공유 토지 분할 합의가 안 되어 경매로 진행된 사건

원고와 13명의 피고가 공동 소유한 917㎡ 면적의 농지(답)에 대해 분할 방법을 두고 합의에 이르지 못하자 원고가 공유물 분할을 청구한 사건입니다. 법원은 피고 중 한 명의 지분에 여러 근저당권이 설정되어 있어 현물로 분할할 경우 권리관계가 복잡해지고 토지의 가치가 떨어질 우려가 있다고 보아 해당 토지를 경매에 부쳐 매각 대금을 지분 비율대로 나누라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 917㎡ 토지의 일부 지분을 소유한 공유자
• 피고 C, D, E, F, G, H, I, J, K, L, M, N, O: 917㎡ 토지의 다른 지분을 소유한 공유자들
• P농업협동조합: 피고 E의 지분에 1억 2천만 원의 근저당권을 설정한 채권자
• R: 피고 E의 지분에 6천만 원의 근저당권을 설정한 채권자

분쟁 상황

원고를 포함한 총 14명의 공유자들이 917㎡의 농지를 공동으로 소유하고 있었으나, 이 토지를 어떻게 나눌지에 대한 분할 협의가 여러 차례 시도되었음에도 불구하고 합의점을 찾지 못했습니다. 더욱이 공유자 중 한 명인 피고 E의 지분 전체에는 이미 P농업협동조합과 R 명의로 각각 1억 2천만 원과 6천만 원의 근저당권이 설정되어 있는 상황이었습니다. 이러한 복잡한 권리관계와 협의 불발로 인해 원고는 법원에 공유물 분할을 청구하게 되었습니다.

핵심 쟁점

공동 소유 토지의 분할 방법에 대한 공유자들 간의 합의 불발, 현물 분할이 불가능하거나 토지 가치 감소 우려가 있을 때 경매를 통한 대금 분할의 적법성 여부, 특히 특정 공유자의 지분에 복수의 근저당권이 설정되어 있을 경우 분할 방법 결정

법원의 판단

법원은 917㎡ 면적의 농지(답)를 경매에 부쳐 그 매각대금에서 경매 비용을 공제한 후, 원고 A와 피고 E에게 각 917분의 198, 피고 C, F, L, M에게 각 917분의 17, 피고 D, O에게 각 917분의 50, 피고 G, J에게 각 917분의 40, 피고 H, I, N에게 각 917분의 33, 피고 K에게 917분의 174의 각 지분 비율로 분배하라고 판결했습니다. 소송 비용은 각자 부담하도록 했습니다.

결론

원고와 피고들이 공동 소유한 토지의 분할 합의가 이루어지지 않고, 특히 공유 지분 중 일부에 근저당권이 설정되어 있어 현물 분할 시 권리관계가 복잡해지고 토지 가치 손실이 우려되는 경우, 법원은 토지를 경매에 부쳐 매각 대금을 지분 비율대로 나누는 '대금 분할' 방식을 선택할 수 있습니다.

연관 법령 및 법리

민법 제268조 (공유물의 분할 청구): 공유자는 다른 공유자에게 공유물의 분할을 청구할 수 있습니다. 그러나 5년 내의 기간으로 분할하지 아니할 것을 약정할 수 있으며, 이 기간은 갱신할 수 있습니다.

민법 제269조 (분할의 방법): 분할 방법에 관하여 협의가 이루어지지 않을 경우, 공유자는 법원에 그 분할을 청구할 수 있습니다. 법원은 현물로 분할하는 것이 원칙이지만, 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인해 그 가액이 현저히 줄어들 염려가 있을 때에는 경매를 명하여 대금으로 분할할 수 있습니다.

대법원 판례 (2002. 4. 12. 선고 2002다4580 판결 및 1993. 1. 19. 선고 92다30603 판결 등): '현물로 분할할 수 없다'는 것은 단순히 물리적으로 불가능하다는 의미뿐만 아니라, 공유물의 성질, 위치, 면적, 이용 상황, 분할 후의 사용 가치 등을 고려할 때 현물 분할이 곤란하거나 부적당한 경우를 포함한다고 보고 있습니다. 특히 공유 지분에 근저당권과 같은 부담이 설정되어 있는 경우, 현물 분할은 권리관계를 매우 복잡하게 만들고, 각 분할 부분의 가치를 손상시킬 우려가 있어 경매를 통한 대금 분할이 적절하다고 판단될 수 있습니다.

참고 사항

공동 소유 토지를 분할할 때는 먼저 모든 공유자가 모여 현물 분할 또는 대금 분할 등 구체적인 분할 방법에 대해 합의를 시도해야 합니다. 특히 공유 지분에 근저당권과 같은 제한 물권이 설정되어 있다면 현물 분할 시 해당 근저당권이 분할된 토지 위에 그대로 존속하게 되어 복잡한 권리 문제가 발생할 수 있습니다. 따라서 제한 물권이 있는 경우에는 경매를 통한 대금 분할이 더 현실적인 해결책이 될 수 있습니다. 합의가 어려운 경우 법원에 공유물 분할을 청구할 수 있으며, 법원은 토지의 성격, 면적, 위치, 이용 상황, 공유자들의 지분 비율, 그리고 제한 물권의 존재 여부 등 여러 요소를 고려하여 가장 합리적인 분할 방법을 결정하게 됩니다. 이때 현물 분할이 곤란하거나 부적당하다고 판단되면 경매를 통한 대금 분할을 명할 수 있습니다. 공유물 분할 소송에서는 소송 비용은 일반적으로 각 공유자의 지분 비율대로 부담하는 것이 원칙이나, 본 사례처럼 각자 부담하도록 하는 경우도 있습니다.