이대승 변호사

사유지 도로의 무상 통행권 인정 여부 항소심 판결

이 사건은 원고가 상속받은 사유지 도로에 대해 피고들이 무단으로 통행하고 있다며 통행금지 및 통행료 상당의 부당이득 반환을 청구한 사건입니다. 망인 E은 1973년 토지를 매수하여 소유권이전등기를 마친 후 1977년 해당 토지를 여러 필지로 분할하면서 그중 일부를 'D 도로'로 지정하고 지목을 도로로 변경했습니다. 이후 망인은 분할된 다른 토지들을 매도하였고, 원고는 2022년 망인으로부터 이 사건 도로를 상속받았습니다. 피고 주식회사 B은 이 사건 도로 옆 건물 소유자이고, 피고 주식회사 C은 인접 주차장 부지 소유자로서 이 도로를 통행하고 있었습니다. 원고는 피고들의 통행을 막고 사용료를 요구했으나, 피고들은 망인이 이 사건 도로에 대한 배타적 사용·수익권을 포기했으므로 자신들에게 통행권이 있다고 주장했습니다. 제1심 법원은 원고의 청구를 기각했고, 원고는 이에 불복하여 항소했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 이 사건 도로를 상속받아 소유하게 된 개인 - 피고 주식회사 B: 이 사건 도로 옆 M 건물을 소유하며 도로를 통행하는 회사 - 피고 주식회사 C: 이 사건 도로 옆 주차장 부지를 소유하며 도로를 통행하는 회사 ### 분쟁 상황 개인이 소유한 도로 부지에 대해, 수십 년 전 토지를 분할하고 도로로 지정했던 선대 소유주의 행위가 도로의 독점적·배타적 사용·수익권을 포기한 것으로 볼 수 있는지 여부가 문제 된 사례입니다. 도로를 상속받은 현재 소유주는 도로 통행을 제한하고 통행료를 요구했으나, 도로를 이용하는 인접 토지 소유주들은 기존 소유주가 이미 도로를 공중의 통행에 제공하여 배타적 권리를 포기했다고 주장하며 맞섰습니다. 특히 도로 이용 상황에 중대한 변화가 발생했는지 여부가 쟁점이 되었습니다. ### 핵심 쟁점 원고의 선대 소유자(망인)가 사유지 도로에 대한 독점적·배타적 사용·수익권을 포기했는지 여부와 이 포기가 상속인인 원고에게도 적용되는지 여부, 그리고 도로 이용 상황에 중대한 변화가 발생하여 배타적 사용·수익권 제한의 기초가 된 객관적 사정이 현저히 변경되었는지 여부가 이 사건의 주요 쟁점이었습니다. ### 법원의 판단 법원은 망인이 1977년 토지를 분할하면서 자발적으로 도로 부분을 분할하고 지목을 '도로'로 변경한 점, 이 도로가 없었다면 인접 주차장 부지가 맹지가 되었을 것이라는 점, 그리고 망인이 도로 개설 후 사망하기 전까지 약 40년 동안 인접 토지 매수인들이나 그 승계인들에게 통행료를 요구한 적이 없는 점 등을 종합적으로 고려했습니다. 이러한 사실들을 바탕으로 법원은 망인이 이 사건 도로에 대한 독점적·배타적 사용·수익권을 포기했다고 판단했습니다. 따라서 망인으로부터 이 도로를 상속받은 원고 또한 망인의 포괄승계인으로서 이 사건 도로에 대하여 독점적·배타적 사용·수익권을 행사할 수 없다고 보았습니다. 또한 원고가 도로의 이용 상태에 중대한 변화가 생겨 권리 행사를 제한하는 객관적인 사정이 현저히 변경되었다고 주장했으나, 법원은 도로의 구조적 변경이 없었고 기존에도 인접 토지 이용자들이 주로 사용했던 점 등을 들어 원고의 주장을 받아들이지 않았습니다. 원고가 주장한 가벽 손괴 사실 역시 증거 부족으로 인정되지 않았습니다. 결과적으로 원고는 피고들을 상대로 통행금지 및 부당이득 반환을 청구할 수 없다고 판단되었습니다. ### 결론 원고의 피고들에 대한 항소는 모두 기각되었고 항소비용은 원고가 부담하도록 판결되었습니다. 제1심판결과 동일하게 원고의 청구는 이유 없다고 판단되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건에는 **민법 제1005조 (상속과 포괄적 권리·의무 승계)**​와 **민법 제219조 (주위토지통행권)**​ 및 토지 소유자의 독점적·배타적 사용·수익권 포기 법리가 적용되었습니다. 민법 제1005조에 따라 상속인은 피상속인(망인)의 재산에 관한 권리·의무를 포괄적으로 승계하므로 망인이 생전에 특정 토지에 대한 독점적 사용·수익권을 포기했다면 상속인도 그 제한을 그대로 승계받게 됩니다. 법원은 망인이 이 사건 도로에 대한 배타적 사용·수익권을 포기한 것으로 보았으므로 이를 상속받은 원고 또한 그 권리 행사가 제한된다는 법리가 적용되었습니다. 또한 토지 소유자가 자신의 토지를 도로 등 일반 공중의 용도로 제공하여 독점적·배타적 사용·수익권을 포기한 것으로 볼 수 있다면 타인의 점유·사용으로 인한 손해가 발생한다고 보기 어려워 부당이득 반환이나 토지 인도 등을 청구할 수 없다는 법리가 이 사건의 주요 판단 기준이 되었습니다. 이러한 포기 여부는 토지 소유자가 토지를 소유하게 된 경위, 보유기간, 공공 사용 제공 경위와 규모, 소유자의 이익 유무, 토지의 위치나 형태, 주위 환경 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 판단됩니다. 마지막으로 독점적·배타적 사용·수익권의 행사가 제한되는 기초가 된 객관적인 사정이 현저히 변경되고 소유자가 이러한 변화를 예견할 수 없었으며 사용·수익권 제한이 중대한 불균형을 초래하는 경우에는 소유자가 다시 완전한 소유권에 기한 권리를 주장할 수 있다는 '사정 변경에 따른 사용·수익권 회복 법리' 또한 검토되었으나 이 사건에서는 사정 변경이 인정되지 않았습니다. ### 참고 사항 개인 소유의 토지라도 오랜 기간 일반 공중의 통행에 제공되었거나 토지 소유자가 스스로 도로로 지정하고 인접 토지 매매에 활용하는 등 독점적·배타적 사용·수익권을 포기한 것으로 볼 수 있는 정황이 있다면 그 권리 행사가 제한될 수 있습니다. 선대 소유주가 명시적으로 통행료를 받지 않고 도로를 제공했다면 후대 상속인도 동일한 제한을 받을 가능성이 큽니다. 도로 이용 상태에 '중대한 변화'가 발생했다고 인정받기는 어려우며 단순히 건물이 새로 지어지거나 주차장이 운영되어 통행량이 늘었다는 사실만으로는 권리 제한의 기초가 된 객관적 사정이 현저히 변경되었다고 보기 어렵습니다. 토지를 매도할 때 도로 부분에 대한 사용료 약정을 하거나 처음부터 도로 사용에 대한 명확한 조건을 설정하지 않으면 추후 유사한 분쟁이 발생할 수 있습니다. 토지 소유자가 스스로 지목을 '도로'로 변경하거나 맹지가 될 수 있는 다른 토지를 위해 도로를 개설한 경우 이는 독점적·배타적 사용·수익권 포기의 중요한 근거가 될 수 있습니다.

상가 권리금 회수 방해 여부 다툼 사건

원고(기존 임차인)는 피고(임대인)에게 상가 권리금 회수를 방해당했다며 손해배상을 청구했습니다. 원고는 신규 임차인 F을 주선했으나, 피고가 F에게 현저히 높은 임대료를 요구하고 정당한 사유 없이 임대차 계약 체결을 거절했다고 주장했습니다. 그러나 법원은 피고가 F에게 제시한 월 차임 200만 원은 '현저히 고액'으로 볼 수 없으며, F이 기존 임대차 계약과 동일한 조건이 아니면 계약할 의사가 없다고 밝혀 임대 조건 협상 자체가 결렬된 것이므로 피고에게 권리금 회수 방해 책임이 없다고 판단했습니다. 이에 따라 1심 판결 중 피고 패소 부분을 취소하고 원고의 청구를 기각했으며, 원고는 1심에서 가집행으로 받은 금액을 피고에게 반환하도록 명령했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 (A): 부산 금정구 상가 점포에 'D E점' 프랜차이즈를 운영하던 기존 임차인. - 피고 (B): 원고가 임차했던 상가 건물의 소유주이자 임대인. - F: 원고가 신규 임차인으로 주선했던 인물이자, 'D E점'의 관리자로 근무했던 사람. - I: F과의 계약 불발 후 피고와 실제로 새로운 임대차 계약을 체결한 신규 임차인. ### 분쟁 상황 2014년 4월, 원고는 피고로부터 상가 점포를 임차하여 'D E점'을 운영했습니다. 2017년 6월, 피고는 보증금과 월 차임 증액을 요구했으나 원고는 불응했습니다. 2018년 1월, 원고는 신규 임차인 모집을 의뢰했고, 피고는 월 차임 200만 원 이상이면 신규 계약을 체결할 의향이 있다고 통보했습니다. 2019년 3월 1일, 원고는 점포 관리자 F과 권리금 6,000만 원에 권리를 양도하는 계약을 체결하고 계약금 600만 원을 받았습니다. 원고는 피고에게 F을 신규 임차인으로 주선하고 권리금 회수에 협조를 요청했습니다. 피고는 F에게 기존 임대차 계약과 다른 월 차임 200만 원 조건을 제시했고, F은 기존 조건(월 차임 165만 원)이 아니라면 계약할 의향이 없다고 통보했습니다. 결국 원고는 권리금 계약을 해제하고 F에게 계약금 600만 원을 반환했으며, 점포를 원상회복하여 피고에게 인도했습니다. 2019년 5월, 피고는 F이 아닌 다른 임차인 I과 보증금 2,000만 원, 월 차임 210만 원에 임대차 계약을 체결했습니다. 이에 원고는 피고가 상가임대차법상 권리금 회수를 방해했다고 주장하며 손해배상 청구 소송을 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 임대인이 신규 임차인이 되려는 자에게 제시한 월 차임 200만 원이 '상가건물 임대차보호법'에서 정한 '현저히 고액의 차임'에 해당하는지 여부와 임대인이 정당한 사유 없이 신규 임차인과의 임대차 계약 체결을 거절하여 기존 임차인의 권리금 회수를 방해했는지 여부입니다. ### 법원의 판단 제1심판결 중 피고 패소 부분을 취소하고 해당 부분의 원고 청구를 기각했습니다. 원고는 피고에게 가지급물 반환 신청에 따라 28,567,118원과 이에 대한 지연손해금(2022. 5. 27.부터 2023. 8. 31.까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%)을 지급해야 합니다. 소송 총비용은 원고가 부담합니다. ### 결론 법원은 임대인의 권리금 회수 방해 행위가 인정되지 않아, 기존 임차인의 손해배상 청구를 받아들이지 않았습니다. 임대인이 제시한 신규 임대차 조건이 상가건물 임대차보호법상 '현저히 고액'으로 볼 수 없었고, 신규 임차인이 기존과 동일한 조건이 아니면 계약할 의사가 없다고 밝혀 협상이 결렬된 것이므로 임대인의 정당한 계약 거절로 판단했습니다. 결과적으로 임차인이 패소하여 1심에서 가집행으로 받았던 금액을 반환하게 되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 본 사건에는 상가건물 임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) 조항이 주로 적용되었습니다. 특히 제1항의 제3호와 제4호가 쟁점이었습니다. 제1항 제3호는 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 '현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위'를 임대인의 권리금 회수 방해 행위로 규정합니다. 법원은 이 사건에서 피고가 신규 임차인 F에게 제시한 월 차임 200만 원이 5년간 임대료 동결 및 주변 시세, 물가상승을 고려할 때 '현저히 고액'이라고 볼 수 없다고 판단했습니다. 제1항 제4호는 '정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위' 또한 권리금 회수 방해 행위로 봅니다. 법원은 이 사건에서 신규 임차인 F이 기존 임대차 계약과 동일한 조건이 아니면 계약할 의사가 없다고 밝혀 협상이 결렬된 것이므로, 임대인이 계약 체결을 거절한 것에 '정당한 사유가 있다'고 보았습니다. 따라서 임대인의 권리금 회수 방해 행위가 인정되지 않아, 같은 조 제3항에 따른 손해배상 책임 또한 발생하지 않았습니다. ### 참고 사항 상가 임대차 계약 갱신 시 임대인이 월 차임이나 보증금 증액을 요구할 때, 단순히 기존 계약 조건과 다르다고 하여 권리금 회수 방해로 인정되지는 않습니다. 주변 상가 시세, 물가 상승, 건물에 부과되는 조세 및 공과금, 임대차 계약 기간 동안의 임대료 동결 여부 등 여러 요소를 종합적으로 고려하여 '현저히 고액'인지를 판단하게 됩니다. 또한 신규 임차인이 되려는 자가 임대인이 제시한 조건을 무조건적으로 거부하며 협상 자체를 하지 않으려 한다면, 임대인이 계약 체결을 거절하더라도 '정당한 사유 없는 거절'로 보기 어려울 수 있습니다. 임차인과 신규 임차인 모두 임대인과 적극적으로 임대 조건 협상에 임하려는 노력을 보여야 합니다. 임대인이 권리금 회수를 방해했는지 여부는 임대인이 제시한 임대조건의 합리성, 임대인과 신규 임차인 사이의 협상 경과, 기존 임대차 계약의 특이사항 등 다양한 사실관계를 종합적으로 고려하여 판단됩니다. 단순히 임대료가 올랐다는 사실만으로 방해 행위가 인정되는 것은 아닙니다. 마지막으로 새로운 임차인과의 계약은 기존 임대차 계약과는 별개의 계약이므로, 보증금이나 차임 증액이 상가임대차법령에서 정한 5% 상한선 등을 반드시 지켜야 하는 것은 아니라는 점을 인지해야 합니다. 이는 기존 임차인과의 계약 갱신 시 적용되는 제한과는 다릅니다.

부동산 매매 불발 가계약금 반환 및 손해배상 사건

원고는 공인중개사를 통해 피고의 부동산을 매수하려 가계약금 1억 원을 송금했습니다. 공인중개사는 매매대금, 지급 시기, 그리고 매수인이 계약 파기 시 가계약금을 포기한다는 내용의 문자메시지를 보냈습니다. 그러나 원고는 부동산의 심각한 누수를 발견하고 계약을 체결하지 않겠다고 통보하며 가계약금 반환을 요구했습니다. 이에 피고는 이미 매매계약이 성립되었고 원고가 일방적으로 파기했으므로 가계약금을 반환할 수 없으며 오히려 손해배상을 요구했습니다. 법원은 매매계약의 본질적인 사항에 대한 구체적인 합의가 없었고, 공인중개사의 문자메시지만으로는 위약금 약정이 성립되었다고 볼 수 없으므로, 정식 매매계약이 체결되지 않았다고 판단했습니다. 따라서 피고는 원고에게 1억 원의 가계약금과 이에 대한 지연이자를 반환해야 하며, 피고의 손해배상 청구는 기각되었습니다. ### 관련 당사자 - 원고(반소피고) A: 부산 해운대구 소재 부동산을 매수하려다가 내부 누수 문제로 계약을 취소하고 가계약금 1억 원의 반환을 요구한 사람입니다. - 피고(반소원고) B: 원고 A에게 자신의 부동산을 매도하려 했으나 계약이 불발되자, 원고가 보낸 1억 원을 계약금으로 주장하며 반환을 거부하고 위약금 명목의 손해배상을 청구한 사람입니다. ### 분쟁 상황 원고 A는 2020년 11월 6일 피고 B 소유의 부동산을 보고 매수를 결정한 후, 매매계약서 작성 예정일인 2020년 11월 10일경보다 먼저 1억 원을 피고 B의 계좌로 송금했습니다. 송금 당시 공인중개사는 매매대금 19억 5천만 원, 계약금 1억 9천5백만 원 중 1억 원 선지급, 중도금 및 잔금 지급 시기 등의 내용을 담은 문자메시지를 원고와 피고에게 보냈습니다. 이 문자메시지에는 '계약금 일부 송금 후 매도인이 파기 시 배액 상환, 매수인이 파기 시 포기'라는 특약도 포함되어 있었습니다. 그러나 원고는 계약서 작성 예정일 무렵 부동산 내부 곳곳에 심각한 누수가 있음을 확인하고, 공인중개사를 통해 피고에게 매매계약을 체결하지 않겠다는 의사를 전달했습니다. 2020년 11월 19일, 원고는 피고에게 1억 원의 반환을 요구하는 내용증명을 보냈습니다. 한편, 1억 원 송금 당시 해당 부동산에는 채권최고액 3억 2,340만 원의 근저당권과 전세금 5천만 원의 전세권이 설정되어 있었습니다. ### 핵심 쟁점 정식 부동산 매매계약이 성립되었는지 여부, 1억 원의 성격이 가계약금인지 또는 계약금이자 위약금인지 여부, 그리고 공인중개사의 문자메시지에 담긴 특약 사항이 법적으로 유효한 위약금 약정으로 인정될 수 있는지 여부입니다. ### 법원의 판단 피고(반소원고)는 원고(반소피고)에게 1억 원과 이에 대한 2021년 1월 7일부터 모두 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급해야 하며, 피고의 반소 청구(손해배상 청구)는 기각되었습니다. 본소 및 반소에 대한 소송비용은 피고가 부담합니다. ### 결론 재판부는 원고와 피고 사이에 매매대금, 중도금 및 잔금 지급 시기, 부동산 인도 및 소유권 이전 등기 서류 교부 시기 및 방법, 근저당권 및 전세권 등 제한물권 처리, 그리고 누수 문제 해결 방안 등 부동산 매매계약의 본질적인 사항에 대한 구체적인 협의나 합의가 없었다고 보았습니다. 또한, 공인중개사가 보낸 문자메시지는 통상적인 중개 과정에서 작성된 것에 불과하며, 이를 원고와 피고가 1억 원을 위약금으로 하기로 합의한 것으로 볼 만한 구체적인 정황이 없다고 판단했습니다. 이에 따라 정식 매매계약이 체결되지 않았으므로 원고가 지급한 1억 원은 매매계약 체결을 위한 단순한 가계약금에 불과하며, 계약이 불성립된 이상 피고는 원고에게 이를 반환할 의무가 있다고 결론 내렸습니다. 따라서 피고의 위약금 청구와 손해배상 청구는 이유 없다고 보아 기각했습니다. ### 연관 법령 및 법리 계약의 성립 요건 (민법): 계약은 당사자 간에 의사의 합치가 있어야 성립합니다. 이는 계약의 모든 내용에 대해 합의가 있어야 하는 것은 아니지만, 매매대금이나 목적물 등 그 본질적인 사항이나 중요 사항에 대해서는 구체적인 의사의 합치가 있거나, 적어도 미래에 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법에 대한 합의가 있어야 합니다. 본 사례에서는 매매계약의 본질적 사항(잔금 액수, 소유권 이전 시기 및 방법, 제한물권 처리, 누수 문제 해결 등)에 대한 구체적인 합의가 없었으므로 매매계약이 성립되었다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 가계약금의 성격: 매매계약 체결에 앞서 매수인이 매도인에게 교부하는 가계약금은 기본적으로 매수인이 매매계약을 체결할 의사가 있음을 밝히며 장차 계속될 교섭의 기초로 지급한 '증거금'의 성격을 가집니다. 매매계약이 체결될 경우 계약금 일부의 지급에 갈음하지만, 매매계약이 체결되지 않을 경우에는 매수인에게 반환될 것을 전제로 하는 돈으로 봅니다. 위약금 약정의 인정 기준 (민법 제398조 제4항): 유상계약에서 계약금 등 금원이 수수되었을 때, 이를 위약금으로 하기로 하는 '특약'이 있는 경우에 한하여 민법 제398조 제4항에 따라 손해배상액의 예정으로서의 성질을 가집니다. 즉, 계약금을 포기하거나 배액을 상환하는 형태로 위약금으로 인정받기 위해서는 당사자 간에 명시적이고 구체적인 위약금 약정 합의가 있었음이 증명되어야 합니다. 공인중개사의 통상적인 문자메시지는 그러한 특약으로 보기 어렵다고 판단했습니다. ### 참고 사항 부동산 가계약 시 정식 매매계약이 성립되었는지 여부는 단순히 돈이 오갔다는 사실만으로 판단되지 않습니다. 매매대금, 중도금, 잔금 지급 시기, 소유권 이전 및 인도 방법, 기존 권리관계(저당권, 전세권 등) 처리 방식 등 주요 조건에 대한 구체적인 합의가 있었는지 중요하게 고려됩니다. 특히 부동산의 중요한 하자인 누수와 같은 문제에 대해서는 계약 체결 전 반드시 확인하고, 발견 시 보수 여부나 매매대금 조정 등 명확한 합의가 있어야 합니다. 부동산 계약에서 '계약금 일부 송금 후 매수인이 파기 시 포기'와 같은 문구가 포함된 문자메시지나 구두 합의가 있었다 하더라도, 이것이 명확한 '위약금 약정'으로 인정되려면 당사자 간에 해당 금액을 위약금으로 하기로 하는 구체적인 의사의 합치가 있었음이 증명되어야 합니다. 공인중개사가 관례적으로 보낸 메시지만으로는 위약금 약정이 성립했다고 보기 어렵습니다. 중요한 부동산 거래에서는 구두 합의나 문자메시지만으로 계약을 확정 짓기보다는 반드시 서면으로 된 매매계약서를 작성하고, 특약사항을 명확히 기재하여 분쟁의 소지를 줄이는 것이 중요합니다.

사유지 도로의 무상 통행권 인정 여부 항소심 판결

이 사건은 원고가 상속받은 사유지 도로에 대해 피고들이 무단으로 통행하고 있다며 통행금지 및 통행료 상당의 부당이득 반환을 청구한 사건입니다. 망인 E은 1973년 토지를 매수하여 소유권이전등기를 마친 후 1977년 해당 토지를 여러 필지로 분할하면서 그중 일부를 'D 도로'로 지정하고 지목을 도로로 변경했습니다. 이후 망인은 분할된 다른 토지들을 매도하였고, 원고는 2022년 망인으로부터 이 사건 도로를 상속받았습니다. 피고 주식회사 B은 이 사건 도로 옆 건물 소유자이고, 피고 주식회사 C은 인접 주차장 부지 소유자로서 이 도로를 통행하고 있었습니다. 원고는 피고들의 통행을 막고 사용료를 요구했으나, 피고들은 망인이 이 사건 도로에 대한 배타적 사용·수익권을 포기했으므로 자신들에게 통행권이 있다고 주장했습니다. 제1심 법원은 원고의 청구를 기각했고, 원고는 이에 불복하여 항소했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 이 사건 도로를 상속받아 소유하게 된 개인 - 피고 주식회사 B: 이 사건 도로 옆 M 건물을 소유하며 도로를 통행하는 회사 - 피고 주식회사 C: 이 사건 도로 옆 주차장 부지를 소유하며 도로를 통행하는 회사 ### 분쟁 상황 개인이 소유한 도로 부지에 대해, 수십 년 전 토지를 분할하고 도로로 지정했던 선대 소유주의 행위가 도로의 독점적·배타적 사용·수익권을 포기한 것으로 볼 수 있는지 여부가 문제 된 사례입니다. 도로를 상속받은 현재 소유주는 도로 통행을 제한하고 통행료를 요구했으나, 도로를 이용하는 인접 토지 소유주들은 기존 소유주가 이미 도로를 공중의 통행에 제공하여 배타적 권리를 포기했다고 주장하며 맞섰습니다. 특히 도로 이용 상황에 중대한 변화가 발생했는지 여부가 쟁점이 되었습니다. ### 핵심 쟁점 원고의 선대 소유자(망인)가 사유지 도로에 대한 독점적·배타적 사용·수익권을 포기했는지 여부와 이 포기가 상속인인 원고에게도 적용되는지 여부, 그리고 도로 이용 상황에 중대한 변화가 발생하여 배타적 사용·수익권 제한의 기초가 된 객관적 사정이 현저히 변경되었는지 여부가 이 사건의 주요 쟁점이었습니다. ### 법원의 판단 법원은 망인이 1977년 토지를 분할하면서 자발적으로 도로 부분을 분할하고 지목을 '도로'로 변경한 점, 이 도로가 없었다면 인접 주차장 부지가 맹지가 되었을 것이라는 점, 그리고 망인이 도로 개설 후 사망하기 전까지 약 40년 동안 인접 토지 매수인들이나 그 승계인들에게 통행료를 요구한 적이 없는 점 등을 종합적으로 고려했습니다. 이러한 사실들을 바탕으로 법원은 망인이 이 사건 도로에 대한 독점적·배타적 사용·수익권을 포기했다고 판단했습니다. 따라서 망인으로부터 이 도로를 상속받은 원고 또한 망인의 포괄승계인으로서 이 사건 도로에 대하여 독점적·배타적 사용·수익권을 행사할 수 없다고 보았습니다. 또한 원고가 도로의 이용 상태에 중대한 변화가 생겨 권리 행사를 제한하는 객관적인 사정이 현저히 변경되었다고 주장했으나, 법원은 도로의 구조적 변경이 없었고 기존에도 인접 토지 이용자들이 주로 사용했던 점 등을 들어 원고의 주장을 받아들이지 않았습니다. 원고가 주장한 가벽 손괴 사실 역시 증거 부족으로 인정되지 않았습니다. 결과적으로 원고는 피고들을 상대로 통행금지 및 부당이득 반환을 청구할 수 없다고 판단되었습니다. ### 결론 원고의 피고들에 대한 항소는 모두 기각되었고 항소비용은 원고가 부담하도록 판결되었습니다. 제1심판결과 동일하게 원고의 청구는 이유 없다고 판단되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건에는 **민법 제1005조 (상속과 포괄적 권리·의무 승계)**​와 **민법 제219조 (주위토지통행권)**​ 및 토지 소유자의 독점적·배타적 사용·수익권 포기 법리가 적용되었습니다. 민법 제1005조에 따라 상속인은 피상속인(망인)의 재산에 관한 권리·의무를 포괄적으로 승계하므로 망인이 생전에 특정 토지에 대한 독점적 사용·수익권을 포기했다면 상속인도 그 제한을 그대로 승계받게 됩니다. 법원은 망인이 이 사건 도로에 대한 배타적 사용·수익권을 포기한 것으로 보았으므로 이를 상속받은 원고 또한 그 권리 행사가 제한된다는 법리가 적용되었습니다. 또한 토지 소유자가 자신의 토지를 도로 등 일반 공중의 용도로 제공하여 독점적·배타적 사용·수익권을 포기한 것으로 볼 수 있다면 타인의 점유·사용으로 인한 손해가 발생한다고 보기 어려워 부당이득 반환이나 토지 인도 등을 청구할 수 없다는 법리가 이 사건의 주요 판단 기준이 되었습니다. 이러한 포기 여부는 토지 소유자가 토지를 소유하게 된 경위, 보유기간, 공공 사용 제공 경위와 규모, 소유자의 이익 유무, 토지의 위치나 형태, 주위 환경 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 판단됩니다. 마지막으로 독점적·배타적 사용·수익권의 행사가 제한되는 기초가 된 객관적인 사정이 현저히 변경되고 소유자가 이러한 변화를 예견할 수 없었으며 사용·수익권 제한이 중대한 불균형을 초래하는 경우에는 소유자가 다시 완전한 소유권에 기한 권리를 주장할 수 있다는 '사정 변경에 따른 사용·수익권 회복 법리' 또한 검토되었으나 이 사건에서는 사정 변경이 인정되지 않았습니다. ### 참고 사항 개인 소유의 토지라도 오랜 기간 일반 공중의 통행에 제공되었거나 토지 소유자가 스스로 도로로 지정하고 인접 토지 매매에 활용하는 등 독점적·배타적 사용·수익권을 포기한 것으로 볼 수 있는 정황이 있다면 그 권리 행사가 제한될 수 있습니다. 선대 소유주가 명시적으로 통행료를 받지 않고 도로를 제공했다면 후대 상속인도 동일한 제한을 받을 가능성이 큽니다. 도로 이용 상태에 '중대한 변화'가 발생했다고 인정받기는 어려우며 단순히 건물이 새로 지어지거나 주차장이 운영되어 통행량이 늘었다는 사실만으로는 권리 제한의 기초가 된 객관적 사정이 현저히 변경되었다고 보기 어렵습니다. 토지를 매도할 때 도로 부분에 대한 사용료 약정을 하거나 처음부터 도로 사용에 대한 명확한 조건을 설정하지 않으면 추후 유사한 분쟁이 발생할 수 있습니다. 토지 소유자가 스스로 지목을 '도로'로 변경하거나 맹지가 될 수 있는 다른 토지를 위해 도로를 개설한 경우 이는 독점적·배타적 사용·수익권 포기의 중요한 근거가 될 수 있습니다.

상가 권리금 회수 방해 여부 다툼 사건

원고(기존 임차인)는 피고(임대인)에게 상가 권리금 회수를 방해당했다며 손해배상을 청구했습니다. 원고는 신규 임차인 F을 주선했으나, 피고가 F에게 현저히 높은 임대료를 요구하고 정당한 사유 없이 임대차 계약 체결을 거절했다고 주장했습니다. 그러나 법원은 피고가 F에게 제시한 월 차임 200만 원은 '현저히 고액'으로 볼 수 없으며, F이 기존 임대차 계약과 동일한 조건이 아니면 계약할 의사가 없다고 밝혀 임대 조건 협상 자체가 결렬된 것이므로 피고에게 권리금 회수 방해 책임이 없다고 판단했습니다. 이에 따라 1심 판결 중 피고 패소 부분을 취소하고 원고의 청구를 기각했으며, 원고는 1심에서 가집행으로 받은 금액을 피고에게 반환하도록 명령했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 (A): 부산 금정구 상가 점포에 'D E점' 프랜차이즈를 운영하던 기존 임차인. - 피고 (B): 원고가 임차했던 상가 건물의 소유주이자 임대인. - F: 원고가 신규 임차인으로 주선했던 인물이자, 'D E점'의 관리자로 근무했던 사람. - I: F과의 계약 불발 후 피고와 실제로 새로운 임대차 계약을 체결한 신규 임차인. ### 분쟁 상황 2014년 4월, 원고는 피고로부터 상가 점포를 임차하여 'D E점'을 운영했습니다. 2017년 6월, 피고는 보증금과 월 차임 증액을 요구했으나 원고는 불응했습니다. 2018년 1월, 원고는 신규 임차인 모집을 의뢰했고, 피고는 월 차임 200만 원 이상이면 신규 계약을 체결할 의향이 있다고 통보했습니다. 2019년 3월 1일, 원고는 점포 관리자 F과 권리금 6,000만 원에 권리를 양도하는 계약을 체결하고 계약금 600만 원을 받았습니다. 원고는 피고에게 F을 신규 임차인으로 주선하고 권리금 회수에 협조를 요청했습니다. 피고는 F에게 기존 임대차 계약과 다른 월 차임 200만 원 조건을 제시했고, F은 기존 조건(월 차임 165만 원)이 아니라면 계약할 의향이 없다고 통보했습니다. 결국 원고는 권리금 계약을 해제하고 F에게 계약금 600만 원을 반환했으며, 점포를 원상회복하여 피고에게 인도했습니다. 2019년 5월, 피고는 F이 아닌 다른 임차인 I과 보증금 2,000만 원, 월 차임 210만 원에 임대차 계약을 체결했습니다. 이에 원고는 피고가 상가임대차법상 권리금 회수를 방해했다고 주장하며 손해배상 청구 소송을 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 임대인이 신규 임차인이 되려는 자에게 제시한 월 차임 200만 원이 '상가건물 임대차보호법'에서 정한 '현저히 고액의 차임'에 해당하는지 여부와 임대인이 정당한 사유 없이 신규 임차인과의 임대차 계약 체결을 거절하여 기존 임차인의 권리금 회수를 방해했는지 여부입니다. ### 법원의 판단 제1심판결 중 피고 패소 부분을 취소하고 해당 부분의 원고 청구를 기각했습니다. 원고는 피고에게 가지급물 반환 신청에 따라 28,567,118원과 이에 대한 지연손해금(2022. 5. 27.부터 2023. 8. 31.까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%)을 지급해야 합니다. 소송 총비용은 원고가 부담합니다. ### 결론 법원은 임대인의 권리금 회수 방해 행위가 인정되지 않아, 기존 임차인의 손해배상 청구를 받아들이지 않았습니다. 임대인이 제시한 신규 임대차 조건이 상가건물 임대차보호법상 '현저히 고액'으로 볼 수 없었고, 신규 임차인이 기존과 동일한 조건이 아니면 계약할 의사가 없다고 밝혀 협상이 결렬된 것이므로 임대인의 정당한 계약 거절로 판단했습니다. 결과적으로 임차인이 패소하여 1심에서 가집행으로 받았던 금액을 반환하게 되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 본 사건에는 상가건물 임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) 조항이 주로 적용되었습니다. 특히 제1항의 제3호와 제4호가 쟁점이었습니다. 제1항 제3호는 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 '현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위'를 임대인의 권리금 회수 방해 행위로 규정합니다. 법원은 이 사건에서 피고가 신규 임차인 F에게 제시한 월 차임 200만 원이 5년간 임대료 동결 및 주변 시세, 물가상승을 고려할 때 '현저히 고액'이라고 볼 수 없다고 판단했습니다. 제1항 제4호는 '정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위' 또한 권리금 회수 방해 행위로 봅니다. 법원은 이 사건에서 신규 임차인 F이 기존 임대차 계약과 동일한 조건이 아니면 계약할 의사가 없다고 밝혀 협상이 결렬된 것이므로, 임대인이 계약 체결을 거절한 것에 '정당한 사유가 있다'고 보았습니다. 따라서 임대인의 권리금 회수 방해 행위가 인정되지 않아, 같은 조 제3항에 따른 손해배상 책임 또한 발생하지 않았습니다. ### 참고 사항 상가 임대차 계약 갱신 시 임대인이 월 차임이나 보증금 증액을 요구할 때, 단순히 기존 계약 조건과 다르다고 하여 권리금 회수 방해로 인정되지는 않습니다. 주변 상가 시세, 물가 상승, 건물에 부과되는 조세 및 공과금, 임대차 계약 기간 동안의 임대료 동결 여부 등 여러 요소를 종합적으로 고려하여 '현저히 고액'인지를 판단하게 됩니다. 또한 신규 임차인이 되려는 자가 임대인이 제시한 조건을 무조건적으로 거부하며 협상 자체를 하지 않으려 한다면, 임대인이 계약 체결을 거절하더라도 '정당한 사유 없는 거절'로 보기 어려울 수 있습니다. 임차인과 신규 임차인 모두 임대인과 적극적으로 임대 조건 협상에 임하려는 노력을 보여야 합니다. 임대인이 권리금 회수를 방해했는지 여부는 임대인이 제시한 임대조건의 합리성, 임대인과 신규 임차인 사이의 협상 경과, 기존 임대차 계약의 특이사항 등 다양한 사실관계를 종합적으로 고려하여 판단됩니다. 단순히 임대료가 올랐다는 사실만으로 방해 행위가 인정되는 것은 아닙니다. 마지막으로 새로운 임차인과의 계약은 기존 임대차 계약과는 별개의 계약이므로, 보증금이나 차임 증액이 상가임대차법령에서 정한 5% 상한선 등을 반드시 지켜야 하는 것은 아니라는 점을 인지해야 합니다. 이는 기존 임차인과의 계약 갱신 시 적용되는 제한과는 다릅니다.

부동산 매매 불발 가계약금 반환 및 손해배상 사건

원고는 공인중개사를 통해 피고의 부동산을 매수하려 가계약금 1억 원을 송금했습니다. 공인중개사는 매매대금, 지급 시기, 그리고 매수인이 계약 파기 시 가계약금을 포기한다는 내용의 문자메시지를 보냈습니다. 그러나 원고는 부동산의 심각한 누수를 발견하고 계약을 체결하지 않겠다고 통보하며 가계약금 반환을 요구했습니다. 이에 피고는 이미 매매계약이 성립되었고 원고가 일방적으로 파기했으므로 가계약금을 반환할 수 없으며 오히려 손해배상을 요구했습니다. 법원은 매매계약의 본질적인 사항에 대한 구체적인 합의가 없었고, 공인중개사의 문자메시지만으로는 위약금 약정이 성립되었다고 볼 수 없으므로, 정식 매매계약이 체결되지 않았다고 판단했습니다. 따라서 피고는 원고에게 1억 원의 가계약금과 이에 대한 지연이자를 반환해야 하며, 피고의 손해배상 청구는 기각되었습니다. ### 관련 당사자 - 원고(반소피고) A: 부산 해운대구 소재 부동산을 매수하려다가 내부 누수 문제로 계약을 취소하고 가계약금 1억 원의 반환을 요구한 사람입니다. - 피고(반소원고) B: 원고 A에게 자신의 부동산을 매도하려 했으나 계약이 불발되자, 원고가 보낸 1억 원을 계약금으로 주장하며 반환을 거부하고 위약금 명목의 손해배상을 청구한 사람입니다. ### 분쟁 상황 원고 A는 2020년 11월 6일 피고 B 소유의 부동산을 보고 매수를 결정한 후, 매매계약서 작성 예정일인 2020년 11월 10일경보다 먼저 1억 원을 피고 B의 계좌로 송금했습니다. 송금 당시 공인중개사는 매매대금 19억 5천만 원, 계약금 1억 9천5백만 원 중 1억 원 선지급, 중도금 및 잔금 지급 시기 등의 내용을 담은 문자메시지를 원고와 피고에게 보냈습니다. 이 문자메시지에는 '계약금 일부 송금 후 매도인이 파기 시 배액 상환, 매수인이 파기 시 포기'라는 특약도 포함되어 있었습니다. 그러나 원고는 계약서 작성 예정일 무렵 부동산 내부 곳곳에 심각한 누수가 있음을 확인하고, 공인중개사를 통해 피고에게 매매계약을 체결하지 않겠다는 의사를 전달했습니다. 2020년 11월 19일, 원고는 피고에게 1억 원의 반환을 요구하는 내용증명을 보냈습니다. 한편, 1억 원 송금 당시 해당 부동산에는 채권최고액 3억 2,340만 원의 근저당권과 전세금 5천만 원의 전세권이 설정되어 있었습니다. ### 핵심 쟁점 정식 부동산 매매계약이 성립되었는지 여부, 1억 원의 성격이 가계약금인지 또는 계약금이자 위약금인지 여부, 그리고 공인중개사의 문자메시지에 담긴 특약 사항이 법적으로 유효한 위약금 약정으로 인정될 수 있는지 여부입니다. ### 법원의 판단 피고(반소원고)는 원고(반소피고)에게 1억 원과 이에 대한 2021년 1월 7일부터 모두 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급해야 하며, 피고의 반소 청구(손해배상 청구)는 기각되었습니다. 본소 및 반소에 대한 소송비용은 피고가 부담합니다. ### 결론 재판부는 원고와 피고 사이에 매매대금, 중도금 및 잔금 지급 시기, 부동산 인도 및 소유권 이전 등기 서류 교부 시기 및 방법, 근저당권 및 전세권 등 제한물권 처리, 그리고 누수 문제 해결 방안 등 부동산 매매계약의 본질적인 사항에 대한 구체적인 협의나 합의가 없었다고 보았습니다. 또한, 공인중개사가 보낸 문자메시지는 통상적인 중개 과정에서 작성된 것에 불과하며, 이를 원고와 피고가 1억 원을 위약금으로 하기로 합의한 것으로 볼 만한 구체적인 정황이 없다고 판단했습니다. 이에 따라 정식 매매계약이 체결되지 않았으므로 원고가 지급한 1억 원은 매매계약 체결을 위한 단순한 가계약금에 불과하며, 계약이 불성립된 이상 피고는 원고에게 이를 반환할 의무가 있다고 결론 내렸습니다. 따라서 피고의 위약금 청구와 손해배상 청구는 이유 없다고 보아 기각했습니다. ### 연관 법령 및 법리 계약의 성립 요건 (민법): 계약은 당사자 간에 의사의 합치가 있어야 성립합니다. 이는 계약의 모든 내용에 대해 합의가 있어야 하는 것은 아니지만, 매매대금이나 목적물 등 그 본질적인 사항이나 중요 사항에 대해서는 구체적인 의사의 합치가 있거나, 적어도 미래에 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법에 대한 합의가 있어야 합니다. 본 사례에서는 매매계약의 본질적 사항(잔금 액수, 소유권 이전 시기 및 방법, 제한물권 처리, 누수 문제 해결 등)에 대한 구체적인 합의가 없었으므로 매매계약이 성립되었다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 가계약금의 성격: 매매계약 체결에 앞서 매수인이 매도인에게 교부하는 가계약금은 기본적으로 매수인이 매매계약을 체결할 의사가 있음을 밝히며 장차 계속될 교섭의 기초로 지급한 '증거금'의 성격을 가집니다. 매매계약이 체결될 경우 계약금 일부의 지급에 갈음하지만, 매매계약이 체결되지 않을 경우에는 매수인에게 반환될 것을 전제로 하는 돈으로 봅니다. 위약금 약정의 인정 기준 (민법 제398조 제4항): 유상계약에서 계약금 등 금원이 수수되었을 때, 이를 위약금으로 하기로 하는 '특약'이 있는 경우에 한하여 민법 제398조 제4항에 따라 손해배상액의 예정으로서의 성질을 가집니다. 즉, 계약금을 포기하거나 배액을 상환하는 형태로 위약금으로 인정받기 위해서는 당사자 간에 명시적이고 구체적인 위약금 약정 합의가 있었음이 증명되어야 합니다. 공인중개사의 통상적인 문자메시지는 그러한 특약으로 보기 어렵다고 판단했습니다. ### 참고 사항 부동산 가계약 시 정식 매매계약이 성립되었는지 여부는 단순히 돈이 오갔다는 사실만으로 판단되지 않습니다. 매매대금, 중도금, 잔금 지급 시기, 소유권 이전 및 인도 방법, 기존 권리관계(저당권, 전세권 등) 처리 방식 등 주요 조건에 대한 구체적인 합의가 있었는지 중요하게 고려됩니다. 특히 부동산의 중요한 하자인 누수와 같은 문제에 대해서는 계약 체결 전 반드시 확인하고, 발견 시 보수 여부나 매매대금 조정 등 명확한 합의가 있어야 합니다. 부동산 계약에서 '계약금 일부 송금 후 매수인이 파기 시 포기'와 같은 문구가 포함된 문자메시지나 구두 합의가 있었다 하더라도, 이것이 명확한 '위약금 약정'으로 인정되려면 당사자 간에 해당 금액을 위약금으로 하기로 하는 구체적인 의사의 합치가 있었음이 증명되어야 합니다. 공인중개사가 관례적으로 보낸 메시지만으로는 위약금 약정이 성립했다고 보기 어렵습니다. 중요한 부동산 거래에서는 구두 합의나 문자메시지만으로 계약을 확정 짓기보다는 반드시 서면으로 된 매매계약서를 작성하고, 특약사항을 명확히 기재하여 분쟁의 소지를 줄이는 것이 중요합니다.