악의 화신 조필연, 계략을 꾸며 결국 헐값에 이강모의 집을 사고 대한민국 최고의 사교클럽 사장인 유경옥 명의로 소유권이전등기를 하는데...

악의 화신 조필연. 조필연은 이강모의 마지막 소유인 집마저도 빼앗기 위해 계략을 꾸며 결국 헐값에 이강모의 집을 사게 되었습니다. 그러나 그 집을 자신의 명의로 하면 추후 문제가 발생할 수도 있을 것 같아 걱정스러워 진 조필연은 대한민국 최고의 사교클럽 사장인 유경옥을 매수해 유경옥의 명의로 소유권이전등기를 했습니다. 그런데 얼마 후 유경옥은 사망하였고, 유경옥의 유일한 상속인인 황정연이 이러한 사실을 알지 못한 채 이 집에 대해 상속등기를 마쳤습니다. 후에 이런 사정을 알게 된 조필연은 황정연에게 원래 그 집은 자신의 것이라며 당장 돌려줄 것을 요구하고 있습니다. 황정연이 조필연에게 소유권 이전등기를 해 줘야 하는지의 여부와 그 이유가 맞는 것을 고르세요.

• 주장 1

  유경옥은 이름만을 빌려준 명의수탁자이므로 실권리자인 조필연에게 이전등기를 해줘야 합니다.

• 주장 2

  황정연은 부당이득을 한 것이므로, 조필연은 황정연에게 부당이득을 원인으로 한 소유권이전등기를 요구해 자신 명의로 이전등기 할 수 있습니다.

• 주장 3

  명의신탁약정에 의해 이루어진 유경옥과 황정연에 대한 소유권이전등기는 무효이므로 조필연이 원 권리자인 이강모를 대위해 황정연에게 말소등기의 절차를 요구할 경우 이를 들어주어야 합니다.

• 주장 4

  이강모에게서 유경옥으로 명의이전된 것은 등기부등본상 하자가 없어 유경옥은 정당하게 소유권을 취득한 것이고 그 상속인인 황정연 또한 정당한 권리자로서 조필연에게 소유권이전등기를 해줄 필요가 없습니다.

실제 매수자인 조필연과 이름을 빌려주기로 한 사교클럽의 유경옥 사장과의 합의를 명의신탁약정이라고 합니다. 실제 부동산 등기 실무에서 유경옥 사장을 매수인으로 하여, 부동산 명의이전을 등기소에 신청하면, 등기부에 기재되고, 외형적으로 유경옥 사장이 새로운 소유자 표시되는 것까지는 별다른 장애 없이 진행될 수 있을겁니다. 그러면, 그런 등기가 유효할까요? 과거에는 그러한 등기가 성행하였습니다. 하지만,부동산투기와 같은 각종 부작용이 극심하여, 그러한 합의를 무효화하고 이를 처벌하는 내용의 “부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법률(”부동산실명법“)”이 시행되고 있습니다. 부동산실명법 제4조 제1항, 제2항에 의하면, 명의신탁약정은 무효이며, 그에 따라 이루어진 등기 또한 무효입니다. 즉, 유경옥 사장을 소유자로 하는 등기는 무효가 됩니다. 또한, 소유권 이전 등기를 마쳐야만 소유권을 취득할 수 있는 현행법상 조필연 역시 소유자로 등기된 사실이 없으므로, 유경옥 사장의 상속인인 황정연에게 그 집은 내 집이요라고 주장할 수도 없게 됩니다(대법원 2009. 4. 9. 2008다87723 판결). 게다가, 부당이득을 보고 있다는 주장만으로는 황정연이 조필연에 대해서 직접 부동산 소유권이전등기의무를 부담한다고 볼 수도 없습니다. 부동산 소유권이전등기의무는 물권변동의 원인 또는 등기원인이 있어야 하는데 조필연과 황정연 사이에는 그러한 관계가 성립하지 않기 때문입니다. 유일한 방법은 (1) 여전히 그 집의 법률적 소유자인 이강모가 황정연을 상대로 무효인 등기를 말소하여 달라는 청구권을 가지고 있다는 것, (2) 조필연은 이강모로부터 그 집을 산 매수인의 자격으로 이강모에게 소유권이전등기를 청구권이 있다는 것에 터잡는 것입니다. 즉, 조필연이 이강모의 권리를 대위해서, 황정연에게 말소등기를 청구하는 것입니다. (대법원 2002. 11. 22. 2002다11496 판결). 이상의 결론을 놓고 보면, 조필연이 교묘히 법망을 피해나가는 것처럼 보이실 겁니다. 하지만, 과연 그럴까요? 조필연은 명의신탁자로서 부동산실명법 제7조 제1항에 따라 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 해당하는 처벌을 받게 되고, 추가해서, 기준시가 30% 범위 내의 과징금도 부과 받게 됩니다. 공무원은 명의신탁약정이 있다는 사실을 알게 되면, 이를 국세청장, 관할 지방자치단체장에게 반드시 통보하도록 되어 있고(부동산실명법 제9조 제3항), 법원직원도 공무원이므로, 조필연이 소송을 제기하게 되면 적절한 절차에 따라 통보될 것입니다. 또한, 황정연이 조필연은 위와 같은 처벌을 감수하지는 않을 것이라고 생각하고, 소송을 하기 전에 그 집을 내용을 모르는 제3자에게 팔아버리고 도주하면 어떻게 될까요? 판단은 여러분들에게 맡기겠습니다. 그나저나, 드라마와는 달리 이강모도 명의신탁약정을 알고 협조하였다면, 방조자로 1년 이하 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 해당하는 처벌(부동산실명법 제7조 제3항)을 받을 수도 있는데 걱정이네요. 여러분 명의신탁은 부탁하지도, 부탁받지도 마세요.