경매 오피스텔의 허위 임대차 계약으로 보증금 챙긴 세입자에게 밀린 월세 돌려받은 사건

원고 A는 오피스텔을 매수하고 피고 C와 기존 임대차 계약을 연장했습니다. 이후 오피스텔에 대한 임의경매 절차가 진행되던 중, 원고 A는 피고 C의 사실혼 배우자 G와 새로운 임대차 계약을 체결했습니다. 이 새로운 계약에 따라 G는 소액임차인으로 가장하여 경매 배당금 1,400만 원을 수령했습니다. 원고 A는 이 새로운 임대차 계약이 통정허위표시로 무효이며, 원래의 임대차 계약이 유효하므로 피고 C에게 미지급된 차임 360만 원을 요구했습니다. 법원은 새로운 임대차 계약이 통정허위표시로 무효이며 피고 C가 원래의 임대차 보증금을 경매 배당금으로 지급받았다고 판단하여, 피고 C는 원고 A에게 미지급 차임 3,428,570원 및 이에 대한 지연이자를 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 오피스텔을 매수한 새로운 소유자이자 임대인
• 피고 C: 오피스텔의 기존 세입자
• G: 피고 C의 사실혼 배우자로, 허위 임대차 계약의 임차인 행세
• D: 오피스텔의 원래 소유자
• E은행: 오피스텔에 근저당권을 설정한 은행
• F: 오피스텔에 가압류를 설정한 채권자
• J: 경매로 오피스텔을 낙찰받은 새로운 소유자
• I: G의 형제로, G의 경매 배당금 채권에 압류 및 전부명령을 받은 사람

분쟁 상황

원고 A는 D로부터 오피스텔을 매수하면서 기존 세입자인 피고 C의 보증금 반환 채무를 승계했습니다. 이후 원고 A는 피고 C와 월세 40만 원으로 임대차 계약을 연장(제1 임대차 계약)했습니다. 하지만 오피스텔에 설정된 은행의 근저당권으로 인해 임의경매 절차가 개시되자, 원고 A는 피고 C의 사실혼 관계 배우자인 G와 새로운 임대차 계약(제2 임대차 계약)을 체결했습니다. 이 제2 임대차 계약은 보증금 1,500만 원, 월세 15만 원으로, G가 소액임차인 자격을 얻어 경매 배당금 1,400만 원을 수령하도록 의도되었습니다. 원고 A는 제1 임대차 계약에 따라 피고 C에게 밀린 월세를 요구했으나, 피고 C는 제2 임대차 계약으로 제1 계약이 종료되었고 밀린 월세는 보증금에서 공제되었다고 주장하면서 분쟁이 시작되었습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 원고 A와 G 사이에 체결된 제2 임대차 계약이 당사자 간에 합의된 허위의 의사표시(통정허위표시)에 해당하여 무효인지 여부입니다. 둘째, 제2 임대차 계약이 무효라면 피고 C와 원고 A 사이에 체결된 제1 임대차 계약이 여전히 유효한지 여부입니다. 셋째, 제1 임대차 계약이 유효하다면 피고 C가 미지급한 차임이 제1 임대차 계약의 보증금 500만 원에서 모두 공제되었는지 여부입니다. 특히 피고 C가 경매 배당금을 직접 수령한 것이 보증금 반환에 해당하는지 여부가 중요하게 다루어졌습니다.

법원의 판단

항소심 법원은 제2 임대차 계약이 오피스텔의 경매 절차에서 G를 소액임차인으로 가장하여 배당금을 편취할 목적으로 체결된 통정허위표시에 해당하여 무효라고 판단했습니다. 이에 따라 제1 임대차 계약이 여전히 유효함을 인정했습니다. 또한 피고 C가 경매 절차에서 배당금 14,000,333원을 직접 수령했으므로, 이는 제1 임대차 계약의 보증금 500만 원을 지급받은 것으로 보아야 한다고 판단했습니다. 따라서 피고 C가 미지급한 차임이 보증금에서 공제될 수 없다고 보아, 피고 C는 원고 A에게 2009년 6월 9일부터 2010년 2월 24일까지의 미지급 차임 3,428,570원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 지연손해금은 2010년 11월 10일부터 2012년 2월 16일까지 연 5%로, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%로 계산하도록 했습니다.

결론

항소심 법원은 제1심 판결 중 원고 A의 패소 부분을 취소하고 피고 C에게 미지급 차임과 지연손해금의 지급을 명령함으로써 원고 A의 주장을 일부 받아들였습니다. 이는 허위로 맺어진 임대차 계약을 통해 경매 배당금을 편취하려는 시도를 무효로 보고, 진정한 임대차 관계에 따른 권리 의무를 확인한 판결입니다.

연관 법령 및 법리

이 사건에 주로 적용된 법리는 민법 제108조에서 규정하는 통정허위표시에 관한 것입니다. 민법 제108조 제1항은 '상대방과 통정한 허위의 의사표시는 무효로 한다'고 정하고 있습니다. 이는 계약 당사자들이 서로 짜고(통정하여) 겉으로는 어떤 계약을 한 것처럼 꾸몄지만, 실제로는 그러한 계약을 할 의사가 없는 경우, 그 계약은 법적으로 무효가 된다는 원칙입니다. 이 판결에서 법원은 원고 A, D, G가 오피스텔 경매 절차에서 G를 소액임차인으로 가장하여 배당금을 받을 목적으로 제2 임대차 계약을 체결한 것을 통정허위표시로 보아 무효라고 판단했습니다. 제2 계약이 무효가 됨에 따라 기존의 제1 임대차 계약이 유효함을 인정하여, 피고 C에게 미지급 차임에 대한 지급 의무를 부과했습니다. 또한, 지연손해금률은 민법에서 정한 연 5%와 소송촉진 등에 관한 특례법에서 정한 연 20%가 적용되어 피고가 이행의무의 존재나 범위에 대해 다투는 것이 정당하다고 인정되는 기간까지는 민법상 이율이, 그 이후부터는 소송촉진법상 이율이 적용됩니다.

참고 사항

임대차 계약을 체결하거나 연장할 때에는 부동산의 소유권 변동이나 근저당권, 가압류 등 권리 관계 변동 사항을 반드시 확인해야 합니다. 특히 부동산에 경매 절차가 진행 중이거나 진행될 가능성이 있다면, 새로운 임대차 계약 체결 시 매우 신중해야 합니다. 통정허위표시와 같이 진정한 의사 없이 외형상으로만 존재하는 계약은 법적으로 무효가 될 수 있으므로, 임차인으로서는 소액임차인 보호 등 특정 권리를 얻기 위해 허위 계약을 맺는 행위를 삼가야 합니다. 임대인 역시 이러한 허위 계약에 가담할 경우 법적 책임을 질 수 있습니다. 보증금이나 월세 등 금전 거래는 투명하게 기록하고 관련 영수증이나 은행 거래 내역을 잘 보관하는 것이 중요합니다. 경매 배당금을 받을 권리가 있다면, 실제 권리자가 정당한 절차에 따라 수령하고, 그 돈의 행방을 명확히 하는 것이 필요합니다.