기타 민사사건
임차인이 임대료를 장기간 연체하여 기존 임대인과의 임대차 계약이 해지되었음에도 불구하고, 건물의 새로운 소유주들에게 건물을 인도하지 않고 계속 점유하며 사용한 사건입니다. 새로운 소유주들은 기존 임대차 계약이 해지된 상태였으므로 임차인에게 건물을 인도하고 그동안의 부당이득(차임 상당액)을 반환할 것을 청구했습니다. 법원은 임대차 계약이 적법하게 해지되었으므로 임차인은 건물을 인도하고 그 기간 동안의 부당이득을 공동으로 반환해야 한다고 판단했습니다.
피고 주식회사 C은 2019년 2월 23일 기존 임대인 E와 임대차 보증금 5천만 원, 월 차임 450만 원(부가세 별도)에 임대차 계약을 맺고, 대표자 D가 건물을 실질적으로 사용했습니다. 하지만 2021년 1월경부터 차임을 지급하지 않았고, 2021년 9월 30일 E는 8개월분의 차임 연체를 이유로 임대차 계약 해지를 통보했습니다. 그 사이 원고들은 2019년 12월 7일 E 등으로부터 이 건물을 매수하여 2021년 10월 21일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 임대차 계약이 해지되었음에도 피고들이 건물을 계속 점유하자, 원고들은 피고들을 상대로 건물 명도와 그동안의 부당이득 반환을 청구하는 소송을 제기했습니다. 피고들은 원고들이 임대차 계약을 승계했으므로 계약이 유효하다고 주장하며, 손해배상 및 필요비 상환 없이는 건물을 명도할 수 없다고 항변했으나, 법원은 이를 받아들이지 않았습니다.
임대차 계약이 해지된 후 새로운 소유주가 건물을 취득했을 때, 기존 임차인이 계속 건물을 점유하는 것이 적법한 권원에 의한 것인지, 그리고 부당이득 반환 의무가 발생하는지 여부입니다.
법원은 피고들이 공동으로 원고들에게 별지 기재 건물을 인도하고, 원고 주식회사 A에게 34,303,500원 및 이에 대한 지연손해금(피고 C은 2022년 6월 24일부터, 피고 D는 2022년 8월 30일부터 다 갚는 날까지 연 12%)과 2022년 5월 21일부터 건물 인도 완료일까지 월 4,900,500원의 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 또한 원고 B에게는 346,500원 및 이에 대한 지연손해금(피고 C은 2022년 6월 24일부터, 피고 D는 2022년 8월 30일부터 다 갚는 날까지 연 12%)과 2022년 5월 21일부터 건물 인도 완료일까지 월 49,500원의 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 소송비용은 피고들이 부담하고, 이 판결은 가집행할 수 있다고 명시했습니다.
임차인이 임대료 연체로 인해 임대차 계약이 해지된 이후에도 건물을 무단으로 점유하여 사용한 경우, 새로운 건물 소유주에게 건물을 인도하고 점유 기간 동안의 부당이득을 반환할 의무가 있다는 법원의 판단이었습니다. 피고들의 주장은 모두 기각되었습니다.
민법 제213조 (소유물반환청구권): 소유자는 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있습니다. 그러나 점유자가 그 물건을 점유할 권리가 있는 때에는 반환을 거부할 수 있습니다. 본 사건에서 법원은 피고들이 건물에 대한 적법한 점유 권원이 없다고 판단하여 소유물반환청구를 인용했습니다. 민법 제263조 (공유지분의 처분, 변경): 공유자는 그 지분을 자유로이 처분할 수 있습니다. 이 사건에서 원고들이 건물을 공유 지분(99/100, 1/100)으로 취득했으므로, 각자의 지분 범위 내에서 부당이득을 청구할 권리가 인정되었습니다. 민법 제741조 (부당이득의 내용): 법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환해야 합니다. 임대차 계약 해지 후 피고들이 건물을 계속 점유 사용한 것은 법률상 원인 없는 이득으로 간주되어 원고들에게 차임 상당액을 반환할 의무가 발생했습니다. 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 (법정 이율): 금전채무의 전부 또는 일부의 이행을 명하는 판결을 선고할 경우, 채무자가 그 이행의무의 존부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 경우를 제외하고는 대통령령으로 정하는 이율(연 12%)에 따른 지연손해금의 지급을 명할 수 있습니다. 본 사건에서 피고들이 건물 인도를 거부하고 부당이득 반환을 하지 않아 지연손해금 12%가 적용되었습니다.
임대료 연체 시 계약 해지: 임대차 계약에서 임대료 연체는 계약 해지의 중요한 사유가 됩니다. 주택 임대차보호법에 따르면 2기, 상가건물 임대차보호법에 따르면 3기의 차임액에 달하도록 연체하면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 소유권 이전과 임대차 계약의 승계: 건물의 소유권이 이전되더라도 기존 임대차 계약은 새로운 소유주에게 승계되는 것이 원칙입니다. 그러나 본 사례처럼 소유권 이전 전에 임대차 계약이 적법하게 해지되었다면, 새로운 소유주는 해당 계약에 구속되지 않습니다. 부당이득 반환 의무: 적법한 권원 없이 타인의 건물을 점유하여 사용하고 있다면, 해당 기간 동안의 임대료 상당액은 부당이득으로 간주되어 건물 소유주에게 반환해야 합니다. 필요비/유익비 상환 청구권: 임차인이 건물의 보존을 위해 지출한 비용(필요비)이나 가치를 증가시킨 비용(유익비)에 대해 상환을 청구할 수 있는 권리가 있지만, 임대차 계약 시 특약으로 이러한 청구권을 포기할 수도 있습니다. 본 사건에서는 노후 건물인 점과 특약이 있었을 가능성을 법원이 고려했습니다.
서울중앙지방법원 2017
김용우 변호사 서울중앙지방법원 2018
김용우 변호사 서울중앙지방법원 2009
정원 변호사 외 1명 수행의정부지방법원고양지원 2019
권택곤 변호사 
