유성권 변호사

공인중개사 명의를 빌려준 사람이 중개사고 손해를 대신 갚고 동업자에게 일부를 청구한 사건

원고 A는 피고 B에게 자신의 공인중개사 명의를 대여하고 공동으로 사무실을 운영했습니다. 피고 B가 다가구주택 임대차 계약을 중개하면서 임차인에게 중요한 권리관계 및 선순위 임차인 정보를 제대로 설명하지 않고 중개대상물 확인·설명서도 교부하지 않는 과실을 저질렀습니다. 이로 인해 임차인 I이 임대차 보증금을 회수하지 못하는 손해를 입었고, 공인중개사협회(M협회)가 I에게 손해배상금 89,622,156원을 지급한 후, 명의 대여자이자 개설 공인중개사인 원고 A에게 구상권을 행사했습니다. 원고 A는 M협회에 변제한 금액 중 피고 B의 과실에 해당하는 부분을 청구하는 손해배상(구상금) 소송을 제기했습니다. 법원은 피고 B의 중개상 과실과 명의 대여자로서 원고 A의 사용자 책임을 인정하면서도, 원고 A와 피고 B의 내부적 부담 비율을 30:70으로 보아 피고 B는 원고 A에게 62,735,511원 및 이에 대한 지연이자를 지급하라고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 자신의 공인중개사 명의를 피고에게 빌려주고 사무실 운영은 피고에게 맡긴 공인중개사로, 중개사고에 대한 책임을 지고 협회에 공제금을 갚고 있음. - 피고 B: 원고 A의 공인중개사 명의를 빌려 실제 공인중개사 사무실을 운영하며 중개업무를 담당한 사람으로, 문제의 다가구주택 임대차 계약 중개를 담당함. - I: 피고 B의 중개 과실로 인해 임대차 보증금을 돌려받지 못하게 된 임차인. - M협회: 공인중개사 공제금을 지급하는 협회로, 임차인 I에게 손해배상금을 지급한 후 명의 대여자이자 개설 공인중개사인 원고 A에게 구상권을 행사함. ### 분쟁 상황 원고 A는 공인중개사로서 피고 B와 공동 사무실 이용 계약을 맺었으나, 실제로는 피고 B가 사무실 비용을 모두 부담하고 운영하며 중개활동과 계약서 작성을 직접 담당했습니다. 피고 B는 H공인중개사사무소에서 임차인 I과 임대인 J 간의 다가구주택 임대차 계약을 중개하면서, 원고 A의 도장을 날인하고도 중개대상물 확인·설명서를 교부하지 않았습니다. 특히 다가구주택 내 선순위 임대차 보증금 내역을 I에게 구체적으로 설명하지 않았습니다. 이후 이 다가구주택이 경매에 넘어가면서 I은 임대차 보증금 1억 1천만 원을 전혀 배당받지 못했습니다. 이에 I은 원고 A와 M협회를 상대로 손해배상을 청구하여 6,600만 원을 인용받았고, M협회는 I에게 공제금 89,622,156원을 지급한 뒤 원고 A에게 구상권을 행사했습니다. 원고 A는 현재 M협회에 구상금을 변제하고 있으며, 이에 피고 B의 중개상 과실로 인한 책임을 물어 원고 A는 피고 B에게 구상금 청구 소송을 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 공인중개사 명의 대여 계약의 법적 효력과 그에 따른 책임 여부, 다가구주택 임대차 중개 시 중개업자가 임차인에게 고지해야 할 권리관계 및 선순위 보증금 내역 확인·설명의무의 범위, 중개사고 발생 시 명의 대여자(개설 공인중개사)와 실제 중개 행위자(명의 차용자) 간의 손해배상 책임 분담 비율, 명의 대여 관계에서 사용자 책임(민법 제756조) 적용 가능성 및 구상권 인정 여부 ### 법원의 판단 법원은 원고 A의 청구를 일부 인용하여 피고 B는 원고 A에게 62,735,511원과 이에 대한 2024년 5월 29일부터 2025년 8월 20일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 비율로 계산한 이자를 지급하라고 판결했습니다. 소송비용은 원고가 3/10, 피고가 나머지를 부담하도록 했습니다. ### 결론 공인중개사 명의를 대여한 행위가 있었지만, 실제 중개행위자의 중대한 과실로 인한 손해 발생이 인정되어, 명의 대여자도 사용자로서 일정 부분 책임을 지되 실제 중개행위자의 책임 비율이 더 높게 책정되어 구상금 청구가 일부 인용되었습니다. 이는 명의 대여 행위가 법적으로 허용되지 않음에도 실제 중개행위자의 과실에 대한 내부적 책임 분담을 명확히 한 사례입니다. ### 연관 법령 및 법리 공인중개사법 제30조(손해배상책임): 개업공인중개사는 중개행위를 하면서 고의 또는 과실로 거래 당사자에게 재산상 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 이 사건에서는 피고 B의 중개 과실로 임차인 I에게 손해가 발생했고, 이에 따라 개설 공인중개사인 원고 A도 피고 B의 사용자로서 배상 책임을 지게 되었습니다. 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙 제16조(중개대상물 확인ㆍ설명서): 중개대상물 확인·설명서의 서식에 따라 중개목적물에 대한 '실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항'란에 다가구주택의 다른 임차인들의 임대차 보증금, 임대차 시기와 종기 등을 기재하고 임차 의뢰인에게 교부해야 할 의무가 명시되어 있습니다. 피고 B가 이를 이행하지 않아 중개상 과실이 인정되었습니다. 민법 제756조(사용자의 배상책임): 다른 사람을 사용하여 어떤 사무에 종사하게 한 자는 피용자가 그 사무집행에 관하여 제삼자에게 가한 손해를 배상할 책임이 있습니다. 명의를 대여한 원고 A는 피고 B의 사용자로서 피고 B의 중개행위 중 불법행위로 발생한 손해에 대해 책임을 지며, 이후 피고 B에게 구상권을 행사할 수 있습니다. 법원은 원고 A가 피고 B에게 명의를 대여하고 실제 중개활동을 허용한 것으로 보아 사용자 관계를 인정했습니다. 이 판결에서 원고와 피고의 내부적 부담 비율은 원고 30%, 피고 70%로 정해졌는데, 이는 실제 중개행위를 한 피고의 책임이 더 크다고 본 것입니다. ### 참고 사항 공인중개사 명의 대여는 법적으로 금지된 행위이며, 명의를 대여한 공인중개사도 중개사고 발생 시 사용자로서 책임을 질 수 있습니다. 다가구주택 임대차 계약 중개 시에는 임차인이 보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단할 수 있도록 해당 주택의 등기부등본상의 권리관계뿐만 아니라, 다른 세입자들의 임대차 보증금 액수, 임대차 시기와 종기 등의 정보를 반드시 확인하고 설명해야 합니다. 임대인이 다른 세입자들의 정보를 제공하지 않으려고 할 경우, 그 사실을 중개대상물 확인·설명서에 기재하여 임차인에게 고지해야 합니다. 중개대상물 확인·설명서를 교부하지 않는 행위는 중개업자의 중대한 과실로 인정될 수 있습니다. 공동으로 중개사무소를 운영하거나 명의를 빌려주는 경우, 실제 중개행위자와 명의 대여자 사이에 책임 분담에 대한 내부 약정이 있더라도 법원은 사안의 경위와 각자의 기여도에 따라 별도의 책임 비율을 정할 수 있습니다. 공인중개사협회 등 공제기관이 피해자에게 손해배상금을 지급한 경우, 해당 공인중개사에게 구상권을 행사할 수 있습니다.

마을회 회계자료 등 인수인계 분쟁 사건

현 마을회 회장인 원고가 전임 회장인 피고에게 마을회 규약에 따라 회의록, 회계지출 서류 등 특정 서류의 인도를 청구했으나, 법원은 원고가 제시한 규약이 피고의 재임 기간 중 유효하게 제정되거나 적용되었다는 증거가 부족하다고 판단하여 원고의 청구를 기각한 사건입니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: C마을회의 현 자치회장 - 피고 B: C마을회의 전 자치회장으로 2016년부터 2021년 6월경까지 재임 ### 분쟁 상황 천안시 동남구 D리 주민들로 구성된 C마을회의 현 회장인 원고 A는 전임 회장인 피고 B에게 마을회 자치규약 제34조와 제35조에 따라 회의록 행정서류 회계지출 관련 서류 재산변동 관련 서류 등 별지 목록 기재 서류를 인도할 의무가 있다고 주장하며 소송을 제기했습니다. 원고는 규약에 따라 전임 회장이 임기 만료 시 관련 서류 일체를 다음 회장에게 인수인계해야 한다고 주장했으나 피고는 해당 규약이 자신의 재임 기간 중 제정된 것이 아니므로 적용될 수 없다고 반박했습니다. ### 핵심 쟁점 전임 마을회 회장이 현임 회장에게 마을회 규약에 명시된 회계 및 행정 서류를 인도할 의무가 있는지 여부 특히 해당 규약이 전임 회장의 재임 기간 중 유효하게 존재했는지 여부가 주요 쟁점이 되었습니다. ### 법원의 판단 원고의 청구를 기각하고 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다. ### 결론 법원은 원고가 제출한 증거들만으로는 피고에게 청구취지 기재 서류를 인도할 의무가 있다고 인정하기에 부족하며 특히 원고가 주장하는 마을회 규약이 피고의 재임 기간 중 제정되었거나 유효하게 적용되었다고 볼 만한 자료가 없다고 판단하여 원고의 청구는 이유 없다고 결론지었습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건은 마을회와 같은 비법인 사단(법인격이 없는 단체)의 내부 운영 및 자치 규약의 효력에 관한 분쟁입니다. **비법인 사단의 자치 규약 효력:** 비법인 사단은 법인격은 없지만 구성원 간의 규약에 의해 단체로서의 실체를 가지며 그 구성원과 분리된 별개의 권리주체가 될 수 있습니다. 단체의 규약은 그 자율적인 운영을 위한 것으로 구성원들에게 구속력을 가집니다. 그러나 규약의 효력이 발생하려면 적법한 절차를 거쳐 제정되고 공포되어야 하며 특히 특정 시점의 행위에 적용되기 위해서는 그 행위 시점에 해당 규약이 유효하게 존재했음이 입증되어야 합니다. 본 판례에서는 원고가 제시한 규약(이 사건 규약 제34조, 제35조)이 피고의 재임 기간 중 유효하게 존재했다는 증거가 부족하여 규약에 따른 인도 의무를 인정하지 않았습니다. **증명 책임의 원칙:** 민사 소송에서 자신의 주장을 뒷받침하는 사실에 대해 증명 책임이 있습니다. 원고는 피고에게 서류 인도 의무가 있음을 주장했으므로 그 의무 발생의 근거인 규약의 유효성을 증명할 책임이 있었습니다. 법원은 원고가 제출한 증거만으로는 이를 인정하기 어렵다고 판단했습니다. ### 참고 사항 단체 내부 규약은 제정 시점과 효력 발생 시점을 명확히 규정하고 기록해야 향후 분쟁을 예방할 수 있습니다. 회장 등 주요 직책 변경 시에는 인수인계 절차와 내용을 상세하게 문서화하고 관련 서류를 목록화하여 상호 확인 후 보관해야 합니다. 단체 운영의 중요한 결정이나 규약 제정 시에는 회의록에 구체적인 내용을 기록하고 참석자들의 동의를 받아 공신력을 확보하는 것이 중요합니다. 규약이나 중요한 사실관계에 대한 사실확인서는 구체적인 내용과 이를 뒷받침할 객관적인 자료가 함께 제시될 때 비로소 법적 신빙성을 얻을 수 있습니다. 전임자로부터 문서 인계를 받을 때 인계받은 문서의 목록을 정확히 확인하고 서명 날인 등의 절차를 통해 증거를 남기는 것이 분쟁 발생 시 유리하게 작용할 수 있습니다.

채무자가 부동산을 판매한 행위가 사해행위에 해당하는지 다툰 사건

원고 A는 채무자 C로부터 공장을 임차한 후 C의 계약 불이행으로 인해 임대보증금 반환 및 손해배상 채권을 가지게 되었습니다. A가 C를 상대로 소송을 진행하여 승소하는 과정에서, C는 자신의 토지와 주택 지분 대부분을 피고 B에게 매도했습니다. 이에 A는 C의 부동산 매매 행위가 다른 채권자들을 해하는 사해행위라며 계약 취소와 가액 배상을 요구하는 소송을 제기했습니다. 1심 법원은 원고 A의 주장을 받아들였으나, 항소심 법원은 채무자 C의 매매 행위가 사해행위의 객관적 요건을 충족하지만, 부동산을 매수한 피고 B가 채무자 C의 재산 상태나 매매 행위의 사해성을 알지 못하는 선의의 수익자였다고 판단하여 원고 A의 청구를 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 채무자 C에게 임대보증금 반환 및 손해배상 채권을 가진 자 - 피고 B: 채무자 C로부터 부동산을 매수한 자 (수익자) - C: 원고 A에게 채무를 지고 피고 B에게 부동산을 매도한 자 (채무자) - F: C의 자녀이자 이 사건 주택의 1/10 지분 소유자로, C와 함께 피고 B에게 주택을 매도한 자 - M: 피고 B와 C를 연결한 공인중개사 - N: 피고 B의 모친으로, 피고 B와 함께 부동산 매수를 진행한 자 ### 분쟁 상황 원고 A는 2020년 12월 30일 채무자 C 소유의 공장 등을 보증금 1억 원, 월 차임 500만 원에 임차했습니다. 이후 C가 임대차 계약을 위반하자 A는 2021년 4월 28일 C를 상대로 소송을 제기하여 2022년 7월 7일 342,253,300원의 지급 판결을 받았습니다. 이 판결은 항소심을 거쳐 2024년 4월 25일 308,501,310원의 채무로 확정되었습니다. 한편, A가 C를 상대로 소송을 진행하던 중인 2021년 6월 18일, C는 피고 B에게 자신의 토지와 주택 지분 9/10를 포함한 부동산을 매매 대금 4억 7,000만 원에 매도했습니다. 이에 원고 A는 C의 이 부동산 매도 행위가 자신을 비롯한 일반 채권자들을 해하는 사해행위이므로, 210,063,548원의 한도 내에서 매매 계약을 취소하고 원상회복으로 가액 배상을 요구하는 이 사건 소송을 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 채무자 C가 자신의 부동산을 피고 B에게 매도한 행위가 채권자 A를 해하는 사해행위에 해당하는지 여부와, 만약 사해행위에 해당한다면 이를 통해 이익을 얻은 수익자 피고 B가 그 매매 계약이 채권자를 해할 것임을 알았는지(악의) 또는 몰랐는지(선의) 여부입니다. ### 법원의 판단 항소심 법원은 제1심 판결을 취소하고 원고 A의 청구를 기각했습니다. 소송에 관련된 모든 비용은 원고 A가 부담하도록 했습니다. ### 결론 항소심 법원은 채무자 C의 부동산 매매 행위가 C의 채무 초과 상태를 심화시켜 채권자들의 공동 담보를 부족하게 하므로 사해행위의 객관적 요건을 충족한다고 보았습니다. 또한 C에게는 사해의사도 인정된다고 판단했습니다. 그러나 피고 B가 이 사건 매매계약을 체결할 당시 C의 재산 상태나 매매 행위가 채권자를 해할 것임을 알지 못하는 선의의 수익자였다고 인정했습니다. 피고 B와 C는 부동산 중개인을 통해 처음 만났으며, 피고 B는 매매 대금을 일시에 지급하고 거래 조건이 정상적이었으며, C의 재산 상황을 알 수 있었다는 정황이 확인되지 않는 점 등이 피고 B가 선의였다는 판단의 근거가 되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건은 민법 제406조에 규정된 '채권자취소권'에 관한 것입니다. 채권자취소권은 채무자가 채권자를 해칠 것을 알면서 자신의 재산을 감소시키거나 빚을 늘려 채무 초과 상태에 빠지게 하거나 이미 채무 초과 상태인 것을 더욱 심화시키는 법률 행위(사해행위)를 한 경우, 채권자가 그 행위를 취소하고 재산을 원상회복시킬 수 있도록 하는 권리입니다. 사해행위가 인정되려면 다음 요건이 충족되어야 합니다. 첫째, '피보전채권'의 존재, 즉 채권자가 채무자에게 가진 유효한 채권이 있어야 합니다. 둘째, '사해행위'가 있어야 합니다. 이는 채무자의 행위로 인해 채무자의 일반 재산이 감소하여 채권자들의 공동 담보가 부족하게 되거나 이미 부족한 상태가 심화되는 것을 의미합니다. 셋째, '사해의사'가 있어야 합니다. 채무자가 자신의 행위로 인해 채권자를 해하게 됨을 인식하고 있어야 합니다. 마지막으로, '수익자(또는 전득자)의 악의'가 있어야 합니다. 사해행위로 이익을 얻은 자(수익자, 즉 부동산을 매수한 피고 B)가 그 행위가 채권자를 해한다는 사실을 알고 있었다는 인식이 필요합니다. 법률상 채무자가 사해행위를 했다고 인정되면 수익자의 악의는 추정되므로, 수익자는 자신이 선의였다는 사실, 즉 매매 당시 채무자의 재정 상황이나 해당 거래가 채권자에게 해가 된다는 사실을 몰랐음을 적극적으로 증명해야 합니다. 법원은 수익자의 선의 여부를 판단할 때 채무자와 수익자의 관계, 거래 내용과 경위, 거래 조건의 정상성, 객관적인 자료 유무, 거래 이후의 정황 등 여러 사정을 종합적으로 고려합니다. ### 참고 사항 채권자는 채무자가 재산 상태가 좋지 않을 때 특정 재산을 처분하는지 유의해야 합니다. 채무자가 중요한 재산을 처분하는 것을 알게 되었다면, 채권자취소권 행사를 고려하여 신속하게 법적 조치를 취해야 합니다. 특히 소송이 진행 중이거나 채무자의 재정 상태가 악화되고 있다는 징후가 있을 때는 채무자의 재산 변동을 지속적으로 확인하는 것이 중요합니다. 부동산 등기부등본 확인을 통해 소유권 이전 여부나 담보권 설정 여부를 정기적으로 확인하는 것이 좋습니다. 한편, 재산을 매수하는 입장에서는 거래 상대방의 채무 초과 사실을 알았다는 증거가 없더라도 사해행위 취소 소송에서 '선의'임을 스스로 입증해야 할 책임이 있습니다. 따라서 부동산 거래 시에는 매도인의 재정 상태를 지나치게 상세하게 알 필요는 없지만, 거래가 시세에 맞게 정상적으로 이루어졌는지, 대금 지급 방식이 투명했는지, 매도인과 특별한 관계가 아니었음을 증명할 객관적인 자료(예: 공인중개사를 통한 거래, 시세 감정서, 명확한 자금 출처 등)를 확보해 두는 것이 유리합니다. 특히, 급매 등의 조건으로 매입할 경우 더욱 주의를 기울여야 합니다.

공인중개사 명의를 빌려준 사람이 중개사고 손해를 대신 갚고 동업자에게 일부를 청구한 사건

원고 A는 피고 B에게 자신의 공인중개사 명의를 대여하고 공동으로 사무실을 운영했습니다. 피고 B가 다가구주택 임대차 계약을 중개하면서 임차인에게 중요한 권리관계 및 선순위 임차인 정보를 제대로 설명하지 않고 중개대상물 확인·설명서도 교부하지 않는 과실을 저질렀습니다. 이로 인해 임차인 I이 임대차 보증금을 회수하지 못하는 손해를 입었고, 공인중개사협회(M협회)가 I에게 손해배상금 89,622,156원을 지급한 후, 명의 대여자이자 개설 공인중개사인 원고 A에게 구상권을 행사했습니다. 원고 A는 M협회에 변제한 금액 중 피고 B의 과실에 해당하는 부분을 청구하는 손해배상(구상금) 소송을 제기했습니다. 법원은 피고 B의 중개상 과실과 명의 대여자로서 원고 A의 사용자 책임을 인정하면서도, 원고 A와 피고 B의 내부적 부담 비율을 30:70으로 보아 피고 B는 원고 A에게 62,735,511원 및 이에 대한 지연이자를 지급하라고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 자신의 공인중개사 명의를 피고에게 빌려주고 사무실 운영은 피고에게 맡긴 공인중개사로, 중개사고에 대한 책임을 지고 협회에 공제금을 갚고 있음. - 피고 B: 원고 A의 공인중개사 명의를 빌려 실제 공인중개사 사무실을 운영하며 중개업무를 담당한 사람으로, 문제의 다가구주택 임대차 계약 중개를 담당함. - I: 피고 B의 중개 과실로 인해 임대차 보증금을 돌려받지 못하게 된 임차인. - M협회: 공인중개사 공제금을 지급하는 협회로, 임차인 I에게 손해배상금을 지급한 후 명의 대여자이자 개설 공인중개사인 원고 A에게 구상권을 행사함. ### 분쟁 상황 원고 A는 공인중개사로서 피고 B와 공동 사무실 이용 계약을 맺었으나, 실제로는 피고 B가 사무실 비용을 모두 부담하고 운영하며 중개활동과 계약서 작성을 직접 담당했습니다. 피고 B는 H공인중개사사무소에서 임차인 I과 임대인 J 간의 다가구주택 임대차 계약을 중개하면서, 원고 A의 도장을 날인하고도 중개대상물 확인·설명서를 교부하지 않았습니다. 특히 다가구주택 내 선순위 임대차 보증금 내역을 I에게 구체적으로 설명하지 않았습니다. 이후 이 다가구주택이 경매에 넘어가면서 I은 임대차 보증금 1억 1천만 원을 전혀 배당받지 못했습니다. 이에 I은 원고 A와 M협회를 상대로 손해배상을 청구하여 6,600만 원을 인용받았고, M협회는 I에게 공제금 89,622,156원을 지급한 뒤 원고 A에게 구상권을 행사했습니다. 원고 A는 현재 M협회에 구상금을 변제하고 있으며, 이에 피고 B의 중개상 과실로 인한 책임을 물어 원고 A는 피고 B에게 구상금 청구 소송을 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 공인중개사 명의 대여 계약의 법적 효력과 그에 따른 책임 여부, 다가구주택 임대차 중개 시 중개업자가 임차인에게 고지해야 할 권리관계 및 선순위 보증금 내역 확인·설명의무의 범위, 중개사고 발생 시 명의 대여자(개설 공인중개사)와 실제 중개 행위자(명의 차용자) 간의 손해배상 책임 분담 비율, 명의 대여 관계에서 사용자 책임(민법 제756조) 적용 가능성 및 구상권 인정 여부 ### 법원의 판단 법원은 원고 A의 청구를 일부 인용하여 피고 B는 원고 A에게 62,735,511원과 이에 대한 2024년 5월 29일부터 2025년 8월 20일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 비율로 계산한 이자를 지급하라고 판결했습니다. 소송비용은 원고가 3/10, 피고가 나머지를 부담하도록 했습니다. ### 결론 공인중개사 명의를 대여한 행위가 있었지만, 실제 중개행위자의 중대한 과실로 인한 손해 발생이 인정되어, 명의 대여자도 사용자로서 일정 부분 책임을 지되 실제 중개행위자의 책임 비율이 더 높게 책정되어 구상금 청구가 일부 인용되었습니다. 이는 명의 대여 행위가 법적으로 허용되지 않음에도 실제 중개행위자의 과실에 대한 내부적 책임 분담을 명확히 한 사례입니다. ### 연관 법령 및 법리 공인중개사법 제30조(손해배상책임): 개업공인중개사는 중개행위를 하면서 고의 또는 과실로 거래 당사자에게 재산상 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 이 사건에서는 피고 B의 중개 과실로 임차인 I에게 손해가 발생했고, 이에 따라 개설 공인중개사인 원고 A도 피고 B의 사용자로서 배상 책임을 지게 되었습니다. 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙 제16조(중개대상물 확인ㆍ설명서): 중개대상물 확인·설명서의 서식에 따라 중개목적물에 대한 '실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항'란에 다가구주택의 다른 임차인들의 임대차 보증금, 임대차 시기와 종기 등을 기재하고 임차 의뢰인에게 교부해야 할 의무가 명시되어 있습니다. 피고 B가 이를 이행하지 않아 중개상 과실이 인정되었습니다. 민법 제756조(사용자의 배상책임): 다른 사람을 사용하여 어떤 사무에 종사하게 한 자는 피용자가 그 사무집행에 관하여 제삼자에게 가한 손해를 배상할 책임이 있습니다. 명의를 대여한 원고 A는 피고 B의 사용자로서 피고 B의 중개행위 중 불법행위로 발생한 손해에 대해 책임을 지며, 이후 피고 B에게 구상권을 행사할 수 있습니다. 법원은 원고 A가 피고 B에게 명의를 대여하고 실제 중개활동을 허용한 것으로 보아 사용자 관계를 인정했습니다. 이 판결에서 원고와 피고의 내부적 부담 비율은 원고 30%, 피고 70%로 정해졌는데, 이는 실제 중개행위를 한 피고의 책임이 더 크다고 본 것입니다. ### 참고 사항 공인중개사 명의 대여는 법적으로 금지된 행위이며, 명의를 대여한 공인중개사도 중개사고 발생 시 사용자로서 책임을 질 수 있습니다. 다가구주택 임대차 계약 중개 시에는 임차인이 보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단할 수 있도록 해당 주택의 등기부등본상의 권리관계뿐만 아니라, 다른 세입자들의 임대차 보증금 액수, 임대차 시기와 종기 등의 정보를 반드시 확인하고 설명해야 합니다. 임대인이 다른 세입자들의 정보를 제공하지 않으려고 할 경우, 그 사실을 중개대상물 확인·설명서에 기재하여 임차인에게 고지해야 합니다. 중개대상물 확인·설명서를 교부하지 않는 행위는 중개업자의 중대한 과실로 인정될 수 있습니다. 공동으로 중개사무소를 운영하거나 명의를 빌려주는 경우, 실제 중개행위자와 명의 대여자 사이에 책임 분담에 대한 내부 약정이 있더라도 법원은 사안의 경위와 각자의 기여도에 따라 별도의 책임 비율을 정할 수 있습니다. 공인중개사협회 등 공제기관이 피해자에게 손해배상금을 지급한 경우, 해당 공인중개사에게 구상권을 행사할 수 있습니다.

마을회 회계자료 등 인수인계 분쟁 사건

현 마을회 회장인 원고가 전임 회장인 피고에게 마을회 규약에 따라 회의록, 회계지출 서류 등 특정 서류의 인도를 청구했으나, 법원은 원고가 제시한 규약이 피고의 재임 기간 중 유효하게 제정되거나 적용되었다는 증거가 부족하다고 판단하여 원고의 청구를 기각한 사건입니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: C마을회의 현 자치회장 - 피고 B: C마을회의 전 자치회장으로 2016년부터 2021년 6월경까지 재임 ### 분쟁 상황 천안시 동남구 D리 주민들로 구성된 C마을회의 현 회장인 원고 A는 전임 회장인 피고 B에게 마을회 자치규약 제34조와 제35조에 따라 회의록 행정서류 회계지출 관련 서류 재산변동 관련 서류 등 별지 목록 기재 서류를 인도할 의무가 있다고 주장하며 소송을 제기했습니다. 원고는 규약에 따라 전임 회장이 임기 만료 시 관련 서류 일체를 다음 회장에게 인수인계해야 한다고 주장했으나 피고는 해당 규약이 자신의 재임 기간 중 제정된 것이 아니므로 적용될 수 없다고 반박했습니다. ### 핵심 쟁점 전임 마을회 회장이 현임 회장에게 마을회 규약에 명시된 회계 및 행정 서류를 인도할 의무가 있는지 여부 특히 해당 규약이 전임 회장의 재임 기간 중 유효하게 존재했는지 여부가 주요 쟁점이 되었습니다. ### 법원의 판단 원고의 청구를 기각하고 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다. ### 결론 법원은 원고가 제출한 증거들만으로는 피고에게 청구취지 기재 서류를 인도할 의무가 있다고 인정하기에 부족하며 특히 원고가 주장하는 마을회 규약이 피고의 재임 기간 중 제정되었거나 유효하게 적용되었다고 볼 만한 자료가 없다고 판단하여 원고의 청구는 이유 없다고 결론지었습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건은 마을회와 같은 비법인 사단(법인격이 없는 단체)의 내부 운영 및 자치 규약의 효력에 관한 분쟁입니다. **비법인 사단의 자치 규약 효력:** 비법인 사단은 법인격은 없지만 구성원 간의 규약에 의해 단체로서의 실체를 가지며 그 구성원과 분리된 별개의 권리주체가 될 수 있습니다. 단체의 규약은 그 자율적인 운영을 위한 것으로 구성원들에게 구속력을 가집니다. 그러나 규약의 효력이 발생하려면 적법한 절차를 거쳐 제정되고 공포되어야 하며 특히 특정 시점의 행위에 적용되기 위해서는 그 행위 시점에 해당 규약이 유효하게 존재했음이 입증되어야 합니다. 본 판례에서는 원고가 제시한 규약(이 사건 규약 제34조, 제35조)이 피고의 재임 기간 중 유효하게 존재했다는 증거가 부족하여 규약에 따른 인도 의무를 인정하지 않았습니다. **증명 책임의 원칙:** 민사 소송에서 자신의 주장을 뒷받침하는 사실에 대해 증명 책임이 있습니다. 원고는 피고에게 서류 인도 의무가 있음을 주장했으므로 그 의무 발생의 근거인 규약의 유효성을 증명할 책임이 있었습니다. 법원은 원고가 제출한 증거만으로는 이를 인정하기 어렵다고 판단했습니다. ### 참고 사항 단체 내부 규약은 제정 시점과 효력 발생 시점을 명확히 규정하고 기록해야 향후 분쟁을 예방할 수 있습니다. 회장 등 주요 직책 변경 시에는 인수인계 절차와 내용을 상세하게 문서화하고 관련 서류를 목록화하여 상호 확인 후 보관해야 합니다. 단체 운영의 중요한 결정이나 규약 제정 시에는 회의록에 구체적인 내용을 기록하고 참석자들의 동의를 받아 공신력을 확보하는 것이 중요합니다. 규약이나 중요한 사실관계에 대한 사실확인서는 구체적인 내용과 이를 뒷받침할 객관적인 자료가 함께 제시될 때 비로소 법적 신빙성을 얻을 수 있습니다. 전임자로부터 문서 인계를 받을 때 인계받은 문서의 목록을 정확히 확인하고 서명 날인 등의 절차를 통해 증거를 남기는 것이 분쟁 발생 시 유리하게 작용할 수 있습니다.

채무자가 부동산을 판매한 행위가 사해행위에 해당하는지 다툰 사건

원고 A는 채무자 C로부터 공장을 임차한 후 C의 계약 불이행으로 인해 임대보증금 반환 및 손해배상 채권을 가지게 되었습니다. A가 C를 상대로 소송을 진행하여 승소하는 과정에서, C는 자신의 토지와 주택 지분 대부분을 피고 B에게 매도했습니다. 이에 A는 C의 부동산 매매 행위가 다른 채권자들을 해하는 사해행위라며 계약 취소와 가액 배상을 요구하는 소송을 제기했습니다. 1심 법원은 원고 A의 주장을 받아들였으나, 항소심 법원은 채무자 C의 매매 행위가 사해행위의 객관적 요건을 충족하지만, 부동산을 매수한 피고 B가 채무자 C의 재산 상태나 매매 행위의 사해성을 알지 못하는 선의의 수익자였다고 판단하여 원고 A의 청구를 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 채무자 C에게 임대보증금 반환 및 손해배상 채권을 가진 자 - 피고 B: 채무자 C로부터 부동산을 매수한 자 (수익자) - C: 원고 A에게 채무를 지고 피고 B에게 부동산을 매도한 자 (채무자) - F: C의 자녀이자 이 사건 주택의 1/10 지분 소유자로, C와 함께 피고 B에게 주택을 매도한 자 - M: 피고 B와 C를 연결한 공인중개사 - N: 피고 B의 모친으로, 피고 B와 함께 부동산 매수를 진행한 자 ### 분쟁 상황 원고 A는 2020년 12월 30일 채무자 C 소유의 공장 등을 보증금 1억 원, 월 차임 500만 원에 임차했습니다. 이후 C가 임대차 계약을 위반하자 A는 2021년 4월 28일 C를 상대로 소송을 제기하여 2022년 7월 7일 342,253,300원의 지급 판결을 받았습니다. 이 판결은 항소심을 거쳐 2024년 4월 25일 308,501,310원의 채무로 확정되었습니다. 한편, A가 C를 상대로 소송을 진행하던 중인 2021년 6월 18일, C는 피고 B에게 자신의 토지와 주택 지분 9/10를 포함한 부동산을 매매 대금 4억 7,000만 원에 매도했습니다. 이에 원고 A는 C의 이 부동산 매도 행위가 자신을 비롯한 일반 채권자들을 해하는 사해행위이므로, 210,063,548원의 한도 내에서 매매 계약을 취소하고 원상회복으로 가액 배상을 요구하는 이 사건 소송을 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 채무자 C가 자신의 부동산을 피고 B에게 매도한 행위가 채권자 A를 해하는 사해행위에 해당하는지 여부와, 만약 사해행위에 해당한다면 이를 통해 이익을 얻은 수익자 피고 B가 그 매매 계약이 채권자를 해할 것임을 알았는지(악의) 또는 몰랐는지(선의) 여부입니다. ### 법원의 판단 항소심 법원은 제1심 판결을 취소하고 원고 A의 청구를 기각했습니다. 소송에 관련된 모든 비용은 원고 A가 부담하도록 했습니다. ### 결론 항소심 법원은 채무자 C의 부동산 매매 행위가 C의 채무 초과 상태를 심화시켜 채권자들의 공동 담보를 부족하게 하므로 사해행위의 객관적 요건을 충족한다고 보았습니다. 또한 C에게는 사해의사도 인정된다고 판단했습니다. 그러나 피고 B가 이 사건 매매계약을 체결할 당시 C의 재산 상태나 매매 행위가 채권자를 해할 것임을 알지 못하는 선의의 수익자였다고 인정했습니다. 피고 B와 C는 부동산 중개인을 통해 처음 만났으며, 피고 B는 매매 대금을 일시에 지급하고 거래 조건이 정상적이었으며, C의 재산 상황을 알 수 있었다는 정황이 확인되지 않는 점 등이 피고 B가 선의였다는 판단의 근거가 되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건은 민법 제406조에 규정된 '채권자취소권'에 관한 것입니다. 채권자취소권은 채무자가 채권자를 해칠 것을 알면서 자신의 재산을 감소시키거나 빚을 늘려 채무 초과 상태에 빠지게 하거나 이미 채무 초과 상태인 것을 더욱 심화시키는 법률 행위(사해행위)를 한 경우, 채권자가 그 행위를 취소하고 재산을 원상회복시킬 수 있도록 하는 권리입니다. 사해행위가 인정되려면 다음 요건이 충족되어야 합니다. 첫째, '피보전채권'의 존재, 즉 채권자가 채무자에게 가진 유효한 채권이 있어야 합니다. 둘째, '사해행위'가 있어야 합니다. 이는 채무자의 행위로 인해 채무자의 일반 재산이 감소하여 채권자들의 공동 담보가 부족하게 되거나 이미 부족한 상태가 심화되는 것을 의미합니다. 셋째, '사해의사'가 있어야 합니다. 채무자가 자신의 행위로 인해 채권자를 해하게 됨을 인식하고 있어야 합니다. 마지막으로, '수익자(또는 전득자)의 악의'가 있어야 합니다. 사해행위로 이익을 얻은 자(수익자, 즉 부동산을 매수한 피고 B)가 그 행위가 채권자를 해한다는 사실을 알고 있었다는 인식이 필요합니다. 법률상 채무자가 사해행위를 했다고 인정되면 수익자의 악의는 추정되므로, 수익자는 자신이 선의였다는 사실, 즉 매매 당시 채무자의 재정 상황이나 해당 거래가 채권자에게 해가 된다는 사실을 몰랐음을 적극적으로 증명해야 합니다. 법원은 수익자의 선의 여부를 판단할 때 채무자와 수익자의 관계, 거래 내용과 경위, 거래 조건의 정상성, 객관적인 자료 유무, 거래 이후의 정황 등 여러 사정을 종합적으로 고려합니다. ### 참고 사항 채권자는 채무자가 재산 상태가 좋지 않을 때 특정 재산을 처분하는지 유의해야 합니다. 채무자가 중요한 재산을 처분하는 것을 알게 되었다면, 채권자취소권 행사를 고려하여 신속하게 법적 조치를 취해야 합니다. 특히 소송이 진행 중이거나 채무자의 재정 상태가 악화되고 있다는 징후가 있을 때는 채무자의 재산 변동을 지속적으로 확인하는 것이 중요합니다. 부동산 등기부등본 확인을 통해 소유권 이전 여부나 담보권 설정 여부를 정기적으로 확인하는 것이 좋습니다. 한편, 재산을 매수하는 입장에서는 거래 상대방의 채무 초과 사실을 알았다는 증거가 없더라도 사해행위 취소 소송에서 '선의'임을 스스로 입증해야 할 책임이 있습니다. 따라서 부동산 거래 시에는 매도인의 재정 상태를 지나치게 상세하게 알 필요는 없지만, 거래가 시세에 맞게 정상적으로 이루어졌는지, 대금 지급 방식이 투명했는지, 매도인과 특별한 관계가 아니었음을 증명할 객관적인 자료(예: 공인중개사를 통한 거래, 시세 감정서, 명확한 자금 출처 등)를 확보해 두는 것이 유리합니다. 특히, 급매 등의 조건으로 매입할 경우 더욱 주의를 기울여야 합니다.