조신영 변호사

부동산 임대 위탁 회사를 통한 임대차 계약 보증금 반환 책임 사건

임대인이 임대관리 회사에 부동산 임대 업무를 위탁했고 이 회사가 임차인과 임대차 계약을 체결하며 보증금을 수령했습니다. 계약 기간이 끝난 후 임차인이 임대인에게 보증금 반환을 요구했으나 임대인은 임대관리 회사가 대리 권한을 넘어 계약했다고 주장하며 보증금 반환을 거부했습니다. 법원은 임대인이 임대관리 회사에 포괄적인 임대 업무를 위임했다고 보아 임대인에게 보증금 반환 책임이 있다고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 이 사건 부동산을 임차한 임차인 - 피고 B: 이 사건 부동산의 소유자이자 임대인 - 주식회사 C (㈜C): 피고로부터 임대 관련 업무를 위탁받은 회사 - D: ㈜C의 대표이사였으며, 이후 'E'라는 개인사업체를 운영하며 임차인과 계약을 연장한 인물 ### 분쟁 상황 피고(임대인)는 2017년 5월 11일 ㈜C에 이 사건 부동산의 임대 관련 업무 일체를 위탁하고, ㈜C가 피고의 명의로 위탁 영업을 하기로 하는 영업위탁계약을 체결했습니다. 피고는 ㈜C에 임대 관련 사항 일체와 세대점검 및 방문 관련 권한을 위임하는 위임장을 작성해 주었으며, 보증금 및 월세 입금 계좌로 ㈜C 명의의 계좌가 기재되었습니다. 원고(임차인)는 2017년 10월 25일 피고의 대리인이라는 ㈜C와 임대차보증금 8천만원에 이 사건 부동산 임대차계약을 체결하고, 그 보증금을 ㈜C 명의 계좌로 모두 지급했습니다. 이후 ㈜C의 대표이사였던 D이 별도의 개인사업체를 설립한 후, 원고는 2018년 10월 26일 D을 통해 이 사건 임대차계약을 1년 연장하는 계약을 체결했습니다. 원고는 이후 부동산을 인도하고 보증금 반환을 요구했으나, 피고는 ㈜C 내지 D이 임대차 보증금 및 월세의 한정된 대리권을 넘어 계약을 체결했으므로 보증금 반환 의무가 없다고 주장하여 분쟁이 발생했습니다. ### 핵심 쟁점 임대인이 임대관리 회사에 부동산 임대 관련 업무 일체를 위탁했을 때, 임대관리 회사가 임대인의 대리인으로서 임대차 계약을 체결하고 임대차 보증금을 수령한 행위가 적법한 대리권의 범위 내에 있었는지 여부, 그리고 이 경우 임대인에게 임대차 보증금 반환 책임이 발생하는지 여부가 쟁점이 되었습니다. 또한, 임대관리 회사의 대표가 다른 사업체를 설립하여 계약을 연장한 경우에도 임대인의 책임이 유지되는지 여부가 다루어졌습니다. ### 법원의 판단 법원은 피고(임대인)가 원고(임차인)에게 미지급 차임 등을 공제한 임대차보증금 79,516,780원과 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 소송비용은 피고가 부담하며, 제1항은 가집행할 수 있다고 덧붙였습니다. ### 결론 법원은 피고가 ㈜C에 임대차 보증금이나 월세 범위에 제한을 두지 않고 임대 관련 업무 일체를 피고 명의로 행하도록 위임한 것으로 보았습니다. 따라서 ㈜C가 피고를 대리하여 체결한 제1임대차계약은 대리 권한 범위 내의 적법한 법률행위이며 피고에게 효력이 있다고 판단했습니다. 제2임대차계약의 유효 여부와 상관없이, 제1임대차계약에 따라 임대인인 피고가 임차인에게 임대차보증금을 반환할 책임이 있다고 결론 내렸습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건은 대리인의 대리 행위의 유효성과 그로 인한 본인의 책임에 관한 민법상의 법리가 적용되었습니다. 특히, 피고가 ㈜C에 임대 관련 업무 일체를 위탁하고 피고 명의로 위탁 영업을 할 수 있도록 한 점, 위임장에 별다른 제한이 없었던 점 등을 종합하여 ㈜C의 임대차 계약 체결 행위가 피고로부터 위임받은 대리권 범위 내에서 이루어진 것으로 보았습니다. 만약 대리인이 권한을 초과하여 법률행위를 한 경우라고 해도, 민법 제126조(권한을 넘은 표현대리)에 따라 제3자(임차인)가 그 대리인에게 계약 체결 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있다면 본인(임대인)은 그 행위에 대해 책임을 져야 합니다. 이 사건에서는 ㈜C와의 위탁계약 내용, 위임장의 범위, 보증금 입금 계좌 명시 등을 통해 임차인이 ㈜C에 대리권이 있다고 믿을 정당한 이유가 인정될 여지가 컸습니다. 또한, 민법 제129조(대리권 소멸 후의 표현대리)는 대리권이 소멸된 후에도 대리인이 행한 행위에 대해 상대방이 선의이고 무과실이라면 본인에게 책임이 있다고 규정하고 있는데, 이 사건에서는 제2임대차계약의 유효 여부는 별도로 판단하지 않았으나, 기존 대리인의 변경 또는 영업 방식 변경 시에도 임대인이 계약 연장 등에 대한 묵시적 승인을 했거나 대리권 소멸 사실을 임차인이 알지 못하는 등의 사정이 있었다면 이 법리가 적용될 수 있습니다. 본 사안에서는 제1임대차계약의 유효성을 인정하여 임대인의 보증금 반환 의무를 확정하였습니다. ### 참고 사항 임대인이 아닌 대리인과 임대차 계약을 체결할 경우, 반드시 다음 사항들을 확인하는 것이 중요합니다. 첫째, 위임장에 명시된 대리권의 범위가 임대차 계약 체결 및 보증금 수령을 포함하는지 구체적으로 확인해야 합니다. 단순히 '임대 관련 업무 일체'라는 문구만으로는 향후 분쟁의 여지가 있을 수 있습니다. 둘째, 보증금 및 월세 입금 계좌가 임대인 본인의 계좌인지, 대리인의 계좌라면 그에 대한 명확한 위임 내역과 증빙 서류를 확인해야 합니다. 가급적 임대인 본인의 계좌로 입금하는 것이 가장 안전합니다. 셋째, 계약 기간 연장 시에는 기존 대리인의 대리권이 여전히 유효한지, 혹은 새로운 대리인이 있다면 그에 대한 적법한 대리권 증명 서류를 다시 확인해야 합니다. 넷째, 임차인은 전입신고, 확정일자 등을 통해 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 갖추는 것이 유사 상황 발생 시 자신의 보증금을 보호하는 중요한 방법이 됩니다.

개발제한 연장 처분 취소와 보상금을 요구한 토지주의 소송 각하 판결

토지 소유자가 자신의 토지에 대한 개발행위허가 제한 연장 처분이 위법하다고 주장하며 해당 처분의 무효 확인 또는 취소를 구하고, 재산권 침해에 따른 보상금 지급을 청구한 사건입니다. 법원은 개발행위허가 제한 기간이 이미 만료되어 처분 취소를 구할 법률상 이익이 없다고 판단했으며, 보상금 청구는 권리 의무의 주체가 아닌 행정청의 장을 피고로 지정하여 부적법하다고 보아 원고의 청구를 모두 각하했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 대전 유성구 C 토지의 소유자로, 피고의 개발행위허가 제한 연장 처분에 불복하여 무효 확인, 취소 및 보상금 지급을 청구한 사람입니다. - 피고 대전광역시 유성구청장: 대전 유성구 F특구 내 국가산업단지 조성 계획과 관련하여 개발행위허가 제한 지역을 지정하고 이를 연장 고시한 행정청의 장입니다. ### 분쟁 상황 원고는 대전 유성구 C 토지의 소유자이며, 피고 대전광역시 유성구청장은 F특구 내 국가산업단지 조성 계획을 위해 2019년 8월 7일부터 3년간(2022년 8월 6일까지) 원고의 토지를 포함한 지역을 개발행위허가 제한지역으로 지정 고시했습니다. 이후 피고는 2022년 8월 5일, 이 개발행위허가 제한 기간을 2024년 8월 6일까지로 2년 더 연장하는 변경 고시(이 사건 고시)를 했습니다. 원고는 이 사건 고시가 사전통지 및 의견청취 절차를 거치지 않았고, 정당한 보상 없이 재산권을 침해하며, 개발 계획 진전이 없음에도 제한을 계속하는 것은 재량권을 남용한 것이라며 무효 또는 취소되어야 한다고 주장했습니다. 또한 이 고시로 인해 재산권이 침해되었으므로 헌법 제23조에 따라 피고에게 1천만 원의 보상금을 지급할 의무가 있다고 주장했습니다. 원고는 2022년 11월 3일 행정심판을 청구했으나 2023년 3월 27일 기각 재결을 받았습니다. 이후 이 사건 소송이 진행되던 중 2024년 8월 7일 이 사건 고시의 개발행위허가 제한 기간이 만료되었고, 피고는 해당 제한이 해제되었다는 고시를 했습니다. ### 핵심 쟁점 1. 개발행위허가 제한 기간이 이미 만료된 경우에도 해당 처분의 무효 확인 또는 취소를 구할 법률상 이익이 인정되는지 여부입니다. 2. 새로운 건축허가 제한 고시가 기존 개발행위허가 제한 고시와 동일한 사유로 위법한 처분이 반복될 위험성이 있는 경우에 해당하는지 여부입니다. 3. 공법상 법률관계에 따른 보상금 청구 소송에서 지방자치단체의 장을 피고로 할 수 있는지, 즉 피고적격이 인정되는지 여부입니다. ### 법원의 판단 법원은 원고의 청구를 모두 각하했습니다. 1. 항고소송 부분: 피고의 개발행위허가 제한 처분 기간이 소송 계속 중 만료되었으므로, 원고에게는 해당 처분의 무효 확인 또는 취소를 구할 법률상 이익이 더 이상 없다고 판단했습니다. 또한, 원고가 주장한 새로운 건축허가 제한 고시는 기존 고시와 근거 법령, 제한 주체, 범위 등이 달라 '동일한 사유로 위법한 처분이 반복될 위험성'에 해당하지 않는다고 보았습니다. 2. 금전 지급 청구 부분: 공법상의 법률관계를 다투는 당사자소송의 피고는 국가 또는 지방자치단체와 같이 권리 의무의 귀속 주체여야 하는데, 원고가 대전광역시 유성구청장을 피고로 지정한 것은 피고적격이 없는 자를 상대로 한 것이므로 부적법하다고 판단했습니다. ### 결론 결과적으로 원고의 개발행위허가 제한 연장 처분에 대한 무효 확인 또는 취소 청구와 재산권 침해에 따른 보상금 청구는 모두 법원의 판단을 받지 못하고 각하되었습니다. 소송비용은 각자 부담하게 되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건과 관련하여 다음과 같은 법령과 법리가 적용되었습니다. 1. **국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제63조 (개발행위허가의 제한)**​: 지방자치단체장 등은 도시·군관리계획의 수립, 토지이용계획의 변경 등으로 인해 개발행위허가를 제한할 필요가 있다고 인정되는 경우, 일정 기간 동안 개발행위허가를 제한할 수 있습니다. 이 사건에서 피고 유성구청장은 이 조항을 근거로 개발행위허가 제한 지역을 지정하고 연장 고시했습니다. 2. **행정소송법 제3조 제2호 (당사자소송)**​ 및 **제39조 (피고적격)**​: 공법상 법률관계에 관한 다툼이 있는 경우 제기하는 당사자소송의 피고는 국가, 공공단체 또는 그 밖의 권리 의무의 주체가 되는 기관이 되어야 합니다. 이 사건에서 원고가 보상금 청구를 위해 대전광역시 유성구청장을 피고로 지정한 것은 이 규정에 위배되어 부적법하다고 판단되었습니다. 3. **행정소송의 소의 이익 법리**: 대법원 판례에 따르면 행정처분 취소 소송은 제소 당시에는 소의 이익이 있었더라도, 소송 계속 중 처분 기간이 경과하여 효력이 소멸한 경우 원칙적으로 소의 이익이 없어져 각하됩니다. 다만, 처분 취소로 회복할 수 있는 다른 권리나 이익이 있거나, 동일한 사유로 위법한 처분이 반복될 위험성이 있어 법률문제 해명이 필요한 경우에는 예외적으로 소의 이익을 인정할 수 있습니다. 이 사건에서는 원고가 주장한 새로운 건축허가 제한 고시가 기존 개발행위허가 제한 고시와 근거 법령(건축법 제18조 대 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제63조), 제한의 주체, 대상 범위, 절차 등이 달라 '동일한 사유'에 해당하지 않는다고 보아 소의 이익을 인정하지 않았습니다. 4. **헌법 제23조 (재산권의 보장)**​: 모든 국민의 재산권은 보장되며, 공공필요에 의한 재산권의 수용·사용 또는 제한 및 그에 대한 보상은 법률로써 하되, 정당한 보상을 지급해야 한다고 규정하고 있습니다. 원고는 이 헌법 조항을 근거로 자신의 재산권이 침해되었으므로 보상금을 청구했습니다. ### 참고 사항 1. 행정처분에 대한 취소 또는 무효 확인 소송은 원칙적으로 해당 처분의 효력이 소멸하면 소를 제기할 법률상 이익이 없어 각하될 수 있습니다. 따라서 행정처분의 효력 기간과 소송 제기 시기를 신중하게 고려해야 합니다. 2. 다만, 처분의 취소로 회복할 수 있는 다른 권리나 이익이 남아있거나, 동일한 유형의 위법한 행정처분이 반복될 위험성이 있어 법률적 해명이 필요한 경우에는 예외적으로 소송의 이익이 인정될 수 있습니다. 이때 '동일한 유형의 위법한 처분'인지는 단순히 유사한 처분이 아니라 처분의 근거 법률, 제한의 주체, 제한 대상의 범위, 절차 등이 유사한지를 종합적으로 판단합니다. 3. 국가나 지방자치단체 등을 상대로 정당한 보상금 지급을 청구하는 것과 같은 공법상의 당사자소송의 경우, 피고는 반드시 권리 의무의 주체인 국가 또는 지방자치단체(예: 대전광역시 유성구)여야 합니다. 해당 지방자치단체의 장(예: 대전광역시 유성구청장)은 행정청일 뿐 권리 의무의 주체가 아니므로 피고로 지정할 경우 소송이 부적법하게 각하될 수 있습니다. 소송을 제기하기 전에 피고적격을 정확히 확인하는 것이 매우 중요합니다.

직원의 이중 급여 수령에 대한 손해배상 판결

원고는 자신이 고용한 피고가 다른 회사로부터도 급여를 이중으로 수령했고, 실업급여 명목으로 돈을 편취했다고 주장하며 총 3,800만 원의 손해배상을 청구했습니다. 법원은 피고의 이중 급여 수령 사실 중 2,800만 원을 인정했으나, 실업급여 명목으로 받은 600만 원은 대여금으로 인정하지 않았습니다. 결국 피고는 원고에게 이중 수령한 급여 2,800만 원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라는 판결을 받았습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 'D'라는 상호로 건설업을 운영하는 사업주 - 피고 C: 원고 A에게 고용되어 일했던 직원 - E 주식회사: 피고 C에게 급여를 지급한 다른 회사 ### 분쟁 상황 원고는 자신의 사업체인 'D'에 피고를 고용하여 일을 시켰습니다. 원고는 피고가 2023년 11월 15일경부터 2024년 7월경까지 'E 주식회사'의 현장 담당자로도 근무하면서, 원고로부터도 급여 3,200만 원을 지급받아 이중으로 급여를 수령했다고 주장했습니다. 또한, 피고가 실업급여를 받을 예정이라며 매월 200만 원씩 총 600만 원을 빌려갔고 나중에 갚겠다고 속여 편취했다고 주장하며, 총 3,800만 원의 손해배상을 청구했습니다. 피고는 이중 급여 중 2,800만 원을 받은 사실은 인정했지만, 원고에게서 받은 600만 원은 대여금이 아니라 '실업급여 명목'으로 지급받은 것이라고 반박했습니다. ### 핵심 쟁점 직원이 원고 회사와 다른 회사로부터 이중으로 급여를 수령한 것이 부당이득 또는 편취에 해당하는지 여부와 원고가 직원에게 지급한 '실업급여' 명목의 600만 원이 대여금으로 인정되는지 여부입니다. ### 법원의 판단 피고는 원고에게 2,800만 원과 이에 대한 지연손해금을 지급해야 합니다. 구체적으로는 2025년 3월 11일부터 판결 선고일인 2025년 6월 26일까지는 연 5%의 이자를, 그 다음 날부터 모두 갚는 날까지는 연 12%의 이자를 계산하여 지급해야 합니다. 원고가 청구한 나머지 금액(1,000만 원)은 기각되었습니다. 소송 비용은 원고가 1/4을, 피고가 나머지를 부담합니다. ### 결론 법원은 피고가 다른 회사로부터 급여를 이중으로 받은 2,800만 원에 대해서만 원고에게 손해배상 의무가 있다고 판단했습니다. 반면, 피고가 원고로부터 받은 '실업급여' 명목의 600만 원과 이중 급여 주장액 중 400만 원에 대해서는 원고의 주장을 인정하지 않았습니다. 이는 송금의 법적 원인과 대여금에 대한 입증책임이 원고에게 있다는 점을 명확히 한 판결입니다. ### 연관 법령 및 법리 부당이득 반환(민법 제741조): 다른 사람의 재산이나 노무로 인해 법률상 원인 없이 이익을 얻고 이로 인해 다른 사람에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환해야 합니다. 이 사건에서 피고가 원고로부터 급여를 지급받으면서 동시에 다른 회사로부터도 급여를 받은 것은 법률상 원인 없이 이익을 얻은 것으로 판단되어 부당이득 반환 의무가 인정되었습니다. 불법행위로 인한 손해배상(민법 제750조): 고의 또는 과실로 다른 사람에게 손해를 입힌 자는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 원고는 피고가 이중 급여를 속여 받았다고 주장하며 편취에 따른 손해배상을 청구했으나, 법원은 이중 급여 수령 사실 자체는 인정하되, 편취에 해당하는 기망 행위까지는 명확히 입증되지 않아 부당이득 반환의 성격으로 판결했습니다. 금전 대여의 입증책임: 다른 사람의 예금계좌로 돈을 송금하는 경우, 그 송금이 금전소비대차계약(돈을 빌려주는 계약)에 따른 대여금이라는 사실은 돈을 빌려주었다고 주장하는 당사자(원고)에게 입증책임이 있습니다(대법원 2014. 7. 10. 선고 2014다26187 판결 참조). 이 사건에서 원고는 피고에게 지급한 600만 원이 대여금이라고 주장했지만, 대여금임을 증명할 증거가 부족했고 오히려 계좌 적요에 'D실업급여'라고 기재되어 있어 대여금으로 인정되지 않았습니다. 지연손해금(민법 제379조, 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조): 금전 채무의 이행을 지체한 경우 채무자는 그 지체로 인한 손해를 배상해야 합니다. 법원은 이 사건에서 채무자가 그 이행 의무의 존재 여부나 범위에 관해 항쟁하는 것이 상당하다고 인정되는 기간까지는 민법에서 정한 연 5%의 이율을, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 '소송촉진 등에 관한 특례법'이 정한 연 12%의 이율을 적용하여 지연손해금을 산정했습니다. ### 참고 사항 직원의 이중 고용이 의심될 경우, 급여 지급 내역이나 근무 형태를 면밀히 확인하고 관련 증빙 자료를 확보하는 것이 중요합니다. 회사나 개인 간 금전 거래 시에는 '대여금'임을 명확히 하는 차용증이나 관련 서류를 반드시 작성하고, 계좌 이체 시에도 적요란에 '대여금' 등 정확한 내용을 기재하여 법적 분쟁 시 증거로 활용할 수 있도록 해야 합니다. 단순히 '실업급여'와 같은 모호한 명목으로 돈을 지급하는 것은 나중에 대여금으로 인정받기 어렵습니다. 근로 계약 시에는 직원이 다른 회사에 겸직하는 것을 금지하거나 겸직 시 사전 승인을 받도록 하는 조항을 명확히 명시하는 것이 좋습니다.

부동산 임대 위탁 회사를 통한 임대차 계약 보증금 반환 책임 사건

임대인이 임대관리 회사에 부동산 임대 업무를 위탁했고 이 회사가 임차인과 임대차 계약을 체결하며 보증금을 수령했습니다. 계약 기간이 끝난 후 임차인이 임대인에게 보증금 반환을 요구했으나 임대인은 임대관리 회사가 대리 권한을 넘어 계약했다고 주장하며 보증금 반환을 거부했습니다. 법원은 임대인이 임대관리 회사에 포괄적인 임대 업무를 위임했다고 보아 임대인에게 보증금 반환 책임이 있다고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 이 사건 부동산을 임차한 임차인 - 피고 B: 이 사건 부동산의 소유자이자 임대인 - 주식회사 C (㈜C): 피고로부터 임대 관련 업무를 위탁받은 회사 - D: ㈜C의 대표이사였으며, 이후 'E'라는 개인사업체를 운영하며 임차인과 계약을 연장한 인물 ### 분쟁 상황 피고(임대인)는 2017년 5월 11일 ㈜C에 이 사건 부동산의 임대 관련 업무 일체를 위탁하고, ㈜C가 피고의 명의로 위탁 영업을 하기로 하는 영업위탁계약을 체결했습니다. 피고는 ㈜C에 임대 관련 사항 일체와 세대점검 및 방문 관련 권한을 위임하는 위임장을 작성해 주었으며, 보증금 및 월세 입금 계좌로 ㈜C 명의의 계좌가 기재되었습니다. 원고(임차인)는 2017년 10월 25일 피고의 대리인이라는 ㈜C와 임대차보증금 8천만원에 이 사건 부동산 임대차계약을 체결하고, 그 보증금을 ㈜C 명의 계좌로 모두 지급했습니다. 이후 ㈜C의 대표이사였던 D이 별도의 개인사업체를 설립한 후, 원고는 2018년 10월 26일 D을 통해 이 사건 임대차계약을 1년 연장하는 계약을 체결했습니다. 원고는 이후 부동산을 인도하고 보증금 반환을 요구했으나, 피고는 ㈜C 내지 D이 임대차 보증금 및 월세의 한정된 대리권을 넘어 계약을 체결했으므로 보증금 반환 의무가 없다고 주장하여 분쟁이 발생했습니다. ### 핵심 쟁점 임대인이 임대관리 회사에 부동산 임대 관련 업무 일체를 위탁했을 때, 임대관리 회사가 임대인의 대리인으로서 임대차 계약을 체결하고 임대차 보증금을 수령한 행위가 적법한 대리권의 범위 내에 있었는지 여부, 그리고 이 경우 임대인에게 임대차 보증금 반환 책임이 발생하는지 여부가 쟁점이 되었습니다. 또한, 임대관리 회사의 대표가 다른 사업체를 설립하여 계약을 연장한 경우에도 임대인의 책임이 유지되는지 여부가 다루어졌습니다. ### 법원의 판단 법원은 피고(임대인)가 원고(임차인)에게 미지급 차임 등을 공제한 임대차보증금 79,516,780원과 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 소송비용은 피고가 부담하며, 제1항은 가집행할 수 있다고 덧붙였습니다. ### 결론 법원은 피고가 ㈜C에 임대차 보증금이나 월세 범위에 제한을 두지 않고 임대 관련 업무 일체를 피고 명의로 행하도록 위임한 것으로 보았습니다. 따라서 ㈜C가 피고를 대리하여 체결한 제1임대차계약은 대리 권한 범위 내의 적법한 법률행위이며 피고에게 효력이 있다고 판단했습니다. 제2임대차계약의 유효 여부와 상관없이, 제1임대차계약에 따라 임대인인 피고가 임차인에게 임대차보증금을 반환할 책임이 있다고 결론 내렸습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건은 대리인의 대리 행위의 유효성과 그로 인한 본인의 책임에 관한 민법상의 법리가 적용되었습니다. 특히, 피고가 ㈜C에 임대 관련 업무 일체를 위탁하고 피고 명의로 위탁 영업을 할 수 있도록 한 점, 위임장에 별다른 제한이 없었던 점 등을 종합하여 ㈜C의 임대차 계약 체결 행위가 피고로부터 위임받은 대리권 범위 내에서 이루어진 것으로 보았습니다. 만약 대리인이 권한을 초과하여 법률행위를 한 경우라고 해도, 민법 제126조(권한을 넘은 표현대리)에 따라 제3자(임차인)가 그 대리인에게 계약 체결 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있다면 본인(임대인)은 그 행위에 대해 책임을 져야 합니다. 이 사건에서는 ㈜C와의 위탁계약 내용, 위임장의 범위, 보증금 입금 계좌 명시 등을 통해 임차인이 ㈜C에 대리권이 있다고 믿을 정당한 이유가 인정될 여지가 컸습니다. 또한, 민법 제129조(대리권 소멸 후의 표현대리)는 대리권이 소멸된 후에도 대리인이 행한 행위에 대해 상대방이 선의이고 무과실이라면 본인에게 책임이 있다고 규정하고 있는데, 이 사건에서는 제2임대차계약의 유효 여부는 별도로 판단하지 않았으나, 기존 대리인의 변경 또는 영업 방식 변경 시에도 임대인이 계약 연장 등에 대한 묵시적 승인을 했거나 대리권 소멸 사실을 임차인이 알지 못하는 등의 사정이 있었다면 이 법리가 적용될 수 있습니다. 본 사안에서는 제1임대차계약의 유효성을 인정하여 임대인의 보증금 반환 의무를 확정하였습니다. ### 참고 사항 임대인이 아닌 대리인과 임대차 계약을 체결할 경우, 반드시 다음 사항들을 확인하는 것이 중요합니다. 첫째, 위임장에 명시된 대리권의 범위가 임대차 계약 체결 및 보증금 수령을 포함하는지 구체적으로 확인해야 합니다. 단순히 '임대 관련 업무 일체'라는 문구만으로는 향후 분쟁의 여지가 있을 수 있습니다. 둘째, 보증금 및 월세 입금 계좌가 임대인 본인의 계좌인지, 대리인의 계좌라면 그에 대한 명확한 위임 내역과 증빙 서류를 확인해야 합니다. 가급적 임대인 본인의 계좌로 입금하는 것이 가장 안전합니다. 셋째, 계약 기간 연장 시에는 기존 대리인의 대리권이 여전히 유효한지, 혹은 새로운 대리인이 있다면 그에 대한 적법한 대리권 증명 서류를 다시 확인해야 합니다. 넷째, 임차인은 전입신고, 확정일자 등을 통해 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 갖추는 것이 유사 상황 발생 시 자신의 보증금을 보호하는 중요한 방법이 됩니다.

개발제한 연장 처분 취소와 보상금을 요구한 토지주의 소송 각하 판결

토지 소유자가 자신의 토지에 대한 개발행위허가 제한 연장 처분이 위법하다고 주장하며 해당 처분의 무효 확인 또는 취소를 구하고, 재산권 침해에 따른 보상금 지급을 청구한 사건입니다. 법원은 개발행위허가 제한 기간이 이미 만료되어 처분 취소를 구할 법률상 이익이 없다고 판단했으며, 보상금 청구는 권리 의무의 주체가 아닌 행정청의 장을 피고로 지정하여 부적법하다고 보아 원고의 청구를 모두 각하했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 대전 유성구 C 토지의 소유자로, 피고의 개발행위허가 제한 연장 처분에 불복하여 무효 확인, 취소 및 보상금 지급을 청구한 사람입니다. - 피고 대전광역시 유성구청장: 대전 유성구 F특구 내 국가산업단지 조성 계획과 관련하여 개발행위허가 제한 지역을 지정하고 이를 연장 고시한 행정청의 장입니다. ### 분쟁 상황 원고는 대전 유성구 C 토지의 소유자이며, 피고 대전광역시 유성구청장은 F특구 내 국가산업단지 조성 계획을 위해 2019년 8월 7일부터 3년간(2022년 8월 6일까지) 원고의 토지를 포함한 지역을 개발행위허가 제한지역으로 지정 고시했습니다. 이후 피고는 2022년 8월 5일, 이 개발행위허가 제한 기간을 2024년 8월 6일까지로 2년 더 연장하는 변경 고시(이 사건 고시)를 했습니다. 원고는 이 사건 고시가 사전통지 및 의견청취 절차를 거치지 않았고, 정당한 보상 없이 재산권을 침해하며, 개발 계획 진전이 없음에도 제한을 계속하는 것은 재량권을 남용한 것이라며 무효 또는 취소되어야 한다고 주장했습니다. 또한 이 고시로 인해 재산권이 침해되었으므로 헌법 제23조에 따라 피고에게 1천만 원의 보상금을 지급할 의무가 있다고 주장했습니다. 원고는 2022년 11월 3일 행정심판을 청구했으나 2023년 3월 27일 기각 재결을 받았습니다. 이후 이 사건 소송이 진행되던 중 2024년 8월 7일 이 사건 고시의 개발행위허가 제한 기간이 만료되었고, 피고는 해당 제한이 해제되었다는 고시를 했습니다. ### 핵심 쟁점 1. 개발행위허가 제한 기간이 이미 만료된 경우에도 해당 처분의 무효 확인 또는 취소를 구할 법률상 이익이 인정되는지 여부입니다. 2. 새로운 건축허가 제한 고시가 기존 개발행위허가 제한 고시와 동일한 사유로 위법한 처분이 반복될 위험성이 있는 경우에 해당하는지 여부입니다. 3. 공법상 법률관계에 따른 보상금 청구 소송에서 지방자치단체의 장을 피고로 할 수 있는지, 즉 피고적격이 인정되는지 여부입니다. ### 법원의 판단 법원은 원고의 청구를 모두 각하했습니다. 1. 항고소송 부분: 피고의 개발행위허가 제한 처분 기간이 소송 계속 중 만료되었으므로, 원고에게는 해당 처분의 무효 확인 또는 취소를 구할 법률상 이익이 더 이상 없다고 판단했습니다. 또한, 원고가 주장한 새로운 건축허가 제한 고시는 기존 고시와 근거 법령, 제한 주체, 범위 등이 달라 '동일한 사유로 위법한 처분이 반복될 위험성'에 해당하지 않는다고 보았습니다. 2. 금전 지급 청구 부분: 공법상의 법률관계를 다투는 당사자소송의 피고는 국가 또는 지방자치단체와 같이 권리 의무의 귀속 주체여야 하는데, 원고가 대전광역시 유성구청장을 피고로 지정한 것은 피고적격이 없는 자를 상대로 한 것이므로 부적법하다고 판단했습니다. ### 결론 결과적으로 원고의 개발행위허가 제한 연장 처분에 대한 무효 확인 또는 취소 청구와 재산권 침해에 따른 보상금 청구는 모두 법원의 판단을 받지 못하고 각하되었습니다. 소송비용은 각자 부담하게 되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건과 관련하여 다음과 같은 법령과 법리가 적용되었습니다. 1. **국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제63조 (개발행위허가의 제한)**​: 지방자치단체장 등은 도시·군관리계획의 수립, 토지이용계획의 변경 등으로 인해 개발행위허가를 제한할 필요가 있다고 인정되는 경우, 일정 기간 동안 개발행위허가를 제한할 수 있습니다. 이 사건에서 피고 유성구청장은 이 조항을 근거로 개발행위허가 제한 지역을 지정하고 연장 고시했습니다. 2. **행정소송법 제3조 제2호 (당사자소송)**​ 및 **제39조 (피고적격)**​: 공법상 법률관계에 관한 다툼이 있는 경우 제기하는 당사자소송의 피고는 국가, 공공단체 또는 그 밖의 권리 의무의 주체가 되는 기관이 되어야 합니다. 이 사건에서 원고가 보상금 청구를 위해 대전광역시 유성구청장을 피고로 지정한 것은 이 규정에 위배되어 부적법하다고 판단되었습니다. 3. **행정소송의 소의 이익 법리**: 대법원 판례에 따르면 행정처분 취소 소송은 제소 당시에는 소의 이익이 있었더라도, 소송 계속 중 처분 기간이 경과하여 효력이 소멸한 경우 원칙적으로 소의 이익이 없어져 각하됩니다. 다만, 처분 취소로 회복할 수 있는 다른 권리나 이익이 있거나, 동일한 사유로 위법한 처분이 반복될 위험성이 있어 법률문제 해명이 필요한 경우에는 예외적으로 소의 이익을 인정할 수 있습니다. 이 사건에서는 원고가 주장한 새로운 건축허가 제한 고시가 기존 개발행위허가 제한 고시와 근거 법령(건축법 제18조 대 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제63조), 제한의 주체, 대상 범위, 절차 등이 달라 '동일한 사유'에 해당하지 않는다고 보아 소의 이익을 인정하지 않았습니다. 4. **헌법 제23조 (재산권의 보장)**​: 모든 국민의 재산권은 보장되며, 공공필요에 의한 재산권의 수용·사용 또는 제한 및 그에 대한 보상은 법률로써 하되, 정당한 보상을 지급해야 한다고 규정하고 있습니다. 원고는 이 헌법 조항을 근거로 자신의 재산권이 침해되었으므로 보상금을 청구했습니다. ### 참고 사항 1. 행정처분에 대한 취소 또는 무효 확인 소송은 원칙적으로 해당 처분의 효력이 소멸하면 소를 제기할 법률상 이익이 없어 각하될 수 있습니다. 따라서 행정처분의 효력 기간과 소송 제기 시기를 신중하게 고려해야 합니다. 2. 다만, 처분의 취소로 회복할 수 있는 다른 권리나 이익이 남아있거나, 동일한 유형의 위법한 행정처분이 반복될 위험성이 있어 법률적 해명이 필요한 경우에는 예외적으로 소송의 이익이 인정될 수 있습니다. 이때 '동일한 유형의 위법한 처분'인지는 단순히 유사한 처분이 아니라 처분의 근거 법률, 제한의 주체, 제한 대상의 범위, 절차 등이 유사한지를 종합적으로 판단합니다. 3. 국가나 지방자치단체 등을 상대로 정당한 보상금 지급을 청구하는 것과 같은 공법상의 당사자소송의 경우, 피고는 반드시 권리 의무의 주체인 국가 또는 지방자치단체(예: 대전광역시 유성구)여야 합니다. 해당 지방자치단체의 장(예: 대전광역시 유성구청장)은 행정청일 뿐 권리 의무의 주체가 아니므로 피고로 지정할 경우 소송이 부적법하게 각하될 수 있습니다. 소송을 제기하기 전에 피고적격을 정확히 확인하는 것이 매우 중요합니다.

직원의 이중 급여 수령에 대한 손해배상 판결

원고는 자신이 고용한 피고가 다른 회사로부터도 급여를 이중으로 수령했고, 실업급여 명목으로 돈을 편취했다고 주장하며 총 3,800만 원의 손해배상을 청구했습니다. 법원은 피고의 이중 급여 수령 사실 중 2,800만 원을 인정했으나, 실업급여 명목으로 받은 600만 원은 대여금으로 인정하지 않았습니다. 결국 피고는 원고에게 이중 수령한 급여 2,800만 원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라는 판결을 받았습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 'D'라는 상호로 건설업을 운영하는 사업주 - 피고 C: 원고 A에게 고용되어 일했던 직원 - E 주식회사: 피고 C에게 급여를 지급한 다른 회사 ### 분쟁 상황 원고는 자신의 사업체인 'D'에 피고를 고용하여 일을 시켰습니다. 원고는 피고가 2023년 11월 15일경부터 2024년 7월경까지 'E 주식회사'의 현장 담당자로도 근무하면서, 원고로부터도 급여 3,200만 원을 지급받아 이중으로 급여를 수령했다고 주장했습니다. 또한, 피고가 실업급여를 받을 예정이라며 매월 200만 원씩 총 600만 원을 빌려갔고 나중에 갚겠다고 속여 편취했다고 주장하며, 총 3,800만 원의 손해배상을 청구했습니다. 피고는 이중 급여 중 2,800만 원을 받은 사실은 인정했지만, 원고에게서 받은 600만 원은 대여금이 아니라 '실업급여 명목'으로 지급받은 것이라고 반박했습니다. ### 핵심 쟁점 직원이 원고 회사와 다른 회사로부터 이중으로 급여를 수령한 것이 부당이득 또는 편취에 해당하는지 여부와 원고가 직원에게 지급한 '실업급여' 명목의 600만 원이 대여금으로 인정되는지 여부입니다. ### 법원의 판단 피고는 원고에게 2,800만 원과 이에 대한 지연손해금을 지급해야 합니다. 구체적으로는 2025년 3월 11일부터 판결 선고일인 2025년 6월 26일까지는 연 5%의 이자를, 그 다음 날부터 모두 갚는 날까지는 연 12%의 이자를 계산하여 지급해야 합니다. 원고가 청구한 나머지 금액(1,000만 원)은 기각되었습니다. 소송 비용은 원고가 1/4을, 피고가 나머지를 부담합니다. ### 결론 법원은 피고가 다른 회사로부터 급여를 이중으로 받은 2,800만 원에 대해서만 원고에게 손해배상 의무가 있다고 판단했습니다. 반면, 피고가 원고로부터 받은 '실업급여' 명목의 600만 원과 이중 급여 주장액 중 400만 원에 대해서는 원고의 주장을 인정하지 않았습니다. 이는 송금의 법적 원인과 대여금에 대한 입증책임이 원고에게 있다는 점을 명확히 한 판결입니다. ### 연관 법령 및 법리 부당이득 반환(민법 제741조): 다른 사람의 재산이나 노무로 인해 법률상 원인 없이 이익을 얻고 이로 인해 다른 사람에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환해야 합니다. 이 사건에서 피고가 원고로부터 급여를 지급받으면서 동시에 다른 회사로부터도 급여를 받은 것은 법률상 원인 없이 이익을 얻은 것으로 판단되어 부당이득 반환 의무가 인정되었습니다. 불법행위로 인한 손해배상(민법 제750조): 고의 또는 과실로 다른 사람에게 손해를 입힌 자는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 원고는 피고가 이중 급여를 속여 받았다고 주장하며 편취에 따른 손해배상을 청구했으나, 법원은 이중 급여 수령 사실 자체는 인정하되, 편취에 해당하는 기망 행위까지는 명확히 입증되지 않아 부당이득 반환의 성격으로 판결했습니다. 금전 대여의 입증책임: 다른 사람의 예금계좌로 돈을 송금하는 경우, 그 송금이 금전소비대차계약(돈을 빌려주는 계약)에 따른 대여금이라는 사실은 돈을 빌려주었다고 주장하는 당사자(원고)에게 입증책임이 있습니다(대법원 2014. 7. 10. 선고 2014다26187 판결 참조). 이 사건에서 원고는 피고에게 지급한 600만 원이 대여금이라고 주장했지만, 대여금임을 증명할 증거가 부족했고 오히려 계좌 적요에 'D실업급여'라고 기재되어 있어 대여금으로 인정되지 않았습니다. 지연손해금(민법 제379조, 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조): 금전 채무의 이행을 지체한 경우 채무자는 그 지체로 인한 손해를 배상해야 합니다. 법원은 이 사건에서 채무자가 그 이행 의무의 존재 여부나 범위에 관해 항쟁하는 것이 상당하다고 인정되는 기간까지는 민법에서 정한 연 5%의 이율을, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 '소송촉진 등에 관한 특례법'이 정한 연 12%의 이율을 적용하여 지연손해금을 산정했습니다. ### 참고 사항 직원의 이중 고용이 의심될 경우, 급여 지급 내역이나 근무 형태를 면밀히 확인하고 관련 증빙 자료를 확보하는 것이 중요합니다. 회사나 개인 간 금전 거래 시에는 '대여금'임을 명확히 하는 차용증이나 관련 서류를 반드시 작성하고, 계좌 이체 시에도 적요란에 '대여금' 등 정확한 내용을 기재하여 법적 분쟁 시 증거로 활용할 수 있도록 해야 합니다. 단순히 '실업급여'와 같은 모호한 명목으로 돈을 지급하는 것은 나중에 대여금으로 인정받기 어렵습니다. 근로 계약 시에는 직원이 다른 회사에 겸직하는 것을 금지하거나 겸직 시 사전 승인을 받도록 하는 조항을 명확히 명시하는 것이 좋습니다.