건물 임대료 연체로 인한 계약 해지 및 미지급 차임 청구 사건

A 유한회사가 주식회사 B에 건물을 임대했으나 주식회사 B가 장기간 월세를 내지 않자 A 유한회사가 임대차 계약을 해지하고 연체된 월세 및 이에 대한 지연 이자를 임대차 보증금에서 공제한 나머지 금액을 돌려받고자 소송을 제기하여 승소한 사건입니다.

관련 당사자

• 원고 (A 유한회사): 인천 부평구의 상업용 건물을 주식회사 B에 임대한 임대인입니다.
• 피고 (주식회사 B): A 유한회사로부터 건물을 임차하여 사용하였으나 월세를 제때 내지 못한 임차인입니다.

분쟁 상황

A 유한회사는 2017년 12월 14일 주식회사 B와 인천 부평구의 건물 일부를 보증금 2억 4천만원 월세 4천만원으로 하는 임대차 계약을 맺고 건물을 인도했습니다. 계약 당시 매월 말일에 월세를 지급하고 연체 시 연 10%의 지연 이자를 가산하기로 약정했습니다. 그러나 주식회사 B는 2018년 1월과 2월분 월세만 지급하고 2018년 3월부터는 월세를 전혀 내지 않았습니다. 이에 A 유한회사는 2019년 6월 28일 주식회사 B에 내용증명 우편을 보내 월세 연체를 이유로 임대차 계약 해지를 통보했습니다. 해지 통보 시점까지 주식회사 B가 미지급한 월세(2018년 3월분부터 2019년 6월분까지)는 4억 2천만원이었고 부가가치세 4천 4백만원 및 이에 대한 약정 지연손해금 3천 9백9십만 1천3백6십3원을 합산한 총 미지급액에서 임대차 보증금 2억 4천만원을 공제한 금액이 5억 3백9십만 1천3백6십3원이었습니다. A 유한회사는 이 금액의 지급을 청구하며 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

임차인이 장기간 월세를 연체한 경우 임대인이 임대차 계약을 해지하고 미지급된 월세와 지연 이자를 임대차 보증금에서 공제한 후 남은 금액을 청구할 수 있는지 여부가 주요 쟁점입니다.

법원의 판단

법원은 피고인 주식회사 B가 원고인 A 유한회사에게 503,901,363원과 그중 420,000,000원에 대하여 2019년 7월 1일부터 모든 금액을 갚는 날까지 연 10%의 비율로 계산한 지연 이자를 추가로 지급하라고 판결했습니다.

결론

임차인이 상당 기간 임대료를 연체할 경우 임대인은 임대차 계약을 해지할 수 있으며 연체된 임대료와 약정된 지연손해금을 임대차 보증금에서 공제한 후에도 남는 금액이 있다면 이를 임차인에게 청구할 수 있다는 점을 확인한 판결입니다.

연관 법령 및 법리

민법 제618조 (임대차의 의의)​: 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생깁니다. 이 사안에서는 임대인(원고)이 건물을 사용하게 하고 임차인(피고)이 월세를 지급하기로 하는 임대차 계약이 유효하게 체결되었음이 인정되었습니다. 민법 제640조 (차임연체와 해지)​: 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 주택의 경우 2개월분 상가의 경우 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제4호에 따라 3개월분입니다. 본 사안에서는 피고가 14개월분의 차임을 연체하여 원고가 적법하게 계약을 해지할 수 있었습니다. 임대차보증금의 공제: 임대차보증금은 임대차 계약이 종료된 후 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하는 것이므로 월세 연체액 지연손해금 원상복구 비용 등을 보증금에서 공제할 수 있습니다. 본 사안에서는 미지급 차임과 지연손해금에서 보증금이 공제된 금액이 최종 청구액으로 인정되었습니다. 지연손해금: 금전채무 불이행 시 발생하는 손해배상으로서 당사자 간에 연 10%의 지연손해금율을 약정했으므로 피고는 미지급 차임에 대해 약정된 연 10%의 지연손해금을 지급할 의무가 있습니다. 법원은 미지급 차임 원금에 대해 2019년 7월 1일(계약 해지 이후 시점)부터 다 갚는 날까지 연 10%의 비율로 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.

참고 사항

임대차 계약 시 월세 지급일과 연체 시 지연 이율 등 중요 사항을 반드시 계약서에 명확하게 기재해야 합니다. 임차인의 월세 연체가 발생하면 즉시 내용증명 우편 등으로 연체 사실을 통보하고 지급을 독촉해야 합니다. 상가 건물의 경우 임차인이 3개월분 이상의 월세를 연체하면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다(민법 제640조, 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제4호). 계약 해지 통보 후에도 임차인이 월세를 지급하지 않거나 건물 인도를 거부할 경우 법원에 명도소송 및 연체 차임 청구 소송을 제기해야 합니다. 임대차 보증금은 임차인의 채무(월세 연체, 건물 손상 등)를 담보하는 역할을 하므로 계약 종료 시 연체된 월세나 손해배상금을 보증금에서 공제할 수 있습니다. 소송 제기 시에는 미지급 월세 부가가치세 약정 지연손해금 등을 정확하게 계산하여 청구해야 합니다.