임대차
임대인(원고)이 경제 사정의 변동으로 인해 기존 임대료가 부당하게 낮아졌다며 임차인(피고)에게 월세를 증액해 줄 것을 청구한 사건입니다. 법원은 공시지가 및 물가 상승 등을 근거로 임대인의 차임 증액 청구권을 인정했으나, 임차인이 건물을 개조하여 가치를 높인 점을 고려하여 증액 폭을 조정했습니다. 또한, 계약서상의 연체 이율이 과다하다고 판단하여 감액했으며, 임대차 계약 기간 이후의 장래 차임 청구는 불확실성을 이유로 각하했습니다.
원고 A는 2017년 5월 18일 피고 B 주식회사와 서울 용산구에 위치한 토지 및 건물을 임차 기간 10년, 임차보증금 100,000,000원, 월 차임 15,000,000원(부가세 별도)으로 임대차 계약을 체결했습니다. 피고는 계약에 따라 약 4개월간 건물에 대수선 및 증축 공사를 진행했습니다. 2019년 5월 17일에는 임차보증금을 200,000,000원으로 인상하기로 합의했으나, 월 차임은 변동이 없었습니다. 2022년 2월 13일, 원고는 임대차 계약 체결 이후 인근 부동산 시세와 공시지가가 급격하게 상승하고 금리 인상 및 물가 상승, 세금 부담 증가 등 경제 사정이 변동했다는 이유로 임차보증금 500,000,000원, 월 차임 40,000,000원으로 증액해 줄 것을 피고에게 청구했습니다. 피고가 이에 응하지 않자 원고는 2022년 7월 18일에 차임 증액 등을 청구하는 소송을 제기하게 되었습니다. 피고는 원고가 주장하는 사유만으로는 차임 증액 청구권이 인정될 수 없으며, 설령 인정되더라도 상가건물 임대차보호법 및 시행령에 따라 5% 이내에서만 증액되어야 한다고 주장하며 맞섰습니다.
주요 쟁점은 경제 사정의 변동으로 인해 기존 임대료가 부당하게 낮아졌으므로 임대인의 차임 증액 청구권이 인정될 수 있는지 여부, 임차인이 건물을 대수선하고 증축하여 가치를 높인 경우 이것이 적정한 차임 산정에 어떻게 반영되어야 하는지, 임대차 계약서에 명시된 '법정고시 인상률 이내'라는 차임 증액 제한 조항의 효력과 해석은 어떻게 되는지, 약정된 연 18%의 지연손해금(연체 이자)이 과다하여 감액할 필요가 있는지, 그리고 임대차 계약 기간이 만료된 이후의 장래 차임 청구가 적법한지 등이었습니다.
법원은 원고의 차임 증액 청구를 일부 받아들여 피고는 원고에게 174,900,000원과 그에 대한 지연손해금(일부 기간 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%)을 지급하고, 2023년 8월 16일부터 임대차 계약 종료일인 2027년 5월 17일까지 매월 28,160,000원의 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 다만, 2027년 5월 18일 이후의 장래 차임 청구 부분은 부적법하여 각하되었고, 원고의 나머지 청구는 기각되었습니다. 소송 비용은 피고가 90%를, 원고가 10%를 부담하게 되었습니다.
법원은 이 사건 부동산의 공시지가, 인근 부동산 시세, 물가 상승 등 경제 사정 변동으로 인해 기존 월 15,000,000원의 차임이 불합리하게 되었다고 판단하여 임대인의 차임 증액 청구권을 인정했습니다. 적정한 월 차임은 월 28,160,000원으로 결정되었는데, 이는 임차인이 건물을 대수선하고 증축하여 가치를 높인 점을 일부 고려하여 조정된 금액입니다. 계약서에 '법정고시 인상률 이내'로 임대료를 조정하기로 한 조항이 있었음에도 불구하고, 민법상 차임 증액 청구권은 경제 사정 변화로 기존 계약을 유지하는 것이 정의와 형평에 어긋나는 경우 계약 내용을 수정하는 것이므로 5% 이내로 제한되지 않는다고 보았습니다. 또한, 계약서에 명시된 연 18%의 지연손해금은 소송 결과에 따라 증액 여부나 정도가 달라질 수 있었고 피고가 다툰 것에 일부 참작할 사유가 있다고 보아 부당하게 과다하다고 판단하여 판결 선고일까지는 연 6%, 그 다음날부터는 연 12%로 감액했습니다. 그러나 임대차 계약 기간이 만료되는 2027년 5월 17일 이후의 장래 차임에 대한 청구는 임대차 계약의 갱신 가능성 등 불확실한 미래 상황으로 인해 미리 청구할 필요성이 인정되지 않아 각하했습니다.
이 사건과 관련된 주요 법률 및 법리적 원칙은 다음과 같습니다.
1. 민법 제628조 (차임증감청구권): 임대물에 대한 공과 부담의 증감 또는 경제 사정의 변동으로 인해 약정한 차임이 상당하지 않게 된 경우, 임대차 계약 당사자는 장래에 대해 차임의 증감(증액 또는 감액)을 청구할 수 있습니다. 법원에서 적정하다고 결정하는 차임은 임대인이 증액 청구의 의사 표시를 한 때로 소급하여 효력이 발생합니다.
2. 민법 제398조 제2항 (손해배상액의 감액): 손해배상 예정액이 부당하게 과다한 경우에는 법원이 이를 적당히 감액할 수 있습니다. 금전 채무의 이행 지체에 대비하여 지연손해금(연체 이자)을 따로 약정한 경우에도 이는 손해배상액의 예정으로 간주되어 감액의 대상이 될 수 있습니다. 법원은 채무자가 소송에서 증액 여부나 범위에 대해 다툰 사정 등 제반 사정을 고려하여 약정 이율이 과다한지 판단할 수 있습니다.
3. 장래 이행의 소의 적법 요건: 장래 이행의 소가 적법하기 위해서는 청구권 발생의 기초가 되는 법률상·사실상 관계가 변론 종결 당시 존재하고 그 상태가 계속될 것이 확실히 예상되어야 하며, 미리 청구할 필요성이 인정되어야 합니다. 임대차 계약 기간 만료 이후와 같이 미래 상황에 불확실성이 큰 경우에는 미리 청구할 필요성이 인정되지 않아 소송이 각하될 수 있습니다.
4. 상법 제54조 (법정이율): 상행위로 인한 채무에 관하여 다른 약정이 없는 경우, 법정이율은 연 6%입니다.
5. 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 (법정 이율): 금전 채무의 이행을 명하는 판결을 선고할 경우, 채무자가 그 이행의무의 존재를 다투는 것이 적절하다고 인정되는 때를 제외하고는 판결 선고일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 이율을 적용할 수 있습니다. 이 사건에서는 판결 선고일까지는 상법상 이율 6%가 적용되고, 그 다음날부터는 소송촉진법상 이율 12%가 적용되었습니다.
경제 상황 변화로 임대료 조정이 필요한 경우, 민법 제628조에 따라 차임 증액을 청구할 수 있습니다. 주변 부동산 시세, 공시지가, 물가 및 금리 변동 등이 주요한 증액 사유가 될 수 있습니다. 임대차 계약서에 차임 증액 제한 조항이 있더라도, 경제 사정의 큰 변화로 기존 계약을 유지하는 것이 불합리하다고 판단되면 법원은 해당 제한을 넘어선 증액을 인정할 수 있습니다. (예: 상가건물 임대차보호법상의 5% 증액 제한이 민법상 차임 증액 청구에 항상 적용되는 것은 아님) 임차인이 임차 건물의 가치를 높이는 대규모 수선이나 증축을 한 경우, 이는 적정한 차임 산정 시 고려될 수 있으며 법원은 이러한 임차인의 기여를 반영하여 증액분을 조정할 수도 있습니다. 임대차 계약 기간이 만료되기 전까지의 차임에 대한 증액 청구는 인정될 수 있으나, 계약 기간이 끝난 이후의 장래 차임에 대한 청구는 계약 갱신 여부, 종료 여부 등 불확실성이 크므로 미리 청구할 필요성이 인정되지 않을 경우 법원에서 받아들여지지 않을 수 있습니다. 계약서에 명시된 연체 이율(지연손해금)이 법정 이율보다 지나치게 높은 경우, 법원은 이를 과다하다고 판단하여 상법상의 연 6% 또는 소송촉진법상의 연 12% 등으로 감액할 수 있습니다. 이는 채무자가 증액 여부나 정도를 다투는 데 일부 합당한 사유가 있다고 판단될 경우에 적용될 수 있습니다.
