임대차 계약 만료 후 보증금 미반환 사건

원고(임차인)는 피고들(임대인)과 아파트 임대차 계약을 체결하고 보증금을 지급했습니다. 임대차 기간 만료 후 원고는 계약 갱신 의사가 없음을 밝히고 건물을 인도했지만, 피고들은 보증금 7,000만 원 중 300만 원만 반환하고 나머지는 지급하지 않았습니다. 이에 원고는 남은 보증금 6,700만 원과 지연손해금을 청구하는 소송을 제기했습니다.

관련 당사자

• 원고 A (임차인, 건물 세입자)
• 피고 B, C (임대인, 건물주)

분쟁 상황

원고는 피고들과의 임대차 계약이 2024년 2월 10일 만료되었고, 계약 갱신 의사가 없어 2024년 3월 28일 건물을 피고들에게 인도했습니다. 그러나 피고들은 임대차 보증금 7,000만 원 중 300만 원만 반환하고, 나머지 6,700만 원은 돌려주지 않아 소송이 시작되었습니다. 피고 C은 자신은 부모님의 부탁으로 건물에 대한 소유권이전등기만 마쳤을 뿐, 원고에게 건물을 임대한 사실이 없으므로 보증금 반환 의무가 없다고 주장하며 원고의 청구를 다투었습니다.

핵심 쟁점

임대차 계약 기간 만료 후 임대인이 임차인에게 임대차 보증금 전액을 반환할 의무가 있는지 여부 및 공동 임대인 중 한 명이 실제 임대 행위가 없었다고 주장할 경우 그 책임 여부, 그리고 지연손해금 발생 시점 및 이율에 대한 판단입니다.

법원의 판단

법원은 피고들이 공동으로 원고에게 67,000,000원과 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 피고 B은 2024년 3월 29일부터 2024년 4월 1일까지는 연 5%의 이율로, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 이율로 지연손해금을 지급해야 하며, 피고 C은 2024년 3월 29일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 이율로 지연손해금을 지급해야 합니다.

결론

원고는 임대차 계약 만료 및 건물 인도를 이유로 미반환된 보증금 6,700만 원과 지연손해금을 모두 돌려받게 되었습니다. 피고들은 공동으로 보증금 반환 의무와 지연손해금 지급 의무를 부담하게 되었으며, 특히 피고 C의 '소유권이전등기만 마쳤을 뿐 임대하지 않았다'는 주장은 받아들여지지 않았습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 임대차 계약의 종료에 따른 임대차 보증금 반환 의무를 다루고 있습니다.

1. 임대차 보증금 반환 의무: 임대차 계약이 기간 만료 등으로 종료되면 임대인은 임차인으로부터 건물을 인도받음과 동시에 보증금을 반환할 의무가 발생합니다. 이 사건에서는 2024년 2월 10일 임대차 계약이 기간 만료로 종료되었고, 원고가 2024년 3월 28일 건물을 피고들에게 인도하였으므로, 피고들은 원고에게 나머지 임대차 보증금 6,700만 원을 반환할 의무가 발생합니다.

2. 공동 임대인의 책임: 여러 사람이 공동으로 건물을 임대한 경우, 특별한 사정이 없는 한 각 임대인은 임차인에 대하여 공동으로 보증금 반환 의무를 부담합니다. 피고 C이 비록 '소유권이전등기만 마쳤을 뿐 직접 임대하지 않았다'고 주장했지만, 소유권자로 등재되어 있었다면 임대인의 지위에서 보증금 반환 의무를 피하기 어렵습니다.

3. 자백간주에 의한 판결 (민사소송법 제208조 제3항 제2호)​: 피고 B에 대해서는 답변서 제출 기한 내에 답변서를 제출하지 않거나 변론기일에 출석하지 않아 원고의 주장을 다투지 않은 것으로 간주되어 법원이 원고의 청구를 인정하는 '자백간주'가 적용되었습니다. 이는 피고가 법원에 제출된 서류에 대해 명확한 반박을 하지 않거나, 법원이 정한 기한 내에 답변하지 않을 경우, 원고의 주장을 사실로 인정하는 것으로 보고 판결을 내릴 수 있다는 법률 원칙입니다.

4. 지연손해금 (소송촉진 등에 관한 특례법)​: 임대인이 정당한 이유 없이 보증금 반환을 지체할 경우, 보증금 미반환에 따른 손해배상으로서 지연손해금을 지급해야 합니다. 이 사건에서 건물 인도일 다음 날부터 지연손해금이 발생하며, '소송촉진 등에 관한 특례법'에 따라 법정 이율인 연 5% 또는 소송이 제기된 후에는 연 12%의 높은 이율이 적용됩니다. 피고 B의 경우 원고가 건물에서 퇴거한 날 다음날인 2024년 3월 29일부터 소장 부본 송달일까지는 민법에 따른 연 5%가 적용되고, 그 이후부터는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 연 12%가 적용됩니다. 피고 C의 경우에도 2024년 3월 29일부터 다 갚는 날까지 연 12%가 적용되었습니다. 이자율의 차이는 소장 부본 송달 시점과 피고별 자백간주 여부에 따른 것으로 보입니다.

참고 사항

임대차 계약 기간이 만료될 경우, 임차인은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 갱신 거절 통보를 명확히 하는 것이 좋습니다. 계약 만료 후 건물을 임대인에게 인도하였음에도 보증금을 돌려받지 못하는 상황이라면, 내용증명 우편 등으로 보증금 반환을 정식으로 요청하고, 건물 인도 및 보증금 미반환 사실을 입증할 수 있는 자료(예: 문자 메시지, 녹취록, 계좌 이체 내역 등)를 철저히 확보해야 합니다. 특히 건물의 공동 소유자가 여럿인 경우, 모든 공동 소유자가 임대인으로서 보증금 반환 책임을 지게 되므로, 누구에게 보증금을 반환받아야 하는지 명확히 확인해야 합니다. 또한, 소송이 진행될 경우, 법원의 소장 부본 등 송달 서류에 대한 답변을 기한 내에 제출하지 않으면 원고의 주장을 인정하는 것으로 간주되어 불이익을 받을 수 있으니 주의해야 합니다.