손해배상
원고(기존 임차인)는 피고(임대인)에게 상가 권리금 회수를 방해당했다며 손해배상을 청구했습니다. 원고는 신규 임차인 F을 주선했으나, 피고가 F에게 현저히 높은 임대료를 요구하고 정당한 사유 없이 임대차 계약 체결을 거절했다고 주장했습니다. 그러나 법원은 피고가 F에게 제시한 월 차임 200만 원은 '현저히 고액'으로 볼 수 없으며, F이 기존 임대차 계약과 동일한 조건이 아니면 계약할 의사가 없다고 밝혀 임대 조건 협상 자체가 결렬된 것이므로 피고에게 권리금 회수 방해 책임이 없다고 판단했습니다. 이에 따라 1심 판결 중 피고 패소 부분을 취소하고 원고의 청구를 기각했으며, 원고는 1심에서 가집행으로 받은 금액을 피고에게 반환하도록 명령했습니다.
2014년 4월, 원고는 피고로부터 상가 점포를 임차하여 'D E점'을 운영했습니다. 2017년 6월, 피고는 보증금과 월 차임 증액을 요구했으나 원고는 불응했습니다. 2018년 1월, 원고는 신규 임차인 모집을 의뢰했고, 피고는 월 차임 200만 원 이상이면 신규 계약을 체결할 의향이 있다고 통보했습니다. 2019년 3월 1일, 원고는 점포 관리자 F과 권리금 6,000만 원에 권리를 양도하는 계약을 체결하고 계약금 600만 원을 받았습니다. 원고는 피고에게 F을 신규 임차인으로 주선하고 권리금 회수에 협조를 요청했습니다. 피고는 F에게 기존 임대차 계약과 다른 월 차임 200만 원 조건을 제시했고, F은 기존 조건(월 차임 165만 원)이 아니라면 계약할 의향이 없다고 통보했습니다. 결국 원고는 권리금 계약을 해제하고 F에게 계약금 600만 원을 반환했으며, 점포를 원상회복하여 피고에게 인도했습니다. 2019년 5월, 피고는 F이 아닌 다른 임차인 I과 보증금 2,000만 원, 월 차임 210만 원에 임대차 계약을 체결했습니다. 이에 원고는 피고가 상가임대차법상 권리금 회수를 방해했다고 주장하며 손해배상 청구 소송을 제기했습니다.
임대인이 신규 임차인이 되려는 자에게 제시한 월 차임 200만 원이 '상가건물 임대차보호법'에서 정한 '현저히 고액의 차임'에 해당하는지 여부와 임대인이 정당한 사유 없이 신규 임차인과의 임대차 계약 체결을 거절하여 기존 임차인의 권리금 회수를 방해했는지 여부입니다.
제1심판결 중 피고 패소 부분을 취소하고 해당 부분의 원고 청구를 기각했습니다. 원고는 피고에게 가지급물 반환 신청에 따라 28,567,118원과 이에 대한 지연손해금(2022. 5. 27.부터 2023. 8. 31.까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%)을 지급해야 합니다. 소송 총비용은 원고가 부담합니다.
법원은 임대인의 권리금 회수 방해 행위가 인정되지 않아, 기존 임차인의 손해배상 청구를 받아들이지 않았습니다. 임대인이 제시한 신규 임대차 조건이 상가건물 임대차보호법상 '현저히 고액'으로 볼 수 없었고, 신규 임차인이 기존과 동일한 조건이 아니면 계약할 의사가 없다고 밝혀 협상이 결렬된 것이므로 임대인의 정당한 계약 거절로 판단했습니다. 결과적으로 임차인이 패소하여 1심에서 가집행으로 받았던 금액을 반환하게 되었습니다.
본 사건에는 상가건물 임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) 조항이 주로 적용되었습니다. 특히 제1항의 제3호와 제4호가 쟁점이었습니다. 제1항 제3호는 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 '현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위'를 임대인의 권리금 회수 방해 행위로 규정합니다. 법원은 이 사건에서 피고가 신규 임차인 F에게 제시한 월 차임 200만 원이 5년간 임대료 동결 및 주변 시세, 물가상승을 고려할 때 '현저히 고액'이라고 볼 수 없다고 판단했습니다. 제1항 제4호는 '정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위' 또한 권리금 회수 방해 행위로 봅니다. 법원은 이 사건에서 신규 임차인 F이 기존 임대차 계약과 동일한 조건이 아니면 계약할 의사가 없다고 밝혀 협상이 결렬된 것이므로, 임대인이 계약 체결을 거절한 것에 '정당한 사유가 있다'고 보았습니다. 따라서 임대인의 권리금 회수 방해 행위가 인정되지 않아, 같은 조 제3항에 따른 손해배상 책임 또한 발생하지 않았습니다.
상가 임대차 계약 갱신 시 임대인이 월 차임이나 보증금 증액을 요구할 때, 단순히 기존 계약 조건과 다르다고 하여 권리금 회수 방해로 인정되지는 않습니다. 주변 상가 시세, 물가 상승, 건물에 부과되는 조세 및 공과금, 임대차 계약 기간 동안의 임대료 동결 여부 등 여러 요소를 종합적으로 고려하여 '현저히 고액'인지를 판단하게 됩니다. 또한 신규 임차인이 되려는 자가 임대인이 제시한 조건을 무조건적으로 거부하며 협상 자체를 하지 않으려 한다면, 임대인이 계약 체결을 거절하더라도 '정당한 사유 없는 거절'로 보기 어려울 수 있습니다. 임차인과 신규 임차인 모두 임대인과 적극적으로 임대 조건 협상에 임하려는 노력을 보여야 합니다. 임대인이 권리금 회수를 방해했는지 여부는 임대인이 제시한 임대조건의 합리성, 임대인과 신규 임차인 사이의 협상 경과, 기존 임대차 계약의 특이사항 등 다양한 사실관계를 종합적으로 고려하여 판단됩니다. 단순히 임대료가 올랐다는 사실만으로 방해 행위가 인정되는 것은 아닙니다. 마지막으로 새로운 임차인과의 계약은 기존 임대차 계약과는 별개의 계약이므로, 보증금이나 차임 증액이 상가임대차법령에서 정한 5% 상한선 등을 반드시 지켜야 하는 것은 아니라는 점을 인지해야 합니다. 이는 기존 임차인과의 계약 갱신 시 적용되는 제한과는 다릅니다.
