합의해지된 전세보증금 반환 지연으로 인한 손해배상 사건

이 사건은 세입자 A씨가 집주인 B씨와 C씨(부부)에게 임대차계약 합의해지에 따른 보증금 반환 및 보증금 반환 지연으로 발생한 손해배상을 청구한 사건입니다. 세입자 A씨는 집주인들과 2021년 12월 27일 임대차 계약을 합의해지하기로 했고, 이를 전제로 새로운 아파트 임대차 계약을 체결하고 계약금 7,600만 원을 지급했습니다. 하지만 집주인들은 합의해지일에 전세 보증금 잔액을 반환하지 않았고, 이에 A씨는 새로운 계약을 이행하지 못하여 계약금 7,600만 원을 몰취당했습니다. 법원은 임대차계약이 2021년 12월 27일 합의해지되었고, 세입자 A씨가 임차 아파트 인도의무를 이행제공했음에도 집주인들이 보증금을 반환하지 않아 손해가 발생했다고 판단했습니다. 결과적으로 법원은 집주인들이 공동으로 A씨에게 임차보증금 잔액 5억 원을 건물 인도와 동시에 지급하고, 손해배상금 7,600만 원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 세입자, 임대차 계약이 합의해지되었음에도 전세보증금을 제때 돌려받지 못해 새로운 집 계약금을 손해본 당사자
• 피고 B, C: 공동 임대인(집주인 부부), 세입자에게 전세보증금을 반환해야 할 의무가 있는 당사자

분쟁 상황

세입자 A씨는 집주인 B씨, C씨와의 아파트 임대차 계약 만료일이 2022년 1월 21일이었으나, 늦어도 2021년 11월 2일경 2021년 12월 27일자로 계약을 합의해지하기로 했습니다. 합의해지를 전제로 A씨는 2021년 11월 2일 다른 아파트에 대한 새로운 임대차 계약을 체결하고 계약금 7,600만 원을 지급했으며, 이사를 준비했습니다. 하지만 합의해지일인 2021년 12월 27일 집주인들은 A씨에게 전세 보증금 잔액 5억 원을 반환하지 못했습니다. A씨는 집주인들에게 보증금 반환을 독촉했으나, 보증금이 반환되지 않아 새로운 임대차 계약의 잔금을 치르지 못하게 되었고, 결국 2021년 12월 28일 새로운 계약이 파기되면서 이미 지급한 계약금 7,600만 원을 몰취당했습니다. 이에 A씨는 집주인들을 상대로 전세 보증금 잔액 5억 원의 반환과 계약금 7,600만 원 상당의 손해배상을 청구하는 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 임대차계약이 2021년 12월 27일 합의해지되었는지 여부. 둘째, 집주인들이 세입자에게 임차보증금 잔액을 반환할 의무가 있는지 여부. 셋째, 집주인들의 보증금 반환 지연으로 인해 세입자가 새로운 임대차 계약금을 몰취당한 손해를 배상할 책임이 있는지 여부 및 그 범위.

법원의 판단

재판부는 제1심 판결을 변경하여 다음과 같이 판결했습니다.

1. 피고들(집주인들)은 공동으로 원고(세입자)에게 원고로부터 별지 목록 기재 건물을 인도받음과 동시에 임차보증금 잔액 5억 원을 지급해야 합니다.
2. 또한 피고들은 원고에게 7,600만 원 및 이에 대해 2022년 1월 29일부터 2023년 7월 12일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급해야 합니다.
3. 원고의 나머지 청구는 모두 기각되었습니다.
4. 소송 총비용 중 1/10은 원고가, 나머지는 피고들이 각 부담하도록 했습니다.

결론

세입자 A씨는 집주인 B, C씨로부터 임차보증금 잔액 5억 원과 새로운 임대차 계약금 7,600만 원 및 지연손해금을 지급받게 되었고, 집주인들은 건물 인도와 동시에 보증금을 반환하고 손해배상 책임을 지게 되었습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건과 관련하여 중요한 법률 및 법리는 다음과 같습니다.

1. 계약의 합의해지: 계약의 합의해지는 당사자들이 기존 계약의 효력을 장래에 향하여 소멸시키기로 하는 새로운 계약입니다. 이는 기존 계약의 성립과 마찬가지로 해지하겠다는 '청약'과 이를 받아들이는 '승낙'이라는 의사표시가 합치되어야 성립하며, 쌍방 당사자의 표시 행위에 나타난 의사의 내용이 객관적으로 일치하면 됩니다.
2. 임차보증금 반환 의무와 건물 인도 의무의 동시이행 관계: 임대차 계약이 종료되면 임대인(집주인)은 임차인(세입자)에게 임차보증금을 반환할 의무가 있고, 임차인은 임대인에게 임차 목적물(건물)을 인도할 의무가 있습니다. 이 두 의무는 동시에 이행되어야 하는 '동시이행의 관계'에 있습니다. 즉, 임대인은 세입자가 건물을 인도하기 전까지는 보증금 반환을 거절할 수 있고, 세입자는 임대인이 보증금을 반환하기 전까지는 건물 인도를 거절할 수 있습니다.
3. 동시이행 항변권과 이행제공: 동시이행의 관계에 있는 채무에서 한쪽 당사자가 상대방에게 채무 불이행에 대한 책임을 묻기 위해서는 먼저 자신의 채무를 이행하거나 이행을 제공해야 합니다. 이행제공이란 채무를 이행할 준비를 마치고 상대방에게 그 수령을 촉구하는 행위를 말합니다. 다만, 이행제공의 정도는 상황에 따라 신의성실의 원칙에 따라 합리적으로 판단됩니다.
4. 민법 제547조 제1항 (해지권, 해제권의 불가분성)​: 계약 당사자의 일방 또는 쌍방이 여러 명일 경우(예: 공동 임대인, 공동 임차인), 계약의 해지나 해제는 그 여러 명 전원으로부터 또는 전원에 대하여 해야 합니다. 다만, 당사자 중 한 명이 다른 당사자로부터 정당하게 대리권을 위임받아 해지에 합의한 경우에는 유효하게 해지될 수 있습니다.
5. 채무불이행으로 인한 손해배상책임: 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이때 손해배상의 범위는 특별한 사정으로 인한 손해라 하더라도 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상 책임이 있습니다. 본 사건에서는 집주인들이 보증금 반환 지연 시 세입자가 새로운 계약금을 몰취당할 수 있다는 사정을 알았거나 알 수 있었다고 판단되어 손해배상 책임이 인정되었습니다.

참고 사항

1. 합의해지 내용 명확화 및 문서화: 임대차 계약을 중도에 해지하거나 만료 시점을 조정할 때는 반드시 당사자 간의 합의 내용을 명확히 하고, 문자메시지, 통화 녹취, 또는 합의서 등 객관적인 증거로 남겨두는 것이 중요합니다. 이 사건에서는 문자메시지 및 통화 내용이 합의해지 사실을 입증하는 데 중요한 역할을 했습니다.
2. 보증금 반환과 건물 인도의 동시이행: 임대차 계약이 종료되면 임대인의 보증금 반환 의무와 임차인의 건물 인도 의무는 동시이행 관계에 있습니다. 즉, 한쪽이 자신의 의무를 이행하거나 이행을 제공해야 상대방에게도 의무 이행을 요구할 수 있습니다.
3. 임차인의 이행제공 노력: 세입자는 보증금을 돌려받기 위해 건물 인도의 이행제공을 해야 합니다. 이행제공은 단순히 말로만 하는 것이 아니라, 이사 준비(이사업체 계약 등), 열쇠 반환 의사 표시 등 실제적인 노력을 포함합니다.
4. 손해배상 범위의 입증: 보증금 반환 지연으로 인해 발생한 손해(예: 새로운 계약 파기로 인한 계약금 몰취)를 청구하기 위해서는 그 손해가 임대인의 채무 불이행으로 인해 발생했음을 입증해야 합니다. 또한, 임대인이 해당 손해를 알았거나 알 수 있었다는 점을 증명하는 것도 중요합니다.
5. 공동 임대인의 경우 대리권 확인: 임대인이 여러 명(예: 부부 공동 소유)일 경우, 임대인 중 한 명이 대표로 합의에 참여한다면, 다른 임대인으로부터 해당 임대인에게 합의를 할 수 있는 대리권이 위임되었는지 확인하는 것이 좋습니다. 이 사건에서는 피고 B이 피고 C의 대리인으로서 합의해지 권한을 위임받았다고 인정되어 합의해지가 유효하게 성립되었습니다.