D공항 식당과 스낵코너 임대료 감액 요구 불허 판결

한국공항공사로부터 D공항 내 식당과 스낵코너를 임대하여 운영하던 원고들이 IMF 외환위기로 인한 경제 상황 악화를 이유로 임대료 감액을 청구하였으나, 법원은 비록 경제 상황이 악화되었지만 이는 임대차 계약의 내용을 현저히 부당하게 만드는 정도는 아니며, 사업자가 감수해야 할 경영상의 위험이라고 판단하여 원고들의 청구를 받아들이지 않은 사건입니다. 이 사건에서는 공공기관의 재산 임대차에도 일반 민법상 차임증감청구권이 적용되는지가 쟁점이 되었으나, 실제 임대료 감액 필요성은 인정되지 않았습니다.

관련 당사자

• 원고들 (사업자): A(D공항 식당 운영자), B(D공항 스낵코너 운영자)
• 피고 (임대인): 한국공항공단(당초 임대인), 한국공항공사(한국공항공단의 권리·의무를 포괄 승계한 기관)

분쟁 상황

D공항 여객청사 내 식당과 스낵코너를 임대하여 운영하던 원고들은 1997년 10월 입찰 당시 국유재산 사용요율을 각각 120%(식당), 469%(스낵코너)로 낙찰받아 계약을 체결했습니다. 그러나 계약 체결 직후 IMF 외환위기가 시작되면서 D공항 이용객이 감소하고 소비 심리가 위축되어 영업수익이 예상보다 저조해졌습니다. 이에 원고들은 당초 약정한 임대료가 경제 상황 변동으로 인해 현저히 부당해졌다고 주장하며, 민법 제628조에 따라 임대료 감액을 요구하며 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

1. 국유재산 사용 약정에 민법상 차임증감청구권(민법 제628조)이 적용될 수 있는지 여부: 한국공항공사가 무상 사용 허가를 받은 행정재산을 전대하는 경우에도 일반 사인 간의 임대차 계약과 동일하게 민법상 차임증감청구권 규정이 적용될 수 있는지가 쟁점이 되었습니다.
2. IMF 외환위기와 같은 경제 상황 변동이 임대차 계약의 내용을 '현저히 부당하게' 만드는 사유에 해당하는지 여부: 예상치 못한 경제 위기로 인해 공항 이용객이 감소하고 영업수익이 저조해진 것이 임차인의 경영 예측 실패에 불과한 것인지, 아니면 계약 당시 예측할 수 없었던 사정 변경으로 인해 임대료가 현저히 부당하게 된 것으로 보아 감액되어야 하는지가 핵심 쟁점이었습니다.

법원의 판단

제1심 판결 중 피고 패소 부분(원고들의 임대료 감액 청구를 일부 인용한 부분)을 취소하고, 원고들의 모든 청구를 기각하였습니다. 소송 총 비용은 원고들이 부담하도록 판결했습니다.

결론

법원은 피고가 무상 사용 허가를 받은 행정재산을 전대하는 행위는 통상의 사인 간 임대차와 다를 바 없으므로, 민법 제628조의 차임증감청구권 규정이 적용될 수 있다고 보았습니다. 그러나 IMF 관리 체제 시작 후 D공항 이용객이 감소하여 원고들의 영업수익이 저조했을 것으로 추정되기는 하나, 이는 구체적인 영업실적이나 공항 이용객 수 감소와 영업실적 간 상관관계에 대한 증거가 부족하다고 판단했습니다. 또한, 공항 이용객 수 변동 폭이 현저히 크다고 보기 어렵고, 재산 가액에 변동이 있었다는 증거도 없었습니다. 새로 실시된 입찰에서 사용료율이 낮아진 것은 경쟁 상황에 따른 심리적 요소도 고려되므로, 종전 사용료율이 부당했다고 단정할 수 없다고 보았습니다. 따라서 원고들의 영업실적 저조는 경영 예측과 투자 실패로 보아야 하며, 임대료 약정이 현저히 부당하게 된 것이 아니므로 차임 감액 청구는 이유 없다고 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

민법 제628조 (차임증감청구권): 임대물에 대한 공과 부담의 증감 기타 경제 사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다고 규정합니다. 이 사건에서 법원은 한국공항공사가 국유재산인 공항 시설을 전대하는 경우에도, 이 규정이 일반 임대차와 마찬가지로 적용될 수 있다고 보았습니다. 이는 비록 공공기관이 관리하는 재산이라 하더라도, 전대 행위 자체는 사법상 계약의 성격을 띠기 때문입니다. 사정 변경의 원칙: 계약 체결 당시와 비교하여 현저한 사정 변경이 발생하고, 그로 인해 당초의 계약 내용을 그대로 유지하는 것이 신의성실의 원칙에 비추어 공평하지 못하게 된 경우, 계약 당사자는 계약 내용을 변경하거나 해지할 수 있다는 원칙입니다. 민법 제628조는 임대차 계약에서 차임에 대한 사정 변경의 원칙을 구체화한 조항으로 볼 수 있습니다. 그러나 이 사건에서는 IMF 외환위기라는 중대한 경제 사정 변경에도 불구하고, 법원은 원고들의 영업실적 저조가 계약 내용을 현저히 부당하게 만들 정도는 아니며, 사업자가 감수해야 할 경영상의 위험으로 판단하여 사정 변경으로 인한 차임 감액을 인정하지 않았습니다. 즉, 사정 변경이 있더라도 그 변화가 계약의 본질적 공정성을 해칠 만큼 중대하고 예측 불가능한 경우에만 적용됩니다. 한국공항공단법 (폐지된 법률): 이 사건 발생 당시 한국공항공단의 공항 시설 관리 및 운영에 관한 법적 근거였으며, 법 제17조는 피고가 행정재산을 전대할 때 건설교통부장관의 승인을 받도록 규정하고 있었습니다. 법 제18조 및 구 공항시설관리규칙 제12조 제1항에서는 사용료 산정에 국유재산법을 따르도록 하고 있었습니다. 법원은 이러한 공법적 규율이 있더라도, 전대 행위 자체의 사법적 성격이 변하는 것은 아니므로 민법 제628조의 적용을 배제하지 않는다고 판단했습니다.

참고 사항

사정 변경에 의한 계약 조정의 어려움: 경제 위기와 같은 급격한 사정 변경이 발생하더라도 계약 내용이 '현저히 부당하게' 되었다는 것을 입증하는 것은 매우 어렵습니다. 단순한 영업 부진이나 손실은 사업자가 감수해야 할 경영상의 위험으로 간주될 가능성이 높습니다. 구체적이고 명확한 증거의 중요성: 계약 당시에는 예측할 수 없었던 사정 변경으로 인해 임대료가 과도하게 되었다는 주장을 하려면, 해당 사정 변경이 사업에 미친 구체적인 영향(예: 정확한 매출 감소액, 순이익 변화, 특정 사정 변경과 영업실적 저조 간의 직접적인 인과관계)에 대한 명확하고 객관적인 증거를 제시해야 합니다. 단순히 공항 이용객 감소만으로는 부족할 수 있습니다. 재산 가액 변동의 입증 필요성: 임대료 산정의 기초가 되는 재산 가액 자체에 변동이 있었는지도 중요한 판단 기준이 될 수 있습니다. 만약 재산 가액에 변동이 없었다면, 임대료가 현저히 부당하게 되었다는 주장이 더욱 어려워질 수 있습니다. 계약 시 위험 예측 및 대비: 계약 체결 시 장래의 경제 상황 변동이나 사업 환경 변화에 대한 위험을 충분히 예측하고, 계약서에 이러한 위험 발생 시 임대료 조정 등에 대한 조항을 포함하는 것을 고려하는 것이 좋습니다.