임대차
임차인이 임대인 소유의 아파트를 임대하여 거주하던 중 난방 불량 하자가 발생하자 임차인이 이를 문제 삼아 차임 지급을 중단하고 이사했습니다. 이후 임차인은 임대인에게 난방 하자 관련 손해배상과 임대보증금 반환을 청구했고, 임차인의 가족들도 불법행위에 따른 손해배상을 청구했습니다. 법원은 임대인의 난방 하자 채무불이행 책임을 일부 인정하여 임차인에게 손해배상액을 지급하고 임대보증금 잔액은 부동산 인도와 동시이행으로 반환하라고 판결했습니다. 하지만 임차인 가족들의 손해배상 청구는 기각되었습니다.
원고 A는 피고들 소유의 아파트를 임대하여 거주했는데, 계약 당시 작은 방 난방 배관이 절단되어 난방이 되지 않는 하자가 있었음에도 피고들은 이를 고지하지 않았습니다. 원고 A는 이 사실을 알게 된 후 2022년 12월부터 피고들에게 난방 및 온수 배관 수리를 요청했고, 피고들은 2023년 1월 10일경 난방 배관 수리를 완료했습니다. 그러나 원고 A는 피고들이 난방 하자를 고지하지 않았음을 이유로 2023년 1월 25일 내용증명을 보냈고, 2023년 3월 15일부터 차임을 지급하지 않았습니다. 원고 A 가족은 2023년 4월 20일경 아파트에서 이사했으며, 피고들은 원고 A의 2기 이상 차임 연체를 이유로 2023년 8월 22일 임대차계약을 해지한다는 의사를 통지하고 아파트 인도 소송을 제기했습니다. 피고들은 임대보증금 2억 5천만 원 중 연체 차임, 지연손해금, 대납관리비 등을 공제한 216,852,214원을 공탁하였고, 원고 A는 이를 이의를 유보하고 수령했습니다. 이에 원고 A는 난방 하자 관련 손해배상과 임대보증금 잔액 반환을, 원고 A의 가족들은 불법행위에 따른 손해배상을 청구했습니다.
임대차 아파트의 난방 하자로 인한 임대인의 채무불이행 책임의 범위, 임대차계약의 해지 시점과 그 사유, 임대보증금에서 공제되어야 할 연체 차임 및 관리비의 적절성, 임차인의 임대 목적물 '인도' 여부 및 임대보증금 반환과의 동시이행 관계, 임차인 외 가족의 임대인에 대한 손해배상 청구 가능성입니다.
법원은 다음과 같이 판결했습니다.
이 사건 판결은 임대인의 목적물 유지·보수 의무 위반으로 인한 임차인의 손해배상 청구를 일부 인용하면서도, 임대차 목적물의 인도가 현실적인 지배 이전까지 이루어져야 함을 강조하여 임대보증금 반환과 동시이행을 명시했습니다. 또한 임차인 외 가족의 임대인에 대한 불법행위 손해배상 청구는 임대차 계약의 당사자가 아님을 이유로 기각되었습니다. 이는 임대차 관계에서 임대인과 임차인의 각 의무와 권리, 그리고 계약 해지의 법리 적용에 중요한 시사점을 제공합니다.
이 사건에는 다음과 같은 법률과 원칙들이 적용되었습니다.
