상가 임대차 계약 갱신 방식과 보증금 분쟁

원고(임차인)가 피고(임대인)를 상대로 상가 임대차 계약의 해지에 따른 임대차보증금 반환을 청구하거나 예비적으로 차임 인하를 주장한 사건입니다. 원고는 계약이 묵시적으로 갱신되었으므로 해지 통보 후 3개월이 지나면 효력이 발생한다고 주장했지만, 법원은 계약서가 새로 작성된 점 등을 들어 명시적 합의에 의한 갱신으로 보아 원고의 해지 통보 효력을 인정하지 않고 기간 만료로 종료되었다고 판단했습니다. 결과적으로 피고가 반환할 보증금은 없는 것으로 결론 났습니다.

관련 당사자

• 주식회사 A (원고, 항소인): 상가를 임차하여 영업하던 회사로, 임대차 계약의 묵시적 갱신을 주장하며 계약 해지와 보증금 반환을 청구하거나 차임 인하를 요구함.
• B (피고, 피항소인): 상가의 소유주로, 임대차 계약이 합의에 의해 갱신되었다고 주장하며 연체 차임 등을 공제하면 반환할 보증금이 없다고 반박함.

분쟁 상황

원고(임차인 주식회사 A)는 2013년부터 피고(임대인 B)와 상가 임대차 계약을 맺고 여러 차례 계약 기간을 연장해 왔습니다. 2020년 12월 14일에도 새로운 계약서(재계약서)를 작성했는데 특약사항에 "본 계약은 계약연장으로 인한 재계약이다. (1년 기간 연장 외, 모든 조건 동일함)"이라고 기재되어 있었습니다. 원고는 2021년 3월 11일 임대차 계약 해지를 통지하고 2021년 5월 28일 건물을 인도한 후 피고에게 임대차보증금 반환을 청구했습니다. 원고는 이 계약서 작성이 묵시적 갱신에 따른 기간 연장 확인에 불과하며 상가건물 임대차보호법에 따라 묵시적 갱신 시 임차인은 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있고 3개월 후 효력이 발생하므로 보증금을 돌려받아야 한다고 주장했습니다. 또한 원고는 코로나19 등으로 영업이 어려워졌고 주변 시세에 비해 차임(월 165만 원)이 과다하다는 이유로 월 140만 원으로 차임을 인하해야 한다고 예비적으로 주장했습니다. 이에 대해 피고는 원고와 합의하여 재계약서를 작성했으므로 묵시적 갱신이 아니라 명시적 합의 갱신이며 원고의 해지 통지는 효력이 없다고 반박했습니다. 따라서 계약은 2022년 1월 14일에 만료되었고 그때까지의 연체 차임 15,367,000원과 미납 관리비 2,625,440원을 임대차보증금 1,650만 원에서 공제하면 반환할 보증금이 없다고 주장했습니다. 차임 인하 주장에 대해서도 사정 변경이 없다고 맞섰습니다.

핵심 쟁점

상가 임대차 계약서 재작성이 묵시적 갱신에 따른 기간 연장의 확인인지, 아니면 당사자 합의에 의한 명시적 갱신인지 여부와 명시적 갱신으로 볼 경우 임차인의 해지권 행사가 가능한지 여부 그리고 임대차 계약의 월 차임을 인하할 사정변경이 있는지 여부입니다.

법원의 판단

원고의 항소를 기각하고 항소비용은 원고가 부담하도록 했습니다. 이는 제1심판결(원고 청구 기각)을 유지하는 결정입니다.

결론

법원은 원고와 피고가 2020년 12월 14일에 새로 작성한 계약서가 묵시적 갱신을 확인하는 것이 아니라 당사자 간의 합의에 의한 명시적 갱신이라고 판단했습니다. 이에 따라 상가건물 임대차보호법상 묵시적 갱신 시 임차인에게 주어지는 해지권이 인정되지 않으며 계약은 2022년 1월 14일 기간 만료로 종료되었다고 보았습니다. 결과적으로 연체 차임 15,367,000원 및 미납 관리비 1,761,440원을 공제하면 피고가 원고에게 반환할 보증금은 없다고 판시했습니다. 또한 차임 인하 주장에 대해서도 현저한 사정변경이 있다고 보기 어렵다고 판단하여 원고의 모든 청구를 기각했습니다.

연관 법령 및 법리

상가건물 임대차보호법 제10조 제4항 (묵시적 갱신의 경우 기간의 정함이 없는 임대차로 보고 임차인의 해지권 인정): 임대인이 임대차 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 이 경우 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 보며 임차인은 언제든지 해지 통고를 할 수 있고 임대인이 그 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생합니다. 본 사례에서 원고는 이 조항을 근거로 자신의 해지 통지가 유효하다고 주장했으나 법원은 계약서가 새로 작성된 것은 명시적 합의 갱신으로 보아 이 조항의 적용을 배제했습니다. 민법 제628조 및 상가건물 임대차보호법 제11조 (차임 증감 청구권): 임대물에 대한 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있습니다. 이 법리는 임대차 계약 기간 중 시장 상황의 변화나 임대 목적물의 가치 변동 등으로 인해 기존 차임이 불균형하게 되었을 때 당사자들이 차임을 합리적인 수준으로 조정할 수 있도록 하는 것입니다. 본 사례에서 원고는 코로나19 등 영업 악화와 주변 시세를 이유로 차임 인하를 주장했으나 법원은 그러한 사정만으로는 차임을 감액할 현저한 사정 변경이 존재한다고 보기는 어렵다고 판단했습니다.

참고 사항

계약 갱신 시 명확한 의사 확인: 임대차 계약 기간 만료 시 단순히 이전 계약과 동일한 조건으로 계약서를 다시 작성하더라도 해당 계약서는 '묵시적 갱신'이 아닌 '명시적 합의 갱신'으로 해석될 수 있습니다. 특히 "계약연장으로 인한 재계약"과 같은 문구가 명시된 경우 더욱 그렇습니다. 계약 갱신 방식을 둘러싼 오해를 피하려면 갱신 시 당사자 간의 의사를 명확히 하고 묵시적 갱신 시에만 부여되는 임차인의 해지권을 유지할 의사가 있다면 계약서에 명시하는 것이 좋습니다. 묵시적 갱신과 명시적 갱신의 차이 이해: 상가건물 임대차보호법상 묵시적 갱신(제10조 제4항)이 되면 임차인은 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있고 3개월 후 효력이 발생하지만 명시적 합의 갱신의 경우 당사자가 정한 기간 동안 계약의 구속을 받게 됩니다. 따라서 임차인이 계약 기간 중 언제든지 해지할 필요가 있다면 묵시적 갱신을 유도하거나 계약서에 명확히 해지권을 유보하는 특약을 명시해야 합니다. 차임 증감 청구의 요건: 민법 제628조 및 상가건물 임대차보호법 제11조에 따라 경제 사정의 변동으로 인해 차임이 상당하지 않게 된 경우 당사자는 장래의 차임 증감을 청구할 수 있습니다. 하지만 단순히 영업이 어렵다는 주장만으로는 부족하며 주변 상가의 시세 변화, 임대 목적물의 이용 상황 등 차임을 변경할 만한 '현저한 사정변경'이 객관적으로 입증되어야 합니다. 보증금 반환 전 공제 내역 확인: 임대차 계약 종료 시 임대인은 임대차보증금에서 연체 차임, 미납 관리비, 원상회복 비용 등을 공제할 수 있습니다. 계약 종료 전까지 발생한 미납금액이 보증금을 초과하는 경우 임차인이 추가로 부담해야 할 수도 있으므로 임대차 계약 기간 동안 차임 및 관리비를 성실히 납부하고 종료 시점에 미납 내역을 임대인과 정확히 확인하는 것이 중요합니다.