장두식 변호사

생활숙박시설 발코니 불법 확장 광고로 인한 계약 취소 및 대금 반환 사건

이 사건은 원고들이 생활숙박시설을 분양받는 과정에서, 시행사인 피고 G이 발코니 확장 사용의 불법성을 고지하지 않고 마치 적법하게 확장하여 사용할 수 있는 것처럼 광고하여 기망행위를 하였다는 이유로 분양계약 취소 및 매매대금 반환을 청구한 사건입니다. 법원은 피고 G이 발코니 확장 사용이 건축법령에 위반된다는 사실을 고지할 신의칙상 의무를 다하지 않아 원고들의 착오를 유발했다고 판단하여, 피고 G에게 원고들이 지급한 분양대금 및 이자를 반환하라고 판결했습니다. 반면, 수탁자였던 피고 K신탁에 대한 청구는 분양계약상 실질적 사업 주체로서의 책임이 피고 G에게 있다는 이유로 기각되었습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A, B, C (생활숙박시설 I의 분양계약자): 피고 G의 기망행위로 인해 분양계약을 취소하고 분양대금 반환을 청구한 사람들입니다. - 피고 주식회사 G (시행사): 생활숙박시설 'I' 사업의 시행사로, 발코니 확장 가능성에 대해 허위·과장 광고를 하여 원고들의 착오를 유발하고 기망행위를 한 당사자입니다. - 피고 K신탁 주식회사 (수탁자): 피고 G과 차입형 토지신탁계약을 체결하고 사업 시행을 위탁받았으나, 분양계약서상 실질적인 사업 주체로서의 책임은 피고 G에게 명시되어 있어 원고들의 청구가 기각되었습니다. ### 분쟁 상황 원고들은 피고 G이 시행하는 생활숙박시설 'I'의 각 호실을 분양받았습니다. 피고 G은 방송 프로그램, 분양광고책자, 모델하우스 등을 통해 발코니 부분이 확장 시공된 모습을 보여주며 광고했습니다. 또한 분양상담사들은 발코니를 확장하여 독립된 공간으로 활용할 수 있다고 설명했습니다. 원고들은 이러한 광고와 설명을 믿고 발코니를 확장하여 사용할 수 있을 것이라고 생각하며 분양계약을 체결하고 계약금과 중도금을 납부했습니다. 그러나 실제로는 생활숙박시설의 발코니를 확장하여 실내공간으로 사용하는 것은 건축법령에 위반되는 행위였습니다. 원고들은 이러한 사실을 뒤늦게 알고, 피고 G이 발코니 확장의 불법성을 고지하지 않고 기망했다며 분양계약의 해제 또는 취소를 통지하고 납부한 분양대금의 반환을 요구했습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 생활숙박시설 발코니를 확장하여 실내공간으로 사용하는 것이 건축법령에 위반되는 것인지 여부입니다. 둘째, 시행사가 발코니 확장 가능성에 대해 원고들을 기망하였는지 여부입니다. 셋째, 만약 기망행위가 인정된다면 분양계약의 취소가 적법한지, 그리고 어느 피고가 분양대금 반환의무를 부담하는지입니다. ### 법원의 판단 법원은 피고 G이 원고들에게 이 사건 각 호실의 발코니를 확장하여 실내공간으로 사용하는 것이 건축법령에 위반된다는 점을 고지할 신의칙상 의무가 있었으나 이를 다하지 않아 원고들의 착오를 유발했다고 판단했습니다. 이에 따라 이 사건 각 분양계약은 피고 G의 기망행위에 의한 취소 의사표시(2023. 5. 11. 피고 G에 도달)로 적법하게 취소되어 소급적으로 무효가 되었다고 보았습니다. 따라서 피고 주식회사 G은 원고 A에게 89,555,400원, 원고 B, C에게 각 23,478,678원 및 위 각 돈에 대하여 2023. 5. 15.부터 2023. 7. 6.까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 원고들의 피고 K신탁 주식회사에 대한 청구는 분양계약상 실질적 사업주체로서의 책임이 피고 G에게 명시되어 있다는 점을 근거로 모두 기각되었습니다. ### 결론 결론적으로 법원은 시행사인 피고 G이 발코니 확장 가능성에 대한 중요한 정보를 고지하지 않아 기망행위가 인정되고 이로 인해 계약이 적법하게 취소되었다고 보아, 원고들이 피고 G에게 지급한 분양대금 및 지연이자를 반환하도록 판결했습니다. 수탁사인 피고 K신탁에게는 책임이 없다고 판단하여 원고들의 청구를 기각했습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건과 관련하여 적용된 주요 법령 및 법리는 다음과 같습니다. **1. 건축법 시행령 제2조 및 제3조의5, 건축법 제2조 제2항 (생활숙박시설 발코니의 용도 제한)**​ * 건축법 시행령 제2조 제14호는 발코니를 '건축물의 내부와 외부를 연결하는 완충공간'으로 정의하며, 주택에 설치되는 발코니만 거실, 침실 등으로 사용할 수 있다고 명시하고 있습니다. 기타 용도 건축물의 발코니는 노대(露臺)로만 설치가 가능합니다. * 건축법 시행령 제3조의5 별표 1 '용도별 건축물의 종류'에 따르면 '생활숙박시설'은 주택이 아닌 '숙박시설' 용도의 건축물에 해당합니다. 따라서 생활숙박시설의 발코니는 주택의 발코니와 달리 실내 공간으로 확장하여 사용할 수 없으며, 이를 어길 경우 건축법령 위반에 해당합니다. * 이 사건에서 피고 G은 이러한 법령 내용을 알고 있었음에도 불구하고 원고들에게 발코니 확장 사용이 불법이라는 점을 고지하지 않아 기망행위가 인정되었습니다. **2. 민법상 신의성실의 원칙 및 기망에 의한 계약 취소 (민법 제110조)**​ * 부동산 거래에서 거래 상대방이 일정한 중요한 사정에 대한 고지를 받았더라면 그 거래를 하지 않았을 것임이 경험칙상 명백한 경우, 신의성실의 원칙상 사전에 상대방에게 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있습니다. 고지의무의 대상은 직접적인 법령 규정뿐만 아니라 계약상, 관습상 또는 조리상의 일반원칙에 의해서도 인정될 수 있습니다. * 이 사건에서 법원은 생활숙박시설의 발코니를 확장하여 별도의 공간으로 사용할 수 있는지 여부가 분양계약 체결 여부에 영향을 미치는 중요한 내용이라고 판단했습니다. 피고 G은 발코니 확장 사용이 건축법령에 위반된다는 점을 고지할 의무가 있었으나 이를 이행하지 않아 원고들의 착오를 유발했고, 이는 기망행위에 해당한다고 보았습니다. 따라서 원고들은 피고 G의 기망행위를 이유로 분양계약을 취소할 수 있었습니다. **3. 민법 제748조 (부당이득 반환의 범위)**​ * 계약이 사기에 의한 의사표시로 취소된 경우, 수익자의 반환의무는 부당이득 반환 의무로서 민법 제748조가 적용됩니다. * 민법 제748조 제1항은 선의의 수익자는 받은 이익이 현존하는 한도에서 반환의무를 부담한다고 규정하고, 제2항은 악의의 수익자는 받은 이익에 이자를 붙여 반환하고 손해가 있으면 이를 배상해야 한다고 규정합니다. * 이 사건에서 법원은 피고 G이 원고들로부터 계약 취소 통지를 받은 시점(2023. 5. 11.)부터는 이익 보유가 법률상 원인 없는 것임을 인식하는 악의의 수익자로 보았습니다. 따라서 피고 G은 원고들이 지급한 분양대금 원금뿐만 아니라, 통지 도달일 이후부터의 법정이자 및 지연손해금까지 반환할 의무를 부담하게 되었습니다. ### 참고 사항 비슷한 상황에 처할 수 있는 분들은 다음 사항을 참고하실 수 있습니다. 분양 계약 전 광고 내용과 실제 법적 기준, 계약서 내용을 꼼꼼히 대조하고 확인해야 합니다. 특히 모델하우스나 홍보 자료에 나타난 공간 활용 방식이 법적으로 문제가 없는지 직접 알아보는 것이 중요합니다. 발코니 확장 등 건물 용도 변경과 관련된 사항은 건축법, 건축법 시행령 등 관련 법규를 미리 파악해야 합니다. 주택 외 건물(생활숙박시설, 오피스텔 등)의 경우 주택과 다른 기준이 적용될 수 있으므로 더욱 주의해야 합니다. 분양 상담사의 설명은 중요한 참고 자료이지만, 그 내용이 계약서와 다르거나 법적 구속력이 있는지 여부를 반드시 확인해야 합니다. 중요한 내용은 계약서에 명시하거나 서면으로 확인받는 것이 안전합니다. 계약 체결 시 제공되는 '계약자 확인서'나 계약서 내 유의사항을 소홀히 여기지 말고, 모든 조항을 정확히 이해하고 서명해야 합니다. 특히 '본 공사 시 발코니 부분에 창호가 설치됨을 인지하며, 이에 어떠한 이의를 제기치 않음을 확인함'과 같은 문구가 있다면, 발코니가 확장된 상태로 제공되지 않을 수 있음을 시사하므로 확장 가능 여부를 더욱 명확히 확인해야 합니다. 만약 계약 과정에서 중요한 정보가 고지되지 않았거나 허위·과장 광고로 인해 계약에 중대한 착오를 겪었다고 판단되면, 민법상 기망에 의한 계약 취소를 주장하여 분양대금 반환을 청구할 수 있습니다. 이때 계약 취소 의사를 명확히 하고 상대방에게 도달하도록 하는 것이 중요합니다.

상가 분양 시 기둥 미고지로 인한 매매대금 반환 및 손해배상 사건

피고 시행사 R과 수탁자 Q는 상가 건물을 분양하면서 상가 내부 또는 외부에 위치하여 공간 활용, 미관, 가시성에 큰 영향을 미치는 기둥의 존재를 수분양자들에게 제대로 고지하지 않았습니다. 이에 원고들은 피고들의 기망 행위를 이유로 분양계약 취소에 따른 매매대금 반환 또는 손해배상을 청구했습니다. 법원은 피고들에게 기둥에 대한 고지의무가 있다고 인정하면서, 일부 원고들은 계약 취소로 매매대금과 이자를 반환받게 되었으나, 계약 취소 의사표시 이전에 잔금을 납부한 원고 B는 법정추인으로 인해 취소권을 상실하여 손해배상만 인정되었습니다. 반면, 건물이 완공된 후 분양권을 양수하여 직접 기둥을 확인할 수 있었던 원고 J, N의 청구는 기각되었습니다. 법원은 피고들의 책임을 90%로 제한하여 손해배상을 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고들 (분양계약을 체결했거나 수분양자 지위를 양수한 사람들 및 회사): A (최초 수분양자), P (A의 승계참가인), B (최종 소송수계인), C, D, E, F (E로부터 지위 양수), G, H 주식회사, I, J, N, O (U로부터 지위 양수). - 피고들 (상가 분양자들): Q 주식회사 (관리형 토지신탁계약을 체결한 수탁자), R 주식회사 (상가건물 신축 및 분양 시행사). ### 분쟁 상황 피고 R 주식회사는 하남시에 근린생활시설(상가건물)을 신축하여 분양했으며, 피고 Q 주식회사는 이 상가건물에 대한 관리형 토지신탁계약을 체결한 수탁자입니다. 원고들은 피고들과 이 상가건물 내 각 호실에 대한 분양계약을 체결했습니다. 이 상가건물의 각 호실 내외부에는 여러 개의 기둥이 설치되어 있었는데, 이 기둥들은 상가의 공간 이용에 상당한 제약을 가하고, 미관을 해치며, 가시성을 저해하는 중요한 요소였습니다. 원고들은 분양계약 체결 당시 피고들이 이러한 기둥의 존재, 위치, 크기, 면적 등에 관하여 충분히 설명하지 않았고, 도면에 표시된 '□' 내지 '[H]' 표시만으로는 일반인들이 기둥의 정확한 영향을 알기 어려웠다고 주장하며, 이는 부작위에 의한 기망행위에 해당한다고 보았습니다. 이에 원고들은 피고들의 기망행위 또는 착오를 이유로 분양계약의 취소와 함께 매매대금 반환을 청구하거나, 분양계약 취소가 인정되지 않을 경우 재산상 손해에 대한 배상을 청구하게 되었습니다. ### 핵심 쟁점 상가 분양 시 시행사가 건물의 구조적 특징인 기둥의 존재를 수분양자에게 고지할 의무가 있는지 여부, 고지의무 위반이 부작위에 의한 기망행위에 해당하는지 여부, 기망행위로 인한 분양계약 취소 및 매매대금 반환 청구의 타당성, 취소권자의 잔금 납부가 '법정추인'에 해당하는지 여부, 불법행위로 인한 손해배상 청구의 인정 여부 및 손해액 산정 방법, 그리고 책임 제한의 범위입니다. ### 법원의 판단 1. 피고들은 공동하여 원고 A의 승계참가인 P에게 1,033,540,000원, 원고 C에게 1,515,060,000원, 원고 D에게 1,101,100,000원, 원고 E, F에게 각 413,810,000원, 원고 G에게 723,820,000원 및 각 돈에 대하여 2020년 11월 11일부터 2023년 2월 2일까지 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 이자를 지급하라. 2. 피고들은 공동하여 원고 B의 최종 소송수계인 B에게 155,700,000원 및 이에 대하여 2020년 10월 30일부터, 원고 주식회사 H에게 447,300,000원 및 이에 대하여 2020년 7월 21일부터, 원고 I에게 162,585,000원, 원고 O에게 204,300,000원 및 각 돈에 대하여 2020년 10월 29일부터, 각 2023년 2월 2일까지 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 이자를 지급하라. 3. 원고 A의 주위적, 예비적 청구, 원고 B의 최종 소송수계인 B의 주위적 청구, 원고 J, N의 각 청구, 그리고 다른 원고들의 나머지 청구는 모두 기각한다. 4. 소송비용은 원고 A, J, N과 피고들 사이에 발생한 부분은 해당 원고들이, 나머지 원고 및 승계참가인, 소송수계인과 피고들 사이에 발생한 부분의 10%는 원고들이, 나머지는 피고들이 각 부담한다. 5. 제1, 2항은 가집행할 수 있다. ### 결론 법원은 상가 분양 시 분양자가 상가의 공간 활용과 가치에 중대한 영향을 미치는 기둥의 존재를 고지할 의무가 있음을 분명히 했습니다. 이러한 고지의무 위반은 기망행위에 해당하며, 피해자는 계약 취소 또는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 다만, 계약 취소권을 가진 자가 기망 사실을 인지하고도 잔금을 납부하는 등 계약 이행을 한 경우, '법정추인'으로 간주되어 취소권을 상실할 수 있다는 점과, 건물이 완공된 후 분양권을 양수하여 직접 현장 확인이 가능했던 경우 손해배상 청구가 어려울 수 있다는 점을 명확히 한 판결입니다. 불법행위에 따른 손해배상 책임은 90%로 제한되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 1. **민법상 신의성실의 원칙 및 고지의무 (민법 제2조):** 모든 사람은 신의에 좇아 성실히 권리를 행사하고 의무를 이행해야 합니다. 특히 부동산 거래와 같이 중요한 계약에서는 거래 상대방에게 계약 체결 여부에 영향을 미치는 중요한 사실을 고지할 신의칙상 의무가 있습니다. 본 판례에서는 피고들이 상가 내외부 기둥의 존재, 위치, 크기, 면적 등이 상가의 가치에 미치는 부정적인 영향을 고지하지 않은 것이 이러한 신의칙상 고지의무 위반에 해당한다고 보았습니다. 2. **부작위에 의한 기망행위:** 중요한 사실을 고지하지 않는 행위(부작위)가 기망행위에 해당하면, 그로 인해 분양계약을 취소하거나 손해배상을 청구할 수 있습니다. 3. **분양계약의 취소와 부당이득 반환 (민법 제109조, 제110조, 제741조):** 기망 또는 착오로 계약을 체결한 경우 계약을 취소할 수 있으며, 계약이 취소되면 처음부터 계약이 없었던 것으로 보아 피고들은 원고들로부터 받은 분양대금을 부당이득으로서 반환할 의무를 지게 됩니다. 본 판례에서 원고 A의 승계참가인 P, C, D, E, F, G는 적법하게 분양계약을 취소하여 분양대금 반환을 인정받았습니다. 4. **법정추인 (민법 제145조):** 취소할 수 있는 법률행위에 대하여 취소권자가 취소 원인(기망 사실)이 소멸된 후 (기둥의 존재를 알게 된 후) 채무의 전부 또는 일부를 이행하거나(잔금 납부) 상대방의 이행을 수령한 경우, 그 법률행위를 추인한 것으로 간주하여 더 이상 취소할 수 없게 됩니다. 원고 B는 기둥 현황을 확인한 후 취소 의사표시를 하기 전에 잔금을 납부하였으므로, 법정추인이 인정되어 계약 취소권을 상실했습니다. 5. **불법행위로 인한 손해배상 (민법 제750조):** 고지의무 위반에 따른 기망행위는 불법행위에 해당하므로, 피고들은 이로 인해 원고들이 입은 재산상 손해를 배상할 의무를 집니다. 원고 B, H, I, O는 계약 취소가 아닌 손해배상을 인정받았습니다. 6. **악의의 수익자 및 지연손해금 기산일 (민법 제748조 제2항, 제749조 제2항):** 부당이득의 악의의 수익자는 그 받은 이익에 이자를 붙여 반환하고 손해가 있으면 이를 배상해야 합니다. 선의의 수익자가 패소한 때에는 그 소를 제기한 때부터 악의의 수익자로 봅니다. 여기서 '소를 제기한 때'는 소장 부본이 피고에게 송달된 때를 의미합니다. 본 판례에서는 피고들이 분양대금 수령 당시부터 '악의'였다고 보기는 어렵다고 판단하여, 소장 부본 송달일(2020년 11월 11일)부터 법정이자(연 5%)를 인정했습니다. 불법행위에 따른 손해배상채무의 지연손해금 기산일은 원칙적으로 불법행위 성립일 또는 손해발생이 현실화된 시점(잔금 납부일)으로 봅니다. 7. **소송촉진 등에 관한 특례법:** 판결 선고일 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 지연손해금 비율이 적용됩니다. ### 참고 사항 1. 상가와 같은 상업용 부동산을 분양받을 때는 계약서, 분양안내서뿐만 아니라 건축 도면을 철저히 확인하고, 해당 도면상 기호나 표시에 대해 분양자에게 명확한 설명을 요구해야 합니다. 특히 기둥, 벽체 등 구조물이 공간 활용에 미치는 영향을 꼼꼼히 따져봐야 합니다. 2. 분양 건물이 아직 건축 중이라면 완공 후 내부 구조를 육안으로 확인하기 어렵기 때문에, 분양자의 설명이나 제공 자료에만 의존하지 않고 전문가의 도움을 받아 도면을 분석하는 것도 고려할 수 있습니다. 3. 만약 분양자의 설명과 다른 중요한 하자를 발견했을 경우, 즉시 내용증명 등의 서면으로 분양계약을 취소하거나 손해배상을 청구하는 의사를 명확히 전달해야 합니다. 이때 추후 소송에 대비하여 증거를 확보하는 것이 중요합니다. 4. 기망 행위를 발견한 후에도 잔금을 납부하는 등 계약상의 의무를 이행하는 행위는 '법정추인'으로 간주되어 계약을 취소할 수 있는 권리를 잃을 수 있으니 주의해야 합니다. 불가피하게 잔금을 납부해야 할 경우에는 '기망으로 인한 손해배상 청구 또는 계약 취소 의사에 영향을 주지 않음'을 명시적으로 밝히고 이의를 유보해야 합니다. 5. 건물이 완공된 이후에 분양권을 양수하는 경우라면, 직접 현장을 방문하여 실물을 꼼꼼히 확인하고 주요 구조물의 존재 여부와 그로 인한 공간 제약 등을 미리 파악해야 합니다. 현장 확인이 가능한 상황에서 하자를 인지하지 못했다면 나중에 분양자에게 책임을 묻기 어려울 수 있습니다. 6. 손해배상 청구 시에는 기둥으로 인한 상가의 가치 하락분(활용 저해 공간, 가시성 손실 등)을 객관적으로 입증할 수 있는 감정 평가 자료가 중요하게 작용합니다.

독립 테라스 허위 광고 오피스텔 분양계약 취소 사건

원고 A가 피고 B 주식회사로부터 오피스텔을 분양받았는데, 피고 측의 홍보물과 설명에 독립된 전용 테라스가 있는 것으로 오인하여 계약했으나 실제로는 공용 테라스이며 호실에서 출입도 불가능하고 사생활 침해 우려가 있는 구조임을 뒤늦게 알게 되었습니다. 이에 원고는 피고의 기망행위를 이유로 분양계약 취소를 주장하며 계약금 23,597,400원 및 지연손해금 반환을 청구했고, 법원은 피고의 기망행위를 인정하여 원고에게 계약금과 일정 기간의 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 피고 B 주식회사의 분양대행사 직원으로, 이 사건 오피스텔 분양사업을 수행하던 중 배우자 명의로 오피스텔을 분양받고 이후 권리의무를 승계한 사람 - 피고 B 주식회사: 하남시 C 지상 오피스텔 ‘D’의 분양사업자 ### 분쟁 상황 피고 B 주식회사는 오피스텔 'D'의 분양사업자이고, 원고 A는 피고의 분양대행사 직원으로서 이 오피스텔의 분양 업무를 수행하던 중 2016년 5월 31일 배우자 E 명의로 4층 F호에 대한 분양계약을 체결했습니다. 원고는 분양 과정에서 피고 측이 4층 호실에 독립된 전용 테라스를 사용할 수 있는 것처럼 적극 홍보하고 설명했으며, 실제 건물 모형도에도 테이블과 의자 모형이 설치되어 오인을 유발했다고 주장했습니다. 그러나 2019년 4월 30일 이 사건 호실의 실제 모습을 확인한 결과, 외부 테라스는 공용부분이며 호실에서 직접 출입할 수 없는 구조이고 오히려 사생활 침해 우려가 있음을 알게 되었습니다. 이에 원고는 피고의 기망을 이유로 계약을 취소하고 기지급한 계약금 23,597,400원의 반환을 요구했으나 피고는 이를 거부했습니다. 원고는 처음에는 불법행위로 인한 손해배상을 청구했다가, 이후 청구원인을 계약해제에 따른 계약금 반환으로 변경하고, 최종적으로 기망을 원인으로 한 계약 취소에 따른 부당이득반환청구(주위적) 또는 계약해제에 따른 반환(예비적)으로 변경하여 소송을 진행했습니다. ### 핵심 쟁점 피고 B 주식회사의 분양 홍보(모형도, 언론 기사, 홍보자료)가 오피스텔 4층 호실 전면의 외부 테라스를 전용으로 사용할 수 있는 것처럼 기망했거나 고지의무를 위반했는지 여부입니다. 또한 원고 A가 피고의 기망행위를 이유로 분양계약을 적법하게 취소할 수 있는지 여부, 원고의 취소권 행사가 민법상 제척기간(추인할 수 있는 날로부터 3년)을 도과했는지 여부, 그리고 피고의 계약금 몰취 주장이 유효한지 여부가 쟁점이 되었습니다. 마지막으로 피고가 원고에게 계약금을 반환해야 하는지 및 그 범위(지연손해금 기산일 등)가 주요 쟁점이었습니다. ### 법원의 판단 법원은 피고 B 주식회사는 원고 A에게 23,597,400원 및 이에 대하여 2022년 4월 26일부터 2022년 10월 13일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었으며, 소송비용 중 10%는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담하도록 했습니다. 이 판결의 제1항은 가집행할 수 있습니다. ### 결론 법원은 피고가 이 사건 오피스텔 4층 호실의 외부 테라스가 독립된 전용 테라스인 것처럼 적극적으로 기망했거나 적어도 전용 테라스로 사용할 수 없음을 명확히 고지할 의무를 이행하지 않은 '부작위에 의한 기망행위'가 있었다고 판단했습니다. 또한 원고가 2022년 4월 26일에 제출한 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달을 통해 적법하게 취소 의사표시를 했으며, 이는 취소권 제척기간(원고가 기망 사실을 알게 된 2019년 4월 30일로부터 3년) 내에 이루어졌다고 보았습니다. 따라서 분양계약은 소급적으로 무효가 되므로, 피고는 원고에게 계약금 23,597,400원과 2022년 4월 26일부터의 지연손해금을 반환해야 한다고 판결했습니다. 피고가 계약금 수령 당시 법률상 원인이 없음을 알았다고 보기 어렵다며 악의의 수익자로 본 시점은 계약 취소에 따른 부당이득반환을 구하는 소장 부본 송달일인 2022년 4월 26일로 한정했습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건에서 법원은 피고가 이 사건 호실의 외부 테라스를 전용으로 사용할 수 있는 것처럼 적극적으로 홍보하거나, 적어도 전용으로 사용할 수 없음을 고지할 의무가 있었음에도 이를 이행하지 않은 것이 기망행위에 해당한다고 판단했습니다. 이는 상품의 광고가 다소 과장될 수 있더라도, 거래에 중요한 사항에 대해 비난받을 정도의 방법으로 허위 고지한 경우 또는 신의성실의 원칙상 고지할 의무가 있는 사항을 고지하지 않은 경우 기망행위가 될 수 있다는 법리(대법원 2009. 4. 23. 선고 2009다1313 판결, 대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5812, 5829, 5836 판결 등)를 적용한 것입니다. 기망행위로 인해 계약을 체결한 자는 민법 제110조에 따라 그 계약을 취소할 수 있습니다. 계약이 기망행위로 인해 취소되어 무효가 되면, 계약 당사자는 민법 제741조에 따라 이미 주고받은 재산을 부당이득으로 서로에게 반환해야 합니다. 이 사건에서 피고는 원고로부터 받은 계약금을 법률상 원인 없이 보유하게 되므로 이를 부당이득으로 원고에게 반환할 의무가 있습니다. 계약 취소권은 민법 제146조에 따라 '추인할 수 있는 날'(취소 원인이 종료되어 취소 여부를 결정할 수 있는 시점)로부터 3년 내에 행사해야 합니다. 이 사건에서는 원고가 기망 사실을 알게 된 2019년 4월 30일을 추인할 수 있는 날로 보았고, 원고가 2022년 4월 26일에 취소 의사를 명확히 표시했으므로 3년의 제척기간 내에 적법하게 행사되었다고 판단했습니다. 부당이득반환 시 수익자가 자신이 이익을 보유할 법률상 원인이 없음을 알고 있었다면 민법 제748조 제2항에 따라 '악의의 수익자'로서 그 이익을 받은 때부터 이자를 붙여 반환해야 합니다. 그러나 민법 제749조 제2항에 따라 선의의 수익자가 패소한 경우에는 소송이 제기된 때(소장 부본이 피고에게 송달된 때)부터 악의의 수익자로 간주됩니다. 이 사건에서는 피고가 계약금을 수령할 당시부터 악의의 수익자였다고 인정하기는 어렵다고 보아, 원고가 계약 취소에 따른 부당이득반환을 구하는 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본이 피고에게 송달된 2022년 4월 26일부터의 지연손해금 지급을 명했습니다. 또한, 계약 취소 사유와 계약 해제 사유가 동시에 존재하는 경우, 계약해제의 효과(손해배상책임 등)를 면하기 위해 기망을 이유로 한 취소권을 행사하여 계약 전체를 무효로 만들 수 있다는 법리(대법원 1991. 8. 27. 선고 91다11308 판결)가 적용되어, 원고의 기망으로 인한 취소가 적법하다면 계약해제에 따른 계약금 몰취는 주장할 수 없게 되었습니다. ### 참고 사항 분양계약 체결 전에는 홍보물, 모형도, 분양상담사의 설명뿐만 아니라 반드시 분양계약서, 건축도면, 등기부등본 등 공식 서류를 꼼꼼히 확인해야 합니다. 특히 테라스, 발코니, 전용면적 등 중요한 서비스 공간에 대해서는 실제 사용 가능 여부와 소유권 범위를 명확히 확인해야 합니다. 분양 사업자가 중요 사항에 대해 허위 사실을 고지하거나, 계약 여부에 중대한 영향을 미칠 수 있는 사실을 일부러 알리지 않았다면 이는 기망 행위 또는 고지 의무 위반에 해당하여 계약 취소 또는 손해배상 청구의 근거가 될 수 있습니다. 분양대행사 직원이 허위 정보를 전달했더라도, 분양대행사가 분양 사업자를 대리하거나 대행하여 업무를 수행하는 것이므로 그 책임은 분양 사업자에게 돌아갈 수 있습니다. 기망에 의한 계약 취소권은 '추인할 수 있는 날'(기망 사실을 알게 되어 취소 또는 추인 여부를 결정할 수 있는 시점)로부터 3년 내에 행사해야 합니다. 이 기간을 놓치면 취소권을 행사할 수 없게 되니 주의해야 합니다. 취소 의사표시는 명확하게 해야 하며, 소송 중 청구취지 변경을 통해 취소 의사를 표시하는 것도 가능합니다. 계약이 취소되면 계약은 소급적으로 무효가 되므로, 이미 지급된 돈은 부당이득으로 반환되어야 합니다. 다만, 부당이득 반환 시 이자 또는 지연손해금의 기산점은 수익자가 악의였음을 입증할 수 있는 시점부터 또는 소송을 제기한 시점부터 달라질 수 있습니다.

생활숙박시설 발코니 불법 확장 광고로 인한 계약 취소 및 대금 반환 사건

이 사건은 원고들이 생활숙박시설을 분양받는 과정에서, 시행사인 피고 G이 발코니 확장 사용의 불법성을 고지하지 않고 마치 적법하게 확장하여 사용할 수 있는 것처럼 광고하여 기망행위를 하였다는 이유로 분양계약 취소 및 매매대금 반환을 청구한 사건입니다. 법원은 피고 G이 발코니 확장 사용이 건축법령에 위반된다는 사실을 고지할 신의칙상 의무를 다하지 않아 원고들의 착오를 유발했다고 판단하여, 피고 G에게 원고들이 지급한 분양대금 및 이자를 반환하라고 판결했습니다. 반면, 수탁자였던 피고 K신탁에 대한 청구는 분양계약상 실질적 사업 주체로서의 책임이 피고 G에게 있다는 이유로 기각되었습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A, B, C (생활숙박시설 I의 분양계약자): 피고 G의 기망행위로 인해 분양계약을 취소하고 분양대금 반환을 청구한 사람들입니다. - 피고 주식회사 G (시행사): 생활숙박시설 'I' 사업의 시행사로, 발코니 확장 가능성에 대해 허위·과장 광고를 하여 원고들의 착오를 유발하고 기망행위를 한 당사자입니다. - 피고 K신탁 주식회사 (수탁자): 피고 G과 차입형 토지신탁계약을 체결하고 사업 시행을 위탁받았으나, 분양계약서상 실질적인 사업 주체로서의 책임은 피고 G에게 명시되어 있어 원고들의 청구가 기각되었습니다. ### 분쟁 상황 원고들은 피고 G이 시행하는 생활숙박시설 'I'의 각 호실을 분양받았습니다. 피고 G은 방송 프로그램, 분양광고책자, 모델하우스 등을 통해 발코니 부분이 확장 시공된 모습을 보여주며 광고했습니다. 또한 분양상담사들은 발코니를 확장하여 독립된 공간으로 활용할 수 있다고 설명했습니다. 원고들은 이러한 광고와 설명을 믿고 발코니를 확장하여 사용할 수 있을 것이라고 생각하며 분양계약을 체결하고 계약금과 중도금을 납부했습니다. 그러나 실제로는 생활숙박시설의 발코니를 확장하여 실내공간으로 사용하는 것은 건축법령에 위반되는 행위였습니다. 원고들은 이러한 사실을 뒤늦게 알고, 피고 G이 발코니 확장의 불법성을 고지하지 않고 기망했다며 분양계약의 해제 또는 취소를 통지하고 납부한 분양대금의 반환을 요구했습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 생활숙박시설 발코니를 확장하여 실내공간으로 사용하는 것이 건축법령에 위반되는 것인지 여부입니다. 둘째, 시행사가 발코니 확장 가능성에 대해 원고들을 기망하였는지 여부입니다. 셋째, 만약 기망행위가 인정된다면 분양계약의 취소가 적법한지, 그리고 어느 피고가 분양대금 반환의무를 부담하는지입니다. ### 법원의 판단 법원은 피고 G이 원고들에게 이 사건 각 호실의 발코니를 확장하여 실내공간으로 사용하는 것이 건축법령에 위반된다는 점을 고지할 신의칙상 의무가 있었으나 이를 다하지 않아 원고들의 착오를 유발했다고 판단했습니다. 이에 따라 이 사건 각 분양계약은 피고 G의 기망행위에 의한 취소 의사표시(2023. 5. 11. 피고 G에 도달)로 적법하게 취소되어 소급적으로 무효가 되었다고 보았습니다. 따라서 피고 주식회사 G은 원고 A에게 89,555,400원, 원고 B, C에게 각 23,478,678원 및 위 각 돈에 대하여 2023. 5. 15.부터 2023. 7. 6.까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 원고들의 피고 K신탁 주식회사에 대한 청구는 분양계약상 실질적 사업주체로서의 책임이 피고 G에게 명시되어 있다는 점을 근거로 모두 기각되었습니다. ### 결론 결론적으로 법원은 시행사인 피고 G이 발코니 확장 가능성에 대한 중요한 정보를 고지하지 않아 기망행위가 인정되고 이로 인해 계약이 적법하게 취소되었다고 보아, 원고들이 피고 G에게 지급한 분양대금 및 지연이자를 반환하도록 판결했습니다. 수탁사인 피고 K신탁에게는 책임이 없다고 판단하여 원고들의 청구를 기각했습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건과 관련하여 적용된 주요 법령 및 법리는 다음과 같습니다. **1. 건축법 시행령 제2조 및 제3조의5, 건축법 제2조 제2항 (생활숙박시설 발코니의 용도 제한)**​ * 건축법 시행령 제2조 제14호는 발코니를 '건축물의 내부와 외부를 연결하는 완충공간'으로 정의하며, 주택에 설치되는 발코니만 거실, 침실 등으로 사용할 수 있다고 명시하고 있습니다. 기타 용도 건축물의 발코니는 노대(露臺)로만 설치가 가능합니다. * 건축법 시행령 제3조의5 별표 1 '용도별 건축물의 종류'에 따르면 '생활숙박시설'은 주택이 아닌 '숙박시설' 용도의 건축물에 해당합니다. 따라서 생활숙박시설의 발코니는 주택의 발코니와 달리 실내 공간으로 확장하여 사용할 수 없으며, 이를 어길 경우 건축법령 위반에 해당합니다. * 이 사건에서 피고 G은 이러한 법령 내용을 알고 있었음에도 불구하고 원고들에게 발코니 확장 사용이 불법이라는 점을 고지하지 않아 기망행위가 인정되었습니다. **2. 민법상 신의성실의 원칙 및 기망에 의한 계약 취소 (민법 제110조)**​ * 부동산 거래에서 거래 상대방이 일정한 중요한 사정에 대한 고지를 받았더라면 그 거래를 하지 않았을 것임이 경험칙상 명백한 경우, 신의성실의 원칙상 사전에 상대방에게 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있습니다. 고지의무의 대상은 직접적인 법령 규정뿐만 아니라 계약상, 관습상 또는 조리상의 일반원칙에 의해서도 인정될 수 있습니다. * 이 사건에서 법원은 생활숙박시설의 발코니를 확장하여 별도의 공간으로 사용할 수 있는지 여부가 분양계약 체결 여부에 영향을 미치는 중요한 내용이라고 판단했습니다. 피고 G은 발코니 확장 사용이 건축법령에 위반된다는 점을 고지할 의무가 있었으나 이를 이행하지 않아 원고들의 착오를 유발했고, 이는 기망행위에 해당한다고 보았습니다. 따라서 원고들은 피고 G의 기망행위를 이유로 분양계약을 취소할 수 있었습니다. **3. 민법 제748조 (부당이득 반환의 범위)**​ * 계약이 사기에 의한 의사표시로 취소된 경우, 수익자의 반환의무는 부당이득 반환 의무로서 민법 제748조가 적용됩니다. * 민법 제748조 제1항은 선의의 수익자는 받은 이익이 현존하는 한도에서 반환의무를 부담한다고 규정하고, 제2항은 악의의 수익자는 받은 이익에 이자를 붙여 반환하고 손해가 있으면 이를 배상해야 한다고 규정합니다. * 이 사건에서 법원은 피고 G이 원고들로부터 계약 취소 통지를 받은 시점(2023. 5. 11.)부터는 이익 보유가 법률상 원인 없는 것임을 인식하는 악의의 수익자로 보았습니다. 따라서 피고 G은 원고들이 지급한 분양대금 원금뿐만 아니라, 통지 도달일 이후부터의 법정이자 및 지연손해금까지 반환할 의무를 부담하게 되었습니다. ### 참고 사항 비슷한 상황에 처할 수 있는 분들은 다음 사항을 참고하실 수 있습니다. 분양 계약 전 광고 내용과 실제 법적 기준, 계약서 내용을 꼼꼼히 대조하고 확인해야 합니다. 특히 모델하우스나 홍보 자료에 나타난 공간 활용 방식이 법적으로 문제가 없는지 직접 알아보는 것이 중요합니다. 발코니 확장 등 건물 용도 변경과 관련된 사항은 건축법, 건축법 시행령 등 관련 법규를 미리 파악해야 합니다. 주택 외 건물(생활숙박시설, 오피스텔 등)의 경우 주택과 다른 기준이 적용될 수 있으므로 더욱 주의해야 합니다. 분양 상담사의 설명은 중요한 참고 자료이지만, 그 내용이 계약서와 다르거나 법적 구속력이 있는지 여부를 반드시 확인해야 합니다. 중요한 내용은 계약서에 명시하거나 서면으로 확인받는 것이 안전합니다. 계약 체결 시 제공되는 '계약자 확인서'나 계약서 내 유의사항을 소홀히 여기지 말고, 모든 조항을 정확히 이해하고 서명해야 합니다. 특히 '본 공사 시 발코니 부분에 창호가 설치됨을 인지하며, 이에 어떠한 이의를 제기치 않음을 확인함'과 같은 문구가 있다면, 발코니가 확장된 상태로 제공되지 않을 수 있음을 시사하므로 확장 가능 여부를 더욱 명확히 확인해야 합니다. 만약 계약 과정에서 중요한 정보가 고지되지 않았거나 허위·과장 광고로 인해 계약에 중대한 착오를 겪었다고 판단되면, 민법상 기망에 의한 계약 취소를 주장하여 분양대금 반환을 청구할 수 있습니다. 이때 계약 취소 의사를 명확히 하고 상대방에게 도달하도록 하는 것이 중요합니다.

상가 분양 시 기둥 미고지로 인한 매매대금 반환 및 손해배상 사건

피고 시행사 R과 수탁자 Q는 상가 건물을 분양하면서 상가 내부 또는 외부에 위치하여 공간 활용, 미관, 가시성에 큰 영향을 미치는 기둥의 존재를 수분양자들에게 제대로 고지하지 않았습니다. 이에 원고들은 피고들의 기망 행위를 이유로 분양계약 취소에 따른 매매대금 반환 또는 손해배상을 청구했습니다. 법원은 피고들에게 기둥에 대한 고지의무가 있다고 인정하면서, 일부 원고들은 계약 취소로 매매대금과 이자를 반환받게 되었으나, 계약 취소 의사표시 이전에 잔금을 납부한 원고 B는 법정추인으로 인해 취소권을 상실하여 손해배상만 인정되었습니다. 반면, 건물이 완공된 후 분양권을 양수하여 직접 기둥을 확인할 수 있었던 원고 J, N의 청구는 기각되었습니다. 법원은 피고들의 책임을 90%로 제한하여 손해배상을 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고들 (분양계약을 체결했거나 수분양자 지위를 양수한 사람들 및 회사): A (최초 수분양자), P (A의 승계참가인), B (최종 소송수계인), C, D, E, F (E로부터 지위 양수), G, H 주식회사, I, J, N, O (U로부터 지위 양수). - 피고들 (상가 분양자들): Q 주식회사 (관리형 토지신탁계약을 체결한 수탁자), R 주식회사 (상가건물 신축 및 분양 시행사). ### 분쟁 상황 피고 R 주식회사는 하남시에 근린생활시설(상가건물)을 신축하여 분양했으며, 피고 Q 주식회사는 이 상가건물에 대한 관리형 토지신탁계약을 체결한 수탁자입니다. 원고들은 피고들과 이 상가건물 내 각 호실에 대한 분양계약을 체결했습니다. 이 상가건물의 각 호실 내외부에는 여러 개의 기둥이 설치되어 있었는데, 이 기둥들은 상가의 공간 이용에 상당한 제약을 가하고, 미관을 해치며, 가시성을 저해하는 중요한 요소였습니다. 원고들은 분양계약 체결 당시 피고들이 이러한 기둥의 존재, 위치, 크기, 면적 등에 관하여 충분히 설명하지 않았고, 도면에 표시된 '□' 내지 '[H]' 표시만으로는 일반인들이 기둥의 정확한 영향을 알기 어려웠다고 주장하며, 이는 부작위에 의한 기망행위에 해당한다고 보았습니다. 이에 원고들은 피고들의 기망행위 또는 착오를 이유로 분양계약의 취소와 함께 매매대금 반환을 청구하거나, 분양계약 취소가 인정되지 않을 경우 재산상 손해에 대한 배상을 청구하게 되었습니다. ### 핵심 쟁점 상가 분양 시 시행사가 건물의 구조적 특징인 기둥의 존재를 수분양자에게 고지할 의무가 있는지 여부, 고지의무 위반이 부작위에 의한 기망행위에 해당하는지 여부, 기망행위로 인한 분양계약 취소 및 매매대금 반환 청구의 타당성, 취소권자의 잔금 납부가 '법정추인'에 해당하는지 여부, 불법행위로 인한 손해배상 청구의 인정 여부 및 손해액 산정 방법, 그리고 책임 제한의 범위입니다. ### 법원의 판단 1. 피고들은 공동하여 원고 A의 승계참가인 P에게 1,033,540,000원, 원고 C에게 1,515,060,000원, 원고 D에게 1,101,100,000원, 원고 E, F에게 각 413,810,000원, 원고 G에게 723,820,000원 및 각 돈에 대하여 2020년 11월 11일부터 2023년 2월 2일까지 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 이자를 지급하라. 2. 피고들은 공동하여 원고 B의 최종 소송수계인 B에게 155,700,000원 및 이에 대하여 2020년 10월 30일부터, 원고 주식회사 H에게 447,300,000원 및 이에 대하여 2020년 7월 21일부터, 원고 I에게 162,585,000원, 원고 O에게 204,300,000원 및 각 돈에 대하여 2020년 10월 29일부터, 각 2023년 2월 2일까지 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 이자를 지급하라. 3. 원고 A의 주위적, 예비적 청구, 원고 B의 최종 소송수계인 B의 주위적 청구, 원고 J, N의 각 청구, 그리고 다른 원고들의 나머지 청구는 모두 기각한다. 4. 소송비용은 원고 A, J, N과 피고들 사이에 발생한 부분은 해당 원고들이, 나머지 원고 및 승계참가인, 소송수계인과 피고들 사이에 발생한 부분의 10%는 원고들이, 나머지는 피고들이 각 부담한다. 5. 제1, 2항은 가집행할 수 있다. ### 결론 법원은 상가 분양 시 분양자가 상가의 공간 활용과 가치에 중대한 영향을 미치는 기둥의 존재를 고지할 의무가 있음을 분명히 했습니다. 이러한 고지의무 위반은 기망행위에 해당하며, 피해자는 계약 취소 또는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 다만, 계약 취소권을 가진 자가 기망 사실을 인지하고도 잔금을 납부하는 등 계약 이행을 한 경우, '법정추인'으로 간주되어 취소권을 상실할 수 있다는 점과, 건물이 완공된 후 분양권을 양수하여 직접 현장 확인이 가능했던 경우 손해배상 청구가 어려울 수 있다는 점을 명확히 한 판결입니다. 불법행위에 따른 손해배상 책임은 90%로 제한되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 1. **민법상 신의성실의 원칙 및 고지의무 (민법 제2조):** 모든 사람은 신의에 좇아 성실히 권리를 행사하고 의무를 이행해야 합니다. 특히 부동산 거래와 같이 중요한 계약에서는 거래 상대방에게 계약 체결 여부에 영향을 미치는 중요한 사실을 고지할 신의칙상 의무가 있습니다. 본 판례에서는 피고들이 상가 내외부 기둥의 존재, 위치, 크기, 면적 등이 상가의 가치에 미치는 부정적인 영향을 고지하지 않은 것이 이러한 신의칙상 고지의무 위반에 해당한다고 보았습니다. 2. **부작위에 의한 기망행위:** 중요한 사실을 고지하지 않는 행위(부작위)가 기망행위에 해당하면, 그로 인해 분양계약을 취소하거나 손해배상을 청구할 수 있습니다. 3. **분양계약의 취소와 부당이득 반환 (민법 제109조, 제110조, 제741조):** 기망 또는 착오로 계약을 체결한 경우 계약을 취소할 수 있으며, 계약이 취소되면 처음부터 계약이 없었던 것으로 보아 피고들은 원고들로부터 받은 분양대금을 부당이득으로서 반환할 의무를 지게 됩니다. 본 판례에서 원고 A의 승계참가인 P, C, D, E, F, G는 적법하게 분양계약을 취소하여 분양대금 반환을 인정받았습니다. 4. **법정추인 (민법 제145조):** 취소할 수 있는 법률행위에 대하여 취소권자가 취소 원인(기망 사실)이 소멸된 후 (기둥의 존재를 알게 된 후) 채무의 전부 또는 일부를 이행하거나(잔금 납부) 상대방의 이행을 수령한 경우, 그 법률행위를 추인한 것으로 간주하여 더 이상 취소할 수 없게 됩니다. 원고 B는 기둥 현황을 확인한 후 취소 의사표시를 하기 전에 잔금을 납부하였으므로, 법정추인이 인정되어 계약 취소권을 상실했습니다. 5. **불법행위로 인한 손해배상 (민법 제750조):** 고지의무 위반에 따른 기망행위는 불법행위에 해당하므로, 피고들은 이로 인해 원고들이 입은 재산상 손해를 배상할 의무를 집니다. 원고 B, H, I, O는 계약 취소가 아닌 손해배상을 인정받았습니다. 6. **악의의 수익자 및 지연손해금 기산일 (민법 제748조 제2항, 제749조 제2항):** 부당이득의 악의의 수익자는 그 받은 이익에 이자를 붙여 반환하고 손해가 있으면 이를 배상해야 합니다. 선의의 수익자가 패소한 때에는 그 소를 제기한 때부터 악의의 수익자로 봅니다. 여기서 '소를 제기한 때'는 소장 부본이 피고에게 송달된 때를 의미합니다. 본 판례에서는 피고들이 분양대금 수령 당시부터 '악의'였다고 보기는 어렵다고 판단하여, 소장 부본 송달일(2020년 11월 11일)부터 법정이자(연 5%)를 인정했습니다. 불법행위에 따른 손해배상채무의 지연손해금 기산일은 원칙적으로 불법행위 성립일 또는 손해발생이 현실화된 시점(잔금 납부일)으로 봅니다. 7. **소송촉진 등에 관한 특례법:** 판결 선고일 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 지연손해금 비율이 적용됩니다. ### 참고 사항 1. 상가와 같은 상업용 부동산을 분양받을 때는 계약서, 분양안내서뿐만 아니라 건축 도면을 철저히 확인하고, 해당 도면상 기호나 표시에 대해 분양자에게 명확한 설명을 요구해야 합니다. 특히 기둥, 벽체 등 구조물이 공간 활용에 미치는 영향을 꼼꼼히 따져봐야 합니다. 2. 분양 건물이 아직 건축 중이라면 완공 후 내부 구조를 육안으로 확인하기 어렵기 때문에, 분양자의 설명이나 제공 자료에만 의존하지 않고 전문가의 도움을 받아 도면을 분석하는 것도 고려할 수 있습니다. 3. 만약 분양자의 설명과 다른 중요한 하자를 발견했을 경우, 즉시 내용증명 등의 서면으로 분양계약을 취소하거나 손해배상을 청구하는 의사를 명확히 전달해야 합니다. 이때 추후 소송에 대비하여 증거를 확보하는 것이 중요합니다. 4. 기망 행위를 발견한 후에도 잔금을 납부하는 등 계약상의 의무를 이행하는 행위는 '법정추인'으로 간주되어 계약을 취소할 수 있는 권리를 잃을 수 있으니 주의해야 합니다. 불가피하게 잔금을 납부해야 할 경우에는 '기망으로 인한 손해배상 청구 또는 계약 취소 의사에 영향을 주지 않음'을 명시적으로 밝히고 이의를 유보해야 합니다. 5. 건물이 완공된 이후에 분양권을 양수하는 경우라면, 직접 현장을 방문하여 실물을 꼼꼼히 확인하고 주요 구조물의 존재 여부와 그로 인한 공간 제약 등을 미리 파악해야 합니다. 현장 확인이 가능한 상황에서 하자를 인지하지 못했다면 나중에 분양자에게 책임을 묻기 어려울 수 있습니다. 6. 손해배상 청구 시에는 기둥으로 인한 상가의 가치 하락분(활용 저해 공간, 가시성 손실 등)을 객관적으로 입증할 수 있는 감정 평가 자료가 중요하게 작용합니다.

독립 테라스 허위 광고 오피스텔 분양계약 취소 사건

원고 A가 피고 B 주식회사로부터 오피스텔을 분양받았는데, 피고 측의 홍보물과 설명에 독립된 전용 테라스가 있는 것으로 오인하여 계약했으나 실제로는 공용 테라스이며 호실에서 출입도 불가능하고 사생활 침해 우려가 있는 구조임을 뒤늦게 알게 되었습니다. 이에 원고는 피고의 기망행위를 이유로 분양계약 취소를 주장하며 계약금 23,597,400원 및 지연손해금 반환을 청구했고, 법원은 피고의 기망행위를 인정하여 원고에게 계약금과 일정 기간의 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 피고 B 주식회사의 분양대행사 직원으로, 이 사건 오피스텔 분양사업을 수행하던 중 배우자 명의로 오피스텔을 분양받고 이후 권리의무를 승계한 사람 - 피고 B 주식회사: 하남시 C 지상 오피스텔 ‘D’의 분양사업자 ### 분쟁 상황 피고 B 주식회사는 오피스텔 'D'의 분양사업자이고, 원고 A는 피고의 분양대행사 직원으로서 이 오피스텔의 분양 업무를 수행하던 중 2016년 5월 31일 배우자 E 명의로 4층 F호에 대한 분양계약을 체결했습니다. 원고는 분양 과정에서 피고 측이 4층 호실에 독립된 전용 테라스를 사용할 수 있는 것처럼 적극 홍보하고 설명했으며, 실제 건물 모형도에도 테이블과 의자 모형이 설치되어 오인을 유발했다고 주장했습니다. 그러나 2019년 4월 30일 이 사건 호실의 실제 모습을 확인한 결과, 외부 테라스는 공용부분이며 호실에서 직접 출입할 수 없는 구조이고 오히려 사생활 침해 우려가 있음을 알게 되었습니다. 이에 원고는 피고의 기망을 이유로 계약을 취소하고 기지급한 계약금 23,597,400원의 반환을 요구했으나 피고는 이를 거부했습니다. 원고는 처음에는 불법행위로 인한 손해배상을 청구했다가, 이후 청구원인을 계약해제에 따른 계약금 반환으로 변경하고, 최종적으로 기망을 원인으로 한 계약 취소에 따른 부당이득반환청구(주위적) 또는 계약해제에 따른 반환(예비적)으로 변경하여 소송을 진행했습니다. ### 핵심 쟁점 피고 B 주식회사의 분양 홍보(모형도, 언론 기사, 홍보자료)가 오피스텔 4층 호실 전면의 외부 테라스를 전용으로 사용할 수 있는 것처럼 기망했거나 고지의무를 위반했는지 여부입니다. 또한 원고 A가 피고의 기망행위를 이유로 분양계약을 적법하게 취소할 수 있는지 여부, 원고의 취소권 행사가 민법상 제척기간(추인할 수 있는 날로부터 3년)을 도과했는지 여부, 그리고 피고의 계약금 몰취 주장이 유효한지 여부가 쟁점이 되었습니다. 마지막으로 피고가 원고에게 계약금을 반환해야 하는지 및 그 범위(지연손해금 기산일 등)가 주요 쟁점이었습니다. ### 법원의 판단 법원은 피고 B 주식회사는 원고 A에게 23,597,400원 및 이에 대하여 2022년 4월 26일부터 2022년 10월 13일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었으며, 소송비용 중 10%는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담하도록 했습니다. 이 판결의 제1항은 가집행할 수 있습니다. ### 결론 법원은 피고가 이 사건 오피스텔 4층 호실의 외부 테라스가 독립된 전용 테라스인 것처럼 적극적으로 기망했거나 적어도 전용 테라스로 사용할 수 없음을 명확히 고지할 의무를 이행하지 않은 '부작위에 의한 기망행위'가 있었다고 판단했습니다. 또한 원고가 2022년 4월 26일에 제출한 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달을 통해 적법하게 취소 의사표시를 했으며, 이는 취소권 제척기간(원고가 기망 사실을 알게 된 2019년 4월 30일로부터 3년) 내에 이루어졌다고 보았습니다. 따라서 분양계약은 소급적으로 무효가 되므로, 피고는 원고에게 계약금 23,597,400원과 2022년 4월 26일부터의 지연손해금을 반환해야 한다고 판결했습니다. 피고가 계약금 수령 당시 법률상 원인이 없음을 알았다고 보기 어렵다며 악의의 수익자로 본 시점은 계약 취소에 따른 부당이득반환을 구하는 소장 부본 송달일인 2022년 4월 26일로 한정했습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건에서 법원은 피고가 이 사건 호실의 외부 테라스를 전용으로 사용할 수 있는 것처럼 적극적으로 홍보하거나, 적어도 전용으로 사용할 수 없음을 고지할 의무가 있었음에도 이를 이행하지 않은 것이 기망행위에 해당한다고 판단했습니다. 이는 상품의 광고가 다소 과장될 수 있더라도, 거래에 중요한 사항에 대해 비난받을 정도의 방법으로 허위 고지한 경우 또는 신의성실의 원칙상 고지할 의무가 있는 사항을 고지하지 않은 경우 기망행위가 될 수 있다는 법리(대법원 2009. 4. 23. 선고 2009다1313 판결, 대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5812, 5829, 5836 판결 등)를 적용한 것입니다. 기망행위로 인해 계약을 체결한 자는 민법 제110조에 따라 그 계약을 취소할 수 있습니다. 계약이 기망행위로 인해 취소되어 무효가 되면, 계약 당사자는 민법 제741조에 따라 이미 주고받은 재산을 부당이득으로 서로에게 반환해야 합니다. 이 사건에서 피고는 원고로부터 받은 계약금을 법률상 원인 없이 보유하게 되므로 이를 부당이득으로 원고에게 반환할 의무가 있습니다. 계약 취소권은 민법 제146조에 따라 '추인할 수 있는 날'(취소 원인이 종료되어 취소 여부를 결정할 수 있는 시점)로부터 3년 내에 행사해야 합니다. 이 사건에서는 원고가 기망 사실을 알게 된 2019년 4월 30일을 추인할 수 있는 날로 보았고, 원고가 2022년 4월 26일에 취소 의사를 명확히 표시했으므로 3년의 제척기간 내에 적법하게 행사되었다고 판단했습니다. 부당이득반환 시 수익자가 자신이 이익을 보유할 법률상 원인이 없음을 알고 있었다면 민법 제748조 제2항에 따라 '악의의 수익자'로서 그 이익을 받은 때부터 이자를 붙여 반환해야 합니다. 그러나 민법 제749조 제2항에 따라 선의의 수익자가 패소한 경우에는 소송이 제기된 때(소장 부본이 피고에게 송달된 때)부터 악의의 수익자로 간주됩니다. 이 사건에서는 피고가 계약금을 수령할 당시부터 악의의 수익자였다고 인정하기는 어렵다고 보아, 원고가 계약 취소에 따른 부당이득반환을 구하는 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본이 피고에게 송달된 2022년 4월 26일부터의 지연손해금 지급을 명했습니다. 또한, 계약 취소 사유와 계약 해제 사유가 동시에 존재하는 경우, 계약해제의 효과(손해배상책임 등)를 면하기 위해 기망을 이유로 한 취소권을 행사하여 계약 전체를 무효로 만들 수 있다는 법리(대법원 1991. 8. 27. 선고 91다11308 판결)가 적용되어, 원고의 기망으로 인한 취소가 적법하다면 계약해제에 따른 계약금 몰취는 주장할 수 없게 되었습니다. ### 참고 사항 분양계약 체결 전에는 홍보물, 모형도, 분양상담사의 설명뿐만 아니라 반드시 분양계약서, 건축도면, 등기부등본 등 공식 서류를 꼼꼼히 확인해야 합니다. 특히 테라스, 발코니, 전용면적 등 중요한 서비스 공간에 대해서는 실제 사용 가능 여부와 소유권 범위를 명확히 확인해야 합니다. 분양 사업자가 중요 사항에 대해 허위 사실을 고지하거나, 계약 여부에 중대한 영향을 미칠 수 있는 사실을 일부러 알리지 않았다면 이는 기망 행위 또는 고지 의무 위반에 해당하여 계약 취소 또는 손해배상 청구의 근거가 될 수 있습니다. 분양대행사 직원이 허위 정보를 전달했더라도, 분양대행사가 분양 사업자를 대리하거나 대행하여 업무를 수행하는 것이므로 그 책임은 분양 사업자에게 돌아갈 수 있습니다. 기망에 의한 계약 취소권은 '추인할 수 있는 날'(기망 사실을 알게 되어 취소 또는 추인 여부를 결정할 수 있는 시점)로부터 3년 내에 행사해야 합니다. 이 기간을 놓치면 취소권을 행사할 수 없게 되니 주의해야 합니다. 취소 의사표시는 명확하게 해야 하며, 소송 중 청구취지 변경을 통해 취소 의사를 표시하는 것도 가능합니다. 계약이 취소되면 계약은 소급적으로 무효가 되므로, 이미 지급된 돈은 부당이득으로 반환되어야 합니다. 다만, 부당이득 반환 시 이자 또는 지연손해금의 기산점은 수익자가 악의였음을 입증할 수 있는 시점부터 또는 소송을 제기한 시점부터 달라질 수 있습니다.