전처 명의로 체결된 상가 임대차 계약의 보증금 및 권리금 분쟁

원고 B는 전처 A 명의로 피고 C와 상가 임대차 계약을 체결한 후 건물주의 방해로 권리금 상당의 손해를 입고 임대차보증금도 돌려받지 못했다고 주장하며 피고에게 임대보증금 반환, 부당이득금, 권리금 손해배상을 청구했습니다. 그러나 법원은 이 사건 임대차 계약의 실제 당사자가 원고 B가 아닌 명의상 임차인 A라고 판단했고 피고의 유체동산 매각을 통한 배당금 수령도 적법한 강제집행 절차에 따른 것이므로 부당이득이 아니라고 보아 원고의 청구를 모두 기각했습니다. 원고의 항소 또한 기각되었습니다.

관련 당사자

• B (원고, 항소인): 이 사건 건물의 실제 임차인이라고 주장하는 사람으로, 전처 A의 명의로 피고와 임대차 계약을 체결함
• C (피고, 피항소인): 이 사건 건물의 임대인으로, 이전 임대인 E로부터 건물의 일부 지분을 증여받았으며, 원고 B가 아닌 A를 임대차 계약의 당사자로 이해함
• A (제1심 공동원고): 원고 B의 전처로, 이 사건 임대차 계약서에 임차인으로 기재되어 있음
• E: 이 사건 건물의 이전 임대인으로, 피고 C에게 건물의 일부 지분을 증여함

분쟁 상황

원고 B는 2009년 E와 임대차 계약을 체결하고 이후 2012년 피고 C와 새로운 임대차 계약을 맺었습니다. 2017년 E는 피고 C에게 건물 지분을 증여했습니다. 원고 B가 차임을 연체하자 피고 C는 건물명도 소송을 제기했고, 2018년 6월 25일 조정 결정으로 B는 부동산을 인도하고 C는 보증금 1천만 원을 지급하기로 확정되었습니다. 이후 2018년 9월 3일, 원고 B의 전처 A 명의로 피고 C와 새로운 임대차 계약(보증금 1천만 원, 월 차임 110만 원)이 체결되었습니다. A가 차임을 연체하자 피고 C는 2019년 11월 15일 임대차 계약 해지 통보 후 건물인도 청구 소송을 제기하여 2020년 6월 10일 일부 승소 판결을 받았습니다. 이 판결에 기초하여 피고 C는 2020년 12월 3일 유체동산 경매를 진행, 4,992,000원 중 집행비용 공제 후 750,600원을 배당받았습니다. A는 항소 및 상고했으나 모두 기각되어 이 사건 관련 판결은 확정되었고, 부동산은 피고 C에게 인도되었습니다. 원고 B는 이 사건 임대차 계약의 실제 당사자는 자신이고 피고 C가 권리금 수령을 방해하고 유체동산 매각으로 부당이득을 취했으며 임대차보증금 1천만 원을 반환하지 않았다고 주장하며 피고 C에게 67,300,000원 및 지연손해금의 지급을 청구했으나 1심에서 기각당하고 항소했습니다.

핵심 쟁점

임대차 계약의 실제 당사자가 누구인지, 실제 계약 당사자가 아닌 사람이 임대차보증금 반환 및 권리금 손해배상을 청구할 수 있는지, 적법한 강제집행을 통해 유체동산을 매각하여 배당받은 것이 부당이득에 해당하는지 여부가 이 사건의 핵심 쟁점입니다.

법원의 판단

원고의 항소를 기각하며, 항소 비용은 원고가 부담하도록 결정했습니다. 이는 제1심 판결과 동일하게 원고의 모든 청구를 기각한다는 내용입니다.

결론

법원은 이 사건 임대차 계약서에 A가 임차인으로 명확히 기재되어 있고 피고 C는 A를 임차인으로 이해하는 것이 합리적이라고 판단했습니다. 또한 원고 B가 이전 임대차 계약에서 차임을 연체하여 피고 C가 원고 B와의 계약 체결을 거부했을 것으로 보이는 정황도 고려되었습니다. 따라서 원고 B는 이 사건 임대차 계약의 당사자가 아니므로 임대차보증금 반환 및 권리금 손해배상을 청구할 수 없다고 보았습니다. 피고 C가 유체동산 경매를 통해 받은 배당금 또한 적법한 강제집행 절차에 따른 것이므로 부당이득에 해당하지 않는다고 판단했습니다. 기타 손해배상 청구도 증거 부족으로 기각되었습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 계약 당사자 확정의 법리를 따릅니다. 계약 당사자가 누구인지는 당사자들의 의사해석 문제이며, 의사가 합치되지 않는 경우 의사표시 상대방의 관점에서 합리적인 사람이라면 누구를 계약 당사자로 이해하였을 것인지를 기준으로 판단하게 됩니다(대법원 2019. 9. 10. 선고 2016다237691 판결). 이 사건에서 법원은 임대차 계약서에 기재된 임차인 A와 피고 C의 합리적 이해를 바탕으로 A를 계약 당사자로 보았습니다. 또한 부당이득 반환청구에 있어서는 이득자의 재산상 이익이 법률상 원인을 결여하는 경우에만 인정됩니다(대법원 2017. 4. 13. 선고 2016다275297 판결). 피고 C가 유체동산 매각으로 배당받은 것은 이 사건 관련 판결이라는 적법한 집행권원에 기초한 강제집행 절차에 따른 것이므로 법률상 원인이 없는 이득이라고 볼 수 없어 부당이득이 성립하지 않습니다. 기판력에 대한 피고의 본안 전 항변은 기각되었는데, 기판력은 전소판결의 소송물과 후소의 소송물이 동일하거나, 전소의 판단이 후소의 선결문제 또는 모순관계에 있을 때에만 미치게 됩니다. 이 사건의 경우 전소(A와 C 간의 소송)와 후소(B와 C 간의 소송)의 소송물이 동일하지 않고 당사자도 다르며, 선결문제 또는 모순관계에 해당하지 않는다고 보아 기판력이 미치지 않는다고 판단했습니다.

참고 사항

임대차 계약을 체결할 때는 계약서에 명시된 임차인과 실제 임차인이 동일한지 명확히 확인해야 합니다. 명의를 빌려 계약을 체결하는 경우 추후 법적 분쟁 발생 시 실제 권리 주장이나 의무 이행에 어려움이 있을 수 있습니다. 특히 임대인은 계약 당사자를 계약서에 기재된 명의인으로 이해하는 것이 일반적이므로, 실제 임차인과 명의상 임차인이 다른 경우에는 그 사실을 임대인에게 명확히 알리고 서면으로 동의를 받아두는 것이 중요합니다. 권리금 회수 기회를 보장받기 위해서는 상가건물 임대차보호법에서 정하는 요건을 갖춰야 하며, 임차인이 아닌 자는 권리금 회수 기회를 주장하기 어렵습니다. 또한 강제집행 절차를 통해 이루어진 재산 매각 및 배당은 법률상 원인이 있는 행위로 간주되므로, 부당이득으로 인정되기 어렵다는 점을 유의해야 합니다. 손해배상을 청구할 때에는 손해의 구체적인 내용과 액수를 명확히 특정하고 이를 뒷받침할 수 있는 충분한 증거를 제시해야 합니다.