임대차보증금 반환 거부로 인한 임차권 양수인 소송 판결

최초 임차인 D는 임대인 C와 임대차 계약을 맺고 한 차례 갱신했으나, 계약 만료를 앞두고 갱신 의사 없음을 밝히며 보증금 반환을 요청했습니다. 하지만 임대인 C는 보증금 반환에 어려움을 표했습니다. 이에 D는 임대인 C의 동의를 얻어 이부동생인 A에게 임차권을 양도했고, A는 임대인 C와 새로운 임대차 계약을 체결했습니다. 그러나 임대인 C는 임대차 기간 만료 후에도 보증금 2억 8천만 원을 A에게 반환하지 않았습니다. 결국 A는 C를 상대로 임대차보증금 반환 소송을 제기했고, 법원은 A의 청구를 받아들여 C는 A에게 보증금을 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 최초 임차인 D로부터 임차권을 양도받아 새로운 임차인이 된 사람
• 피고 C: 이 사건 부동산의 소유자이자 임대인
• 소외 D: 피고 C와 최초 임대차 계약을 맺고 이후 원고 A에게 임차권을 양도한 사람

분쟁 상황

1. 2020년 3월 10일경 소외 D는 피고 C와 임대차보증금 2억 8천만 원에 2년 임대차 계약을 체결했습니다.
2. D는 임대차 계약을 한 차례 갱신한 후, 계약 기간 만료 약 3개월 전인 2024년 2월 1일경 피고 C에게 더 이상 계약을 갱신하지 않겠다는 의사를 통보하며 보증금 반환을 요청했습니다.
3. 그러나 피고 C는 '부동산을 싸게 팔려 내놨다'며 보증금 반환에 어려움을 표했습니다.
4. 이에 2024년 2월 7일경 소외 D는 이부동생인 원고 A와 함께 피고 C를 만나 임차권 양도에 대한 동의를 구했고, 피고 C의 동의를 얻어 D의 임차권이 A에게 양도되었습니다.
5. 임차권 양도에 따라 2024년 2월 8일 원고 A는 피고 C와 별도의 임대차 계약을 다시 체결했습니다.
6. 원고 A는 임대차 기간 만료일인 2024년 4월 22일 전후로 피고 C에게 임대차보증금 반환을 수차례 요구했습니다.
7. 하지만 피고 C는 '매매도 전세도 나가지 않는다'는 이유로 임대차보증금을 반환하지 않았고, 이에 원고 A는 임대차보증금 반환 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도받은 새로운 임차인이 기존 임차보증금의 반환을 임대인에게 청구할 수 있는지 여부

법원의 판단

피고 C는 원고 A에게 2억 8천만 원을 지급하고, 소송 비용은 피고 C가 부담하며, 위 지급 명령은 가집행할 수 있다.

결론

법원은 임대인의 동의를 얻어 임차권을 양도받은 원고 A가 임대차보증금을 반환받을 권리가 있다고 판단했습니다. 이에 따라 임대인 C는 임차권 양수인인 A에게 임대차보증금 2억 8천만 원을 반환해야 할 의무가 있음을 확인하고, A의 청구를 전부 인용하는 판결을 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

1. 임대차보증금 반환 의무: 임대차 계약이 종료되면 임대인은 임차인에게 임대차보증금을 반환할 의무가 있습니다. 본 사건에서 최초 임차인 D가 계약 갱신 거절 의사를 적법하게 통보하여 임대차 계약이 종료되었으므로, 임대인 C는 보증금을 반환해야 할 의무가 발생했습니다.
2. 임차권 양도의 효력: 민법 제629조에 따르면 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차권을 제3자에게 양도한 경우, 양수인(새로운 임차인)은 기존 임차인의 임차권을 승계하게 됩니다. 이는 임대차 계약상 임대인의 보증금 반환 의무 또한 양수인에게 이전됨을 의미합니다. 본 사건에서 피고 C가 임차권 양도에 명시적으로 동의했으므로, 양수자인 원고 A가 보증금 반환을 요구할 정당한 권리를 가집니다.
3. 새로운 임대차 계약의 법적 효력: 임차권 양도 후 양수인이 임대인과 다시 임대차 계약을 체결한 경우, 이는 기존 임대차 계약의 내용을 기초로 한 새로운 계약 관계로 해석될 수 있으며, 임대인은 그 새로운 계약에 따라 양수인에게 보증금 반환 의무를 부담하게 됩니다.

참고 사항

1. 임대차 계약 만료 시에는 계약 종료 의사를 명확하게 전달하고 증거를 남기세요. 주택임대차보호법에 따라 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 갱신 거절 의사를 문자 메시지나 내용증명 등 기록이 남는 방식으로 통보하는 것이 중요합니다.
2. 보증금 반환이 어렵다면 임차권 양도를 고려할 수 있습니다. 이때 반드시 임대인의 동의를 서면으로 받아두어야 합니다. 임대인의 동의 없는 임차권 양도는 임대차 계약 해지 사유가 될 수 있습니다.
3. 임차권 양도 후 새로운 임차인은 임대인과 별도의 임대차 계약을 체결하는 것이 좋습니다. 이는 기존 임대차 관계를 명확히 정리하고 새로운 임차인의 권리를 강화하는 근거가 됩니다.
4. 임대차 계약서, 계약 갱신 거절 통보, 보증금 반환 요청 내역, 임차권 양도 동의서 등 모든 중요한 의사소통과 계약 관련 서류는 꼼꼼하게 보관하여 증거로 활용할 수 있도록 준비해야 합니다.