대규모 리모델링된 상가 점포 소유권 및 인도 분쟁 사건

오래된 상가 건물이 대규모 리모델링을 거치면서 실제 현황과 등기부상 기록이 달라진 상황에서, 원고들이 경매를 통해 이 건물의 소유권을 취득한 후 점포들을 점유하고 있는 피고들에게 인도를 요구한 사건입니다. 피고들은 리모델링으로 건물의 동일성이 상실되었다거나, 건물 관리 단체(지주회)의 정관 규정으로 인해 원고들의 직접적인 인도 청구가 불가능하다고 주장했으며, 자신들이 적법한 임차인으로서 점유할 권리가 있다고 맞섰습니다. 법원은 리모델링된 건물이 기존 건물과 사회통념상 동일성이 유지된다고 보았고, 지주회 정관의 관련 조항이 적법한 절차를 거치지 않아 무효이며, 피고들의 임대차 계약 역시 적법한 권원에 기초하지 않았다고 판단하여 원고들의 손을 들어주었습니다.

관련 당사자

• 원고들: 이 사건 건물의 특정 점포들을 경매로 매수하여 소유권을 취득한 공동 소유자들로, 피고들에게 점포 인도를 요구하는 사람들입니다.
• 피고들: 원고들이 소유권을 주장하는 이 사건 건물 중 2층 28호, 67호, 68호, 70호 점포를 각각 점유하며 아동복 판매점을 운영하는 네 명의 상인입니다.
• 소외 1 (전 소유자): 이 사건 리모델링 당시 이 사건 건물을 소유하고 있던 개인입니다.
• 소외 3 (경매 매수자): 이 사건 건물을 소외 1로부터 임의경매를 통해 처음 매수하여 소유권을 취득했던 개인입니다.
• 소외 5 (매수자): 소외 3으로부터 이 사건 건물을 매수했던 개인입니다.
• 이 사건 지주회 (건물 관리 단체): □□□상가 건물 및 그 부속시설을 운영하고 회원들의 권익을 보호할 목적으로 설립된 단체입니다.

분쟁 상황

이 사건은 1958년 준공된 □□□상가 건물이 2005년부터 2006년까지 대규모 리모델링 공사를 거치면서 시작되었습니다. 리모델링으로 건물의 구조, 층수, 면적이 크게 변경되었지만, 관할 관청의 허가를 받지 못해 사용 승인이 나지 않았고, 그 결과 건축물대장과 등기부가 건물의 실제 현황을 제대로 반영하지 못하는 상태가 되었습니다. 이러한 상황에서 이 사건 건물(실제로는 1층 4개 점포와 2층 4개 점포로 특정됨)은 여러 차례의 매매와 경매 절차를 거쳐 소유자가 바뀌었고, 최종적으로 2015년 1월 30일 원고들이 임의경매를 통해 해당 점포들의 소유권을 공동으로 취득했습니다. 그러나 피고들은 이 건물 2층의 특정 점포들(28호, 67호, 68호, 70호)을 점유하며 아동복 판매점을 운영하고 있었고, 이들은 이 사건 지주회나 다른 개인들과 임대차 계약을 체결했다고 주장하며 점유의 정당한 권원이 있다고 주장했습니다. 이에 원고들은 자신들이 적법한 소유자임을 내세워 피고들에게 점포 인도를 청구했고, 피고들은 건물의 동일성 상실, 지주회 정관의 명도 금지 조항, 자신들의 적법한 임차인 지위 등을 주장하며 인도를 거부하여 분쟁이 발생했습니다.

핵심 쟁점

1. 리모델링으로 인해 구조, 층수, 면적이 변경된 건물이 기존 건물과 사회통념상 동일성이 유지되어 소유권이 미치는지 여부.
2. 공부상 표시변경이 이루어지지 않았지만, 실제 특정된 각 점포가 구분소유의 객체로서 소유권이 미치는지 여부.
3. 건물 관리 단체(지주회)의 정관에 명도 금지 조항이 있었는데, 이 조항이 정관 개정 절차의 하자로 인해 유효한지 여부.
4. 피고들이 지주회 등과 체결한 임대차 계약이 이 사건 점포들을 점유할 정당한 권원이 되는지 여부.

법원의 판단

제1심 판결을 취소하고 원고들의 항소를 받아들여 원고 승소 판결을 내렸습니다. 법원은 피고들에게 이 사건 건물의 특정된 2층 점포들인 28호, 67호, 68호, 70호 부분을 원고들에게 인도하라고 명령했습니다. 소송 총비용은 피고들이 부담하도록 했으며, 판결은 즉시 집행할 수 있도록 가집행을 허가했습니다.

결론

법원은 이 사건 리모델링에도 불구하고 기존 건축물이 완전히 철거되었다고 볼 증거가 없고, 구조 및 이용상 독립성을 갖춘 점포들이 구분소유의 객체로 인정되므로, 원고들이 경매를 통해 취득한 소유권이 이 점포들에 미친다고 판단했습니다. 또한, 피고들이 주장한 지주회 정관의 명도 금지 조항은 정관 개정 절차에 중대한 하자가 있어 무효이며, 피고들이 제시한 임대차 계약 역시 임대 권한이 없는 자들과 체결되었거나 이미 기간이 만료되어 유효한 점유 권원이 될 수 없다고 보았습니다. 따라서 피고들의 점유는 정당한 권원이 없는 불법 점유에 해당하므로, 원고들의 소유권에 기한 인도 청구를 받아들였습니다.

연관 법령 및 법리

1. 민법 제213조 (소유물반환청구권)​ 소유자는 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있습니다. 다만, 점유자가 그 물건을 점유할 권리가 있는 때에는 반환을 거부할 수 있습니다. 이 사건에서 법원은 원고들이 이 사건 점포들의 적법한 소유자이며 피고들은 점유할 권원이 없다고 판단하여 원고의 소유물반환청구를 인용했습니다.
2. 민법 제71조 (총회 소집의 통지) 및 제72조 (총회의 결의 방법)​ 비법인사단에 준용되는 이 조항들은 총회 소집 절차(회의 목적사항 기재 통지의 1주간 전 발송 등)와 결의 방법(재적 사원 과반수 출석과 출석 사원 과반수 찬성)에 대한 규정입니다. 이 사건에서 이 사건 지주회 정관 개정이 위 절차를 따르지 않아 중대한 하자가 있다고 판단되었고, 그 결과 정관 내 명도 금지 조항 및 관리권 관련 조항이 무효로 인정되었습니다. 이는 단체 내부 규정이 법적 효력을 갖기 위해서는 적법한 절차를 준수해야 함을 의미합니다.
3. 건물의 동일성 판단 법리 건물이 대규모로 증축되거나 구조가 변경되었다 하더라도, 기존 건물이 완전히 철거되어 멸실된 것이 아니라면 사회통념상 기존 건물과 현존 건물의 동일성이 인정됩니다. 이 사건에서 리모델링 후에도 □□□상가 건물의 동일성이 인정되어 기존 소유권의 효력이 현존 건물에 미친다고 보았습니다.
4. 집합건물의 구분소유권 집합건물은 각 구분된 부분이 구조상 및 이용상 독립성을 갖추면 구분소유의 객체가 됩니다. 이 사건에서 리모델링 후 표시변경등기가 되지 않았음에도, 경매 절차를 통해 특정된 점포들이 구분소유의 대상이 되는 독립성을 갖추었다고 인정되어 소유권의 효력이 미쳤습니다.

참고 사항

1. 건물의 대규모 증·개축이 있더라도 기존 건물이 완전히 철거되지 않았다면, 사회통념상 기존 건물과 현존 건물의 동일성이 인정될 수 있습니다. 특히 건물 내부의 각 점포가 구조적·이용상 독립성을 갖추고 실제 거래의 객체가 된다면, 등기부와 현황이 불일치해도 해당 특정 부분에 대한 소유권이 인정될 수 있습니다.
2. 부동산을 매수할 때는 등기부와 건축물대장 외에 실제 현황이 일치하는지 철저히 확인해야 합니다. 불일치하는 경우, 경매 절차의 현황조사 보고서나 감정평가서 등을 통해 실제 소유권이 미치는 범위를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.
3. 건물 관리 단체의 정관이나 규약에 중요한 권리 제한 규정이 있다면, 해당 규정의 제정 또는 개정 절차가 민법상 비법인사단의 총회 결의 요건(소집 통지, 의결 정족수 등)을 적법하게 따랐는지 확인해야 합니다. 절차상 하자가 있는 규정은 무효가 될 수 있습니다.
4. 상가 점포를 임차할 때는 임대차 계약의 상대방이 해당 점포에 대한 임대 권한을 가진 적법한 소유자이거나, 소유자로부터 정당하게 위임받은 대리인인지 반드시 확인해야 합니다. 권한 없는 자와의 임대차 계약은 추후 법적 분쟁 발생 시 임차인의 권리를 보호받기 어려울 수 있습니다. 또한, 임대차 계약의 기간 만료 여부도 중요하므로 계약 갱신 시에는 권리 관계를 다시 한번 확인해야 합니다.