전세 보증금 반환 지연으로 인한 손해배상 합의 이행 사건

임차인 A는 임대인 B와 아파트 임대차 계약을 맺었습니다. 계약 기간이 끝나갈 무렵 A는 연장 의사가 없음을 밝혔으나 임대인 B는 보증금 3억 1,500만 원을 제때 반환하지 못했습니다. 이로 인해 A는 자신의 아파트 임차인에게 보증금을 돌려주지 못해 다음 이사 계획에 차질이 생겼습니다. 이에 A는 B에게 보증금 반환 지연에 따른 손해배상으로 연 4.95%의 이자와 A 아파트 임차인의 관리비를 요구했고 B는 이를 받아들이기로 합의했습니다. 그러나 B는 이후 합의된 손해배상액이 과도하다며 감액을 주장했습니다. 법원은 A와 B가 합의한 손해배상액이 민법상 '부당히 과다한 경우'에 해당하지 않는다고 판단하여 B의 감액 주장을 기각하고 A의 청구를 모두 받아들였습니다. 결과적으로 B는 A에게 보증금과 함께 합의된 손해배상금을 모두 지급해야 한다고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 사건 부동산의 임차인이자 자신의 아파트 임차인에게 보증금을 돌려주지 못해 피해를 입은 당사자입니다.
• 피고 B: 사건 부동산의 임대인이자 원고 A에게 보증금을 제때 반환하지 못하여 손해배상 의무를 지게 된 당사자입니다.
• 원고의 배우자 C: 사건 부동산 매매계약의 매도인 중 한 명으로 원고와 함께 부동산을 판매했습니다.
• 원고 아파트 임차인: 원고 A 소유 아파트에 거주하는 임차인으로 원고 A가 피고 B로부터 보증금을 받지 못해 이사 계획에 차질이 생겼습니다.

분쟁 상황

2019년 11월 28일 원고 A는 피고 B에게 자신의 부동산을 매도하는 동시에 해당 부동산을 보증금 3억 원에 다시 임차하는 계약을 맺었습니다. 이때 임대차 보증금 3억 원은 부동산 매매대금 3억 5,700만 원에서 공제하는 방식으로 처리되었습니다. 2019년 12월 30일 피고 B는 부동산에 대한 소유권이전등기를 마쳤습니다. 2021년 12월 29일 원고 A와 피고 B는 임대차 계약을 갱신하며 보증금을 3억 1,500만 원으로 증액했고 계약 기간은 2022년 10월 31일까지로 정했으며 원고 A는 증액된 보증금 1,500만 원을 피고 B에게 지급했습니다. 2022년 8월 20일경 원고 A는 피고 B에게 임대차 계약을 연장하지 않겠다는 의사를 밝혔습니다. 원고 A는 자신이 소유한 아파트에 거주하는 임차인에게 임대차 계약 종료 후 본인이 그 아파트로 이사할 계획임을 알려 원고 아파트 임차인도 다른 아파트로 이사할 준비를 하고 있었습니다. 그러나 2022년 10월 31일 임대차 계약이 종료되었음에도 피고 B가 보증금을 반환하지 못하자 원고 A는 자신의 아파트 임차인에게 보증금을 돌려주지 못했고 이에 따라 원고 아파트 임차인의 이사 계획도 무산되었습니다. 2022년 11월 25일경 원고 A는 피고 B에게 보증금 3억 1,500만 원 반환이 지체됨에 따른 손해배상으로 연 4.95%의 이자와 원고 아파트 임차인의 이사 무산으로 발생한 관리비 지급을 요구했습니다. 2022년 12월 3일경 피고 B는 원고 A의 요구(관리비는 2022년 11월 5일 이후 발생분에 한하여)를 수락하겠다는 의사를 표시했습니다. 2022년 12월 29일 원고 A는 원고 아파트 임차인에게 해당 아파트의 관리비 중 385,170원을 지급했습니다. 이후 피고 B는 약속했던 손해배상액이 과도하다며 감액을 주장했으나 법원은 이를 받아들이지 않고 원고 A의 청구를 모두 인용했습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 핵심 쟁점은 임대인이 보증금 반환을 지연하여 발생한 손해에 대해 당사자 간에 합의한 손해배상액이 민법에서 정한 '부당하게 과다한 경우'에 해당하여 법원이 이를 감액할 수 있는지 여부였습니다.

법원의 판단

법원은 피고 B에게 원고 A로부터 사건 부동산을 인도받는 동시에 3억 1,500만 원을 지급하고 3억 1,500만 원에 대해서는 2022년 12월 1일부터 다 갚는 날까지 연 4.95%의 이자를 지급하라고 명령했습니다. 또한 385,170원에 대해서는 2023년 1월 31일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 소송에 들어간 비용은 모두 피고 B가 부담하도록 했습니다. 이 판결의 제1항은 가집행할 수 있다고 밝혔습니다.

결론

법원은 임대인과 임차인이 보증금 반환 지연에 따른 손해배상액을 미리 합의한 경우 그 합의된 금액이 민법 제398조 제2항에서 정한 '부당히 과다한 경우'에 해당한다고 볼 수 없으므로 법원이 임의로 감액할 수 없다고 판단했습니다. 이에 따라 피고 B는 원고 A에게 약속한 임대차보증금과 함께 합의한 손해배상금(지연 이자와 관리비)을 모두 지급할 의무가 있다고 최종적으로 판결했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건에 적용된 핵심 법령은 민법 제398조 제2항입니다. 이 조항은 '손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원은 적당히 감액할 수 있다'고 규정하고 있습니다. 이는 계약 당사자들이 미래에 발생할 수 있는 손해에 대비하여 미리 배상액을 정해 놓은 경우 그 금액이 지나치게 많다고 판단될 때 법원이 개입하여 공정성을 유지하도록 하는 취지입니다. 이 사건에서 원고와 피고는 보증금 반환 지연에 따른 손해배상으로 연 4.95%의 이자와 특정 관리비를 지급하기로 합의했습니다. 피고는 이 합의된 금액이 민법 제398조 제2항에 따라 과다하므로 감액되어야 한다고 주장했습니다. 그러나 법원은 채권자와 채무자의 지위 계약의 목적과 내용 손해배상액을 예정한 동기 채무액에 대한 예정액의 비율 예상 손해액의 크기 거래관행 등 모든 사정을 종합적으로 고려했습니다. 법원은 이러한 사정들을 참작했을 때 약정된 손해배상액이 피고에게 부당한 압박을 가하여 공정성을 잃는 결과를 초래한다고 볼 수 없다고 판단하여 피고의 감액 주장을 받아들이지 않았습니다. 이는 손해배상액의 예정이 유효하더라도 그 금액이 단순히 많다는 이유만으로 감액되는 것이 아니라 '부당하게 과다'하여 공정성을 해칠 정도여야 법원이 감액할 수 있음을 보여주는 사례입니다.

참고 사항

임대차 계약 종료를 앞두고 이사 계획이 있다면 임대인에게 계약 해지 의사를 충분한 시간 여유를 두고 명확하게 통보해야 합니다. 주택임대차보호법에서 정한 기간(보통 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지)을 준수해야 자신의 권리를 보호받을 수 있습니다. 보증금 반환이 지연될 경우 임대인과 손해배상에 대한 합의 내용을 명확히 문서로 남겨야 합니다. 이때 손해배상으로 정할 금액이나 이율, 범위 등을 구체적으로 명시하는 것이 중요합니다. 손해배상액을 합의할 때는 보증금 지연에 따른 직접적인 손해(예를 들어 지연 이자)뿐만 아니라 다음 거처 마련에 필요한 추가 비용이나 이사 계획 차질로 발생하는 간접적인 손해(예를 들어 위약금, 이사 비용, 임시 거처 비용 등)까지 폭넓게 고려하여 합의하는 것이 좋습니다. 만약 임대인이 보증금을 반환하지 못하여 예정된 이사에 차질이 생기고 이로 인해 추가적인 비용이 발생했다면 해당 비용에 대한 영수증, 계약서, 통화 기록 등 관련 증거를 철저히 보관해야 합니다. 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 내용증명 발송 임차권등기명령 신청 보증금 반환 청구 소송 등 법적 절차를 고려해볼 수 있습니다. 당사자 간 합의된 손해배상액이 있다 하더라도 임대인이 나중에 그 금액이 '부당하게 과다하다'며 감액을 주장할 수 있으므로 합의 당시의 상황 당사자의 지위 손해 발생의 개연성 등을 입증할 자료를 미리 확보해 두는 것이 좋습니다.