아파트 임대차 보증금 반환 미지급 사건

원고 A씨가 피고 C씨로부터 아파트를 보증금 5백만 원에 빌려 사용하다 임대차 계약을 종료하고 아파트를 돌려주었으나, 피고 C씨가 보증금 중 2백만 원을 돌려주지 않아 발생한 사건입니다. 피고는 아파트 손상 부분을 보수하는 데 비용이 들었다며 공제 주장했으나 법원은 이를 인정하지 않았습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 피고 C로부터 아파트를 임차하여 사용한 임차인으로, 임대차 종료 후 남은 보증금 반환을 요구하는 사람.
• 피고 C: 원고 A에게 아파트를 임대해 준 임대인으로, 임차인의 보증금 중 일부를 공제한 사람.

분쟁 상황

원고 A씨는 피고 C씨로부터 아파트를 보증금 5백만 원, 월세 30만 원에 빌려 사용했습니다. 2020년 1월에 시작된 임대차 계약은 상호 합의 하에 종료되었고, 원고 A씨는 2021년 12월 29일에 아파트를 피고 C씨에게 돌려주었습니다. 그러나 피고 C씨는 아파트 사용 중 발생한 손상을 보수해야 한다며 보증금 중 2백만 원을 공제하고 돌려주지 않았습니다. 이에 원고 A씨는 남은 보증금 2백만 원을 돌려받기 위해 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

임차인이 임대차 계약 종료 시 임차 목적물을 반환할 때 발생하는 '통상의 손모'를 넘어서는 손상이 있었는지 여부와, 이에 따른 임대인의 보증금 공제 주장이 타당한지 여부.

법원의 판단

피고는 원고에게 미반환 보증금 2백만 원과 이에 대한 지연손해금을 지급해야 합니다. 구체적으로 2021년 12월 30일부터 2022년 1월 20일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 모두 갚는 날까지는 연 12%의 이자를 지급해야 합니다. 소송비용은 피고가 모두 부담합니다.

결론

법원은 피고 C씨가 제출한 증거만으로는 원고 A씨의 아파트 사용으로 인해 일상생활에서 흔히 발생하는 정도를 넘어서는 손상이 있었다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 따라서 피고 C씨가 주장한 보수비용 공제는 부당하다고 보아 원고 A씨의 청구를 받아들였습니다.

연관 법령 및 법리

민법 제615조 (차주의 원상회복의무와 철거권): '차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다.' 이 조항은 임대차 계약에도 준용되어 임차인이 임대차 목적물을 반환할 때 원상회복의무를 부담함을 명시합니다. 그러나 여기서의 원상회복은 임차인이 사용 수익한 결과 발생한 통상의 손모에 대해서는 그 책임을 부담하지 않는다는 것이 판례의 일반적인 입장입니다. 통상의 손모는 임차인이 사회 통념상 통상적인 방법으로 임차물을 사용 수익하는 과정에서 자연스럽게 발생하는 마모나 손상을 의미합니다. 예를 들어, 벽지의 변색, 장판의 미세한 흠집 등은 통상의 손모에 해당하며, 임차인이 이를 원상회복할 의무는 없습니다. 임대인이 보증금에서 공제할 수 있는 수리비는 임차인의 고의나 과실로 인한 손상, 또는 통상의 손모를 넘어선 특별한 손상에 대한 것에 한정됩니다. 이 사건에서 법원은 피고가 주장하는 손상이 '일상생활에서 흔히 생기는 정도를 넘은 손상'으로 볼 수 없다고 판단하여 통상의 손모로 보았습니다.

참고 사항

임대차 계약 시, 임대차 대상물의 상태를 사진이나 동영상으로 자세히 기록해두는 것이 중요합니다. 특히 파손된 부분이 있다면 사전에 분명히 명시해야 합니다. 계약 종료 시에는 임대인과 함께 임차물의 상태를 확인하고, 이상이 없음을 확인하는 서류를 작성하거나 사진, 동영상 등으로 증거를 남겨두는 것이 분쟁 예방에 도움이 됩니다. 임차인의 '원상회복의무'는 임차물을 임대 당시 상태로 되돌리는 것을 의미하지만, 일상생활에서 발생하는 '통상의 손모'(자연적인 마모나 노후화)까지 임차인이 책임져야 하는 것은 아닙니다. 임대인이 보증금에서 수리비를 공제하려 한다면, 구체적인 견적서, 영수증, 손상 부위 사진 등을 요구하여 손상 정도와 수리비의 적정성을 확인해야 합니다. 분쟁이 발생하면, 내용증명 우편 등을 통해 임대인에게 보증금 반환을 정식으로 요청하고, 합의가 이루어지지 않을 경우 소액재판 등 법적 절차를 고려할 수 있습니다.