공인중개사에게 분양대금 직접 입금 후 발생한 손해배상 책임 비율 판결

원고 A는 공인중개사 C의 중개로 오피스텔 분양계약을 체결했으나, 계약서에 명시된 신탁회사 계좌가 아닌 C의 직원의 개인 계좌로 분양대금을 송금하여 손해를 입었습니다. 이에 원고는 C의 공제사업자인 피고 B협회를 상대로 공제금 지급을 청구했습니다. 제1심 법원은 원고의 과실을 인정하여 피고의 책임을 60%로 제한했습니다. 원고와 피고 모두 항소했으며, 원고는 자신의 과실을 부정하고 지연손해금 포함을 주장한 반면, 피고는 중개행위 자체를 부정하거나 책임 비율을 더욱 제한해야 한다고 주장했습니다. 항소심 법원은 양측의 항소를 모두 기각하며 제1심의 판단이 정당하다고 보아 피고 B협회의 책임을 60%로 유지했습니다. 또한 공제약관상 지연손해금의 범위와 공제금 지급 지체책임의 기산점에 대해서도 명확히 판단했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 오피스텔 분양대금을 공인중개사 직원의 개인 계좌로 송금하여 손해를 입은 분양계약자.
• 피고 B협회: 개업공인중개사 C의 공제사업자로서, 공제 계약에 따라 C의 중개행위로 인한 손해를 배상할 책임을 지는 단체.
• 개업공인중개사 C: 원고 A에게 오피스텔 분양을 중개한 공인중개사.
• I 주식회사: 오피스텔 분양계약서에 명시된, 분양대금을 관리하기로 되어 있던 신탁회사.

분쟁 상황

원고 A는 공인중개사 C를 통해 오피스텔 분양계약을 체결했습니다. 계약서에는 분양대금을 신탁회사인 I 주식회사 계좌로 입금하도록 명확히 명시되어 있었으나, 공인중개사 C의 권유에 따라 C의 직원 H의 개인 계좌로 분양대금을 송금했습니다. 이후 원고는 이로 인해 금전적 손해를 입었고, 공인중개사 C의 공제사업자인 피고 B협회를 상대로 공인중개사의 업무상 과실에 따른 공제금 지급을 청구했습니다. 원고는 자신의 과실이 없으므로 피고가 전액을 배상해야 한다고 주장했고, 피고는 공인중개사 C의 중개행위가 아니었거나 원고의 과실이 크므로 책임이 없거나 더 제한되어야 한다고 맞섰습니다. 또한, 공제금 지급 지연에 대한 책임 발생 시점과 지연손해금 포함 여부에 대해서도 이견이 발생하여 법적 다툼으로 이어졌습니다.

핵심 쟁점

오피스텔 분양 계약 시 분양대금을 공인중개사 직원의 개인 계좌로 송금한 원고의 행위가 과실로 인정될 수 있는지 여부 및 그 과실의 정도, 공제사업자의 공제금 지급 책임 비율과 범위(특히 선행 판결의 지연손해금 포함 여부), 그리고 공제금 지급 지체책임의 기산점(공제금 청구일 또는 소장 부본 송달일로부터 60일 경과 후)이 주요 쟁점이 되었습니다.

법원의 판단

원고와 피고 양측의 항소를 모두 기각하고, 제1심 판결을 그대로 유지했습니다. 이에 따라 피고 B협회는 원고 A에게 손해액의 60%에 해당하는 공제금을 지급해야 하며, 공제금 지급 청구를 받은 날(2020년 10월 30일)로부터 60일이 경과한 2020년 12월 30일부터 지체책임을 부담하게 됩니다. 그러나 공인중개사 C에 대한 선행 판결에서 인정된 지연손해금은 공제약관상 피고의 손해배상 책임 범위에 포함되지 않는다고 판단했습니다.

결론

재판부는 원고 A가 공인중개사 C의 설명을 따랐더라도 계약서에 명시된 신탁회사 계좌가 아닌 개인 계좌로 분양대금을 송금한 것은 중대한 과실로 보아 피고 B협회의 공제금 지급 책임을 60%로 제한한 제1심의 판단이 정당하다고 결론 내렸습니다. 또한 공제사업자의 지체책임 발생 시점을 명확히 하고 공인중개사의 중개행위로 인한 손해배상 책임의 범위에 선행 판결의 지연손해금은 포함되지 않는다고 판단했습니다. 이에 따라 원고와 피고의 항소는 모두 받아들여지지 않았습니다.

연관 법령 및 법리

공인중개사법 제31조 제1항은 공인중개사가 '거래의 안전을 보장하기 위하여 필요하다고 인정하는 경우'에 거래 당사자에게 계약금 등을 공인중개사 또는 대통령령으로 정하는 자의 명의로 예치하도록 권고할 수 있다고 규정합니다. 그러나 본 사건에서 법원은 오피스텔 분양계약서에 이미 신탁회사에 분양대금을 관리하도록 명시되어 있었으므로, 공인중개사 직원의 개인 계좌로 송금한 것을 이 조항에 따른 정당한 행위로 볼 수 없다고 판단하여 원고의 과실을 인정했습니다. 이는 해당 조항이 모든 거래에 대해 공인중개사 개인 계좌 입금을 허용하는 것이 아니며, 특정 조건 하에 거래의 안전을 보장하기 위한 예외적 조치임을 명확히 한 것입니다. 공인중개사법 제30조는 개업공인중개사가 중개행위 중 고의 또는 과실로 거래당사자에게 손해를 입힌 경우 그 손해를 배상할 책임이 있음을 규정합니다. 이에 따라 공제사업자인 피고 B협회는 C의 중개행위로 인한 손해에 대해 공제금 지급 의무를 부담하지만, 원고 A의 과실이 인정되어 책임이 60%로 제한되었습니다. 이는 공인중개사의 책임이 인정되더라도 손해 발생에 기여한 다른 당사자의 과실이 있다면 배상액이 조정될 수 있음을 보여줍니다. 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항은 금전채무 이행을 명하는 판결 시 소장 부본 송달일로부터 지연손해금을 부과할 수 있도록 합니다. 원고는 C에 대한 선행 판결의 지연손해금도 공제금에 포함되어야 한다고 주장했으나, 법원은 공제약관이 공인중개사의 '공인중개사법 제30조에 따른 손해배상책임'에 관한 것이므로, C의 금전채무 불이행에 따른 지연손해금은 공제약관의 책임 범위에 포함되지 않는다고 판단했습니다. 공제규정(제19조 제9항)에 따라 공제사업자가 공제금 지급 청구를 받은 경우 통지받은 날로부터 60일 이내에 지급하도록 되어 있습니다. 피고는 소장 부본 송달일로부터 60일 이후에 지체책임이 발생한다고 주장했으나, 법원은 원고가 공제금 지급을 청구한 날로부터 60일이 경과한 시점부터 지체책임을 부담한다고 판단했습니다. 이는 공제사업자의 지체책임 기산점이 실제 '공제금 지급 청구를 받은 날'임을 명확히 한 것입니다.

참고 사항

부동산 거래 시 분양대금과 같이 중요한 금액을 지급할 때는 반드시 계약서에 명시된 금융기관이나 신탁회사의 공식 계좌를 이용해야 합니다. 공인중개사나 그 직원이 개인 계좌로 송금을 요구할 경우, 아무리 그럴듯한 이유를 설명하더라도 응하지 않는 것이 좋으며, 이로 인해 발생한 손해에 대해서는 본인의 과실이 크게 인정될 수 있습니다. 중요한 거래 계약서는 반드시 꼼꼼히 읽어보고, 특히 대금 지급과 관련된 조항은 여러 번 확인하여 명시된 절차를 철저히 따라야 합니다. 공인중개사의 중개 과실로 인한 손해 발생 시 공제금을 청구할 수 있으나, 본인의 주의 의무 소홀로 인한 과실이 인정되면 배상받을 수 있는 금액이 제한될 수 있습니다. 공제금 청구 시에는 공제사업자에게 공제금 지급을 요구한 날부터 60일 이후에 지체책임이 발생하므로, 청구 일자를 명확히 기록해두는 것이 중요합니다.