권택곤 변호사

선거 공약 관련 공직선거법 위반과 공무집행방해 사건

이 사건은 공직선거법 위반, 위계공무집행방해, 직권남용권리행사방해, 공무상비밀누설 등 여러 혐의로 기소된 피고인들과 검사가 항소심 판결에 불복하여 상고한 사안입니다. 대법원은 검사의 상고(일부 피고인들의 무죄 판결에 대한 불복)와 피고인 B, I, J의 상고(유죄 판결에 대한 불복)를 모두 기각하며 원심의 판단을 확정했습니다. ### 관련 당사자 - 피고인 A, B, C, D, E, F, G, H, I, J, K: 공직선거법 위반, 위계공무집행방해, 직권남용권리행사방해, 공무상비밀누설 등 다양한 혐의로 기소된 여러 명의 관계자들. - 검사: 피고인 1(A)부터 8(H), 11(K)에 대한 일부 무죄 판결에 대해 불복하며 상고한 주체. ### 분쟁 상황 여러 피고인들은 공직선거법 위반(수사청탁, 공공병원 공약 지원, 자료 유출 등), 위계공무집행방해, 직권남용권리행사방해, 공무상비밀누설 등의 혐의로 기소되었습니다. 이들은 선거 과정에서 불법적인 방법으로 선거에 영향을 미치려 하거나, 공무원으로서의 직무 범위를 벗어난 행위를 했다는 의혹을 받았습니다. 1심과 2심에서 일부 혐의는 무죄로, 일부 혐의는 유죄로 판단되었고, 이에 검사와 일부 피고인들이 대법원에 상고했습니다. ### 핵심 쟁점 주요 쟁점은 항소심에서 무죄로 판단된 수사청탁 및 공공병원 공약지원 관련 공직선거법 위반 혐의, 직권남용권리행사방해 혐의에 대해 범죄 증명이 부족했는지, 그리고 유죄로 판단된 공직선거법 위반, 위계공무집행방해, 공무상비밀누설 혐의에 대해 원심의 법리 오해나 자유심증주의 한계 일탈이 있었는지 여부였습니다. 특히 증거의 증명력, 공판중심주의, 직접심리주의, 공모공동정범, 직권남용죄의 성립 요건 등이 다루어졌습니다. ### 법원의 판단 상고를 모두 기각한다. ### 결론 대법원은 검사가 상고한 피고인 A, B, C, D, E, F, G, H, K에 대한 공직선거법 위반 및 직권남용권리행사방해 혐의의 무죄 판단이 적법하다고 보았습니다. 구체적으로는 수사청탁 및 공공병원 공약지원 관련 공직선거법 위반, 그리고 직권남용권리행사방해 혐의에 대해 범죄의 증명이 부족하다는 원심의 판단에 법리 오해 등의 잘못이 없다고 판단했습니다. 또한 피고인 B, I, J가 상고한 공직선거법 위반, 위계공무집행방해, 공무상비밀누설 혐의의 유죄 판단 또한 원심이 논리와 경험의 법칙을 위반하거나 법리를 오해하는 등의 잘못이 없다고 판단하며 모든 상고를 기각했습니다. ### 참고 사항 유사한 상황에서는 다음과 같은 점들을 고려할 수 있습니다. 첫째, 모든 혐의는 법정에서 명확하게 입증되어야 하며, ‘범죄의 증명이 없는’ 경우에는 무죄가 선고될 수 있습니다. 특히 공직선거법 위반과 같은 사안에서는 피고인의 ‘고의’ 여부가 중요한 판단 기준이 됩니다. 둘째, 공무원의 직권남용이나 공무상 비밀누설은 공무집행의 적법성과 투명성을 해치는 중대한 범죄로, 직무 범위와 권한을 명확히 이해하고 준수하는 것이 매우 중요합니다. 셋째, 여러 사람이 관련된 사건의 경우 '공모공동정범'의 성립 여부가 주요 쟁점이 될 수 있으므로, 각자의 역할과 행위가 어떻게 해석될 수 있는지 면밀히 살펴야 합니다. 넷째, 상고심은 원심의 판단에 법률적인 잘못이 있었는지를 중점적으로 심리하므로, 사실관계 자체를 새롭게 다투기보다는 법리 적용의 적절성에 초점을 맞춰야 합니다.

공장용지 매매 중개보수금 지급 청구 사건

공인중개사 A는 주식회사 B의 의뢰를 받아 주식회사 C로부터 시흥시 D 공장용지 및 공장을 매매대금 340억 원에 매수하는 계약을 중개하였습니다. 매매계약서에는 중개보수를 매매대금의 0.9%인 3억 6백만 원(부가가치세 포함 3억 3천6백6십만 원)으로 명시되어 있었습니다. B회사는 매매계약에 따라 매매대금을 모두 지급하고 소유권이전등기를 마쳤으나, 중개보수를 지급하지 않았습니다. 이에 공인중개사 A는 B회사를 상대로 약정된 중개보수금 3억 3천6백6십만 원과 이에 대한 지연손해금의 지급을 청구하는 소송을 제기하였습니다. B회사는 중개보수금을 1억 7천만 원으로 구두 합의했으며, 이를 화장품 판매 사업 관련 계약(경개계약)으로 대체하여 채무가 소멸했다고 주장했습니다. 또한 중개보수가 공동중개인들의 총액이라는 주장과, 매도인의 매매 대상물 이행 불이행(호이스트, 컴프레셔)에 대한 중개사의 중개상 과실 책임을 주장했습니다. 법원은 B회사의 모든 주장을 증거 부족 등을 이유로 받아들이지 않고, A 공인중개사의 청구를 전부 인용하여 B회사가 A 공인중개사에게 약정된 중개보수금과 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 시흥시 D 공장용지 및 공장 매매계약을 중개한 공인중개사 - 피고 주식회사 B: 시흥시 D 공장용지 및 공장을 매수하고 중개 의뢰를 한 회사 - 주식회사 C: 피고에게 공장용지 및 공장을 매도한 회사 ### 분쟁 상황 공인중개사 A가 피고 B회사의 의뢰를 받아 부동산 매매계약을 성공적으로 중개하였음에도 불구하고, B회사가 매매대금을 모두 지급하고 소유권이전등기까지 마친 후 약정된 중개보수를 지급하지 않아 발생한 분쟁입니다. B회사는 중개보수 지급을 피하기 위해 여러 주장을 펼쳤으나, 법원은 이를 모두 인정하지 않았습니다. ### 핵심 쟁점 피고가 원고에게 약정된 중개보수금을 지급할 의무가 있는지, 구두 합의나 경개계약으로 기존 중개보수 채무가 소멸되었는지 여부, 중개보수액이 공동중개사 전체의 총액인지 여부, 그리고 매도인의 계약 이행 불이행에 대한 중개사의 손해배상 책임이 인정되는지 여부가 쟁점이었습니다. ### 법원의 판단 법원은 피고 주식회사 B는 원고 A에게 중개보수금 3억 3천6백6십만 원과 이에 대한 2024년 5월 1일부터 2024년 8월 9일까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 소송비용은 피고가 부담하도록 했으며, 판결은 가집행할 수 있다고 덧붙였습니다. ### 결론 재판부는 매매계약서에 명확히 기재된 중개보수금 약정을 유효하다고 보았습니다. 피고가 주장한 구두 합의나 중개보수 채무를 소멸시키는 경개계약은 객관적인 증거가 부족하여 인정되지 않았습니다. 또한, 공동중개의 경우 매도인과 매수인이 각자 의뢰한 공인중개사에게 중개보수를 지급하는 것이 원칙이며, 이 사건 매매계약서에도 그렇게 명시되어 있으므로, 피고의 공동중개 총액 주장은 배척되었습니다. 마지막으로, 매도인의 매매 대상물 이행 불이행(호이스트, 컴프레셔)은 매매계약 이행에 관한 문제이지 중개사의 중개행위 자체의 하자가 아니므로, 중개인에게 손해배상 책임을 물을 수 없다고 판단하여 원고의 청구를 전부 인용하였습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건은 주로 **민법**의 계약 관련 규정과 **공인중개사법**의 중개보수 규정, 그리고 **소송촉진 등에 관한 특례법**의 지연손해금 규정이 적용되었습니다. 구체적으로는, **경개(更改)**​란 기존 채무를 소멸시키고 새로운 채무를 발생시키는 계약으로 민법 제449조에 규정되어 있으나, 경개가 성립하기 위해서는 당사자 사이에 명확한 합의가 있었음이 입증되어야 합니다. 또한, 부동산 중개보수는 공인중개사법에 따라 법정 요율 범위 내에서 중개의뢰인과 중개사 간의 약정에 따르게 됩니다. 매매계약서에 명시된 중개보수 약정은 당사자 간의 합의로 유효하게 인정됩니다. 이 사건에서 법원은 채무불이행으로 인한 지연손해금에 대해 민법상 법정이율(연 5%)과 소송촉진 등에 관한 특례법에 따른 지연손해금률(소장 부본 송달 다음 날부터 연 12%)을 적용했습니다. 중개사의 책임 범위와 관련하여, 중개사는 중개대상물의 확인 및 설명 의무를 다하고 중개행위에 과실이 없어야 하며, 매매계약의 내용 이행에 관한 문제는 직접적인 중개 과실로 보지 않는 것이 일반적인 법리입니다. ### 참고 사항 부동산 중개보수 약정은 반드시 서면으로 명확히 남겨야 합니다. 특히 중요한 내용은 계약서에 구체적으로 명시해야 나중에 분쟁이 발생했을 때 유리하게 작용할 수 있습니다. 만약 구두 합의나 경개계약을 통해 기존 채무를 변경하거나 소멸시키려 한다면, 그 내용과 사실을 객관적으로 입증할 수 있는 명확한 증거(녹취록, 문자 메시지, 별도 합의서 등)를 확보해야 합니다. 공동중개 상황에서는 매도인과 매수인이 각각의 중개인에게 중개보수를 지급하는 것이 일반적인 관행이므로, 중개보수 지급 주체와 범위에 대해 정확히 확인해야 합니다. 중개사의 책임은 중개행위 자체의 하자에 한정되며, 매도인의 계약 불이행으로 인한 손해는 원칙적으로 매도인에게 청구해야 할 문제입니다. 중개사는 매도인의 계약 이행 여부에 대한 책임을 지지 않는다는 점을 유념해야 합니다.

건물 인도와 필요비 상환을 둘러싼 임대인과 임차인의 분쟁 판결

원고들이 피고들에게 건물 인도를 청구한 사건에서 법원은 임대차계약이 기간 만료로 종료되었음을 인정하며 피고들은 건물을 인도할 의무가 있다고 판단했습니다. 다만 피고들이 건물 보존을 위해 지출한 필요비 46,457,163원에 대해서는 유치권이 인정되어 원고들은 해당 금액을 지급받음과 동시에 건물을 인도하라고 판결했습니다. 유익비 상환청구 및 권리금에 대한 유치권 주장은 기각되었습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A, B: 이 사건 건물의 현재 소유자이자 임대인의 지위를 승계한 사람들입니다. - 피고 C, D: 이 사건 건물의 현재 임차인들로 피고 C는 특히 점포에서 약국을 운영하는 약사입니다. - I: 이 사건 건물의 이전 소유자이자 임대인이었습니다. - J: 2014년 9월경까지 피고 C와 동거했던 사람으로 2013년 임대차계약의 명의상 임차인으로 등재되었습니다. ### 분쟁 상황 이 사건은 인천에 위치한 공장 건물의 임대차 관계에서 시작되었습니다. 원래 소유자 I은 2013년 J과 임대차계약을 체결했고 J은 건물을 집합건물로 전환하고 일부를 근린생활시설(약국 등)로 용도 변경했습니다. 피고 C는 이 약국을 운영하기 시작했습니다. 2015년 I은 피고들과 새로운 임대차계약을 맺었고 피고들은 건물 일부를 제3자에게 전대했습니다. 이후 임대차보증금과 월 차임이 증액되었습니다. 2022년 원고들이 I으로부터 건물을 매수하여 새로운 임대인이 되었고 2022년 12월 피고들에게 임대차계약 갱신 거절을 통보하면서 계약이 2023년 6월 12일 종료되었습니다. 원고들은 건물 인도를 요구했으나 피고들은 임대차보증금, 유익비, 필요비, 권리금 등을 반환받기 전까지는 인도를 거부하며 유치권을 주장하면서 분쟁이 발생했습니다. 특히 2013년 임대차계약의 실제 당사자가 누구인지 그리고 유익비 상환 포기 특약이 있었는지가 쟁점이 되었습니다. ### 핵심 쟁점 임대차계약 종료에 따른 건물 인도 의무 인정 여부, 임대차보증금 반환청구권이 남아있는지에 따른 동시이행 항변 인정 여부, 임차인의 유익비(건물 가치 증가 비용) 상환청구권 및 이에 따른 유치권 항변 인정 여부, 임차인의 필요비(건물 보존 비용) 상환청구권 및 이에 따른 유치권 항변 인정 여부, 권리금 회수 방해로 인한 손해배상청구권 또는 권리금반환청구권에 기한 유치권 항변 인정 여부 ### 법원의 판단 1. 피고들은 공동하여 원고들로부터 46,457,163원을 지급받음과 동시에 원고들에게 별지1 기재 건물을 인도하라. 2. 원고들의 나머지 청구를 모두 기각한다. 3. 소송비용 중 50%는 원고들이 나머지 50%는 피고들이 각 부담한다. 4. 제1항은 가집행할 수 있다. ### 결론 법원은 이 사건 임대차계약이 2023년 6월 12일 기간 만료로 종료된 것을 인정하여 피고들은 특별한 사정이 없는 한 원고들에게 건물을 인도할 의무가 있다고 판단했습니다. 임대차보증금은 이미 차임 상당 부당이득으로 모두 공제되어 남아있지 않으므로 피고들의 임대차보증금 반환청구권에 기한 동시이행 항변은 받아들여지지 않았습니다. 유익비 상환청구권에 대해서는 2013년 임대차계약의 실질적 임차인이 J이 아닌 피고 C라고 볼 증거가 부족하며 설령 피고 C가 임차인이라 하더라도 유익비 상환청구권을 포기하는 특약이 있었다고 판단되어 유치권 항변을 기각했습니다. 반면 피고들이 건물 보존을 위해 지출한 46,457,163원의 필요비는 인정되었고 이에 대해서는 피고들의 유치권 항변이 받아들여졌습니다. 필요비 상환청구권은 민사 소멸시효 10년이 적용되며 임차인이 목적물을 반환하기 전에는 소멸시효가 완성되지 않는다고 보아 원고들의 소멸시효 주장도 기각되었습니다. 마지막으로 권리금은 건물에 관하여 생긴 채권으로 볼 수 없어 유치권 행사의 대상이 아니라고 판단하여 이와 관련된 항변도 기각되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 민법 제626조 (임차인의 상환청구권): 제1항 (필요비): 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에게 그 상환을 청구할 수 있습니다. 이 사건에서는 피고들이 건물의 보존을 위해 지출한 46,457,163원의 필요비가 인정되어 원고들에게 상환 의무가 발생했습니다. 필요비 상환청구권은 민사 소멸시효 10년이 적용되며 임차인이 목적물을 임대인에게 반환하기 전에는 소멸시효가 완성되지 않는다고 법원은 판단했습니다. 제2항 (유익비): 임차인이 유익비를 지출한 경우 임대차 종료 시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인이 지출한 금액이나 그 증가액을 상환해야 합니다. 그러나 이 사건에서는 피고 C가 2013년 임대차계약의 실질적 임차인이라고 보기 어렵고 설령 임차인이라 하더라도 유익비 상환청구권을 포기하는 특약이 있었다고 판단되어 유익비 상환 주장은 받아들여지지 않았습니다. 민법 제630조 (전차인의 권리 의무): 제1항: 임대인의 동의를 받아 적법하게 전대차가 이루어진 경우에도 전차인은 임대인에 대하여 의무만을 부담할 뿐 직접 권리를 갖지는 못하므로 전차인은 임대인에게 직접 유익비 등 비용 상환을 청구할 수 없습니다. 이 원칙은 임차인의 유익비 상환청구권 주장 시 2013년 계약의 실질 당사자 여부를 판단하는 근거 중 하나로 작용했습니다. 민법 제654조 (준용규정) 및 제617조 (손해배상, 비용상환청구 기간): 임대차에 관한 규정은 소비대차나 사용대차에 준용될 수 있으며 임차인이 목적물을 임대인에게 반환하지 않은 동안에는 필요비 상환청구권에 대한 소멸시효가 완성되지 않는다는 법리가 이 사건에서 적용되었습니다. 임차인이 임대차목적물을 반환하기 전이라도 필요비 상환청구권에 대한 소멸시효가 완성될 수 있다는 주장은 이 조항의 취지에 반한다고 보아 기각되었습니다. 권리금 회수기회 보호 의무 (상가건물 임대차보호법): 임대인의 권리금 회수 방해로 인한 손해배상 의무는 임차인의 건물 반환 의무와 별개의 법률 요건에 기인하며 건물에 관하여 생긴 채권이 아니므로 이에 기하여 건물에 대한 유치권을 행사할 수 없다는 대법원 판례(대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다242727 판결 등 참조)가 적용되어 피고들의 권리금 유치권 주장은 기각되었습니다. 계약 당사자 확정 및 처분문서의 해석: 계약 당사자가 누구인지를 판단할 때 처분문서(임대차계약서)에 기재된 문언이 명확하다면 특별한 사정이 없는 한 문언대로 의사표시의 존재와 내용을 인정해야 한다는 법리가 적용되었습니다. 2013년 임대차계약서에 J이 임차인으로 기재되어 있는 점이 피고 C의 유익비 상환청구권 주장을 배척하는 중요한 근거가 되었습니다. 유익비 상환청구권 포기 특약: 임대차계약에서 '임차인은 임대인의 승인하에 개축 또는 변조할 수 있으나 부동산의 반환기일 전에 임차인의 부담으로 원상복구키로 한다'고 약정한 경우 이는 임차인이 임차 목적물에 지출한 각종 유익비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약으로 본다는 대법원 판례(대법원 1995. 6. 30. 선고 95다12927 판결 등 참조)가 적용되어 유익비 상환청구가 기각되는 보충적 판단의 근거가 되었습니다. ### 참고 사항 임대차계약서의 중요성: 계약 당사자가 누구인지, 특약사항(특히 유익비, 필요비, 원상회복 등)이 어떻게 명시되어 있는지에 따라 권리관계가 크게 달라질 수 있으므로 계약서 작성 시 신중하게 검토하고 명확하게 기재해야 합니다. 본 사례에서는 2013년 임대차계약의 임차인이 J으로 기재되어 있어 피고 C가 유익비 상환청구를 하는 데 어려움이 있었습니다. 유치권의 성립 요건: 유치권은 '건물에 관하여 생긴 채권'을 담보하기 위해 행사할 수 있습니다. 필요비(건물 보존에 지출된 비용)는 이에 해당하여 유치권이 인정되지만 권리금은 건물 자체에 관한 채권으로 보지 않으므로 유치권이 인정되지 않습니다. 어떤 비용이 유치권의 대상이 되는지 명확히 이해해야 합니다. 유익비와 필요비의 구분: 유익비는 건물의 가치를 증가시킨 비용(예: 구조 변경, 용도 변경 등)이고 필요비는 건물을 유지·보존하는 데 필요한 비용(예: 수리비)입니다. 이 둘의 인정 여부 및 상환 범위가 다르므로 영수증 등 지출 증빙 자료를 철저히 보관해야 합니다. 소멸시효의 이해: 필요비 상환청구권은 민사 소멸시효 10년이 적용되며 임대차 목적물을 임대인에게 반환하기 전에는 소멸시효가 완성되지 않는다는 점을 유의해야 합니다. 지출 시점보다는 반환 시점을 기준으로 소멸시효를 계산해야 합니다. 임차인의 명의와 실질 당사자: 사업자등록이나 임대료 지급이 다른 사람 명의로 이루어졌다고 하더라도 실제 계약 당사자가 누구였는지에 대한 처분문서(계약서)의 문언과 구체적인 정황(교섭 주체, 행정 절차 진행 등)이 중요하게 작용할 수 있습니다. 명의 대여는 법적 분쟁의 원인이 될 수 있으므로 주의해야 합니다.

선거 공약 관련 공직선거법 위반과 공무집행방해 사건

이 사건은 공직선거법 위반, 위계공무집행방해, 직권남용권리행사방해, 공무상비밀누설 등 여러 혐의로 기소된 피고인들과 검사가 항소심 판결에 불복하여 상고한 사안입니다. 대법원은 검사의 상고(일부 피고인들의 무죄 판결에 대한 불복)와 피고인 B, I, J의 상고(유죄 판결에 대한 불복)를 모두 기각하며 원심의 판단을 확정했습니다. ### 관련 당사자 - 피고인 A, B, C, D, E, F, G, H, I, J, K: 공직선거법 위반, 위계공무집행방해, 직권남용권리행사방해, 공무상비밀누설 등 다양한 혐의로 기소된 여러 명의 관계자들. - 검사: 피고인 1(A)부터 8(H), 11(K)에 대한 일부 무죄 판결에 대해 불복하며 상고한 주체. ### 분쟁 상황 여러 피고인들은 공직선거법 위반(수사청탁, 공공병원 공약 지원, 자료 유출 등), 위계공무집행방해, 직권남용권리행사방해, 공무상비밀누설 등의 혐의로 기소되었습니다. 이들은 선거 과정에서 불법적인 방법으로 선거에 영향을 미치려 하거나, 공무원으로서의 직무 범위를 벗어난 행위를 했다는 의혹을 받았습니다. 1심과 2심에서 일부 혐의는 무죄로, 일부 혐의는 유죄로 판단되었고, 이에 검사와 일부 피고인들이 대법원에 상고했습니다. ### 핵심 쟁점 주요 쟁점은 항소심에서 무죄로 판단된 수사청탁 및 공공병원 공약지원 관련 공직선거법 위반 혐의, 직권남용권리행사방해 혐의에 대해 범죄 증명이 부족했는지, 그리고 유죄로 판단된 공직선거법 위반, 위계공무집행방해, 공무상비밀누설 혐의에 대해 원심의 법리 오해나 자유심증주의 한계 일탈이 있었는지 여부였습니다. 특히 증거의 증명력, 공판중심주의, 직접심리주의, 공모공동정범, 직권남용죄의 성립 요건 등이 다루어졌습니다. ### 법원의 판단 상고를 모두 기각한다. ### 결론 대법원은 검사가 상고한 피고인 A, B, C, D, E, F, G, H, K에 대한 공직선거법 위반 및 직권남용권리행사방해 혐의의 무죄 판단이 적법하다고 보았습니다. 구체적으로는 수사청탁 및 공공병원 공약지원 관련 공직선거법 위반, 그리고 직권남용권리행사방해 혐의에 대해 범죄의 증명이 부족하다는 원심의 판단에 법리 오해 등의 잘못이 없다고 판단했습니다. 또한 피고인 B, I, J가 상고한 공직선거법 위반, 위계공무집행방해, 공무상비밀누설 혐의의 유죄 판단 또한 원심이 논리와 경험의 법칙을 위반하거나 법리를 오해하는 등의 잘못이 없다고 판단하며 모든 상고를 기각했습니다. ### 참고 사항 유사한 상황에서는 다음과 같은 점들을 고려할 수 있습니다. 첫째, 모든 혐의는 법정에서 명확하게 입증되어야 하며, ‘범죄의 증명이 없는’ 경우에는 무죄가 선고될 수 있습니다. 특히 공직선거법 위반과 같은 사안에서는 피고인의 ‘고의’ 여부가 중요한 판단 기준이 됩니다. 둘째, 공무원의 직권남용이나 공무상 비밀누설은 공무집행의 적법성과 투명성을 해치는 중대한 범죄로, 직무 범위와 권한을 명확히 이해하고 준수하는 것이 매우 중요합니다. 셋째, 여러 사람이 관련된 사건의 경우 '공모공동정범'의 성립 여부가 주요 쟁점이 될 수 있으므로, 각자의 역할과 행위가 어떻게 해석될 수 있는지 면밀히 살펴야 합니다. 넷째, 상고심은 원심의 판단에 법률적인 잘못이 있었는지를 중점적으로 심리하므로, 사실관계 자체를 새롭게 다투기보다는 법리 적용의 적절성에 초점을 맞춰야 합니다.

공장용지 매매 중개보수금 지급 청구 사건

공인중개사 A는 주식회사 B의 의뢰를 받아 주식회사 C로부터 시흥시 D 공장용지 및 공장을 매매대금 340억 원에 매수하는 계약을 중개하였습니다. 매매계약서에는 중개보수를 매매대금의 0.9%인 3억 6백만 원(부가가치세 포함 3억 3천6백6십만 원)으로 명시되어 있었습니다. B회사는 매매계약에 따라 매매대금을 모두 지급하고 소유권이전등기를 마쳤으나, 중개보수를 지급하지 않았습니다. 이에 공인중개사 A는 B회사를 상대로 약정된 중개보수금 3억 3천6백6십만 원과 이에 대한 지연손해금의 지급을 청구하는 소송을 제기하였습니다. B회사는 중개보수금을 1억 7천만 원으로 구두 합의했으며, 이를 화장품 판매 사업 관련 계약(경개계약)으로 대체하여 채무가 소멸했다고 주장했습니다. 또한 중개보수가 공동중개인들의 총액이라는 주장과, 매도인의 매매 대상물 이행 불이행(호이스트, 컴프레셔)에 대한 중개사의 중개상 과실 책임을 주장했습니다. 법원은 B회사의 모든 주장을 증거 부족 등을 이유로 받아들이지 않고, A 공인중개사의 청구를 전부 인용하여 B회사가 A 공인중개사에게 약정된 중개보수금과 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 시흥시 D 공장용지 및 공장 매매계약을 중개한 공인중개사 - 피고 주식회사 B: 시흥시 D 공장용지 및 공장을 매수하고 중개 의뢰를 한 회사 - 주식회사 C: 피고에게 공장용지 및 공장을 매도한 회사 ### 분쟁 상황 공인중개사 A가 피고 B회사의 의뢰를 받아 부동산 매매계약을 성공적으로 중개하였음에도 불구하고, B회사가 매매대금을 모두 지급하고 소유권이전등기까지 마친 후 약정된 중개보수를 지급하지 않아 발생한 분쟁입니다. B회사는 중개보수 지급을 피하기 위해 여러 주장을 펼쳤으나, 법원은 이를 모두 인정하지 않았습니다. ### 핵심 쟁점 피고가 원고에게 약정된 중개보수금을 지급할 의무가 있는지, 구두 합의나 경개계약으로 기존 중개보수 채무가 소멸되었는지 여부, 중개보수액이 공동중개사 전체의 총액인지 여부, 그리고 매도인의 계약 이행 불이행에 대한 중개사의 손해배상 책임이 인정되는지 여부가 쟁점이었습니다. ### 법원의 판단 법원은 피고 주식회사 B는 원고 A에게 중개보수금 3억 3천6백6십만 원과 이에 대한 2024년 5월 1일부터 2024년 8월 9일까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 소송비용은 피고가 부담하도록 했으며, 판결은 가집행할 수 있다고 덧붙였습니다. ### 결론 재판부는 매매계약서에 명확히 기재된 중개보수금 약정을 유효하다고 보았습니다. 피고가 주장한 구두 합의나 중개보수 채무를 소멸시키는 경개계약은 객관적인 증거가 부족하여 인정되지 않았습니다. 또한, 공동중개의 경우 매도인과 매수인이 각자 의뢰한 공인중개사에게 중개보수를 지급하는 것이 원칙이며, 이 사건 매매계약서에도 그렇게 명시되어 있으므로, 피고의 공동중개 총액 주장은 배척되었습니다. 마지막으로, 매도인의 매매 대상물 이행 불이행(호이스트, 컴프레셔)은 매매계약 이행에 관한 문제이지 중개사의 중개행위 자체의 하자가 아니므로, 중개인에게 손해배상 책임을 물을 수 없다고 판단하여 원고의 청구를 전부 인용하였습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건은 주로 **민법**의 계약 관련 규정과 **공인중개사법**의 중개보수 규정, 그리고 **소송촉진 등에 관한 특례법**의 지연손해금 규정이 적용되었습니다. 구체적으로는, **경개(更改)**​란 기존 채무를 소멸시키고 새로운 채무를 발생시키는 계약으로 민법 제449조에 규정되어 있으나, 경개가 성립하기 위해서는 당사자 사이에 명확한 합의가 있었음이 입증되어야 합니다. 또한, 부동산 중개보수는 공인중개사법에 따라 법정 요율 범위 내에서 중개의뢰인과 중개사 간의 약정에 따르게 됩니다. 매매계약서에 명시된 중개보수 약정은 당사자 간의 합의로 유효하게 인정됩니다. 이 사건에서 법원은 채무불이행으로 인한 지연손해금에 대해 민법상 법정이율(연 5%)과 소송촉진 등에 관한 특례법에 따른 지연손해금률(소장 부본 송달 다음 날부터 연 12%)을 적용했습니다. 중개사의 책임 범위와 관련하여, 중개사는 중개대상물의 확인 및 설명 의무를 다하고 중개행위에 과실이 없어야 하며, 매매계약의 내용 이행에 관한 문제는 직접적인 중개 과실로 보지 않는 것이 일반적인 법리입니다. ### 참고 사항 부동산 중개보수 약정은 반드시 서면으로 명확히 남겨야 합니다. 특히 중요한 내용은 계약서에 구체적으로 명시해야 나중에 분쟁이 발생했을 때 유리하게 작용할 수 있습니다. 만약 구두 합의나 경개계약을 통해 기존 채무를 변경하거나 소멸시키려 한다면, 그 내용과 사실을 객관적으로 입증할 수 있는 명확한 증거(녹취록, 문자 메시지, 별도 합의서 등)를 확보해야 합니다. 공동중개 상황에서는 매도인과 매수인이 각각의 중개인에게 중개보수를 지급하는 것이 일반적인 관행이므로, 중개보수 지급 주체와 범위에 대해 정확히 확인해야 합니다. 중개사의 책임은 중개행위 자체의 하자에 한정되며, 매도인의 계약 불이행으로 인한 손해는 원칙적으로 매도인에게 청구해야 할 문제입니다. 중개사는 매도인의 계약 이행 여부에 대한 책임을 지지 않는다는 점을 유념해야 합니다.

건물 인도와 필요비 상환을 둘러싼 임대인과 임차인의 분쟁 판결

원고들이 피고들에게 건물 인도를 청구한 사건에서 법원은 임대차계약이 기간 만료로 종료되었음을 인정하며 피고들은 건물을 인도할 의무가 있다고 판단했습니다. 다만 피고들이 건물 보존을 위해 지출한 필요비 46,457,163원에 대해서는 유치권이 인정되어 원고들은 해당 금액을 지급받음과 동시에 건물을 인도하라고 판결했습니다. 유익비 상환청구 및 권리금에 대한 유치권 주장은 기각되었습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A, B: 이 사건 건물의 현재 소유자이자 임대인의 지위를 승계한 사람들입니다. - 피고 C, D: 이 사건 건물의 현재 임차인들로 피고 C는 특히 점포에서 약국을 운영하는 약사입니다. - I: 이 사건 건물의 이전 소유자이자 임대인이었습니다. - J: 2014년 9월경까지 피고 C와 동거했던 사람으로 2013년 임대차계약의 명의상 임차인으로 등재되었습니다. ### 분쟁 상황 이 사건은 인천에 위치한 공장 건물의 임대차 관계에서 시작되었습니다. 원래 소유자 I은 2013년 J과 임대차계약을 체결했고 J은 건물을 집합건물로 전환하고 일부를 근린생활시설(약국 등)로 용도 변경했습니다. 피고 C는 이 약국을 운영하기 시작했습니다. 2015년 I은 피고들과 새로운 임대차계약을 맺었고 피고들은 건물 일부를 제3자에게 전대했습니다. 이후 임대차보증금과 월 차임이 증액되었습니다. 2022년 원고들이 I으로부터 건물을 매수하여 새로운 임대인이 되었고 2022년 12월 피고들에게 임대차계약 갱신 거절을 통보하면서 계약이 2023년 6월 12일 종료되었습니다. 원고들은 건물 인도를 요구했으나 피고들은 임대차보증금, 유익비, 필요비, 권리금 등을 반환받기 전까지는 인도를 거부하며 유치권을 주장하면서 분쟁이 발생했습니다. 특히 2013년 임대차계약의 실제 당사자가 누구인지 그리고 유익비 상환 포기 특약이 있었는지가 쟁점이 되었습니다. ### 핵심 쟁점 임대차계약 종료에 따른 건물 인도 의무 인정 여부, 임대차보증금 반환청구권이 남아있는지에 따른 동시이행 항변 인정 여부, 임차인의 유익비(건물 가치 증가 비용) 상환청구권 및 이에 따른 유치권 항변 인정 여부, 임차인의 필요비(건물 보존 비용) 상환청구권 및 이에 따른 유치권 항변 인정 여부, 권리금 회수 방해로 인한 손해배상청구권 또는 권리금반환청구권에 기한 유치권 항변 인정 여부 ### 법원의 판단 1. 피고들은 공동하여 원고들로부터 46,457,163원을 지급받음과 동시에 원고들에게 별지1 기재 건물을 인도하라. 2. 원고들의 나머지 청구를 모두 기각한다. 3. 소송비용 중 50%는 원고들이 나머지 50%는 피고들이 각 부담한다. 4. 제1항은 가집행할 수 있다. ### 결론 법원은 이 사건 임대차계약이 2023년 6월 12일 기간 만료로 종료된 것을 인정하여 피고들은 특별한 사정이 없는 한 원고들에게 건물을 인도할 의무가 있다고 판단했습니다. 임대차보증금은 이미 차임 상당 부당이득으로 모두 공제되어 남아있지 않으므로 피고들의 임대차보증금 반환청구권에 기한 동시이행 항변은 받아들여지지 않았습니다. 유익비 상환청구권에 대해서는 2013년 임대차계약의 실질적 임차인이 J이 아닌 피고 C라고 볼 증거가 부족하며 설령 피고 C가 임차인이라 하더라도 유익비 상환청구권을 포기하는 특약이 있었다고 판단되어 유치권 항변을 기각했습니다. 반면 피고들이 건물 보존을 위해 지출한 46,457,163원의 필요비는 인정되었고 이에 대해서는 피고들의 유치권 항변이 받아들여졌습니다. 필요비 상환청구권은 민사 소멸시효 10년이 적용되며 임차인이 목적물을 반환하기 전에는 소멸시효가 완성되지 않는다고 보아 원고들의 소멸시효 주장도 기각되었습니다. 마지막으로 권리금은 건물에 관하여 생긴 채권으로 볼 수 없어 유치권 행사의 대상이 아니라고 판단하여 이와 관련된 항변도 기각되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 민법 제626조 (임차인의 상환청구권): 제1항 (필요비): 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에게 그 상환을 청구할 수 있습니다. 이 사건에서는 피고들이 건물의 보존을 위해 지출한 46,457,163원의 필요비가 인정되어 원고들에게 상환 의무가 발생했습니다. 필요비 상환청구권은 민사 소멸시효 10년이 적용되며 임차인이 목적물을 임대인에게 반환하기 전에는 소멸시효가 완성되지 않는다고 법원은 판단했습니다. 제2항 (유익비): 임차인이 유익비를 지출한 경우 임대차 종료 시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인이 지출한 금액이나 그 증가액을 상환해야 합니다. 그러나 이 사건에서는 피고 C가 2013년 임대차계약의 실질적 임차인이라고 보기 어렵고 설령 임차인이라 하더라도 유익비 상환청구권을 포기하는 특약이 있었다고 판단되어 유익비 상환 주장은 받아들여지지 않았습니다. 민법 제630조 (전차인의 권리 의무): 제1항: 임대인의 동의를 받아 적법하게 전대차가 이루어진 경우에도 전차인은 임대인에 대하여 의무만을 부담할 뿐 직접 권리를 갖지는 못하므로 전차인은 임대인에게 직접 유익비 등 비용 상환을 청구할 수 없습니다. 이 원칙은 임차인의 유익비 상환청구권 주장 시 2013년 계약의 실질 당사자 여부를 판단하는 근거 중 하나로 작용했습니다. 민법 제654조 (준용규정) 및 제617조 (손해배상, 비용상환청구 기간): 임대차에 관한 규정은 소비대차나 사용대차에 준용될 수 있으며 임차인이 목적물을 임대인에게 반환하지 않은 동안에는 필요비 상환청구권에 대한 소멸시효가 완성되지 않는다는 법리가 이 사건에서 적용되었습니다. 임차인이 임대차목적물을 반환하기 전이라도 필요비 상환청구권에 대한 소멸시효가 완성될 수 있다는 주장은 이 조항의 취지에 반한다고 보아 기각되었습니다. 권리금 회수기회 보호 의무 (상가건물 임대차보호법): 임대인의 권리금 회수 방해로 인한 손해배상 의무는 임차인의 건물 반환 의무와 별개의 법률 요건에 기인하며 건물에 관하여 생긴 채권이 아니므로 이에 기하여 건물에 대한 유치권을 행사할 수 없다는 대법원 판례(대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다242727 판결 등 참조)가 적용되어 피고들의 권리금 유치권 주장은 기각되었습니다. 계약 당사자 확정 및 처분문서의 해석: 계약 당사자가 누구인지를 판단할 때 처분문서(임대차계약서)에 기재된 문언이 명확하다면 특별한 사정이 없는 한 문언대로 의사표시의 존재와 내용을 인정해야 한다는 법리가 적용되었습니다. 2013년 임대차계약서에 J이 임차인으로 기재되어 있는 점이 피고 C의 유익비 상환청구권 주장을 배척하는 중요한 근거가 되었습니다. 유익비 상환청구권 포기 특약: 임대차계약에서 '임차인은 임대인의 승인하에 개축 또는 변조할 수 있으나 부동산의 반환기일 전에 임차인의 부담으로 원상복구키로 한다'고 약정한 경우 이는 임차인이 임차 목적물에 지출한 각종 유익비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약으로 본다는 대법원 판례(대법원 1995. 6. 30. 선고 95다12927 판결 등 참조)가 적용되어 유익비 상환청구가 기각되는 보충적 판단의 근거가 되었습니다. ### 참고 사항 임대차계약서의 중요성: 계약 당사자가 누구인지, 특약사항(특히 유익비, 필요비, 원상회복 등)이 어떻게 명시되어 있는지에 따라 권리관계가 크게 달라질 수 있으므로 계약서 작성 시 신중하게 검토하고 명확하게 기재해야 합니다. 본 사례에서는 2013년 임대차계약의 임차인이 J으로 기재되어 있어 피고 C가 유익비 상환청구를 하는 데 어려움이 있었습니다. 유치권의 성립 요건: 유치권은 '건물에 관하여 생긴 채권'을 담보하기 위해 행사할 수 있습니다. 필요비(건물 보존에 지출된 비용)는 이에 해당하여 유치권이 인정되지만 권리금은 건물 자체에 관한 채권으로 보지 않으므로 유치권이 인정되지 않습니다. 어떤 비용이 유치권의 대상이 되는지 명확히 이해해야 합니다. 유익비와 필요비의 구분: 유익비는 건물의 가치를 증가시킨 비용(예: 구조 변경, 용도 변경 등)이고 필요비는 건물을 유지·보존하는 데 필요한 비용(예: 수리비)입니다. 이 둘의 인정 여부 및 상환 범위가 다르므로 영수증 등 지출 증빙 자료를 철저히 보관해야 합니다. 소멸시효의 이해: 필요비 상환청구권은 민사 소멸시효 10년이 적용되며 임대차 목적물을 임대인에게 반환하기 전에는 소멸시효가 완성되지 않는다는 점을 유의해야 합니다. 지출 시점보다는 반환 시점을 기준으로 소멸시효를 계산해야 합니다. 임차인의 명의와 실질 당사자: 사업자등록이나 임대료 지급이 다른 사람 명의로 이루어졌다고 하더라도 실제 계약 당사자가 누구였는지에 대한 처분문서(계약서)의 문언과 구체적인 정황(교섭 주체, 행정 절차 진행 등)이 중요하게 작용할 수 있습니다. 명의 대여는 법적 분쟁의 원인이 될 수 있으므로 주의해야 합니다.