이주자택지 수분양권 매매계약 해제에 따른 대금 반환 판결

원고는 피고 D의 아버지인 망인으로부터 N신도시 이주자택지 수분양권을 1억 4,000만 원에 매수하고 대금을 전액 지급하였습니다. 그러나 피고 D이 이주자택지 공급대상자로 선정되지 못하여 수분양권을 취득하지 못했고 원고에게 이를 이전해 줄 수 없게 되었습니다. 이에 원고는 이행불능을 이유로 매매계약 해제를 통보하고 매매대금 반환을 청구했습니다. 피고 D은 아버지 망인에게 대리권을 준 적이 없고 매매대금도 받은 적이 없다고 주장했으나 법원은 망인이 피고 D으로부터 대리권을 위임받아 계약을 체결했고 피고 D에게 매매대금이 전달된 사실을 인정하여, 매매계약이 적법하게 해제되었으므로 피고 D은 원고에게 1억 4,000만 원 및 이에 대한 이자를 반환할 의무가 있다고 판결했습니다. 원고의 다른 피고들에 대한 청구는 기각되었습니다.

관련 당사자

• 원고 A: N신도시 이주자택지 수분양권을 매수했으나 소유권을 받지 못해 매매대금 반환을 청구한 사람입니다.
• 피고 D: 이주자택지 수분양권의 매도인으로, 그의 아버지(망 I)를 통해 원고와 계약했으나 택지 취득 실패로 계약을 이행하지 못했습니다.
• 피고 E, F: 피고 D의 아버지 망 I의 다른 상속인들로, 원고는 이들이 망인의 무권대리 행위에 대한 책임을 질 수 있다고 보고 예비적으로 청구했으나 기각되었습니다.
• 망 I: 피고 D의 아버지이자 대리인으로, 아들을 대신하여 원고와 이주자택지 수분양권 매매계약을 체결했습니다.

분쟁 상황

원고는 미래의 주택용지(이주자택지)를 받을 수 있는 권리인 수분양권을 사전에 매수했습니다. 그러나 매도인이 해당 택지를 실제로 받지 못하게 되면서, 매수인은 약속했던 권리를 얻을 수 없게 되는 상황에 처했습니다. 이에 매수인은 매도인에게 이미 지급한 돈을 돌려달라고 요구했고, 매도인은 대리인을 통한 계약이었으며 자신은 대리권을 준 적도 돈을 받은 적도 없다고 부인하면서 법적 분쟁으로 이어지게 되었습니다.

핵심 쟁점

피고 D의 아버지가 아들을 대리하여 체결한 이주자택지 수분양권 매매계약에서 대리권의 존재 여부가 쟁점이 되었습니다. 또한 피고 D이 수분양권을 취득하지 못해 계약 이행이 불가능해진 경우 계약 해제와 그에 따른 매매대금 반환 의무 발생 여부, 그리고 반환해야 할 원금 및 이자의 범위가 주된 쟁점이었습니다. 마지막으로 망인의 다른 상속인들에게도 책임이 있는지 여부가 예비적으로 다루어졌습니다.

법원의 판단

법원은 피고 D은 원고에게 1억 4,000만 원 및 이에 대하여 2014년 11월 26일부터 2024년 4월 30일까지 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 이자 또는 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 피고 D에 대한 나머지 청구(추가 300만 원 청구) 및 피고 E, F에 대한 예비적 청구는 모두 기각되었습니다. 소송 비용은 원고와 피고 D 사이에 발생한 부분의 95%는 피고 D이, 5%는 원고가 부담하고, 원고와 피고 E, F 사이에 발생한 부분은 원고가 부담하도록 했습니다.

결론

이 사건은 계약의 내용이 이행 불능이 되었을 때 계약을 해제하고 매매대금을 돌려받을 수 있다는 법리를 확인했습니다. 특히 대리인을 통해 계약을 체결한 경우 대리권의 유무가 중요하며, 본인이 대리인에게 권한을 위임했다는 사실이 증명되면 대리 행위의 책임은 본인에게 돌아감을 명확히 했습니다. 매도인이 약속한 권리를 취득하지 못해 이행이 불가능해진 경우 매수인은 대금을 돌려받을 수 있으며, 이에 대한 법정이자와 지연손해금도 청구할 수 있습니다. 예비적 청구를 통해 다른 가족에게 책임을 묻는 시도는 대리권이 인정됨에 따라 기각되었습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건에서는 다음과 같은 법률과 원칙들이 적용되었습니다.

• 민법 제543조 (해지, 해제권)​: '계약 또는 법률의 규정에 의하여 당사자의 일방이나 쌍방이 해지 또는 해제의 권리가 있는 때에는 그 해지 또는 해제는 상대방에 대한 의사표시로써 한다.' 즉, 계약 당사자가 약속을 지키지 못하는 '이행불능' 상태가 되면, 다른 당사자는 계약을 해제하겠다는 의사를 통보하여 계약을 없었던 것으로 만들 수 있습니다.
• 민법 제548조 (해제의 효과, 원상회복의무)​: '당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다. 그러나 제삼자의 권리를 해하지 못한다.' 계약이 해제되면, 당사자들은 계약이 없었던 상태로 돌아가기 위해 받은 것을 서로 돌려주어야 할 의무가 생깁니다. 이 경우 매도인은 받은 매매대금을 원고에게 돌려주어야 합니다.
• 민법 제114조 (대리행위의 효력)​: '대리인이 그 권한 내에서 본인을 위한 것임을 표시한 의사표시는 직접 본인에게 대하여 효력이 생긴다.' 대리인이 본인의 권한을 위임받아 계약을 체결했다면, 그 계약의 효력은 대리인이 아닌 본인에게 직접 미친다는 원칙입니다. 따라서 피고 D의 아버지가 대리권을 가지고 계약을 했다면, 그 책임은 피고 D에게 있습니다.
• 민법 제379조 (법정이율)​: '이자있는 채권의 이율은 다른 법률의 규정이나 당사자의 약정이 없으면 연 5분으로 한다.' 민사 거래에서 이자를 약정하지 않은 경우 적용되는 연 5%의 이율입니다.
• 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 (법정이율)​: '금전채무의 전부 또는 일부의 이행을 명하는 판결을 선고할 경우에 금전채무 불이행으로 인한 손해배상액 산정의 기준이 되는 법정이율은 그 금전채무의 이행을 구하는 소장 또는 이에 준하는 서면이 채무자에게 송달된 날의 다음날부터 대통령령으로 정하는 이율에 따른다.' 법적 분쟁 중인 금전 채무에 대해 소송이 제기된 후에는 법정 이율(현재 연 12%)이 더 높게 적용될 수 있음을 규정합니다. 이 사건에서는 판결 선고일까지 민법상 연 5%가 적용되고, 그 다음 날부터는 소송촉진 등에 관한 특례법상 연 12%가 적용됩니다.

참고 사항

이주자택지 수분양권과 같이 미래에 주어질 권리를 매매하는 계약은 신중하게 접근해야 합니다. 계약 대상인 권리의 취득 가능성을 미리 충분히 확인하고, 매도인이 해당 권리를 실제로 취득할 수 있는지 여부를 명확히 파악해야 합니다. 대리인을 통해 계약하는 경우, 대리인이 본인의 정당한 위임을 받았는지 반드시 확인해야 하며, 위임장 등의 서류를 통해 대리권의 범위를 명확히 하는 것이 중요합니다. 매매대금을 지급할 때는 영수증을 철저히 보관하고, 대리인에게 지급하는 경우에도 본인에게 실제 전달되는 과정을 명확히 해두는 것이 좋습니다. 만약 계약이 이행 불능이 되어 해제될 경우, 지급했던 매매대금뿐만 아니라 법정 이자 또는 지연손해금까지 함께 반환받을 수 있으므로 이 점을 인지하고 청구할 수 있습니다.