호텔 객실 위탁관리 계약 해지 및 미지급 수익금 반환 사건

원고들인 호텔 객실 소유자들이 피고 A 회사에 객실 관리를 위탁하고 수익금을 받기로 하는 계약을 맺었으나, 피고 A가 약정된 수익금을 제대로 지급하지 않아 계약이 해지되었습니다. 피고 A는 계약 해지 후에도 객실을 계속 점유하며 영업했고, 원고들은 미지급 수익금과 객실 인도를 청구했습니다. 피고 A는 유익비 상환을 주장하며 객실 인도를 거부했으며, 2개월분 최저수익금 지급을 보증했던 피고 B 회사도 소송에 휘말렸습니다. 법원은 원고들의 청구를 모두 받아들여 피고 A는 객실을 인도하고 미지급 수익금 및 부당이득금을, 피고 B는 피고 A와 연대하여 보증한 최저수익금을 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고들: 호텔 객실의 구분 소유자들로, 피고 A에게 객실 관리를 위탁한 개인들입니다.
• 피고 주식회사 A: 원고들로부터 호텔 객실 관리를 위탁받아 운영하였으나, 수익금 지급 의무를 불이행하여 계약이 해지된 후에도 객실을 점유한 회사입니다.
• 피고 주식회사 B: 피고 A의 원고들에 대한 수익금 지급 의무 중 2개월분의 최저수익금 지급을 보증한 회사입니다.

분쟁 상황

원고들은 2016년 2월 22일 피고 A와 호텔 객실 관리 위탁 임대차 계약을 맺고, 피고 B는 2개월분 최저수익금 지급을 보증했습니다. 계약 체결 당시 피고 A는 원고들에게 선지급 수익금 등 약 15억 6천만원을 지급했습니다. 2017년 3월부터 기본 수익률이 연 6.6%에서 5.95%로 조정되었으나, 피고 A는 2017년 7월부터 2018년 3월까지 약정보다 낮은 연 2.75%의 수익금만 지급했습니다. 이후 2018년 4월부터는 수익금을 전혀 지급하지 않았고, 이에 소유자 대표단은 2018년 4월 26일 계약서 조항에 따라 피고 A에게 계약 해지를 통보했습니다. 그러나 피고 A는 계약 해지 이후에도 객실을 점유하며 호텔 영업을 계속했습니다. 이에 원고들은 미지급된 수익금과 객실 인도를 청구하는 소송을 제기했으며, 피고 A는 객실 관리 중 발생한 비품 구매 및 구조 개선 비용 약 6억 3천만원을 유익비로 청구하며 객실 인도를 거부하려 했고, 피고 B는 자신이 보증한 금액에서 피고 A가 선지급한 수익금을 공제해야 한다고 주장하며 책임을 줄이려 했습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 피고 A의 수익금 미지급으로 인한 위탁관리 계약 해지가 정당한지 여부. 둘째, 계약 해지 후 피고 A가 원고들에게 호텔 객실을 인도할 의무가 있는지 여부 및 피고 A의 유익비 상환 항변이 받아들여질 수 있는지 여부. 셋째, 피고 A가 미지급한 수익금과 계약 해지 후 객실 점유로 얻은 부당이득을 원고들에게 반환할 의무가 있는지 여부. 넷째, 피고 B가 피고 A의 채무에 대해 지급보증한 범위 내에서 원고들에게 연대 책임을 져야 하는지 여부입니다.

법원의 판단

법원은 원고들의 청구를 모두 인용하여 다음과 같이 판결했습니다. 1. 피고 A는 원고들에게 별지2 목록에 기재된 부동산 중 원고들 소유의 각 객실을 인도해야 합니다. 2. 피고 A는 원고들에게 미지급 수익금(2017년 7월부터 2018년 3월까지 약정된 연 5.95%에서 지급된 연 2.75%를 제외한 연 3.2% 상당액)과 계약 해지 후 2018년 4월부터 2019년 4월까지의 객실 점유로 인한 부당이득금(총 투자금액 대비 연 3.5% 수익률에 따른 금액)의 합계액에서 선지급 수익금 등 1,561,200,939원을 공제한 돈과 이에 대해 2019년 5월 8일부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급해야 합니다. 3. 피고 B는 피고 A와 연대하여 원고들에게 총 투자금액 합계 55,594,109,500원의 2개월분 최저수익금(연 5% 상당액)인 463,284,245원 중 원고별 청구금액을 지급하고, 이에 대해 2019년 5월 8일부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급해야 합니다. 4. 소송비용은 피고들이 부담하며, 위 인용된 부분은 가집행할 수 있습니다.

결론

재판부는 피고 A가 2개월 이상 수익금 지급을 연체한 사실을 인정하여, 원고들의 계약 해지 의사표시가 정당하다고 판단했습니다. 따라서 피고 A는 계약 해지 후 객실을 무단으로 점유하고 있으므로 원고들에게 객실을 인도할 의무가 있습니다. 피고 A가 주장한 유익비 상환 청구에 대해서는, 비품들이 쉽게 분리 가능하여 유익비로 볼 수 없고, 구조 변경은 원고들의 동의 없이 이루어졌으며 원상복구 약정이 있었던 점 등을 들어 인정하지 않았습니다. 또한 피고 A는 미지급 수익금과 해지 후 객실 점유로 얻은 부당이득을 원고들에게 반환해야 한다고 보았습니다. 피고 B의 지급보증에 대해서는 계약상 2개월분 최저수익금 지급 보증 의무가 명시되어 있고, 피고 A의 선지급 수익금 등과는 공제되지 않는다고 판단하여 피고 B에게도 연대 책임을 인정했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 주로 민법상의 계약 해지, 건물 인도 청구, 유익비 상환 청구, 부당이득 반환 청구 및 지급보증 책임에 관한 법리를 다루고 있습니다. 먼저, 계약 당사자 일방이 채무를 이행하지 않을 때 상대방은 계약을 해제할 수 있다는 민법 제544조(이행지체와 해제)가 적용되어 피고 A의 수익금 미지급은 계약 해지의 정당한 사유가 됩니다. 계약이 해지되면 피고 A는 원고들에게 민법 제213조(소유물반환청구권)에 따라 객실을 인도할 의무가 발생합니다. 피고 A의 유익비 상환 청구 항변에 대해서는 민법 제203조(점유자의 상환청구권)가 적용되지만, 법원은 계약서의 원상복구 약정, 중대한 구조 변경 시 사전 동의 의무 및 비품의 분리 가능성 등을 근거로 유익비 상환 청구를 받아들이지 않았습니다. 또한, 피고 A가 계약 해지 후에도 객실을 점유하여 얻은 수익은 법률상 원인 없는 이득이므로 민법 제741조(부당이득의 내용)에 따라 원고들에게 반환해야 합니다. 피고 B의 지급보증에 대해서는 민법 제428조(보증의 정의)에 따라 보증 계약의 내용과 범위가 중요하며, 법원은 계약 특약에 따라 2개월분 최저수익금에 대한 지급보증 의무가 유효하다고 판단했습니다. 지연손해금의 비율은 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조에 따라 연 15%가 적용되었습니다.

참고 사항

호텔 객실 위탁관리와 같은 수익형 부동산 투자 시에는 계약서의 내용을 면밀히 검토하고 이해하는 것이 매우 중요합니다. 특히 수익금 지급 조건, 계약 해지 사유, 위약금, 그리고 보증 조건 등을 명확히 확인해야 합니다. 지급보증 계약의 경우, 보증 범위와 보증 금액이 어떤 조건에서 변동될 수 있는지, 또는 선지급금이나 다른 채무와 어떻게 상계되거나 공제되는지 등을 계약서에 구체적으로 명시해야 나중에 분쟁이 발생했을 때 유리합니다. 임차인이 유익비 상환을 청구할 수 있는 경우는 임차물의 객관적 가치를 증가시킨 비용으로 임차물에 부합되어 독립성이 없는 것에 한정되는 경우가 많으며, 계약서에 원상복구 의무나 중대한 구조 변경 시 사전 동의 조항이 있다면 유익비 상환 청구가 어려울 수 있습니다. 계약 해지 통보는 명확한 의사표시와 함께 내용증명 등의 방식으로 상대방에게 확실히 도달되도록 해야 합니다. 또한, 계약 해지 후에도 상대방이 목적물을 점유하며 수익을 얻는 경우, 그 기간 동안의 부당이득 반환을 청구할 수 있으므로 관련 증거를 확보해 두는 것이 좋습니다.