임대차
주식회사 M(원고)은 D, E(피고)로부터 스터디카페 건물을 임차했습니다. 이 건물은 원래 I이 K으로부터 임차하여 스터디카페를 운영하다가 주식회사 M에 시설을 양도한 것이었습니다. 주식회사 M은 임대차 기간이 끝나자, 자신이 임차할 당시의 상태로 건물을 원상회복하여 피고들에게 돌려주었습니다. 그러나 피고들은 주식회사 M이 이전 임차인인 I이 처음 임차할 당시의 상태로 건물을 원상회복해야 한다며 임대차보증금 7,000만원 반환을 거부했습니다. 이에 주식회사 M이 소송을 제기했고, 법원은 주식회사 M의 손을 들어주며 피고들에게 임대차보증금을 반환하라고 판결했습니다.
주식회사 M은 피고들로부터 스터디카페 건물을 임차하여 영업했습니다. 이 건물은 원래 전 임차인 I이 K으로부터 임차하여 스터디카페를 운영하다가 주식회사 M에게 시설을 양도한 것이었습니다. 주식회사 M은 임대차 기간인 2023년 11월 30일이 종료되자, 자신이 건물을 양수받을 당시의 상태로 원상회복하여 피고들에게 건물을 돌려주었습니다. 그러나 임대인인 피고들은 주식회사 M이 전 임차인 I이 처음 임차를 시작할 당시의 상태, 즉 스터디카페 시설이 전혀 없던 상태로 건물을 원상회복해야 한다고 주장하며 임대차보증금 7,000만원의 반환을 거부했습니다. 이로 인해 임대차보증금 반환을 둘러싼 분쟁이 발생했습니다.
새로운 임차인이 이전 임차인의 원상회복 의무까지 포괄적으로 승계하여 임대차 계약 당시의 상태가 아닌 최초 임차인이 임차 시작 당시의 상태로 원상회복해야 하는지 여부가 핵심 쟁점입니다.
법원은 피고들에게 공동으로 원고에게 임대차보증금 7,000만원 및 이에 대한 지연손해금(2023년 12월 1일부터 2024년 3월 6일까지 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%)을 지급하라고 판결했습니다. 소송비용은 피고들이 부담하도록 했으며, 판결 제1항은 가집행할 수 있다고 덧붙였습니다.
법원은 새로운 임차인이 임대인과 별도의 약정을 하지 않은 한, 이전 임차인이 설치한 시설물까지 원상회복할 의무는 없다고 보아 임대인은 임대차보증금을 반환해야 한다고 최종 판단했습니다.
이 사건은 상가건물 임대차 계약 종료 시 임차인의 원상회복 의무의 범위에 대한 대법원의 확립된 법리를 따르고 있습니다. 대법원은 "전 임차인이 무도유흥음식점으로 경영하던 점포를 임차인이 소유자로부터 임차하여 내부시설을 개조 단장하였다면, 임차인에게 임대차 종료로 인하여 목적물을 원상회복하여 반환할 의무가 있다고 하여도 별도의 약정이 없는 한, 그것은 임차인이 개조한 범위 내의 것으로서 임차인이 그가 임차 받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이지 그 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무가 있다고 할 수는 없다"(대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결)고 판시한 바 있습니다. 이 판례의 법리는 새로운 임차인이 전 임차인의 시설을 인수하여 사용한 경우, 특별한 약정이 없는 한 새로운 임차인은 본인이 건물을 인도받을 당시의 상태로만 원상회복하면 되고, 전 임차인이 설치한 시설물까지 철거할 의무는 없다는 점을 명확히 합니다. 따라서 이번 사건에서 주식회사 M은 자신이 I으로부터 시설을 양수받을 당시의 상태로 원상회복했으므로, 피고들은 임대차보증금을 반환해야 한다고 판단된 것입니다. 또한, 지연손해금의 적용은 「상법」 제54조에 따라 상행위로 인한 채무의 이행 지체 시에는 연 6%의 이자율이 적용되고, 소송이 제기된 후에는 「소송촉진 등에 관한 특례법」 제3조에 따라 연 12%의 이자율이 적용됩니다.
상가 건물을 임차할 때, 만약 전 임차인이 남긴 시설물을 계속 사용할 예정이라면, 임대인과 '기존 시설물을 그대로 사용하고 나중에 임대차 종료 시에는 본인이 설치한 부분만 원상회복한다'는 내용의 특약을 명확하게 계약서에 명시하는 것이 중요합니다. 반대로 기존 시설물을 모두 철거하고 처음 상태로 원상회복할 의무를 부담하기로 했다면, 해당 내용을 계약서에 명확히 기재해야 합니다. 만약 임대차 계약서에 원상회복 범위에 대한 별도의 특약이 없다면, 원칙적으로 현재 임차인은 본인이 건물을 임차했을 당시의 상태로만 원상회복하면 됩니다. 이전 임차인이 설치한 시설물까지 철거할 의무는 없습니다. 임대차 종료 시 발생할 수 있는 분쟁을 예방하기 위해, 계약 체결 시 임대할 건물의 현 상태를 사진이나 영상으로 남겨두는 것도 좋은 방법입니다.
