인테리어 공사 유치권 주장 건물 점유 회수 청구 사건

원고 A 주식회사는 S 주식회사와 인테리어 공사 도급 계약을 체결했으나, 공사대금을 받지 못하자 공사를 중단하고 해당 건물에 유치권을 주장하며 점유를 해왔습니다. 이후 피고들인 건물 구분소유자들은 임차인인 S 주식회사와 임대차 계약을 해지했습니다. 이에 원고는 피고들이 자신의 점유를 침탈했다고 주장하며 점유회수청구 소송을 제기했으나, 법원은 원고가 주장하는 침탈 시점에 해당 부동산을 사회통념상 점유하고 있었다고 인정하기 어렵다고 판단하여 원고의 청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고: A 주식회사 (미지급 공사대금으로 유치권을 주장하며 점유회수를 청구한 인테리어 공사업체)
• 피고들: 주식회사 B 외 7인 (건물 K의 구분소유자들)
• 관련 주체: S 주식회사 (원고에게 공사를 의뢰하고 피고들과 임대차 계약을 맺었던 임차인)

분쟁 상황

원고 A 주식회사는 S 주식회사로부터 K 건물 4, 5층 인테리어 공사를 20억 원에 도급받아 진행했습니다. 그러나 2017년 12월 27일경 공사대금 미지급을 이유로 공사를 중단하고, 미지급 공사대금 채권을 담보하기 위해 해당 건물 부분에 유치권을 행사하며 점유를 주장했습니다.

한편, S 주식회사는 건물 구분소유자인 피고들(F 제외)과 2019년 1월 31일 임대차계약을 해지하기로 약정했습니다. 원고는 2019년 6월 1일경 피고들이 유치권을 행사 중이던 자신의 점유를 침탈했다고 주장하며, 민법 제204조 제1항에 의거하여 피고들에게 해당 부동산의 인도를 청구하는 소송을 제기했습니다.

쟁점은 원고가 주장하는 점유 침탈 시점에 과연 원고가 해당 부동산을 사회통념상 '점유'하고 있었는지 여부였습니다. 이는 유치권 행사 시 필수적인 '점유'의 유효성 문제와 직결되는 중요한 법리적 다툼이었습니다.

핵심 쟁점

원고가 민법 제204조 제1항에 따른 점유회수청구를 할 수 있을 정도로 사건 당시 해당 부동산을 사회통념상 사실적으로 지배하고 있었는지 여부

법원의 판단

법원은 원고가 2019년 6월 1일경 당시 사건 각 부동산을 점유하고 있었다고 인정하기에 증거가 부족하다고 판단했습니다. 원고가 주장한 현장사무실의 존재, 유치권 현수막 게시 등의 사정만으로는 원고가 해당 부동산을 다른 건물 부분과 명확히 구분하여 점유의사를 표시하고 외부인의 출입을 배제하며 사실상 지배했다고 보기 어렵다고 보았습니다. 특히 건물 내부의 시정장치나 칸막이가 없어 누구나 자유롭게 출입할 수 있는 상태였고, 직원이 상주하거나 경비원이 주기적으로 경비·수호를 했다는 증거도 없었습니다. 또한 피고들의 점유 침탈 주장에 대한 즉각적인 항의나 물리적 충돌의 증거도 없었기에 원고의 주장을 받아들이지 않고 모두 기각했습니다.

결론

원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각하고 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 주로 민법 제204조 제1항(점유회수청구권)​의 법리를 다루고 있습니다.

민법 제204조 제1항은 "점유자가 점유의 침탈을 당한 때에는 그 물건의 반환 및 손해의 배상을 청구할 수 있다."고 규정합니다. 이 조항에 따라 점유회수청구 소송을 제기하려면 원고가 점유를 침탈당했다고 주장하는 시점에 해당 물건을 '점유'하고 있었음을 입증해야 합니다.

여기서 **'점유'**란 물건이 사회통념상 그 사람의 사실적 지배에 속한다고 보이는 객관적 관계를 말합니다. 이는 단순히 물건을 물리적, 현실적으로 소유하는 것만을 의미하지 않으며, 물건과 사람 사이의 시간적·공간적 관계, 해당 물건에 대한 본권관계(소유권, 임차권 등 법적 권리), 타인의 지배를 배제할 수 있는 가능성 등을 종합적으로 고려하여 사회 관념에 따라 합목적적으로 판단해야 합니다 (대법원 2012. 2. 23. 선고 2011다61424, 61431 판결 등 참조).

이 판례에서 법원은 원고가 △건물에 시정장치나 칸막이가 없어 외부인 출입이 자유로웠던 점 △현장사무실에 직원이 상주하거나 경비원이 주기적으로 경비·수호를 했다는 증거가 없는 점 △'유치권 행사 중' 현수막의 게시 시기와 장소가 불분명하고 특정 부동산에 대한 점유 표시로 보기 어려웠던 점 △점유 침탈 시 원고가 피고들에게 항의하거나 물리적 충돌이 있었다고 볼 만한 자료가 없는 점 등을 종합하여, 원고가 주장하는 침탈 시점에 사건 각 부동산을 '점유'하고 있었다고 인정하기에 부족하다고 보았습니다. 이는 민법상 '점유'의 요건이 단순한 존재가 아닌, 사실적 지배의 명확한 입증을 요구한다는 점을 보여주는 판결입니다.

참고 사항

건물이나 토지에 대한 '점유'를 주장하고 유치권과 같은 권리를 보호받기 위해서는 다음 사항들을 명확히 준비하고 입증해야 합니다.

1. 명확한 점유의사 표시: 단순히 '유치권 행사 중'이라는 현수막을 걸어두는 것을 넘어, 점유하려는 공간이 다른 공간과 명확히 구분되어 있음을 보여주어야 합니다. 시정장치 설치, 칸막이 설치 등 물리적인 구분을 확실히 해야 합니다.

2. 사실적 지배의 증명: 물건을 물리적으로, 현실적으로 지배하고 있음을 입증해야 합니다. 직원의 상주, 용역 경비원의 주기적인 순찰 및 관리 기록, CCTV 설치 및 녹화 자료 등이 사실적 지배를 증명하는 데 도움이 될 수 있습니다.

3. 타인 지배의 배제 가능성: 외부인이 자유롭게 드나들 수 있는 상태가 아니라, 점유자가 타인의 침입이나 지배를 배제할 수 있는 실질적인 조치를 취하고 있었음을 보여주어야 합니다.

4. 점유 침탈 발생 시 즉각적 대응: 만약 누군가가 점유를 침탈하려 한다면, 즉시 구두 또는 서면으로 명확히 항의하고, 가능하면 물리적 충돌이 없더라도 증거를 확보(사진, 영상 촬영, 목격자 진술 등)하여 침탈 사실을 입증할 준비를 해야 합니다. 지연된 항의는 점유의 지속성을 의심받게 할 수 있습니다.

이러한 준비 없이는 법원에서 '사회통념상 점유'를 인정받기 어려워 권리 주장이 기각될 수 있습니다.