배신당해 부동산 뺏기게 생겼는데, 벌금까지 내라고요.
부동산법 설명서 - 청약, 거래 편
김용우 변호사손해배상
피고는 상가 건물을 신축하여 분양한 시행사입니다. 원고들은 피고로부터 상가 호실들을 분양받은 수분양자들입니다. 원고들은 상가 내부에 설치된 기둥이 공간 이용에 제약을 가하고 미관을 해치며 가시성을 저해하는 중요한 사항임에도 피고가 이를 고지하지 않아 손해를 입었다며 손해배상을 청구했습니다. 법원은 피고에게 상가 내부 기둥의 존재, 위치, 면적 등에 관하여 고지할 의무가 있었음에도 이를 위반한 것으로 판단하고, 원고들에게 분양대금 대비 가치 하락분을 손해액으로 인정하여 피고에게 총 분양대금의 90%에 해당하는 금액 및 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.
피고는 상가건물을 신축하여 분양했는데, 해당 상가 내부에 설치된 기둥이 공간 활용, 미관, 가시성 등 상가의 본래 목적 사용에 상당한 제약을 가하고 가치를 하락시키는 요인이었습니다. 원고들은 이러한 기둥의 존재, 위치, 면적 등이 상가 분양계약 체결 여부에 영향을 미치는 중요한 사항임에도 피고가 분양 당시 명확히 고지하지 않았다고 주장하며, 이는 부작위에 의한 기망으로서 불법행위에 해당한다고 보아 손해배상을 청구했습니다. 피고는 기둥의 존재가 당연히 예상되는 사정이며 정보를 충분히 제공했다고 반박했으나, 법원은 분양 당시 건물이 완공되지 않아 육안 확인이 불가능했고 피고가 제공한 도면이나 상담 확인서만으로는 고지의무를 다했다고 볼 수 없다고 판단했습니다.
부동산 분양 계약 체결 시 시행사가 수분양자에게 상가 내부에 설치된 기둥의 존재, 위치, 면적 등 상가 이용에 중대한 영향을 미치는 사항을 고지할 신의칙상 의무가 있는지 여부 및 고지의무 위반이 불법행위에 해당하는지 여부가 쟁점이 되었습니다. 또한 이러한 고지의무 위반으로 인한 손해배상액의 산정 범위와 소멸시효 완성 여부도 주요 쟁점이었습니다.
법원은 피고가 원고들에게 상가 내부 기둥의 존재, 위치, 면적에 대해 고지할 의무가 있었으나 이를 위반하여 부작위에 의한 기망행위를 저질렀으며 이는 불법행위에 해당한다고 판단했습니다. 이에 따라 피고는 원고 A에게 887,657,400원, 원고 B에게 190,486,800원, 원고 C에게 51,597,900원 및 각 2020년 10월 30일부터, 원고 D에게 100,202,400원 및 2020년 9월 1일부터 판결 선고일인 2025년 4월 24일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 다만, 상가 건물에 기둥이 설치될 수 있다는 점 등을 고려하여 피고의 책임을 90%로 제한했습니다. 원고들의 나머지 청구는 기각되었고 소송비용 중 10%는 원고들이, 나머지는 피고가 부담하도록 했습니다.
이번 판결은 상가 분양 시 시행사가 수분양자에게 상가 내부 구조 중 공간 활용이나 가치에 중대한 영향을 미치는 요소에 대해 충분히 고지해야 할 신의칙상 의무가 있음을 분명히 했습니다. 비록 기둥의 존재가 일반적으로 예상될 수 있는 부분이라 하더라도, 개별 상가의 기능과 미관에 지장을 초래할 정도로 설치되는 경우에는 특별히 고지해야 할 의무가 인정될 수 있음을 보여준 사례입니다. 특히, 도면상 모호한 표시나 일반적인 상담내용 확인서 서명만으로는 고지의무를 다했다고 볼 수 없다는 점을 강조하며, 불법행위로 인한 손해배상책임 및 그 범위, 지연손해금 기산일에 대한 법리를 재확인했습니다.
• 신의성실의 원칙상 고지의무: 부동산 거래에 있어서 거래 상대방이 특정 사정을 알았더라면 거래를 하지 않았을 것임이 명백한 경우, 신의성실의 원칙상 사전에 그 사정을 고지할 의무가 있습니다. 이는 법령 규정뿐 아니라 계약, 관습, 조리상의 일반 원칙에 의해서도 인정될 수 있습니다 (대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5812, 5829, 5836 판결 등 참조). 이 사건에서는 상가 내부 기둥의 존재, 위치, 면적이 상가의 가치와 활용에 중대한 영향을 미치므로 시행자에게 고지의무가 인정되었습니다. • 부작위에 의한 기망행위와 불법행위: 고지의무 위반은 중요 정보를 숨김으로써 상대방을 착오에 빠뜨리는 '부작위에 의한 기망행위'에 해당합니다. 이러한 기망행위는 민법 제750조에 따른 '불법행위'가 되어 손해배상책임을 발생시킵니다 (대법원 2006. 10. 12. 선고 2004다48515 판결 등 참조). • 손해배상액의 산정 및 책임 제한: 손해배상액은 고지의무 위반으로 인해 발생한 손해, 즉 기둥의 존재를 알았더라면 형성되었을 분양대금과 실제 분양대금의 차액(가치 하락분)으로 산정됩니다. 다만, 모든 대규모 상가 건물에 기둥이 있을 수 있다는 점, 수분양자도 이를 어느 정도 예견하고 확인할 의무가 있는 점 등을 고려하여 법원은 공평의 원칙 또는 신의성실의 원칙에 따라 손해배상액을 90%로 제한했습니다. • 소멸시효: 불법행위로 인한 손해배상청구권은 피해자나 그 법정대리인이 손해 및 가해자를 안 날로부터 3년간 행사하지 않으면 시효로 소멸합니다 (민법 제766조 제1항). 여기서 '손해를 안 날'은 손해 발생 사실과 그 손해가 가해자의 불법행위로 인한 것임을 알았을 때를 의미하며, 손해의 정도나 액수까지 구체적으로 알 필요는 없습니다 (대법원 1992. 4. 14. 선고 92다2011 판결 등 참조). 이 사건에서는 분양 계약 당시 기둥의 존재를 알았다고 보기 어렵다고 판단되어 피고의 소멸시효 주장이 기각되었습니다. • 지연손해금 기산일: 불법행위로 인한 손해배상채무의 지연손해금 기산일은 원칙적으로 불법행위 성립일이며, 손해발생 시점과 위법행위 시점 사이에 시간적 간격이 있다면 손해발생 시점이 기산일이 됩니다 (대법원 2012. 2. 23. 선고 2010다97426 판결 등 참조). 이 사건에서는 원고들이 각 잔금을 납부함으로써 비로소 상가 가치 하락분 상당의 손해가 현실화되었다고 보아 잔금 납부일을 기산일로 보았습니다 (대법원 2012. 8. 30. 선고 2010다54566 판결 등 참조). • 분양계약상 매도인 지위 승계: 신탁 계약 종료 등으로 위탁자 겸 수익자인 시행사에게 수탁자의 권리 및 의무가 포괄 승계된다는 계약 조항에 따라, N신탁이 가졌던 매도인으로서의 고지의무 위반에 따른 손해배상 의무가 피고에게 승계된 것으로 판단되었습니다.
• 분양 계약 전 도면 및 현장 확인의 중요성: 상가나 오피스텔 등 분양 계약을 할 때는 계약서뿐만 아니라 제공되는 모든 도면(평면도, 구조도 등)을 꼼꼼하게 확인해야 합니다. 특히 기둥, 배관 등 내부 구조물이 공간 활용에 미칠 영향을 면밀히 검토하고, 가능한 경우 현장을 방문하여 실제 구조와 비교해보는 것이 중요합니다. • 고지받지 못한 중요 사항에 대한 대응: 만약 분양 과정에서 중요한 정보(상가 내부 기둥처럼 공간 활용에 큰 영향을 미치는 요소)를 고지받지 못했다면, 이는 신의칙상 고지의무 위반에 해당할 수 있습니다. 이러한 경우 불법행위로 인한 손해배상 청구가 가능하며, 계약 취소 여부와 상관없이 손해배상만을 청구할 수도 있습니다. • 정보 제공의 명확성 요구: 분양사무실에서 제공하는 도면이나 설명이 불충분하다고 느껴진다면, 건축전문가의 도움을 받아 도면을 해석하거나, 기둥의 정확한 위치와 면적 등을 명확히 기재한 자료를 요구하여 서면으로 받아두는 것이 좋습니다. 일반인이 도면의 복잡한 기호를 모두 이해하기 어렵다는 점을 염두에 두어야 합니다. • 계약 내용의 기록: 상담내용 확인서 등에 서명할 때에는 단순히 기둥의 존재를 확인했다는 문구보다는 구체적인 설명 내용과 고지 사실을 명확히 기재하도록 요구하고, 관련 자료를 빠짐없이 보관해야 합니다.
