상가 임대차 계약 종료 후 건물 인도와 보증금 반환 판결

원고는 자신의 건물 일부를 피고 C에게 임대했고 이후 피고 B에게 명의가 변경되는 과정에서 임대차 계약의 유효성과 실질적인 임차인이 누구인지, 그리고 상가건물 임대차보호법상 갱신요구권 행사 기간이 지났는지를 두고 분쟁이 발생했습니다. 원고는 피고들이 임대차 계약 종료에 따라 건물을 인도할 것을 주장했고 피고 B은 보증금을 반환받아야 한다고 맞섰습니다.

관련 당사자

• 원고: 건물 소유자(현재 70/100 지분 소유), 임대인
• 피고 B: 피고 C의 아들, 현재 임대차 계약 명의자이자 사업자등록 명의자
• 피고 C: 피고 B의 아버지, 최초 임대차 계약 체결자이자 실제 사업 운영자
• H: 원고를 대리하여 피고 B과의 임대차 계약을 체결한 인물

분쟁 상황

건물주인 원고는 자신이 임대한 상가 공간의 임대차 계약이 종료되었다고 보고, 임차인들에게 해당 공간을 돌려줄 것을 요구했습니다. 하지만 임차인 측에서는 계약 갱신 요구권이 아직 남아있고 계약이 유효하다고 주장하며 건물 인도를 거부했습니다. 특히 임차인의 명의가 변경되는 과정에서 실제 임차인이 누구인지, 그리고 계약 갱신 요구권이 적용되는 기간의 시작점이 언제인지를 두고 첨예하게 다투었습니다.

핵심 쟁점

피고 B 명의로 체결된 임대차 계약이 유효한지 여부(H의 대리권 유무), 실질적인 임차인이 피고 C인지 아니면 피고 B인지 여부, 상가건물 임대차보호법상 갱신요구권 행사 기간 10년이 도과했는지 여부(최초 임대차 계약 시점을 2006. 2. 28.로 볼 것인지 피고 B 명의 계약 시점인 2016. 12. 30.으로 볼 것인지)가 주요 쟁점이었습니다.

법원의 판단

법원은 피고들에게 원고에게 건물 1층 중 별지 도면 표시 1, 2, 3, 4, 1의 각 점을 차례로 연결한 선내 ㉮부분 36㎡를 인도할 것을 명령하면서도, 피고 B에게는 원고로부터 보증금 20,000,000원을 지급받음과 동시에 건물을 인도하라고 판결했습니다. 원고의 피고 B에 대한 나머지 청구는 기각되었으며 소송비용은 피고들이 부담하도록 했습니다. 또한 이 판결은 가집행할 수 있다고 밝혔습니다.

결론

법원은 최종적으로 임대차 계약이 종료되었음을 인정하고 건물 인도를 명했으나, 임차인인 피고 B의 보증금 반환 권리도 함께 인정하여 동시이행을 조건으로 인도를 결정했습니다. 이는 임대차 계약의 유효성과 실질적 임차인 판단, 그리고 상가임대차법상 갱신요구권 적용에 대한 법원의 판단이 반영된 결과입니다.

연관 법령 및 법리

상가건물 임대차보호법 제10조 제2항(계약갱신 요구 등): 이 조항은 상가 임차인이 안정적으로 영업할 수 있도록 임대차 기간을 보장해주는 중요한 법규로, '임차인의 계약갱신 요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다'고 규정합니다. 이 사건에서 원고는 최초 임대차 계약일인 2006년 2월 28일을 기준으로 10년이 지났으므로 갱신요구권이 없다고 주장했고, 피고는 피고 B 명의로 계약을 시작한 2016년 12월 30일을 기준으로 10년이 지나지 않았다고 주장하여 계약 갱신 요구권의 적용 시점이 핵심 쟁점이 되었습니다. 법원은 실제 임차인이 누구인지와 최초 계약일을 어떻게 볼 것인지에 따라 이 조항을 적용하게 됩니다. 동시이행의 항변권: 임대차 계약이 종료되면 임차인은 목적물을 반환할 의무가 있고, 임대인은 보증금을 반환할 의무가 있습니다. 이때 양쪽의 의무는 동시에 이행되어야 하는 관계에 있는데 이를 동시이행의 항변권이라고 합니다. 법원이 피고 B에게 원고로부터 20,000,000원을 지급받음과 동시에 건물을 인도하라고 명령한 것은 바로 이 동시이행의 항변권을 인정한 것입니다. 즉 건물주는 보증금을 돌려주기 전까지는 건물을 인도받을 수 없고 임차인도 보증금을 받기 전까지는 건물을 비워주지 않아도 됩니다.

참고 사항

상가 임대차 계약 시 명의 변경이 있을 경우 실제 임차인이 누구인지 명확히 해두고 계약서에 이를 반영하는 것이 중요합니다. 가족 간이라 할지라도 임대차 계약 명의를 변경할 때는 이전 계약과의 연속성, 보증금 승계 여부 등을 명확히 기록하여 분쟁을 예방해야 합니다. 건물주 입장에서는 임대차 계약 갱신 거절 의사를 표시할 때 내용증명 우편 등 증거를 남길 수 있는 방법으로 정확한 시기에 통지해야 합니다. 임차인의 계약갱신 요구권은 상가건물 임대차보호법에 따라 최초 계약일로부터 10년을 초과하지 않는 범위 내에서 행사할 수 있으므로, 임차인은 자신의 계약 기간과 갱신 가능 기간을 정확히 파악하고 있어야 합니다. 건물 인도 청구 소송에서는 보증금 반환과 동시이행 관계가 인정되는 경우가 많으므로 건물주도 보증금 반환 준비를 해야 합니다.