주택조합 업무대행사의 채무불이행 시 책임 범위 사건

원고 A종합건설이 업무대행사 G개발에 대여한 5억 원을 G개발이 약정 기한 내 변제하지 못하자, 피고 K구역지역주택조합이 원고에게 2억 원을 지급할 의무가 있다고 주장하며 약정금 청구 소송을 제기했습니다. 법원은 약정서의 내용을 G개발이 변제하지 못한 돈의 범위 내에서 피고가 G개발에 지급할 업무대행수수료를 원고에게 직접 지급하기로 한 것으로 해석했고, 피고가 이미 G개발에게 업무대행수수료 52억 1,275만 원을 모두 지급하여 더 이상 잔여 업무대행수수료가 없으므로 피고에게 채무가 없다고 판단하여 원고의 청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 주식회사 A종합건설: 유한회사 G개발에 5억 원을 빌려준 건설사입니다.
• 피고 K구역지역주택조합: G개발이 업무대행을 맡았던 주택조합입니다.
• 유한회사 G개발: K구역지역주택조합의 업무대행사로, 원고 A종합건설로부터 5억 원을 대여받았으나 기한 내 변제하지 못했습니다.
• F: 피고 조합의 전 대표로, G개발과 원고 A종합건설 간의 채무변제 공정증서상 연대보증인으로 기재되어 있습니다.

분쟁 상황

원고 주식회사 A종합건설은 2020년 2월 14일 K구역지역주택조합추진위원회의 업무대행사인 유한회사 G개발에게 5억 원을 2020년 3월 31일까지 변제하기로 하고 빌려주었습니다. G개발은 변제기일까지 돈을 갚지 못했고, 이에 2020년 4월 1일 원고, G개발, 피고 K구역지역주택조합은 약정서를 작성했습니다. 이 약정서에는 G개발이 2020년 5월 7일까지 5억 원을 변제하지 못하면 G개발이 피고와 체결한 업무대행사의 업무대행료 미지급금에 대해 피고가 책임지고 원고에게 지급하기로 하는 내용이 포함되어 있었습니다. 원고는 G개발이 2020년 5월 7일까지 5억 원을 변제하지 못했으므로, 피고가 약정서에 따라 또는 공정증서의 연대보증인으로서 2억 원을 추가로 지급할 의무가 있다고 주장하며 소송을 제기했습니다. G개발은 변제기 이후 2020년 10월과 11월에 총 5억 원을 변제했습니다.

핵심 쟁점

K구역지역주택조합이 업무대행사의 채무에 대해 연대하여 2억 원을 추가로 지급하기로 한 약정의 효력이 총회 결의 없이도 유효한지 여부입니다. 약정서의 내용이 K구역지역주택조합이 G개발의 채무불이행 시 2억 원을 추가로 지급하기로 한 것인지 아니면 G개발에 지급할 업무대행수수료 범위 내에서 원고에게 직접 지급하기로 한 것인지에 대한 해석입니다. K구역지역주택조합이 G개발에 지급해야 할 잔여 업무대행수수료가 존재하는지 여부입니다. 채무변제 공정증서에 따라 K구역지역주택조합이 G개발의 채무를 연대보증한 것으로 볼 수 있는지 여부입니다.

법원의 판단

원고의 청구를 기각하며 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다. 즉, 피고 K구역지역주택조합은 원고 A종합건설에 2억 원을 지급할 의무가 없다고 판단했습니다.

결론

법원은 약정서의 내용을 '업무대행사 G개발이 대여금을 갚지 못할 경우 피고 주택조합이 G개발에게 지급할 업무대행수수료 범위 내에서 원고에게 직접 지급한다'는 취지로 해석했습니다. 또한, 피고 주택조합은 G개발에게 이미 업무대행수수료 52억 1,275만 원을 모두 지급하여 잔여 채무가 없으므로, 피고가 원고에게 지급할 의무도 없다고 결론지었습니다. 채무변제 공정증서 상 연대보증인으로 기재된 것은 피고 주택조합이 아닌 전 대표 F 개인이며, 피고의 직인도 날인되어 있지 않으므로 피고가 연대보증한 것으로 볼 수 없다고 판단했습니다.

연관 법령 및 법리

주택법 시행령 제20조 제3항: 지역주택조합의 총회에서 의결해야 하는 사항에 대해 규정하고 있습니다. 조합원에게 부담이 될 계약을 체결하는 경우 총회의 의결을 거쳐야 한다고 명시하고 있습니다. 다만, 본 판례에서는 피고 주택조합이 부담하는 책임이 업무대행사에게 지급할 업무대행수수료의 범위 내이며, 이는 피고가 예산으로 정한 사항 외의 것이라고 보기 어렵다고 판단되어 반드시 총회의 의결을 거쳐야 하는 경우는 아니라고 보았습니다. 주택법 시행규칙 제7조 제5항 제3호: 주택법 시행령 제20조 제3항과 함께 조합의 주요 의사결정 절차에 대한 세부 내용을 담고 있습니다. 처분문서 해석의 원칙 (대법원 2002. 2. 8. 선고 2001다76984 판결 참조): 법원은 처분문서(계약서 등)의 진정성립이 인정되면 특별한 사정이 없는 한 문언의 내용에 따라 당사자의 의사표시가 있었던 것으로 객관적으로 해석해야 한다고 판시합니다. 만약 해석에 이견이 있다면, 문언 내용, 약정 동기 및 경위, 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고려하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석해야 합니다. 이 원칙에 따라 법원은 본 약정서의 내용을 '추가 2억 원 지급'이 아닌 '업무대행수수료 범위 내 직접 지급'으로 해석했습니다.

참고 사항

계약서 문구의 명확성 확보: 당사자 간의 약정 내용을 계약서에 명확하고 구체적으로 기재하는 것이 중요합니다. 특히 책임 범위나 지급 조건 등에 대해 오해의 소지가 없도록 정확한 문구를 사용해야 합니다. 주택조합의 총회 의결 절차 확인: 지역주택조합과 같은 단체는 중요한 계약 체결 시 주택법 시행령 및 시행규칙에 따라 총회 의결을 거쳐야 하는 경우가 많습니다. 예산 외의 조합원에게 부담이 되는 계약인지 여부를 사전에 확인하고 필요한 절차를 이행해야 법적 효력을 확보할 수 있습니다. 다만, 이 사건에서는 업무대행수수료 범위 내의 약정으로 보아 총회 의결이 불필요하다고 판단되었습니다. 담보 또는 보증 방식의 정확한 명시: 채무 불이행 시 제3자가 책임지는 방식(연대보증, 채무인수, 담보 제공 등)은 각각 법적 의미와 효력이 다릅니다. 어떤 방식으로 제3자가 책임을 지는지, 그 범위는 어디까지인지 명확히 약정하고 서류상에 정확히 기재해야 합니다. 업무대행수수료 지급 현황 확인: 지역주택조합이 업무대행사에 지급할 미지급 수수료를 담보로 하는 약정을 할 경우, 해당 시점에 실제로 미지급된 수수료가 얼마인지, 그리고 그 수수료가 향후에도 지급될 예정인지 등을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 이미 수수료가 모두 지급된 상황이라면 해당 약정의 실익이 없을 수 있습니다. 공정증서 등 법적 서류의 내용 신중 검토: 공정증서나 사서증서 인증 등 법적인 효력을 갖는 서류를 작성할 때는 그 내용과 주체, 서명 및 날인 여부 등을 매우 신중하게 검토해야 합니다. 특히 연대보증인으로 누가 기재되었는지, 법인의 책임인지 개인의 책임인지 명확히 확인해야 합니다.