의 내용)**​: 법률적인 원인 없이 다른 사람의 재산이나 노무로 인해 이득을 얻고, 이로 인해 다른 사람에게 손해를 끼친 사람은 그 이득을 반환해야 합니다. 임대차 계약이 해지된 후에도 임차인 등이 건물을 계속 점유하고 사용한 기간 동안의 월세 상당액이 법률상 원인 없는 이득인 부당이득에 해당하여 이를 반환해야 합니다. 3. **부진정연대채무**: 여러 사람이 하나의 채무를 부담하는데, 그 채무가 동일한 경제적 목적을 가지고 있으며, 한 채무자가 채무를 이행하면 다른 채무자의 채무도 그 범위 내에서 소멸하는 관계를 말합니다. 본 판결에서는 상가 임대차 계약 해지 이후 건물 점유·사용으로 인한 부당이득 반환 의무에 대해 직접점유자인 전차인과 간접점유자인 임차인이 이러한 부진정연대채무 관계에 있다고 보았습니다. 4. **소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 (법정 이율)**​: 금전 지급을 명하는 판결을 선고할 때, 지연손해금률은 특별한 사정이 없는 한 연 12%를 적용합니다. 다만, 채무자가 자신의 채무 존재 여부나 범위에 대해 법원에서 합리적으로 항변하는 것이 타당하다고 인정되는 경우에는 판결 선고일까지는 민법에서 정한 연 5%의 이율을 적용할 수 있습니다. ### 참고 사항 1. 임차인은 월세(차임) 연체로 인한 불이익을 방지하기 위해 정해진 날짜에 월세를 납부해야 합니다. 특히 상가건물 임대차보호법에 따라 3기분 이상의 월세를 연체하면 임대인은 계약을 해지할 수 있으므로 주의해야 합니다. 2. 임대인은 임차인이 월세를 연체할 경우, 계약 해지 통보를 문자메시지, 내용증명 우편 등으로 명확히 하고 그 증거를 보관해야 합니다. 3. 임대차 계약이 해지되었음에도 임차인이 건물을 계속 점유한다면, 임차인은 건물 인도를 지체한 기간 동안의 월세 상당액을 부당이득으로 반환할 의무가 발생합니다. 4. 임대차보증금은 임차인이 연체한 월세나 계약 해지 후 발생한 부당이득금 등 미납된 채무를 공제하는 용도로 사용될 수 있습니다. 5. 전대차 관계에서는 임차인과 전차인이 월세 연체나 부당이득 반환에 대해 '부진정연대채무' 관계에 놓여 공동으로 책임을 질 수 있으므로, 전대인(원래의 임차인)은 전차인의 월세 납부를 철저히 관리해야 합니다. 6. 임차인이나 전차인은 임대차 계약 해지 통보를 받으면 추가적인 손해(부당이득 및 지연손해금) 발생을 막기 위해 지체 없이 부동산을 임대인에게 인도해야 합니다.

아파트 분양권 불법 전매 과정에서 발생한 매매대금 반환 청구 사건

원고는 피고와 아파트 분양권 전매계약을 체결하고 대금을 지급했으나, 피고가 다른 사람에게 아파트 소유권이전등기를 해주어 계약상 의무가 이행불능이 되었으므로, 피고에게 손해배상 또는 부당이득 반환을 청구했습니다. 하지만 법원은 원고와 피고 사이에 직접적인 분양권 전매계약이 체결되었다거나, 피고가 원고로부터 대금을 직접 지급받았다는 증거가 부족하다고 판단하여 원고의 청구를 기각했습니다. 이는 전매제한 아파트의 전매 관행과 복잡한 대금 지급 경로를 고려한 결과입니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 피고로부터 아파트 분양권을 매수하고 대금을 지급했다고 주장하며 손해배상 또는 부당이득 반환을 청구한 사람. - 피고 C: 이 사건 아파트의 최초 분양계약자로서, 원고와 분양권 전매계약을 체결한 적이 없다고 주장한 사람. - E: 이 사건 아파트의 소유권이전등기를 마친 최종 소유자. - 주식회사 L신탁, 주식회사 M: 이 사건 아파트의 분양계약 및 발코니 확장계약을 체결한 회사들. - F, G, H: 원고와 피고 사이의 분양권 전매 과정에 개입된 여러 중간 이해관계인들. ### 분쟁 상황 피고는 2018년 9월 18일 <주소> 아파트(이 사건 아파트)를 469,800,000원에 분양받는 계약과 17,010,000원의 발코니 확장공급계약을 체결하고, 각 계약금을 지급했습니다. 같은 날 피고는 성명불상자에게 이 사건 아파트 분양권을 매도하기로 하고, 분양계약서, 발코니계약서, 양도각서, 매수인 공란의 매매예약 계약서 등 이른바 '권리확보서류'를 교부했습니다. 이후 2022년 3월 18일 이 사건 아파트에 관한 소유권이전등기가 E에게 마쳐졌습니다. 원고는 자신이 이 사건 아파트 및 분양권에 관한 '권리확보서류'를 소지하고 있으며, 피고와 분양권 전매계약을 체결하고 피고에게 분양계약금 46,980,000원 및 권리금 100,000,000원 등 총 148,870,000원을 지급했다고 주장했습니다. 그러나 피고가 E에게 소유권이전등기를 마쳐줌으로써 자신과의 전매계약상 의무가 이행불능이 되었으므로, 피고에게 손해배상 또는 부당이득 반환으로 위 148,870,000원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 청구했습니다. 반면 피고는 원고와 이 사건 분양권 전매계약을 체결한 바 없다고 주장하며 원고의 청구를 다투었습니다. ### 핵심 쟁점 원고와 피고 사이에 아파트 분양권 전매계약이 직접적으로 체결되었는지 여부, 피고가 원고로부터 분양권 전매대금 148,870,000원을 직접 지급받았는지 여부, 그리고 전매제한 아파트의 '권리확보서류'를 통한 불법 전매 관행에서 최종 권리확보서류 소지자와 최초 수분양자 사이에 직접적인 계약 관계가 성립하는지 여부가 이 사건의 주요 쟁점이었습니다. ### 법원의 판단 법원은 원고의 청구를 모두 기각하고, 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다. ### 결론 법원은 원고가 피고와의 직접적인 분양권 전매계약 체결 및 대금 지급 사실을 입증하지 못했으므로, 피고에게 손해배상 또는 부당이득 반환 의무가 없다고 판단하여 원고 패소 판결을 내렸습니다. 이는 전매제한 규정 위반이 단속규정이라 하더라도 실제 거래 관계를 명확히 입증하지 못하면 법적 보호를 받기 어렵다는 점을 보여줍니다. ### 연관 법령 및 법리 1. **구 주택법 제64조 제1항 (전매제한)**​ 이 조항은 일정 기간 동안 분양권 전매를 제한하는 규정입니다. 판례는 이 규정을 '효력규정'이 아닌 '단속규정'으로 봅니다. 즉, 전매제한 기간 내에 분양권 전매계약이 체결되었다 하더라도, 그 계약 자체의 사법상 효력은 부정되지 않습니다. 하지만 위반 시 행정처벌(과태료, 징역 등)의 대상이 될 수 있습니다. 이 사건에서는 전매제한 규정 위반 여부가 직접적인 쟁점이라기보다는, 복잡한 전매 과정에서 원고와 피고 사이에 직접적인 계약 관계가 있었는지 여부가 핵심이었습니다. 2. **매매계약의 성립 및 입증 책임** 매매계약이 유효하게 성립하기 위해서는 매도인과 매수인 사이에 매매의사에 대한 합치가 있어야 하며, 대금 지급 등 계약 이행 사실이 명확히 증명되어야 합니다. 특히 이 사건처럼 전매가 제한되는 아파트의 경우, 계약서를 작성하지 않고 '권리확보서류'만을 주고받는 관행이 있습니다. 하지만 법원은 이러한 '권리확보서류'의 교부만으로 최초 수분양자(피고)와 최종 소지자(원고) 사이에 직접적인 매매계약이 체결되었다고 쉽사리 인정하지 않습니다. 각 전매 단계에서 발생하는 '프리미엄(권리금)'은 해당 단계의 전매자가 취득하는 것이 일반적이므로, 최초 수분양자가 중간에 발생한 모든 프리미엄과 관련된 책임을 지는 매도인이 된다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 3. **부당이득 반환 및 손해배상** 원고는 피고가 계약상 의무를 이행하지 못해 손해가 발생했거나, 피고가 부당한 이득을 취했다고 주장했습니다. 그러나 부당이득이 성립하려면 타인의 재산이나 노무로 인해 이득을 얻고, 그로 인해 타인에게 손해를 가했으며, 이득과 손해 사이에 인과관계가 있고, 법률상 원인이 없어야 합니다. 손해배상의 경우에도 채무불이행이나 불법행위가 존재해야 합니다. 이 사건에서는 원고와 피고 사이에 직접적인 계약 관계가 존재하지 않고, 피고가 원고로부터 대금을 직접 지급받은 사실이 없다고 판단되었으므로, 피고에게 손해배상 의무나 부당이득 반환 의무가 없다고 보아 원고의 청구가 기각되었습니다. ### 참고 사항 전매가 제한된 분양권 거래는 법적 안정성이 매우 낮으므로 신중하게 접근해야 합니다. 특히 다음 사항들을 유의해야 합니다. 직접적인 계약 당사자를 명확히 확인하고, 대금 지급의 증거(계좌 이체 등)를 확실히 확보해야 합니다. 현금 거래나 수표 지급 시에도 그 수취인을 명확히 하고 증거를 남겨야 합니다. 중간에 여러 이해관계인이 개입된 복잡한 거래에서는 각 단계별 권리 의무 관계를 명확히 문서화하고 당사자 확인을 철저히 하는 것이 중요합니다. '권리확보서류'만으로는 직접적인 매매계약의 존재를 인정받기 어려울 수 있습니다. 이는 전매 금지 규정을 회피하기 위한 관행일 뿐, 법적 효력을 담보하지 않을 수 있습니다. 형사 고소 등 법적 절차에서의 진술은 일관성이 중요하며, 진술 번복은 신뢰성을 떨어뜨려 불리하게 작용할 수 있습니다. 법률 위반 소지가 있는 거래(전매제한 위반 등)는 설령 그 규정이 단속규정이라 하더라도 거래 당사자 간의 분쟁 발생 시 법적 보호를 받기 어려울 수 있음을 인지해야 합니다.

부동산 근저당권 말소를 위한 2억 원 지급 합의 유효성 판단 사건

원고 C는 주식회사 J로부터 대출을 받고 본인 소유 부동산에 근저당권을 설정해주었으며, 이 채권과 근저당권은 주식회사 K를 거쳐 피고 주식회사 E에게 양도되었습니다. 원고는 K에게 2억 원을 지급하면 근저당권을 말소하고 임의경매를 취하하기로 합의했다고 주장하며 근저당권 말소를 청구했습니다. 하지만 법원은 원고가 제출한 합의 확인서의 진정성립을 인정하지 않았고, K와 원고 사이에 2억 원 변제로 근저당권을 말소하기로 하는 합의가 성립되었다고 볼 증거가 부족하다고 판단하여 원고의 청구를 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 C: 부동산 소유자이자 최초 대여금 채무자. 본인 소유 부동산에 설정된 근저당권의 말소를 청구했습니다. - 피고 주식회사 E: 주식회사 K로부터 원고에 대한 대여금 채권과 근저당권을 최종적으로 양수받은 회사입니다. - 주식회사 J: 원고에게 최초로 3억 2천3백만 원을 대여해주고 원고 부동산에 근저당권을 설정받았던 회사입니다. - 주식회사 K: 주식회사 J로부터 원고에 대한 대여금 채권과 근저당권을 양수받았고, 임의경매를 신청했던 회사입니다. - I: 원고 C의 배우자이자 채무 연대보증인. K와의 합의 자리에 원고를 대리하여 참석했습니다. - N: 주식회사 K의 대표자. 원고 측과 합의를 시도한 K의 책임자입니다. - O: K와 원고 C 사이의 근저당권 해지 협의를 중개한 인물입니다. - M: I의 지인으로 K와의 합의 자리에 동석했습니다. ### 분쟁 상황 원고 C는 2019년 J로부터 3억 2천3백만 원을 빌리고 원고 소유 부동산에 채권최고액 4억 5천만 원의 근저당권을 설정했습니다. 이 채권과 근저당권은 2022년 K에게, 다시 2023년 피고 E에게 양도되었습니다. K는 2022년 해당 부동산에 대해 임의경매를 신청했습니다. 2023년 5월 23일, 원고의 배우자인 I과 K의 대표 N 등이 만나 근저당권 해지 및 경매 취하 문제를 논의했습니다. 이 자리에서 N는 해지증서와 확인서면, 경매취하서를 작성했으나, 원고 측은 2억 원을 송금했고, K 측은 4억 원을 기대했던 것으로 보이며, 변제금액에 대한 명확한 합의가 이루어지지 않은 채 N가 서류를 들고 현장을 떠났습니다. 원고는 K에게 2억 원을 지급하면 근저당권이 말소되고 경매가 취하되기로 합의되었다고 주장하며, 근저당권을 양수받은 피고 E를 상대로 근저당권 말소등기 절차 이행을 청구하는 소송을 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 원고 C와 주식회사 K 사이에 2억 원 변제를 조건으로 부동산 근저당권을 말소하고 임의경매를 취하하기로 하는 합의가 적법하게 성립되었는지 여부와, 합의의 증거로 제출된 확인서가 K의 의사에 따라 진정하게 작성된 것인지 여부가 핵심 쟁점입니다. ### 법원의 판단 법원은 원고의 청구를 기각하고 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다. ### 결론 법원은 원고가 제출한 확인서가 K의 대표자인 N의 의사에 따라 작성되거나 날인되었다고 인정하기 어렵고, 합의 중개자인 O이 K로부터 근저당권 해지에 관한 합의 권한을 위임받았다는 증거도 없다고 판단했습니다. 또한, K의 실제 채권액이 5억 8천만 원 이상이었던 점, 회동 당시 변제금액에 대한 명확한 합의 없이 각자의 입장만 주장한 것으로 보이는 점 등을 종합하여 2억 원 변제로 근저당권이 소멸되었다는 원고의 주장을 받아들이지 않았습니다. 결과적으로 근저당권설정등기 말소를 구하는 원고의 청구는 이유 없다고 보아 기각되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 본 사건에서는 사문서의 진정성립과 계약 합의의 성립 여부가 주요 법리적 쟁점이었습니다. 1. **민사소송법 제357조 (사문서의 진정성립 증명):** 사문서는 그 내용이 진실임을 증명해야만 증거로 사용할 수 있습니다. 즉, 문서에 기재된 내용이 해당 작성명의인의 의사에 따라 진정하게 작성되었다는 사실을 증명해야 합니다. 2. **민사소송법 제358조 (인영의 진정성립 추정):** 사문서에 날인된 작성명의인의 인영(도장 흔적)이 그 사람의 인장(도장)에 의해 찍힌 것이라면, 특별한 사정이 없는 한 그 인영이 작성명의인의 의사에 따라 날인된 것으로 추정됩니다. 이렇게 인영의 진정성립이 추정되면 그 문서 전체의 진정성립도 함께 추정됩니다. 하지만 이러한 추정은 '사실상의 추정'이므로, 상대방이 반대 증거를 제시하여 날인 행위가 작성명의인의 의사에 의한 것이 아님을 의심하게 할 수 있는 사정을 증명하면 그 추정은 깨지게 됩니다. 추정이 깨진 경우, 해당 문서를 제출한 자는 날인 행위가 작성명의인으로부터 위임받은 정당한 권원에 의한 것이라는 사실까지 다시 증명해야 합니다. 법원은 본 사건에서 원고가 제시한 확인서에 K의 인장이 날인되어 있기는 하나, K의 대표자가 아닌 다른 인물이 날인했고, 대표자가 날인 행위에 대해 명시적 또는 묵시적으로 승낙했다고 보기 어렵다고 판단하여 위 확인서의 진정성립 추정을 뒤집고 증거로 인정하지 않았습니다. 3. **계약 합의의 성립:** 계약은 당사자 간의 의사표시의 합치, 즉 청약과 승낙에 의해 성립합니다. 본 사건에서는 원고와 K 사이에 2억 원 변제로 근저당권을 말소하기로 하는 명확한 의사의 합치가 있었다고 볼 증거가 부족하다고 법원은 판단했습니다. 특히, K 측이 기대한 변제금액과 원고 측이 실제 지급한 금액 사이에 큰 차이가 있었고, 회동 당시 변제금액에 대한 명확한 합의가 없었던 점 등이 고려되었습니다. ### 참고 사항 유사한 상황에서는 다음 사항을 명확히 확인해야 합니다. 1. **합의 내용 명확화:** 금전적 합의 금액, 변제 조건, 근저당권 해지 여부, 경매 취하 여부 등 모든 중요한 조건은 반드시 문서화하고, 관련된 모든 당사자가 그 내용을 명확히 인지하고 동의해야 합니다. 2. **권한 위임 확인:** 대리인을 통해 합의할 경우, 대리인이 합의를 체결하거나 서류에 날인할 정당한 권한이 있는지 위임장 등 명확한 서류로 확인해야 합니다. 단순히 동석했다는 사실만으로 권한을 위임했다고 볼 수 없습니다. 3. **중개인의 역할:** 중개인이 있다면 중개인의 역할과 권한 범위 또한 명확히 해두어야 합니다. 중개인이 당사자들의 의사를 정확히 전달했는지, 합의 내용을 왜곡하지 않았는지 등을 확인해야 합니다. 4. **문서의 진정성:** 중요한 법률적 효력을 가지는 문서(해지증서, 확인서 등)는 작성자 본인이 직접 작성하거나, 본인의 명확한 지시와 확인 아래 작성 및 날인이 이루어져야 합니다. 타인이 무단으로 날인하는 행위는 법적 효력을 인정받기 어렵습니다. 5. **CCTV 등 객관적 증거 확보:** 분쟁 발생 시를 대비하여 회의나 합의 과정에 대한 CCTV 영상, 녹음, 메시지 기록 등 객관적인 증거를 확보해 두는 것이 중요합니다. 6. **변제 금액 일치 확인:** 채무 변제를 통한 채무 소멸을 주장할 경우, 당사자들이 합의한 변제 금액과 실제 지급된 금액이 정확히 일치하는지 서로 명확하게 확인해야 합니다. 일부 금액만 지급된 상태에서 전체 채무가 소멸했다고 주장하기 어렵습니다.