기타 민사사건
원고 A가 자신의 토지에 건물을 짓기 위해 필요한 도로 및 대지 사용 동의를 피고 B에게 요청했으나 거부당하자 이전에 공유물을 분할하며 작성된 조정조서의 내용을 근거로 피고에게 동의 의사표시를 청구한 사건입니다. 법원은 과거 조정조서의 취지를 해석하여 피고가 원고에게 해당 토지 사용에 대한 동의 의사표시를 해야 한다고 판결했습니다.
원고 A와 피고 B를 포함한 여러 명이 용인시 기흥구 H동 I 토지를 공유하고 있었습니다. 2006년 원고 A가 공유물 분할 소송을 제기하여 2008년 8월 20일 조정에 갈음하는 결정이 내려졌고 이 결정이 확정되어 I 토지는 J, K, D(원고 소유), L(피고 소유), M, C(원고, 피고 등 공유) 6필지로 분할되었습니다. C 토지 106m²는 2009년 9월 2일 이 사건 토지 79m²와 N 토지 27m²로 다시 분할되었습니다. 조정조서에는 C 토지에 대해 공유자들이 '무상으로 사용하고 상호 동의'한다는 내용이 포함되었습니다. 원고 A는 자신의 D 토지에 건물을 신축하려 했으나 건축법 제44조 제1항에 따라 2m 이상의 도로에 접해야 하는 규정을 충족하지 못했습니다. D 토지와 가장 가까운 외부 도로(P 도로) 사이에 이 사건 토지(C 임야 79m²)가 가로막고 있었기 때문입니다. 원고는 용인시 기흥구청에 건축허가를 신청했으나 2014년 12월 22일 도로 확보 및 증빙서류 보완 요구를 받았습니다. 원고는 2016년 3월 8일과 2016년 4월 15일 두 차례에 걸쳐 피고에게 이 사건 토지의 도로 지정 동의를 서면으로 요청했으나 피고는 2016년 3월 28일과 2016년 5월 3일 '다른 공유자들과의 분쟁이 해결될 때까지 동의할 수 없다'는 이유로 거부했습니다. 이에 원고는 피고를 상대로 도로 지정 승낙 및 대지 사용 동의 의사표시를 구하는 소송을 제기하게 되었습니다.
공유물 분할 조정조서에 명시된 '공유 토지 무상 사용 상호 동의' 조항이 건축물 신축을 위한 대지 사용 및 도로 지정 동의 의무를 포함하는지 여부입니다.
피고는 원고에게 용인시 기흥구 C 임야 79m²에 관하여 원고가 용인시 기흥구 D 임야 4,137m² 지상에 건축될 건축물(지하층 건축 부분을 포함한다)의 대지로 사용하는 것에 대하여 동의(상·하수도 매설 등 위 건축물 건축에 필요한 기타 굴착, 도로로 통행 등 행위에 대한 동의를 포함한다)의 의사표시를 하라고 판결했습니다.
법원은 과거 I 토지 공유물 분할 소송의 경위 당시 원고가 제시한 개발 계획 조정조서의 내용(공유 토지 무상 사용 상호 동의) 분할된 토지들의 위치(외부 도로로 통하는 유일한 진출입로) 그리고 유사한 경우 다른 공유자가 건축 허가를 받은 선례 등을 종합적으로 고려하여 피고에게 동의 의사표시 의무가 있다고 판단했습니다. 특히 조정조서의 '무상 사용 동의' 취지에는 건축물 대지 사용 및 관련 행위에 대한 동의가 포함된다고 보았습니다.
건축법 제44조 제1항 (건축물의 대지와 도로): 건축물의 대지는 2미터 이상이 도로(자동차만의 통행에 사용되는 도로는 제외한다)에 접하여야 합니다. 이 조항은 건물을 짓기 위해서는 해당 토지가 최소 2미터 이상 도로에 붙어 있어야 한다는 내용으로 비상시 피난이나 소방차 진입 등 안전을 위한 최소한의 조건을 규정한 것입니다. 이 사건에서 원고 A의 D 토지는 이 사건 토지(C 임야 79m²) 때문에 도로인 P 토지에 직접 접하지 못하여 건축법상 도로 요건을 충족하지 못했습니다. 따라서 원고는 건축 허가를 받기 위해 이 사건 토지에 대한 도로 사용 또는 대지 사용 동의가 필요했습니다. 조정조서의 법적 효력 및 해석: 조정조서는 법원의 화해 절차를 통해 당사자 간의 합의 내용을 기재한 문서로 확정되면 재판상 화해와 동일한 효력을 가집니다. 이는 당사자들에게 법적 구속력을 부여하며 판결과 마찬가지로 그 내용에 따라 권리·의무를 이행할 것을 요구합니다. 이 사건에서 법원은 이 사건 조정조서 제3항 및 제5항에 명시된 '공유 토지 무상 사용 상호 동의' 조항의 취지를 해석하여 분할 당시의 토지 개발 의도 다른 필지들의 도로 접근성 유사한 선례(O 회사의 건축 허가 사례) 등을 종합적으로 고려했습니다. 결과적으로 단순히 '통행'뿐만 아니라 건축물 신축을 위한 '대지 사용' 및 관련 행위(상하수도 매설 등 굴착)에 대한 동의 의무까지 포함된다고 보아 피고의 동의를 강제했습니다. 공유물 분할의 취지: 공유물 분할은 각 공유자에게 단독 소유권을 부여하여 토지의 효율적인 이용을 도모하는 목적을 가집니다. 분할 당시 도로와 같은 기반 시설을 염두에 둔 합의가 있었다면 이는 분할된 토지들의 장래 사용에도 영향을 미칩니다. 이 사건에서 원고가 공유물 분할 소송을 제기할 때 '전원주택지 등으로 개발하는 안'을 제시했고 조정조서가 '무상 사용 동의'를 포함한 점 등은 이러한 공유물 분할의 취지와 맞물려 해석되었습니다.
공유 토지 사용 권리: 공유 토지를 분할하거나 사용할 때 명확한 사용 목적과 범위를 사전에 합의하고 문서화하는 것이 중요합니다. 특히 건축물의 진출입로 상하수도 매설 등 개발과 관련된 구체적인 내용은 조정조서나 합의서에 상세히 명시해야 합니다. 조정조서의 효력: 법원에서 확정된 조정조서는 판결과 같은 효력을 가집니다. 따라서 조정조서에 명시된 내용은 당사자들이 성실히 이행해야 할 의무가 됩니다. 건축법상 도로 확보: 건축물을 신축할 때는 '건축법 제44조'와 같이 대지가 2미터 이상 도로에 접해야 하는 규정을 반드시 확인해야 합니다. 맹지(도로에 접하지 않은 토지)에 건축물을 짓기 위해서는 주변 토지 소유자들의 동의를 받아 도로를 확보하거나 대지 사용권을 얻는 것이 필수적입니다. 사용 동의의 범위 해석: 과거 합의나 조정 내용이 현재 상황과 다르게 해석될 수 있는 경우 합의 당시의 토지 이용 목적 관련자들의 의도 주변 상황 선례 등을 종합적으로 고려하여 판단하게 됩니다. 유사한 선례가 있다면 자신의 주장을 뒷받침하는 중요한 근거가 될 수 있습니다. 분쟁 예방: 공유 토지를 소유한 경우 다른 공유자들과의 관계에서 발생하는 분쟁을 예방하기 위해 상호 간의 권리와 의무를 명확히 하고 토지 이용 계획에 대해 충분히 소통하며 합의점을 찾는 노력이 필요합니다.
서울중앙지방법원 2022
송성득 변호사 의정부지방법원 2017
송민재 변호사 울산지방법원 2019
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