임대차
임대인과 임차인이 상가 임대차 계약을 갱신하면서 임대료를 재조정하기로 특약했으나, 증액 수준에 대한 합의가 이루어지지 않아 소송으로 이어진 사건입니다. 임대인은 사전 합의된 증액이나 경제 사정 변동에 따른 증액을 주장하며 월 850만원을 청구했으나, 법원은 이러한 주장은 인정하지 않았습니다. 대신, 계약서상 '임대료 재조정' 특약을 근거로 임대차 갱신 시 협의가 불발되면 법원이 적정 차임을 정할 수 있다고 보고, 상가건물 임대차보호법의 증액 제한(5%)을 고려하여 기존 월차임 500만원에서 5,261,000원으로 인상하여 지급하라고 판결했습니다.
원고 A는 2016년 11월 16일 피고 B에게 보증금 5,000만원, 월차임 500만원으로 상가 건물을 임대했습니다. 이 계약에는 '기간 만료 시 임차인이 재임대를 요구할 경우 계속 재임대를 하고, 임대료는 재조정한다'는 특약이 있었습니다. 2018년 11월 30일 계약이 갱신된 후, 원고는 임대시세 상승 및 경제 여건 변화 등을 이유로 월차임을 850만원으로 증액해달라고 주장하며 소송을 제기했습니다. 피고는 원고 주장과 같은 금액의 인상 합의가 없었고, 경제 사정 변동도 미미하며, 상가건물 임대차보호법에 따라 증액 상한이 5%로 제한된다고 주장하며 맞섰습니다. 양측은 차임 재조정에 대한 협의가 이루어지지 않아 법원의 판단을 구하게 되었습니다.
임대차 계약 갱신 시 월차임을 특정 금액으로 증액하기로 사전에 합의했는지 여부, 경제 사정 변동을 이유로 민법에 따라 차임을 증액할 수 있는지 여부, 상가건물 임대차보호법상 5% 증액 제한이 적용되는지 여부, 그리고 '임대료 재조정' 특약이 있는 경우 협의가 불발되면 법원이 적정 차임을 정할 수 있는지 여부가 이 사건의 핵심 쟁점이었습니다.
법원은 피고 B가 원고 A에게 2020년 1월 1일부터 2020년 11월 29일까지 매월 말일에 5,261,000원을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 주위적 청구(월 850만원 증액) 및 나머지 예비적 청구는 기각되었으며, 소송비용은 원고와 피고가 각각 1/2씩 부담하도록 했습니다.
법원은 임대차 계약 갱신 시 임대료 재조정 특약이 있는 경우 협의가 불발되면 법원이 적정 차임을 정할 수 있다고 판단했습니다. 그러나 사전 증액 합의나 민법상 사정 변경에 따른 증액 주장은 받아들이지 않고, 상가건물 임대차보호법의 증액 상한을 고려하여 기존 차임에서 5% 인상된 금액을 적정 차임으로 결정했습니다.
이 사건에는 주로 다음과 같은 법령과 법리가 적용되었습니다.
임대차 계약 시 '임대료 재조정'과 같은 특약은 분쟁의 소지가 많으므로, 계약서 작성 시 구체적인 증액 기준이나 절차(예: 물가상승률 연동, 매년 특정 비율 이내 증액, 인근 시세 변동 고려 협의 등)를 명시하는 것이 중요합니다. 계약 갱신 시에는 임대인과 임차인이 충분한 대화를 통해 새로운 임대 조건에 합의하는 것이 바람직하며, 협의가 어려운 경우 분쟁 조정 절차 등을 고려할 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 계약의 경우, 차임 증액은 연 5% 이내로 제한될 수 있으므로 해당 법령의 적용 여부와 시점을 정확히 확인해야 합니다. 민법상 차임 증액을 청구하려면 '경제 사정 변동으로 약정한 차임이 상당하지 않게 된 때'라는 요건을 충족해야 하며, 이를 위해서는 소비자물가지수, 주변 시세, 공과금 증감 등 객관적인 자료를 통해 사정 변경을 입증하는 것이 중요합니다. 법원은 단순히 시세가 약간 높다고 해서 기존 차임이 형평성에 반한다고 보지 않을 수 있습니다. 증액된 차임은 증액 청구의 의사표시가 상대방에게 도달한 때부터 적용될 수 있습니다.
